Жилое помещение должно быть предназначено для

Жилое помещение должно быть предназначено для

Статья 288. Собственность на жилое помещение

1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Комментарий к статье 288

1. Жилым помещением признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан.

К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, жилые комнаты и иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих Российскую Федерацию, закрепленными законодательством субъектов РФ. Жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится.

В Российской Федерации жилые помещения в городах характеризуются довольно высоким уровнем благоустройства: 89% жилой площади обеспечено водопроводом; 87% — канализацией; 86% — центральным отоплением; 79% — снабжается газом. Находящиеся на территории РФ жилые дома, а также жилые помещения, находящиеся в других строениях, образуют жилищный фонд РФ. В зависимости от принадлежности жилищный фонд РФ подразделяется на: а) государственный жилищный фонд — жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и субъектам РФ и находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений; б) муниципальный жилищный фонд — жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселениям либо другим муниципальным образованиям, а также жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений; в) жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности гражданам, а также юридическим лицам (ведомственный жилищный фонд).

Жилищный фонд составляет более 20% воспроизводимого недвижимого имущества РФ. В настоящее время в России в государственной и муниципальной собственности, включая также ведомственные жилые дома, находится около 60% жилищного фонда, а индивидуальный жилищный фонд составляет около 40%.

Независимо от вида жилищного фонда, где находится жилое помещение, собственнику жилого помещения принадлежат: право владения (основанная на законе или договоре возможность фактически обладать жилым помещением); право пользования (возможность эксплуатации и использования жилого помещения путем извлечения из него полезных свойств); право распоряжения (возможность определять юридическую судьбу жилого помещения).

2. Жилые помещения подлежат использованию только для проживания граждан. Граждане должны действовать при использовании жилых помещений добросовестно, разумно и справедливо, соблюдая содержащиеся в законодательстве требования, а также нравственные принципы общества. Жилые и подсобные помещения в квартире должны использоваться в полном соответствии с назначением этих помещений. Пользователи жилых помещений должны бережно и заботливо относиться как к непосредственно используемой ими жилой площади и ее оборудованию (печи, кухонные очаги, водопровод, канализация, газовое оборудование, ванная и т.п.), так и ко всякому другому имуществу квартиры и домовладения в целом. Граждане обязаны экономно расходовать электроэнергию, воду, газ, не допуская утечек и бесхозяйственного расходования их; содержать в чистоте и порядке занимаемые жилые помещения и места общего пользования.

Необходимо соблюдать правила пожарной безопасности при топке печей и кухонных очагов, при пользовании электрическими, газовыми и другими приборами, не допускать установки самодельных предохранительных пробок. При отсутствии в доме мусоропровода мусор и пищевые отходы следует собирать в особые закрывающиеся ведра и регулярно выносить их из квартиры в установленные места.

Запрещается: загромождать балконы, прихожие, коридоры, лестничные клетки и запасные выходы; производить в квартире работы, вызывающие порчу помещения или нарушающие нормальные условия жизни проживающих; устанавливать на крыше домов без разрешения органов связи индивидуальные антенны для радиоприемников и телевизоров.

С 23 до 7 часов в квартирах должна соблюдаться тишина. Пользование всякого рода громкоговорителями, радиолами и проч. в указанное время может допускаться лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов. Допускается содержание кошек и собак в отдельных квартирах, занятых одной семьей, при условии соблюдения правил санитарии и гигиены.

Жилые помещения, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности, могут сдаваться их собственниками гражданам для проживания на основании договоров.

Так, инвалиды Великой Отечественной войны и приравненные к ним в установленном порядке лица, инвалиды труда, а также инвалиды с детства, ветераны войны, семьи погибших при исполнении государственных обязанностей, семьи с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на предоставление жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма. Указанным категориям граждан жилая площадь предоставляется в первоочередном порядке. Основанием для вселения в жилое помещение по договору социального найма является ордер, выдаваемый местным органом исполнительной власти. Жилое помещение предоставляется бесплатно (т.е. без оплаты его строительной стоимости) — как правило, в виде отдельной квартиры на семью в соответствии с установленной нормой жилой площади — 12 кв. м на человека.

На основании ордера жилищная организация заключает с нанимателем договор социального найма жилого помещения, в котором конкретизируются права и обязанности сторон. Наймодатель обязуется: предоставить в пользование нанимателю и членам его семьи жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, производить капитальный ремонт, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в доме, а также в квартире нанимателя. Наниматель обязуется: использовать помещение в соответствии с его назначением; обеспечивать его сохранность, производить текущий ремонт; соблюдать Правила пользования жилым помещением; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя; своевременно вносить квартирную плату и оплачивать коммунальные услуги.

Равным образом жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, могут сдаваться внаем по договору коммерческого найма другим гражданам для проживания. Порядок, сроки и условия найма жилого помещения определяются договором между собственником жилья и арендатором. Стороны могут предусмотреть права и обязанности, существенно отличающиеся от предусмотренных законодательством для наймодателей и нанимателей в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в частности, в отношении размеров платы за пользование жилым помещением, недопущения обмена, сдачи в поднаем и др. Возможно установление и особых оснований и порядка расторжения договора.

3. Жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан. Граждане, имеющие на праве собственности жилые помещения, вправе пользоваться ими для личного проживания отдельно или вместе с семьей, но не для размещения в них промышленных производств. Размещение промышленных производств в жилых домах запрещено и для других собственников. Как известно, производственное помещение предполагает размещение в нем специального оборудования и приспособлений для производства изделий и ремонта (например, типографии, пекарни, кузницы и др.). В производственных помещениях, как правило, имеются моторы, станки на фундаментах, искусственная вентиляция, печи специального назначения и т.п. Работа таких агрегатов в жилом доме делает невозможным проживание жильцов. Поэтому размещение и «соседство» в жилом доме жилых помещений и производственных помещений недопустимо. Собственник жилого помещения может осуществлять в нем промышленное производство только после перевода жилого помещения в нежилое. Вопросы перевода жилых помещений в нежилые относятся к компетенции органов местного самоуправления. Контроль за переводом жилых помещений в нежилые осуществляет созданная по Постановлению Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 г . Государственная жилищная инспекция Российской Федерации.

Статья 15 ЖК РФ. Объекты жилищных прав

Новая редакция Ст. 15 ЖК РФ

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования).

3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Комментарий к Статье 15 ЖК РФ

1. В главе 2 Кодекса определяются виды объектов жилищных прав, понятие жилого помещения, его назначение и пределы использования, общие правила государственной регистрации прав на жилые помещения, дается понятие жилищного фонда, закреплены общие правила государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям.

По смыслу императивной нормы ч. 1 ст. 15 объектами жилищных прав являются только жилые помещения. Конкретные виды жилых помещений исчерпывающим образом определены в ст. 16 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней). В связи с этим Конституционный Суд РФ правильно указал на то, что жилищное законодательство не рассматривает часть комнаты в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой») .
———————————
СЗ РФ. 2008. N 12. Ст. 1183.

2. Часть 2 ст. 15 Кодекса содержит норму-дефиницию, определяющую юридическое содержание понятия «жилое помещение». Принципиально важным является то, что помещение может признаваться жилым помещением (объектом жилищных и гражданских прав) только при условии, что оно является изолированным.

Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием помещения требованиям, которые установлены санитарными и техническими правилами и нормами, а также иными требованиями законодательства (об указанных требованиях см. комментарий к ст. 8 Кодекса). См. также комментарии к ч. ч. 3 и 4 ст. 15 Кодекса.

Жилое помещение является недвижимым имуществом. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Кодексом (см. ст. 18 Кодекса и комментарий к ней).
———————————
СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997; N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 27. Ст. 2711; N 30. Ст. 3081; N 35. Ст. 3607; N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15, 22, 40, 43; N 50. Ст. 5244; 2006. N 1. Ст. 17; N 17 (ч. I). Ст. 1782; N 23. Ст. 2380; N 27. Ст. 2881; N 30. Ст. 3287; N 50. Ст. 5279; N 52 (ч. I). Ст. 5498; 2007. N 31. Ст. 4011; N 41. Ст. 4845; N 43. Ст. 5084; N 46. Ст. 5553; N 48 (ч. II). Ст. 5812; 2008. N 20. Ст. 2251; N 27. Ст. 3126; N 30 (ч. I). Ст. 3597; N 30 (ч. II). Ст. 3616; N 52 (ч. I). Ст. 6219; 2009. N 1. Ст. 14; N 19. Ст. 2283; N 29. Ст. 3611; N 52 (ч. I). Ст. 6410, 6419.

3. Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 .
———————————
СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702; 2007. N 32. Ст. 4152.

Действие указанного Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации. При этом действие Положения не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с ГрК РФ.

Признание помещения жилым помещением осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия данного помещения установленным в указанном Положении требованиям. Требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены в разделе II, а порядок признания помещения жилым — в разделе IV Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

4. Не могут быть использованы в качестве жилых помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по правилам, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Признание помещения непригодным для проживания граждан осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия этого помещения установленным в указанном Положении требованиям. Кроме того, учитываются требования СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», утвержденные Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10».

В соответствии с п. п. 33 — 40 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Жилые помещения, находящиеся в жилых домах, расположенных на территориях, на которых превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве, установленные в разделе II указанного Положения, а также в жилых домах, расположенных в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в санитарно-защитных зонах, следует признавать непригодными для проживания в случаях, когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня.

Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в определяемой уполномоченным федеральным органом исполнительной власти зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. В указанном Положении под зоной вероятных разрушений при техногенных авариях понимается территория, в границах которой расположены жилые помещения и многоквартирные дома, которым грозит разрушение в связи с произошедшей техногенной аварией.

Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл.

Жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу.

Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, указанной в п. 26 Положения, следует признавать непригодными для проживания, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.

Жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать непригодными для проживания.

Порядок признания жилого помещения непригодным для проживания установлен в разделе IV Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

5. Часть 5 комментируемой статьи содержит юридические критерии определения общей площади жилого помещения. Общая площадь жилого помещения рассчитывается как сумма площади основных частей такого помещения (жилых комнат) и помещений вспомогательного использования (кухни, прихожей и др.). Не включается в общую площадь жилого помещения площадь балконов, лоджий, веранд и террас.

Другой комментарий к Ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Под жилым понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Из этого следует, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Они могут находиться в государственной собственности (ст. 214 ГК РФ), муниципальной собственности (ст. 215 ГК РФ), в собственности граждан и юридических лиц (ст. 213 ГК РФ), что отражено в ч. 2 ст. 19 ЖК РФ.

Рассмотрим признаки объекта жилищных прав.

Во-первых, это изолированное помещение.

Однако обратимся к ст. 76 ЖК РФ, согласно которой наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе передать в поднаем часть жилого помещения, т.е. и часть комнаты.

Таким образом, объектом жилищных прав может быть не только изолированное помещение; тогда как предметом (объектом) договора жилищного найма может быть только изолированное жилое помещение (ст. 62 ЖК РФ, ст. 673 ГК РФ).

Во-вторых, это жилое помещение. Необходимой характеристикой жилья служит его предназначение для проживания граждан. Данная позиция содержится в ст. 17 ЖК (ч. 1). Жилым является только то помещение, которое функционально предназначено для проживания. Статья 288 ГК РФ (п. 2) устанавливает: «Жилые помещения предназначены для проживания граждан».

Гостиницы, санатории, дома отдыха, пансионаты и т.п. имеют иное функциональное назначение, т.е. являются местом отдыха, лечения. Такие помещения используются для временного пребывания, в отличие от места жительства. Местом жительства согласно ст. 20 ГК РФ признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.

В-третьих, это помещение, пригодное для постоянного проживания. Это значит, что оно должно по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и иных излучений соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания (ст. 23 Федерального закона от 30.03.99 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» ). Помимо санитарных правил жилое помещение должно отвечать техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства: стационарность сооружения, наличие определенных видов удобств, вспомогательных помещений и проч.
———————————
СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1650.

2. Комментируемая статья не упоминает о таком требовании, как благоустройство. Однако для человека важна комфортность проживания, сумма потребительских качеств жилья. Существенной частью комфортности является благоустройство. Отсюда следует, что жилое помещение должно отвечать не только санитарным и техническим требованиям, но и определенной степени благоустройства для того, чтобы оно могло быть объектом жилищных прав.

Требования об обеспечении жилого помещения определенными видами «благоустройства» содержатся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Степень благоустройства в городах и иных поселениях различна. В этом плане удачна была формулировка ст. 40 ЖК РСФСР («Требования, предъявляемые к жилым помещениям»): жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным «применительно к условиям данного населенного пункта».

3. Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются Правительством РФ (ч. 3 комментируемой статьи). Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания также устанавливаются Правительством РФ (ч. 4 комментируемой статьи).

Правительством РФ принято Постановление от 28.01.2006 N 47, которым утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции .
———————————
СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

Согласно этому Положению непригодными для проживания признаются жилые дома, жилые помещения: имеющие определенный физический износ; находящиеся в аварийном состоянии; в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания (разд. III Положения).

Таким образом, непригодность определяется степенью износа жилья (крайняя степень — аварийность), а именно: наличием неустранимых неисправностей инженерных сетей, несоблюдением строительных норм при застройке близлежащей к дому территории и проч.

Критерии отнесения жилья к непригодному по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами.

Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями.

Федеральный орган исполнительной власти создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации. В состав комиссии включаются представители этого федерального органа исполнительной власти. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного федерального органа исполнительной власти.

Таким же образом создают свои комиссии: орган исполнительной власти субъекта РФ — для оценки жилых помещений регионального жилищного фонда; орган местного самоуправления — для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда.

К участию в работе комиссии следует привлекать собственника жилищного фонда или представителя собственника, осуществляющего функции по управлению жилищным фондом, в отношении жилого дома (жилого помещения) которого рассматривается вопрос о признании его непригодным для проживания, а в случае необходимости — представителя проектно-изыскательских организаций, производившего обследование этого жилого дома (жилого помещения).

Комиссия по заявлению собственника помещения или заявлению гражданина (нанимателя) либо по заключению органов государственного контроля и надзора оценивает соответствие помещения установленным в Положении требованиям.

После изучения представленных документов, перечень которых предусмотрен п. 45 Положения, и, при необходимости, осмотра жилого дома (жилого помещения) комиссия принимает решение:

о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;

о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью привести утраченные в процессе эксплуатации характеристики жилого помещения в соответствие с установленными в Положении требованиями и после их завершения — о продолжении процедуры оценки;

о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности;

о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (п. 47).

Решение комиссии может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.

В случае признания жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания по причине аварийного состояния либо вредного воздействия факторов среды обитания, представляющего особую опасность для жизни и здоровья людей, решение должно указать собственнику (уполномоченному собственником лицу) о необходимости немедленно отселить граждан.

4. В соответствии с ч. 5 комментируемой статьи общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас.

Жилое помещение: понятие, признаки и виды

(Корнилова Н. В.) («Жилищное право», 2007, N 3) Текст документа

ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ: ПОНЯТИЕ, ПРИЗНАКИ И ВИДЫ

Н. В. Корнилова, доцент кафедры гражданского права юридического факультета Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Хабаровская государственная академия экономики и права», кандидат юридических наук.

Жилое помещение должно отвечать определенным требованиям, чтобы выступать в качестве такового. Однако критерии, предъявляемые к жилому помещению, не всегда были четко обозначены в законодательстве, что на практике являлось причиной многочисленных злоупотреблений. Способствовало таким злоупотреблениям и отсутствие в законодательстве понятия жилого помещения. Так, в Жилищном кодексе РСФСР 1983 года отсутствовало такое понятие. Лишь в ст. 7 ЖК РСФСР говорилось о назначении жилых домов и жилых помещений, которые должны были предназначаться для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений. Однако уже 24 декабря 1992 года в Законе РФ N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» при определении помещения в качестве жилого говорилось о предназначении его для постоянного и временного проживания. ——————————— Жилищный кодекс РСФСР: Утвержден Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 года // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883. Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1993. N 3. Ст. 99.

Аналогичное определение появилось в п. 2 ст. 288 ГК РФ, только отмечалось их предназначенность для проживания граждан. Как видно, был утрачен такой признак жилого помещения, как предназначенность для ПОСТОЯННОГО (выделено мною — Н. К.) проживания. Таким образом, нельзя не констатировать, что нормативно-правовыми актами предъявлялись разные требования к жилому помещению. Прежде чем выявить признаки жилого помещения в соответствии с требованиями действующего законодательства, отметим, что понятие «жилое помещение», «жилое строение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях — в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т. п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения; в других случаях — как часть жилого дома, например, жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме); в-третьих, в качестве учетной категории наряду с жилым домом . ——————————— Седугин П. И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 1997. С. 46.

Согласно п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). ——————————— Жилищный кодекс Российской Федерации: Принят Государственной Думой РФ 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.

Прежде всего, жилое помещение должно быть недвижимым имуществом. Соответственно отвечать признакам недвижимого имущества, а именно быть прочно связанным с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Такой признак недвижимых вещей закреплен в п. 1 ст. 130 ГК РФ, согласно которому к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Как отмечает Л. В. Щенникова, такие объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей, будучи отделенными от нее, они становятся движимыми . Следует отметить, что именно по поводу второго критерия возникают споры, как в доктрине, так и на практике . ——————————— Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2003. N 11. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: Спарк, 1995. С. 96 — 97; Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 39; Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 93.

Не могут быть признаны в качестве жилых помещений бытовки, вагоны, сборно-разборные домики. Хотя известен случай, когда судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала жилым щитовой сборно-разборный дом, в котором истец проживал на основании договора имущественного найма с 1989 г. Щитовой дом, в котором он проживал, пришел в негодность и был снесен. Взамен ему предложено помещение в аналогичном щитовом сборно-разборном доме, на переселение в которое он вначале согласился, подписав договор имущественного найма, а затем отказался, так как предоставленное помещение не отвечает санитарно-техническим требованиям, и потребовал предоставить ему благоустроенное жилое помещение. ——————————— Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2000. N 8. С. 5 — 6.

Районный суд иск оставил без удовлетворения, судебная коллегия по гражданским делам областного суда это решение отменила и вынесла новое, обязав ответчика предоставить в пользование истцу отдельную благоустроенную квартиру жилой площадью не менее 12 кв. м в виде отдельной квартиры. Президиум Верховного Суда РФ, отклонив протест заместителя Генерального прокурора РФ, указал, что истцу по договору имущественного найма было передано не просто имущество, а жилое помещение, которое он оплачивал как наниматель. Такое решение вызвало неоднозначную реакцию. Так, И. Кузьмина отмечает, что при вынесении своего постановления по анализируемому делу Президиум Верховного Суда РФ руководствовался в большей степени такими гуманными соображениями, чем буквой закона. А между тем признание жилым всякого помещения, хотя и не предназначенного, но пригодного и используемого фактически для проживания, приведет, как представляется, к ущемлению жилищных прав граждан . ——————————— Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. N 9.

Отнесение жилого помещения к недвижимым вещам получило закрепление уже в нормах Закона «Об основах федеральной жилищной политики», в котором в ст. 1 было дано понятие недвижимости в жилищной сфере. Итак, недвижимость в жилищной сфере — это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. С первым признаком связан такой признак, как пригодность для постоянного проживания. Жилое помещение должно быть пригодно для проживания в течение всех сезонов года, а не только в летнее время. Такое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Непригодность для проживания жилого помещения является основанием для выселения граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма (п. 3 ст. 85 ЖК РФ). О соответствии установленным санитарным и техническим требованиям говорилось в ст. 40 ЖК РСФСР. С точки зрения права жилым домом строение является с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке именно в качестве жилого дома уполномоченными на то специальными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда, — бюро технической инвентаризации (БТИ) и др. ——————————— Седугин П. И. Указ. соч. С. 47.

Как уже отмечалось, такой признак, как предназначенность для ПОСТОЯННОГО (выделено мною. — Н. К.) проживания, не всегда получает свое закрепление в нормах действующего законодательства. Так, согласно п. 4 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 , жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания. В ст. 673 ГК РФ применительно к объекту договора найма жилого помещения говорится о том, что таковым может выступать изолированное жилое помещение, пригодное для ПОСТОЯННОГО (выделено мною. — Н. К.) проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). ——————————— Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. N 6. Ст. 702.

Санитарные требования устанавливаются специальным законодательством. Согласно ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 года «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Так, Санитарными правилами установлены гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий. В частности, отмечается, что помещение с постоянным пребыванием людей должны иметь естественное освещение . ——————————— Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 14. Санитарные правила и нормы «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий. СанПиН 2.2.1/2.1.1 1278-03: Утверждены Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 6 апреля 2003 года N 34 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2003. N 31.

Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается. В свою очередь и содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам (п. 3 ст. 23 вышеуказанного Закона). С данным положением корреспондирует обязанность нанимателя в качестве пользователя жилого помещения допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ. Такая обязанность закреплена в п. 10 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 года N 25 . Жилое помещение должно отвечать техническим требованиям. Согласно Федеральному закону от 27 декабря 2002 года N 184-ФЗ «О техническом регулировании» должны приниматься специальные технические регламенты, в том числе и по вопросам безопасной эксплуатации и утилизации машин и оборудования; безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий; пожарной безопасности; биологической безопасности; электромагнитной совместимости; экологической безопасности; ядерной и радиационной безопасности. Так, в соответствии с п. 1 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ осуществляется государственный строительный надзор при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит государственной экспертизе в соответствии со ст. 49 указанного Кодекса. Предметом такого надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. Органами, осуществляющими такой надзор, являются в зависимости от вида объекта соответственно федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора. ——————————— Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. N 5. Ст. 546. Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 52 (часть 1). Ст. 5140. Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 16.

Жилое помещение в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ «О пожарной безопасности» должно отвечать требованиям пожарной безопасности — специальным условиям социального и (или) технического характера, установленным в целях обеспечения пожарной безопасности законодательством Российской Федерации, нормативными документами или уполномоченным государственным органом. ——————————— Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 35. Ст. 3649.

После приемки жилое помещение должно эксплуатироваться в соответствии с определенными правилами. К таким правилам относятся Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170 . ——————————— Российская газета. 2003. 23 октября.

Среди требований, которые предъявляются к жилому помещению, можно назвать, в частности, следующие: — инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности; — инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов — изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами; — допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом. В процессе эксплуатации жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, а многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу. Основания и порядок признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу установлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Так, должны быть признаны непригодными для проживания комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения. По мнению Л. М. Мокроусовой, исходя из различных степеней социального значения договора социального найма и договора коммерческого найма, представляется, что такой особый подход к этому критерию должен быть применим скорее к первому, нежели к последнему виду договора, т. к. стороны при заключении договора коммерческого найма свободны в своих действиях (ст. 421 ГК РФ) и вольны сдавать в наем и нанимать не отвечающее всем установленным требованиям жилищного законодательства помещение, например, предусмотрев по этому поводу особые условия договора . ——————————— Мокроусова Л. М. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2003. N 2.

Вместе с тем, как отмечает М. И. Брагинский (анализируя положения действующей на тот момент ст. 40 ЖК РСФСР), указанная норма закрепляет не только частный интерес нанимателя, но и интерес публичный . Поэтому жилое помещение, не пригодное для проживания, не может быть предоставлено нанимателю даже с его согласия, а, следовательно, вообще не может быть предметом договора жилищного найма . ——————————— Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. Жилищное законодательство РСФСР: Комментарий / Под ред. В. Ф. Яковлева, П. И. Седугина. М., 1991. С. 176 — 177.

На основании вышеизложенного можно прийти к следующему выводу, что предназначенность для постоянного проживания является одним из основных признаков жилого помещения, что предопределяет необходимость внесения соответствующих изменений в нормативно-правовые акты, в которых говорится только лишь о пригодности для проживания. Другое дело, что жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, может быть предназначено как для постоянного, так и временного пользования. Основное число жилых помещений предназначено для постоянного пользования. Другие же помещения изначально предназначаются для их временного использования (гостиницы, общежития). Следующим признаком жилого помещения является его изолированность. Об этом говорится и в п. 2 ст. 15 ЖК РФ. Это положение распространяется как на договор коммерческого найма, так и на договор социального найма. Так, в ст. 673 ГК РФ речь идет об изолированном жилом помещении. В п. 2 ст. 62 ЖК РФ отмечается, что неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения. Аналогичное положение было закреплено в ст. 52 ЖК РСФСР, согласно которой не могли быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения. В соответствии с п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Далее в ЖК РФ даются определения отдельных видов жилых помещений. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ). Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ). Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ). Как отмечает А. А. Титов, в ч. 1 ст. 16 ЖК РФ указывается несколько видов жилых помещений, только непонятно, сколько этих видов (три или пять). Не вносят ясность и другие части статьи. В частности, в отдельный вид жилого помещения выделяются комнаты (п. 3 ч. 1). В то же время комнаты признаются частью жилого дома или квартиры (ч. 4). В результате А. А. Титов приходит к выводу, что жилым помещением может быть: — жилой дом для индивидуального пользования (для одной семьи), т. е. в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений; — отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, т. е. вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (мест вспомогательного использования); — часть жилого дома, т. е. не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могут быть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами (семьями) на основании договора; — часть квартиры, т. е. только комната (комнаты) в коммунальной квартире . ——————————— Титов А. А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Юрайт-Издат, 2005.

Как видно, часть жилого дома в толковании ученого включает в себя и комнату, и часть квартиры в свете ст. 16 ЖК РФ, но вместе с тем он выделяет еще в отдельную группу часть квартиры, но при этом включая в нее только комнату (комнаты) в коммунальной квартире. Но в любом случае нельзя не согласиться с тем, что в ЖК РФ отсутствует понятие части жилого дома и части квартиры, тогда как и часть жилого дома, и часть квартиры могут включать в себя и часть комнаты. А, как отмечалось выше, признаком жилого помещения является его изолированность. Вместе с тем справедливо отмечает П. В. Крашенинников, что закрепление правового режима комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям, вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищные потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах в коммунальной квартире. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами — пользователями других жилых помещений . ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография П. В. Крашенинникова «Жилищное право» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2005 (издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации). —————————————————————— Крашенинников П. В. Жилищное право. М.: Статут, 2000. С. 19.

Эта проблема, которая возникает с вопросом об изолированности жилого помещения, вытекает и из содержания ст. 673 ГК РФ, а именно среди изолированных жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, называются квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, то есть в самом п. 1 указанной статьи заложено противоречие. Помещение, чтобы быть жилым, должно быть изолированным, но им может быть и часть комнаты (это следует из буквального толкования п. 1 ст. 673 ГК РФ). В. Н. Литовкин пишет: «Закон определяет в качестве объекта найма часть квартиры и часть жилого дома, что необоснованно. Так может определяться доля в праве общей собственности. Но режим права собственности нельзя механически переносить на отношения найма жилого помещения. Часть квартиры — это и комната, это и часть комнаты. Последнее следует исключить в наемных отношениях независимо от форм собственности на жилье. Жилое помещение трудно представить в виде многоквартирного жилого дома. Объектом наемных отношений могут быть только реальные изолированные помещения» . Отмечает невозможность части комнаты или комнаты, связанной с другой комнатой общим входом (смежной комнаты), быть самостоятельным объектом договора найма и С. М. Корнеев . ——————————— Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О. Н. Садиков. М.: БЕК, 1997. Ч. 2. С. 261. Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. М., 2000. Т. II. Полутом 1. С. 460, 462.

Иной точки зрения придерживается Ю. К. Толстой. Указывая на то, что положение об изолированности распространяется как на коммерческий, так и на социальный наем, он отмечает, что в домах или квартирах, принадлежащих на праве собственности, внаем могут сдаваться и неизолированные жилые помещения (например, проходная или запроходная комната или ее часть)… Достаточно широко распространение и поселение в приватизированные квартиры угловых жильцов (например, студентов). То есть сдача внаем части квартиры… Статью же 673 ГК РФ нельзя безоговорочно распространять на все случаи коммерческого найма жилого помещения . Б. М. Гонгало также указывает на возможность возникновения жилищных прав на неизолированные части жилого дома или квартиры — в частности, при заключении договора поднайма и вселении временных жильцов . ——————————— Гражданское право. Учебник / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: ПБОЮЛ Л. В. Рожников, 2001. Т. 2. С. 255 — 256. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005.

Но в любом случае предметом договора найма не может быть помещение, которое не является жилым (коридор, кладовка). Отметим, что понятие видов жилых помещений закрепляется и в законодательстве других стран. Согласно Закону о недвижимом имуществе Израиля 1969 года в ст. 52 и 77а даются понятия таких жилых помещений, как дом, квартира, кооперативный дом. Причем в понятиях есть различия в зависимости от того, какой дом: кооперативный дом или дом, не зарегистрированный как кооперативный дом. Так, в первом случае под домом понимается постоянное сооружение, в том числе и земельный участок, на котором оно возведено, а во втором случае — это постоянное сооружение, в котором имеется не менее двух квартир, включая земельный участок, на котором оно построено, не зарегистрированное в качестве кооперативного дома. ——————————— Гражданское законодательство Израиля / Науч. ред. Н. Э. Лившиц. СПб.: Юридический центр Пресс, 2003. С. 132 — 207.

Жилое помещение должно использоваться только по целевому назначению, а именно для проживания граждан. В соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. Схожее положение содержится в п. 1 ст. 17 ЖК РФ, согласно которому жилое помещение предназначено для проживания граждан. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (п. 3 ст. 17). Только в отличие от ГК РФ, в п. 2 ст. 17 ЖК РФ допускается возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. В этой части интерес представляет понятие квартиры согласно Закону о недвижимом имуществе Израиля, в котором под квартирой понимается комната или комнатная ячейка, либо система комнат или комнатных ячеек, которые предназначены для использования как самостоятельная единица для проживания, ЗАНЯТИЯ БИЗНЕСОМ ИЛИ ДЛЯ ЛЮБОЙ ИНОЙ ЦЕЛИ (выделено мною — Н. К.). Согласно ЖК РСФСР в договоре социального найма к жилому помещению предъявлялось еще одно требование: такое помещение должно было быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта (ст. 40). В действующем ЖК РФ признак благоустроенности имеет значение при решении вопроса о выселении граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Согласно ст. 84 ЖК РФ такое выселение, производимое в судебном порядке, возможно с предоставлением других БЛАГОУСТРОЕННЫХ (выделено мною — Н. К.) жилых помещений, с предоставлением других жилых помещений, без предоставления других жилых помещений. Кроме того, жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно соответствовать установленным нормам. Согласно ст. 50 ЖК РФ нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 года N 541 установлен федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 кв. метров общей площади жилья на 1 гражданина . ——————————— Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 36. Ст. 3706.

Таким образом, помещение должно отвечать определенным требованиям для того, чтобы считаться жилым. И только жилое помещение, соответствующее всем вышеизложенным требованиям, сможет гарантировать удовлетворение жилищных потребностей граждан.

Еще по теме:

  • Закон о снятии с регистрации по месту жительства Как оформить снятие с регистрации по месту жительства? Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас. Российские […]
  • Как зарегистрировать жену на свою долю в квартире Может ли муж прописать жену на свою долю собственности? Без согласия всех совершеннолетних, на момент событий, собственников жилого помещения никого прописать нельзя. Исключением являются […]
  • Ограниченные вещные права шпаргалка Глава 22. ОГРАНИЧЕННЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА Глава 22. ОГРАНИЧЕННЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА В гл. 16 учебника было дано определение и выявлены специфические признаки вещного права. Намечен круг прав, которые […]
  • Ч5 ст287 коап Кодекс Украины об административных нарушениях Статья 288. Порядок обжалования постановления по делу об административном правонарушении Постановление по делу об административном […]
  • Комментарии к статье 288 ук рф Статья 288. Присвоение полномочий должностного лица Присвоение государственным служащим или муниципальным служащим, не являющимся должностным лицом, полномочий должностного лица и […]
  • Коап часть 2 ст 122 Тема: Ст. 122 ч.2 (Движение в левой полосе при свободной правой) Опции темы Отображение Линейный вид Комбинированный вид Древовидный вид Ст. 122 ч.2 (Движение в левой полосе […]