Замена стороны в договоре строительного подряда

Оглавление:

Смена стороны в договоре

Смена стороны в договоре — ситуация хотя и распространенная на практике, но тем не менее вызывающая множество вопросов и сомнений у лиц, выполняющих ее документарное оформление. В нашей статье вы найдете рекомендации по составлению соответствующего соглашения между сторонами и его образец.

Образец соглашения о смене стороны в договоре.doc

Изменение стороны в договоре по ГК РФ

Перемена стороны в договоре означает убытие из правоотношений, возникших на основании заключенного соглашения, одного участника и вступление в названные правоотношения нового вместо него. Если каждый из участников такого соглашения несет обязанность в отношении других участников, то он является их должником в этой части и в то же время их кредитором в том, что правомочен от них требовать (п. 2 ст. 308 Гражданского кодекса РФ).

Смена стороны в договоре подразумевает передачу всех прав и обязательств, возникших из него, и влечет смену лиц не в определенном отдельном обязательстве (как в рамках договора уступки права или цессии), а сразу во всем комплексе возникших из такого договора обязательств (например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.12.2010 по делу № А70-3836/2010).

С практической точки зрения ситуация усугубляется тем, что законодатель не предлагает унифицированного образца такого документа.

Зачастую в качестве основы для него используется образец договора перемены лиц в обязательстве, но он обычно нуждается в большой доработке, т. к. с его помощью оформляется переход только конкретных прав и обязательств.

Дополнительное соглашение о замене стороны в договоре: образец

Соглашение о замене стороны в договоре должно включать положения и о цессии, и о переводе долга (п. 6 инф. письма президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120).

Часто такое соглашение делается трехсторонним из тех соображений, что при переуступке долга требуется согласие на это кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ), а должника надлежит уведомить о передаче права требования (п. 2 ст. 382 ГК РФ).

Стороны могут урегулировать данный вопрос посредством заключения как отдельного договора, так и допсоглашения к основному договору, из которого и возникли обязательства. Оформление таких документов производится в той же форме, что и оформление первоначального договора.

За основу при составлении таких документов можно взять наш образец: Соглашение о смене стороны в договоре — образец.

Соглашение о перемене лиц в обязательстве

Договор о перемене лиц в обязательствах должен быть составлен в той же форме, что и первоначальный договор, в результате которого и возникло переходящее обязательство (п. 1 ст. 389 ГК РФ). Отдельных требований к структуре договора или соглашения о замене стороны в обязательстве закон не содержит, поэтому необходимо опираться на общие требования к составлению договоров.

Предметом договора в такой ситуации будет указание на то, какое обязательство передается. Также нужно указать реквизиты первоначального соглашения (решение АС г. Москвы от 28.08.2015 по делу № А40-79001/15).

Найти образец договора замены стороны в обязательстве и более подробно узнать о тонкостях его составления можно из других наших статей, например Договор переуступки права требования – образец.

Итак, соглашение о смене стороны в договоре должно включать положения о переходе всего комплекса прав и обязанностей от выбывающего участника к новому, его заменяющему. Такое соглашение и договор замены стороны в обязательстве — это документы, порождающие различные правовые последствия. В 2-м случае речь идет о договоре цессии или перевода долга.

Передача договора (ст.392.3. ГК РФ) по частично исполненному договору подряда?

БОльшая часть обязательств сторон договора строительного подряда, исполнены: работы по этапам (бОльшая часть) выполнены, сданы заказчику и оплачены последним. Можно ли передать права и обязанности по договору в целом. Необходимость продиктована тем, что до сдачи и ввода в эксплуатацию будущего объекта недвижимого имущества предстоит выполнение большого объема работ: достраивать и хочет новый заказчик.

Какие могут быть иные варианты оформления передачи результатов работ, выполненных по договору подряда?

Ответы юристов (6)

Здравствуйте. Это можно сделать, но обратите внимание на условия данной статьи, а именно что переход обязанностей происходит только с согласия кредитора, т.е. в Вашем случае подрядчика (п.2 ст.391 ГК РФ).

Есть вопрос к юристу?

Вика, обратите внимание, имеются ли какие-либо условия о смене Заказчика в имеющемся договоре подряда. Необходимо согласие подрядчика на замену заказчика. В этом случае можно составить новый трехсторонний договор подряда, в котором указать полностью предмет договора, какие обязательства исполнены, какие необходимо выполнить, и, соответственно, что подрядчик согласен на замену Заказчика.

Уточнение клиента

Про согласие понятно все. Меня больше интересует в качестве чего передаются права и обязанности в части, уже исполненной сторонами? Мы по сути покупаем результат работ по договору подряда?

30 Мая 2016, 17:45

Здравствуйте. Да, то, что построено и оплачено предыдущим заказчиком, переходит в собственность нового заказчика. К договору подряда со старым заказчиком вы делаете соглашение о перемене стороны в обязательстве.

мне кажется, что у Вас покупка объекта незавершенного строительством имеет место.

Уточнение клиента

у нас не зарегистрирован объект незавершенного строительства: такой объект в Росреестре отсутствует, т.о. продать в качестве такового не имеем правовых оснований.

01 Июня 2016, 18:15

мое мнение, что это как раз и надо сделать.

Уточнение клиента

нет на это времени и ресурса. хотим продать как есть. новый будет достраивать.

01 Июня 2016, 18:32

Кроме того, согласно судебной практике объектом недвижимости может считаться объект незавершенного строительства, который не является предметом действующего договора подряда. Конечно, при регистрации права собственности на недострой не требуют информацию о наличии действующего договора подряда, но все-таки юридически регистрация права собственности на такой объект будет не совсем правильным действием. Вика, а что с земельным участком? Оформляется договор купли-продажи между прежним и новым заказчиком? Вообще можно было бы составить смешанный договор. Например, договор купли-продажи земельного участка, по которому кроме земли покупатель приобретает в собственность принадлежность земельного участка — результат работ по такому-то договору подряда, принятый продавцом на основании таких-то актов выполненных работ. Дело в том, что если по договору подряда имела место поэтапная приемка работ, то право собственности на результат выполненных работ в рамках каждого этапа переходило к заказчику одновременно с подписанием акта приемки (как и риск утраты и повреждения имущества). Поэтому я считаю, что результат работ должен быть продан. Одновременно в таком договоре можно предусмотреть уступку прав и обязанностей по договору подряда в части прав и обязанностей, не исполненных сторонами на момент уступки.

Уточнение клиента

по заемельному участку будет перенайм, т.к. земля в аренде на 49 лет. на весь земельный участок, а не только занятый обсуждаемым «недостроем». межевать не будем.

то есть правоотношения в части передачи прав на результат выполненных работ будут регламентироваться договором купли-продажи?

02 Июня 2016, 11:52

Уточнение клиента

Может продать имущественное право на результат выполненных работ?

02 Июня 2016, 15:46

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Конференция ЮрКлуба

Перемена лиц в подряде

Shopen 10 Апр 2010

Моё почтение коллеги!
Дано:
Фирма «А» — заказчик, фирма «С» — подрядчик, между ними соответственно договор строительного подряда (некоторый объем работ уже выполнен, перечислен аванс). И есть фирма «В», которая хочет заключить с Заказчиком («А») договор Генерального подряда, т.е. вклиниться между Заказчиком «А» и подрядчиком «С».
Заказчик хочет, чтобы фирма «В» (возможный Генподрядчик) отвечала за качество работ, которые будут выполнены подрядчиком «С» после заключения договора Генподряда. Соответственно и оплату подрядчику будет производить уже Генподрядчик.
Я вижу это так.
1. Соглашение о перемене лиц в обязательстве, в котором Заказчик «А» передает все права и обязанноости из договора подряда Генподрядчику «В» (в том числе контролировать, принимать результаты, производить оплату работ и т.д.).
2. В договоре Генподряда доолжны быть предусмотрены объемы работ, которые выполняет Подрядчик и их стоимость (чтобы не получилось так, что Генподрядчик оплачивает работу подрядчика из своих средств).
3. При подписании договора Генеральнгого подряда составить Акт выполненных работ (их стоимости) и задолженности Заказчика перед подрядчиком за вычетом суммы аванса.

Почему я засомневался в предложенной схеме? Мой коллега говорит: «Зачем изобретать велосипед? Меняй сторону в договоре подряда и все!»

Но тогда как будет Генподрядчик требовать от Заказчика оплаты именно этого объема работ?
Надеюсь не слишком сложно завернул

Shopen 10 Апр 2010

И вот приблизительно форма Соглашения.

СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ ПОДРЯДА №9 от 21.01.2010г.
о перемене лиц в обязательстве

г. _______________ «__»_________ ____ г.

ЗАО «А», именуемое в дальнейшем «Заказчик», в лице Генерального директора _____________________, действующ___ на основании Устава, ЗАО «В», именуемое в дальнейшем «новый Заказчик», в лице Генерального директора _________________________, действующ___ на основании Устава, с одной стороны,
и ООО «С», именуемое в дальнейшем «Подрядчик», в лице Генерального директора _____________________, действующ___ на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящее Соглашение о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ

1.1. Новый Заказчик полностью принимает на себя права и обязанности Заказчика по договору подряда №9 от 21.01.2010г. заключенному между Заказчиком и Подрядчиком.
1.2. Настоящим Подрядчик выражает свое согласие на перевод прав и обязанностей от Заказчика к новому Заказчику, а также подтверждает свое уведомление о состоявшейся уступке прав к новому Заказчику.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Заказчик обязаны передать новому Заказчику все документы, связанные с исполнением договора подряда №9 от 21.01.2010г.
2.2. Заказчик в момент подписания настоящего Соглашения передает новому Заказчику письменно согласованный с Подрядчиком расчет задолженности Заказчика перед Подрядчиком по состоянию на день подписания настоящего Соглашения.

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1. Каждая из сторон отвечает за ущерб, нанесенный другой стороне, если он возник по ее вине вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств.
3.2. Стороны освобождаются от ответственности, если ущерб причинен независимо от их воли, т.е. в связи с непреодолимой силой.
3.3. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся такие события, как: война и военные действия, эпидемии, пожар, катастрофы, акты органов власти и управления, влияющие на выполнение обязательств по договору, изданные после заключения настоящего договора, а также другие события, признаваемые непреодолимой силой законодательством и обычаями делового оборота.

4. ФИНАНСОВЫЕ УСЛОВИЯ

4.1. В связи с тем, что по настоящему Соглашению Заказчик передает новому Заказчику права и обязанности, денежные средства по настоящему Соглашению не выплачиваются.

5. РЕШЕНИЕ СПОРОВ

5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть в связи с выполнением сторонами своих обязательств по данному Соглашению, будут, по возможности, решаться путем переговоров.
5.2. Если стороны не могут достичь согласия по спорному вопросу, то возникшие разногласия решаются в судебном порядке.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания его сторонами.
6.2. Данное Соглашение составлено в 3-х экземплярах, один — для Заказчика, один — для нового Заказчика и один — для Подрядчика, причем каждый из них имеет одинаковую юридическую силу.

местный 10 Апр 2010

Shopen
если Вы хотите грамотно осуществить «это», не подставив В под ответственность за невыполнение С работ до момента «вклинивания» и под ответственность за их оплату компанией А в адрес С, то по соглашению сторон прекращайте досрочно действующий договор генподряда, сдавайте работы, производите оплату и заключайте новый договор генподряда между А и Б и договор субподряда между С и Б.
добавлено позже
Б и В выше — одна компания

добавлено еще немного позже

проект Вашего соглашения не решает задачу, которая, судя по Вашему первому посту, стоит перед Вами — фирма В не становится для фирмы А генподрядчиком, ее ответственность за неоплату уже выполненных и принятых работ не ограничивается, и заказчиком для подрядчика она, наверное, быть не сможет, поскольку это потребует от нее иметь права на ЗУ и (это уже не г-п отношения, но также имеет значение) разрешение на строительство.
Налоговый аспект — кто у Вас будет формировать стоимость строящегося объекта (ведь до момента вхождения фирмы В это делала фирма А, а после это сможет делать только фирма В). С НДС-ом наверняка сложности будут, т.к. у Вас застройщик становится инвестором — т.е. должен будет ждать завершения строительства и получения сводного счета фактуры от фирмы В.
Сообщение отредактировал местный: 10 Апрель 2010 — 18:20

Shopen 10 Апр 2010

Б и В выше — одна компания

Нет, это разные компании.

. фирма В не становится для фирмы А генподрядчиком.

Почему? Я ведсобираюсь этот объем работ (выполняемых подрядчиком) включить в договор Генподряда (в смету).

ее ответственность за неоплату уже выполненных и принятых работ не ограничивается,

Вы имеете ввиду «ее» — это Генподрядчика «В»? Если да, то мы не преследуем цель уйти от ответственности за неоплату выполненных работ. Наоборот, есть цель уйти от ответственности перед Заказчиком «А» за качество выполненных работ до заключения Соглашения.

и заказчиком для подрядчика она, наверное, быть не сможет, поскольку это потребует от нее иметь права на ЗУ и (это уже не г-п отношения, но также имеет значение) разрешение на строительство.

От части соглашусь, но фактически люди на площадке уже работают, т.е. ЗУ предоставлен. Вот сразрешением на строительство нужно разобраться, но в любом случае

это уже не г-п отношения

Налоговый аспект — кто у Вас будет формировать стоимость строящегося объекта (ведь до момента вхождения фирмы В это делала фирма А, а после это сможет делать только фирма В). С НДС-ом наверняка сложности будут, т.к. у Вас застройщик становится инвестором — т.е. должен будет ждать завершения строительства и получения сводного счета фактуры от фирмы В.

Формировать стоимость будет также Заказчик «А» — в договор Генподряда включается вся стоимость проекта, за исключением выплаченного аванса в адрес подрядчика «С». Из этой суммы (полной суммы проекта), соответственно, чать пойдет подрядчику и часть Генподрядчику, все согласно смете.
Сообщение отредактировал Shopen: 10 Апрель 2010 — 20:15

местный 10 Апр 2010

Нет, это разные компании.

Вы будете меня поправлять, когда я исправляю свои ошибки? у Вас по условиям — три компании А,В,С, я же понедогляду В именовал Б. На что и обратил внимание? А вы-то что имели в виду?

Почему? Я ведсобираюсь этот объем работ (выполняемых подрядчиком) включить в договор Генподряда (в смету).

и как это интересно организация (В),которая заменит заказчика станет у Вас генподрядчиком? Вы что при этом собираетесь заключить между А и В еще один договор на все работы (выполненные+оставшиеся)?

Вы имеете ввиду «ее» — это Генподрядчика «В»? Если да, то мы не преследуем цель уйти от ответственности за неоплату выполненных работ. Наоборот, есть цель уйти от ответственности перед Заказчиком «А» за качество выполненных работ до заключения Соглашения.

по Вашему предложению (соглашение о замене стороны) не появляется нового генподрядчика. Вы отстранитесь на минуту от придуманной Вами схемы и постарайтесь на ситуацию посмотреть в целом: у вас есть три стороны, у организации, которую Вы собираетесь «вклинить» между заказчиком (А) и подрядчиком (С), будут обязательства как перед А (Вы правда так и не раскрыли на основании какого договора, но видимо, имеет в виду генподряд) и перед С. Перед А — за выполнение работ (которые составит предмет договора А-В), перед С — за предоставление ЗУ, проектной и пр. необходимой для строительства документации и за оплату.
И как же Вы собираетесь ограничить ответственность В перед А за работы выполненные до заключения Соглашения? Заключить договор генподряда на завершение строительных работ? Я Вам предлагал то же самое, только без изобретения лисапеда с «вклиниванием» В в существующий договор и надстраиванием еще одного генподрядного договора (А-В).

но фактически люди на площадке уже работают, т.е. ЗУ предоставлен.

Формировать стоимость будет также Заказчик «А» — в договор Генподряда включается вся стоимость проекта, за исключением выплаченного аванса в адрес подрядчика «С». Из этой суммы (полной суммы проекта), соответственно, чать пойдет подрядчику и часть Генподрядчику, все согласно смете.

как в договор Генподряда (видимо, Вы имеете в виду договор между А и В) у Вас войдут все работы, если Вы хотите ограничить ответственность В за качество части работ? Под «формированием стоимости» я имел в виду не экономическую категорию, а бухгалтерскую.

P.S. Ваша идея с заменой стороны должна решаться не путем замены заказчика, а путем замены генподрядчика (С на В). Посл чего С заключает договор субподряда. И будет Вам счастье.

Armida 10 Апр 2010

Shopen
Вы интересы какой фирмы в этом деле представляете?
Из предложенной Вами схемы я не увидела документа, регулирующего отношения между «старым» Заказчиком и «Новым Заказчиком», исходя из представленного соглашения, Заказчик передал Генподрядчику все свои права и обязательства и как бы вышел из игры, его гарантии и статус же ничем не закреплены. Однако финансирование продолжает осуществляется старым заказчиком. Необходимо дополнить положениями, фиксирующими порядок и условия расчетов, надо прописать схему перечисления оплаты от старого Заказчика к Новому во избежание претензий от подрядчика.
Я согласна с Вашим коллегой: достаточно будет подготовить соглашение о замене стороны в обязательстве-вместо подрядчика включить Генподрядчика, старый заказчик не выходит из обязательства(договор Генподряда по сути заключ.), а далее ГК РФ- за действия Подрядчика перед Заказчиком Генподрядчик отвечает как за свои собственные, все риски Генподрядчик берет на себя. Опять же зафиксировать объем фактически выполненных и сданных работ и сумму перечисленного аванса.
Повторюсь, это не вникая в курс дела. Все конкретизируется с учетом — на чьей Вы стороне, какие интересы преследуете, каких рисков хотите избежать.

2 Местный: «P.S. Ваша идея с заменой стороны должна решаться не путем замены заказчика, а путем замены генподрядчика (С на В). Посл чего С заключает договор субподряда. И будет Вам счастье»-абсолютно солидарна с Вами.
Сообщение отредактировал Armida: 10 Апрель 2010 — 21:44

Shopen 11 Апр 2010

Стоп, стоп, стоп.
Друзья, я рад выслушать ваши мнения, однако, давайте скажу подробнее.

[quote name=’местный’ date=’10.04.2010 — 12:41′]Shopen
[quote]Нет, это разные компании.
[QUOTE] Вы будете меня поправлять, когда я исправляю свои ошибки? [/QUOTE]

Прошу прощения, не заметил.

[QUOTE]и как это интересно организация (В),которая заменит заказчика станет у Вас генподрядчиком? Вы что при этом собираетесь заключить между А и В еще один договор на все работы (выполненные+оставшиеся)? [/QUOTE]

Нет. Смотрите. Есть Подрядчик «С», который должен выполнить нулевой цикл работ (котлован, сваи и еще чего-то). Есть вероятный Генподрядчик — фирма «В», которая должна выполнить все остальное, т.е. все что сверху (21 этаж) плюс отделка. Так вот, Подрядчик вырыл котлован, а свай пока нет и на этом этапе должен войти этот Генподрядчик. На каком основании? На основании договора генподряда между Заказчиком и Генподрядчиком «В». В объем работ по генподряду я собираюсь включить весь объем работ, за исключением тех, которые выполнил Подрядчик «С», т.е. котлован (деньги он — «С» получил от Заказчика в качестве аванса).
Получается, Заказчик «передает» все права и обязанности из договора подряда Генподрядчику (как его ни назови, хоть новый Заказчик), т.к. сваи все равно делать надо и сам Ген-к этого делать не будет, а финансирование этого объема будет осуществлять Заказчик «А» в рамках договора генподряда, т.к. эти объемы (еще не выполненные Подрядчиком «С»), но в адрес Ген-ка «В», а он уже в свою очередь перечисляет Подрядчику «С».

[quote]Вы имеете ввиду «ее» — это Генподрядчика «В»? Если да, то мы не преследуем цель уйти от ответственности за неоплату выполненных работ. Наоборот, есть цель уйти от ответственности перед Заказчиком «А» за качество выполненных работ до заключения Соглашения.
[/quote]

[quote]. посмотреть в целом: у вас есть три стороны, у организации, которую Вы собираетесь «вклинить» между заказчиком (А) и подрядчиком (С), будут обязательства как перед А (Вы правда так и не раскрыли на основании какого договора, но видимо, имеет в виду генподряд) и перед С. Перед А — за выполнение работ (которые составит предмет договора А-В), перед С — за предоставление ЗУ, проектной и пр. необходимой для строительства документации и за оплату.[/quote]

Все правильно, только в адрес Подрядчика все предоставлено, и Генподрядчик теперь будет нести ответственность за своевременную оплату будущих работ Подрядчика. А разве в стандартных схемах это не так?

[quote]Я Вам предлагал то же самое, только без изобретения лисапеда с «вклиниванием» В в существующий договор и надстраиванием еще одного генподрядного договора (А-В).[/quote]

Я согласен,но видимо по какой-то неведомой мне причине есть трудности с перезаключением договора (может бюджетные деньги, не знаю).

[quote]Под «формированием стоимости» я имел в виду не экономическую категорию, а бухгалтерскую. [/quote]
Пусть бухи голову ломают.

[quote]P.S. Ваша идея с заменой стороны должна решаться не путем замены заказчика, а путем замены генподрядчика (С на В). Посл чего С заключает договор субподряда. И будет Вам счастье. [/quote]

Ну я тож самое и грю, только с боку.

Добавлено немного позже:
Armida
[quote]Вы интересы какой фирмы в этом деле представляете?[/quote]

Интересы Генподрядчика «В», но мне интересно вцелом.

[quote]Из предложенной Вами схемы я не увидела документа, регулирующего отношения между «старым» Заказчиком и «Новым Заказчиком», [/quote]

Уже написал — генподряд.

[quote]Я согласна с Вашим коллегой: достаточно будет подготовить соглашение о замене стороны в обязательстве-вместо подрядчика включить Генподрядчика, старый заказчик не выходит из обязательства(договор Генподряда по сути заключ.), а далее ГК РФ- за действия Подрядчика перед Заказчиком Генподрядчик отвечает как за свои собственные, все риски Генподрядчик берет на себя. Опять же зафиксировать объем фактически выполненных и сданных работ и сумму перечисленного аванса.[/quote]

Не, из Вашей схемы пропадает подрядчик и, т.к. сам Генподрядчик эти работы выполнять не будет (сваи и т.д.) ему — Генподрядчику нужно снова заключать договор субподряда на теже работы с Субподрядчиком.
Сообщение отредактировал Shopen: 11 Апрель 2010 — 05:23

Armida 11 Апр 2010

Получается, Заказчик «передает» все права и обязанности из договора подряда Генподрядчику (как его ни назови, хоть новый Заказчик)

что Вы имеете ввиду-Заказчик передает свои права и обязанности Генподрядчику или права и обязанности подрядчика передает Генподрядчику?

Shopen 11 Апр 2010

Получается, Заказчик «передает» все права и обязанности из договора подряда Генподрядчику (как его ни назови, хоть новый Заказчик)

что Вы имеете ввиду-Заказчик передает свои права и обязанности Генподрядчику или права и обязанности подрядчика передает Генподрядчику?

Как может Заказчик передать права и обязанности Подрядчика, т.е. чужие права и обязанности

Armida 11 Апр 2010

Shopen 11 Апр 2010

не могу логику уловить

Не знаю. вроде разжевал.

-Заказчик передал свои правомочия Генподрядчику, таким образом в договоре 2 стороны остались -Генподрядчик и подрядчик.

А в каком документе фиксируется правовой статус «старого» Заказчика тогда?

В договоре, который только планируется к заключению — генподряда, между «старым Заказчиком и Генподрядчиком».

по предложенной мной схеме-Заказчик заключ договор генподряда,

Еще раз повторюсь — правильно.

а для урегулирования отношений с подрядчиком-генподрядчик заключает договор субподряда.

А вот здесь нет. Так как договор подряда (у Вас субподряда) уже есть. Это договор между «новым» Заказчиком (читай Генподрядчиком) и подрядчиком, причем права и обязанности последнего вообще не затрагиваются. За исключением наверное того, что оплату ему будет производить теперь Генподрядчик, но все в рамка того же договора подряда, где вместо Заказчика «А» теперь новый Заказчик — Генполдрядчик «В». Уууф

Конференция ЮрКлуба

Уступка гарантийных обязательств по подряду

Vermut 19 Сен 2007

Имеем: договор строительного подряда по строительству дома, дом построен, расчет произведен, начал течь гарантийный срок. У Подрядчика есть желание уступить гарантийные обязательства по договору на самого Заказчика, соответственно, не безвозмездно. Заказчик не против этого.

Вопросы:
1. Возможно ли уступить гарантийные обязательства с Подрядчика на Заказчика по договору строительного подряда (у Заказчика строительная лицензия есть, предлагается сделать это путем замены стороны в договоре).
2. Возможно ли уступить в принципе на иное третье лицо.

Сатир 19 Сен 2007

уступить гарантийные обязательства по договору на самого Заказчика

т.е. Заказчик должен будет самому себе? Эт нечто. Не проще ли тогда освободить подрядчика от этих обязательств?

Vermut 19 Сен 2007

Не проще ли тогда освободить подрядчика от этих обязательств?

Каким иным способом.

xxx 19 Сен 2007

1. Возможно ли уступить гарантийные обязательства с Подрядчика на Заказчика по договору строительного подряда (у Заказчика строительная лицензия есть, предлагается сделать это путем замены стороны в договоре).

Гарантийные обязательства (требования) в отношении кого? Подрядчика или третьего лица?

Если, по условиям этого соглашения

Заказчик должен будет самому себе? Эт нечто.

+ если есть встречное предоставление со стороны Подрядчика, то это будет отступное.

Vermut 19 Сен 2007

+ если есть встречное предоставление со стороны Подрядчика, то это будет отступное.

Отступное будет в том случае, если обязательство в рамках гарантийного срока наступило (например, выявлен дефект в работах, допущенный по вине Подрядчика), Подрядчик, не хочет производить гарантийный ремонт и дает денег Заказчику. Наша же задача вывести из правоотношений Подрядчика вообще, за это Подрядчик оплачивает энную сумму Заказчику.
.

xxx 19 Сен 2007

Vermut

Отступное будет в том случае, если обязательство в рамках гарантийного срока наступило (например, выявлен дефект в работах, допущенный по вине Подрядчика),

Просто Вы говорили про гарантийные обязательства, а не про гарантию качества, как условие договора. а обязательство имеет место быть тогда, когда есть соответствующее основание (юр.факт) – некачественное выполнение работ. уступка может быть тогда когда есть обязательство — требование.

Подрядчик, не хочет производить гарантийный ремонт и дает денег Заказчику. Наша же задача вывести из правоотношений Подрядчика вообще, за это Подрядчик оплачивает энную сумму Заказчику.

Тогда просто следует исключить из содержания договора условия о гарантии качества. Уплату «энной суммы» можно оформить уменьшением цены подрядных работ.
Сообщение отредактировал xxx: 19 Сентябрь 2007 — 23:28

Vermut 20 Сен 2007

Просто Вы говорили про гарантийные обязательства, а не про гарантию качества, как условие договора. а обязательство имеет место быть тогда, когда есть соответствующее основание (юр.факт) – некачественное выполнение работ. уступка может быть тогда когда есть обязательство — требование.

Хорошо, в данном случае мы обосновываем о невозможности произвести перемену лиц в обязательстве в связи с «отсутствием» самого обязательства как конкретное, наступившее и связанное с устранением уже обнаруженных недостатков в работе? Но тогда можно сделать вывод о том, что любая перемена лиц в обязательстве по договору строительного подряда ведет к частичному переходу прав и обязанностей по нему, т.е. например, новый подрядчик не несет обязанности гарантировать качество работ?
Если перейти на другой пример, например, на договор займа, по которому займодавец передал заемщику денежную сумму со сроком возврата через 10 лет. Право требовать возврат денежных средств наступит через 10 лет, тем не менее устпить право требования можно и на следующий день другому лицу. Это рассуждения о наступиших, ненаступиших и др. обязательствах как о возможности/невозможности произвести уступку, но все же хотелось бы в другом направлении подумать, а именно о возможности произвести уступку (перевод долга) не на третье лицо, а на сторону по договору.
Чтобы отвлечься от подряда, возмем также пример с займом. Займодавец подписывает уступку права требования по договору займа. с Заемщиком (конечно в обыденном нашем юридическом понимании смешно, но поразмышляем. ). Уступка будет возмездной и оценивается сторонами, например, в размере самой суммы займа. Получается по итогам уступки:
1. Займщик должен самому себе, т.е. совпадение должника и кредитора в одном лице, следовательно обязательство по возврату суммы займа прекращается.
2. Заемщик обязан оплатить возмездную уступку Займодавцу, т.е. сумма будет оплачена в любом случае Займодавцу, но уже по иному основанию — по договору уступки.

xxx 20 Сен 2007

Займодавец подписывает уступку права требования по договору займа. с Заемщиком (конечно в обыденном нашем юридическом понимании смешно, но поразмышляем. ). Уступка будет возмездной и оценивается сторонами, например, в размере самой суммы займа. Получается по итогам уступки:
1. Займщик должен самому себе, т.е. совпадение должника и кредитора в одном лице, следовательно обязательство по возврату суммы займа прекращается.
2. Заемщик обязан оплатить возмездную уступку Займодавцу, т.е. сумма будет оплачена в любом случае Займодавцу, но уже по иному основанию — по договору уступки.

Журнал «Юрист в строительстве»
№ 5 (26) Окт 2014 год

Рубрика: Практикующему юристу

Автор: Лилия Лисица, управляющий партнер Юридического бюро Лисицы Лилии / ООО «Правовой стандарт» и ООО «Аудиторский и бухгалтерский стандарт»

Замена стороны в договоре строительного подряда

В ходе строительства зачастую возникают ситуации, когда нужно уступить другому лицу, например, право требования оплаты выполненных работ. Иногда необходимо решить еще более сложную задачу, а именно — заменить в целом сторону договора (заказчика, подрядчика). Однако применительно к договору строительного подряда замена стороны обязательства сопряжена с дополнительными требованиями, установленными законодательством.

Замена стороны обязательства и договора в целом

Решая вопрос замены стороны договора строительного подряда, необходимо различать:

1) замену стороны в отдельном обязательстве (например, в обязательстве по оплате выполненных работ);

2) замену в целом стороны в договоре (например, подрядчика).

Говоря о замене стороны в отдельном обязательстве, отметим, что гл. 24 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) предоставляет для этого два инструмента:

Заключая договор уступки требования или перевода долга отдельных обязательств, важно четко обозначать, какое именно требование уступается (какой долг переводится), а также их объем.

Необходимо помнить, что законодательством Республики Беларусь или договором может быть установлен запрет на замену лиц в обязательстве либо закреплена усложненная процедура уступки требования, перевода долга, например, предварительное письменное уведомление другой стороны, отсутствие неисполненных обязательств и т.д.

Что касается замены в целом стороны в договоре, то как такового инструмента в нашем законодательстве нет. Наиболее близким к данному понятию является универсальное правопреемство (например, правопреемство в результате реорганизации юридического лица), однако оно, исходя из конкретных обстоятельств, далеко не всегда применимо для решения задачи о замене стороны в договоре строительного подряда.

Замена подрядчика по договору строительного подряда

Статьи по теме

Заказчику в рамках договора строительного подряда может потребоваться заменить подрядчика. Рассмотрим правовые особенности такой замены.

Как заказчику взаимодействовать с субподрядчиком

Иногда заказчик заинтересован в изменении структуры взаимоотношений с другими участниками строительства: с генеральным подрядчиком, субподрядчиком этого генподрядчика.

Срочное сообщение для юриста! В офис пришла полиция

Чаще всего это связано с тем, что:

Остались вопросы по подряду? Ответ найдется в Системе Юрист

  1. Заказчик хочет напрямую оплачивать работы субподрядчиков.
  2. Заказчик хочет иметь возможность предъявлять требования к субподрядчикам напрямую.

Реализовать такие намерения заказчика можно с использованием разных юридических механизмов.

Смотрите видеолекцию

Читайте на тему

В вопросе оплаты работ субподрядчиков можно обратиться к ст. 313 ГК РФ, где говорится об исполнении обязательства третьим лицом – в данном случае третьим лицом является заказчик, а исполняемое обязательство – обязательство генподрядчика по оплате работ субподрядчика. Возможны два пути:

  1. По п. 1 ст. 313 ГК РФ исполнение третьим лицом возможно в случае возложения этого исполнения на третье лицо должником – или договор генподряда должен явным образом предусматривать подобное, или генподрядчик иным образом должен поручить заказчику осуществить оплату субподрядных работ.
  2. По п. 2 ст. 313 исполнение третьим лицом возможно, если возложения обязанности как такового не было, но возникла просрочка в исполнении. Подразумеваются случаи, когда генподрядчик не просил заказчика оплачивать работы субподрядчика, но появилась просрочка в отношениях между генподрядчиком и субподрядчиком.

Если заказчик намерен получить право требования к субподрядчикам в отношении выполнения субподрядных работ, здесь также есть два пути.

Согласно ст. 706 ГК РФ заказчик и субподрядчики не вправе предъявлять друг другу требования, если договором не предусмотрено иное. То есть возможность заказчика предъявить требования субподрядчику можно напрямую закрепить в договоре. Однако нужно иметь в виду, что суды связывают право заказчика предъявлять требования к субподрядчикам с обязательством заказчика осуществлять прямую оплату работ субподрядчиков.

Второй путь – обратиться к механизму договора в пользу третьего лица. В данном случае это договор строительного подряда, заключённый между генподрядчиком и субподрядчиком в пользу третьего лица – заказчика. По договору в пользу третьего лица первое требование возникает у лица, в пользу которого заключен договор (у заказчика).

Но сложность в том, что обычно заказчик хочет иметь возможность предъявить требование субподрядчику на случай, если генподрядчик не справится с управлением договором субподряда. Поэтому если идти по этому пути, нужно детально продумать алгоритм взаимодействия сторон друг с другом и момент, когда именно появляется требование у той или иной стороны договора строительного подряда. И следует иметь в виду, что на практике этот способ применяется нечасто.

О строительном подряде:

Если заходит речь о замене стороны договора строительного подряда, чаще всего подразумевается замена подрядчика.

Замена проектировщика в договоре строительного подряда

В первую очередь, может произойти замена проектировщика. Общая рекомендация на такой случай – в договоре подряда, который заключает с проектировщиком, генеральным проектировщиком, подрядчиком или генеральным подрядчиком, тщательно прописывать условия досрочного прекращения договора.

Если проектирование прекращается на этапе создания проектной документации, важным является условие о передаче исключительных прав заказчику на проектную документацию, в частности, на архитектурный проект, который является частью авторского права. В этой части договора с проектировщиком необходимы развернутые формулировки, например:

«С подписанием сторонами акта о приемке выполненных работ проектировщик отчуждает заказчику исключительное право в полном объеме на проектную документацию, в том числе право на использование в любых целях, связанных с объектами, в любых странах мира, связанных с любыми интересами заказчика без каких-либо ограничений».

Также нужно особо указать, что заказчику передается право на последующее использование архитектурного проекта без отдельного согласия автора, иначе работает правило ст. 1294 ГК РФ: если иное не предусмотрено в договоре, заказчик может реализовать проект однократно. Кроме того, по ст. 1296 исключительное право на произведение, созданное по заказу, принадлежит заказчику, если иное не предусмотрено договором.

Но в ст. 1297 сказано, что если договор подряда или договор на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских или технологических работ прямо не предусматривал создание произведения, исключительное право на произведение, созданное при выполнении данного договора, принадлежит исполнителю. Поскольку практика по ст. 1296 ГК РФ пока не сформирована, лучше закрепить в договоре, что проектировщик в полном объёме отчуждает заказчику исключительное право на проектную документацию.

Замена подрядчика в ходе работ строительного подряда

Условия досрочного прекращения договора строительного подряда в связи с заменой подрядчика можно разделить на две группы:

  • условия приёмки работ подрядчика,
  • условия взаиморасчётов между заказчиком и подрядчиком, с которым прекращают договор.

В целом вопрос замены подрядчика, особенно генерального подрядчика, комплексный. Он способен повлечь множество последствий, в частности, вызвать задержки в строительстве, спровоцировать судебный процесс. При привлечении нового подрядчика нужно, чтобы он принял на себя ответственность за общий результат работ, включая работы предыдущего подрядчика. Это может потребовать дополнительных средств со стороны заказчика. Для нового подрядчика потребуется строительная экспертиза, возможно, будут выявлены недостатки в исполнении работ предыдущим подрядчиком.

В свете этого заказчику необходимо позаботиться об обеспечении доказательств на стадии передачи незавершенного строительства объекта от одного генподрядчика другому. Есть общее правило арбитражного процесса: суд оценивает доказательства на основе непосредственного исследования. Но в случае с договорами строительного подряда это крайне сложно обеспечить: обычно у заказчика на этот момент ещё нет иска, происходит фактическая передача объекта. Но фактура для будущих исковых требований и возражений на них формируется и наличествует именно в данный момент.

АПК РФ предусматривает осмотр доказательств по месту нахождения, но на практике таких случаев почти нет. Здесь можно привлечь нотариуса, который на основании положений ст. 102 Законодательства о нотариате вправе обеспечивать доказательства, если имеется основание полагать, что представление их впоследствии станет невозможным или затруднительным.

Что может подтвердить нотариус при замене подрядчика

Есть несколько существенных для будущего дела обстоятельств, которые необходимо зафиксировать. Во-первых, специальная комиссия с участием инженеров, куда входят заказчик и будущий подрядчик (если удастся привлечь, то и предыдущий), изучает объект незавершенного строительства и фиксирует недостатки. Здесь нотариус необходим, чтобы подтвердить:

  • проведение данными лица осмотра,
  • конкретную дату и время проведения осмотра,
  • фиксацию перечня недостатков,
  • подписание результатов участниками осмотра,
  • удостоверение личностей участников.

Кроме того, нотариус может зафиксировать содержание в ненадлежащем состоянии материалов на стройплощадке, наличие брошеной техники и т. д.

Могут возникнуть сложности с привлечением нотариуса в том плане, что не всякий нотариус согласится делать именно такую работу, но это решаемый вопрос. А зафиксированные с помощью нотариуса обстоятельства получают высокую убедительную силу в вероятном процессе, кроме того, это хороший материал для проведения экспертизы.

Назначение строительной экспертизы при замене подрядчика

После того, как объект незавершённого строительства получен заказчиком, возникает вопрос о необходимости проведения судебной экспертизы – строительно-технической, бухгалтерской или комплексной, – для установления качества работ предыдущего подрядчика.

Следует обратить внимание, что эксперт применяет специальные познания, а не отвечает на вопросы права, исключая разве что установление норм иностранного права, но это редко применимо к договорам строительного подряда.

На стадии ходатайства в арбитражный суд можно привлечь специалиста, который, изучив материалы дела, установит, достаточно ли их для проведения экспертизы, и присутствует ли необходимость проведения экспертизы. Также специалист может дать разъяснения по экспертному заключению.

Стороны обладают правом присутствовать при проведении экспертизы, а также вести видео- и фотосъёмку. Это может понадобиться, если результат экспертной оценки не устроит, и послужить доказательством, когда понадобится направить возражение.

Выбор эксперта очень сильно влияет на итоги экспертизы. Кандидат в эксперты подлежит отводу по тем же основаниям, что и судья. Без указания конкретной кандидатуры эксперта ходатайство об экспертизе не может быть удовлетворено. Отсутствие платы, внесенной на депозитный счет арбитражного суда, также является таким основанием для отказа в удовлетворении ходатайства об экспертизе.

В проверке компетентности эксперта, которого предложил оппонент, нужно сделать несколько шагов.

  1. Проверить дипломы и сертификаты, которые имеет соответствующий кандидат, на соответствие его специализации сути назначаемой экспертизы.
  2. Проверить судебную практику, к которой данный эксперт имеет отношение. Если удастся обнаружить судебные акты, в основу которых были положены его заключения, и эти судебные акты были потом отменены, скорее всего, суд не назначит такого эксперта для проведения новой экспертизы.
  3. Если удастся выявить аффилированность эксперта с оппонентом, это также будет не в пользу эксперта.

Экспертное заключение не имеет заранее установленной силы и подлежит оценке в совокупности с другими доказательствами. Если в отношении экспертного заключения возникли вопрос, можно обратиться к независимому специалисту и получить рецензию на экспертное заключение. На основании рецензии в случае обнаружения недостатков первой экспертизы можно ходатайствовать о повторной экспертизе. Кроме того, эксперта можно допросить. Если выступление эксперта в суде вызовет у суда сомнения в обоснованности его выводов, это также послужит для назначения повторной экспертизы.

Консервация строительства

Консервация строительства – это приостановление проекта на время. Это не столько результат смены подрядчика заказчиком, сколько результат финансовых обстоятельств самого заказчика, вследствие кризиса, например. Цель консервации – сделать недостроенный объект безопасным для окружающей среды, населения, занимаемой территории, а также обеспечить сохранность самих конструкций.

Существуют определённые правила консервации, в частности, это упоминается в 752 ГК РФ: консервация осуществляется, когда приостановлены работы. Ст. 52 ГрК РФ говорит, что консервация должна осуществляться, если строительство приостанавливается на срок более чем 6 месяцев. Порядок консервации строительства регламентируется постановлением Правительства РФ от 30.09.2011 № 802. Кроме того, есть строительные правила проведения консервации.

Застройщик принимает решение о консервации, оформляет решение специальным приказом, определяет перечень работ по консервации, ответственных лиц, сроки разработки технической документации, сроки проведения работ и уведомляет необходимые государственные органы, а также при необходимости органы градостроительного надзора, уведомляет органы местного самоуправления, органы ГИБДД. В целях избежания консервации застройщик в период фактического приостановления проекта может вести на объекте какие-либо минимальные работы.

При возобновлении строительства необходимо техническое обследование объекта, чтобы оценить фактическое состояние конструкций. По результатам обследования может потребоваться внести изменения в проектную документацию, а также последующая экспертиза документации.

Еще по теме:

  • Гражданский процесс основные правила Тема 15. Основные правила и принципы гражданского процесса Система принципов гражданского процессуального права Принцип законности Как в любой цивилизованной правовой стране, в […]
  • До какого возраста действует материнский капитал До какого года действует материнский капитал Основной нормативный акт, регулирующий программу материнского капитала, — это федеральный закон № 256-ФЗ от 29.12.2006 года «О дополнительных […]
  • Сколько платят в москве при рождении второго ребенка Лужковские выплаты молодым семьям в Москве В целях поддержки молодых семей в решении их социально-бытовых проблем, связанных с рождением ребенка, органы исполнительной власти города Москвы […]
  • Как оформить налоговый вычет на ребенка при покупке квартиры Как (и в каком размере) получить налоговый вычет при покупке квартиры? Налоговый вычет при покупке квартиры можно получить после подачи декларации 3-НДФЛ и всех необходимых документов в […]
  • Земельное право функции земли uristinfo.net Для выделения норм права в самостоятельную отрасль системы российского права необходимо выполнение следую­щих основных условий: наличие интереса со стороны общества и […]
  • Заявление на возврат ндфл 2014 год Образец заявления на возврат НДФЛ Закажите у нас подготовку пакета документов для получения вычета по разумной цене Перечни документов для получения налоговых вычетов Письмом ФНС от […]