Вывод предмета ипотеки из залога

Оглавление:

Закрыта схема вывода недвижимости из-под залога

Перестройка залоговой недвижимости не выводит ее из-под ипотеки. К такому выводу пришел Верховный суд Украины.

Как пишет FinClub, 6 июля Верховный суд поставил точку в попытках мошенников и недобросовестных заемщиков с помощью ремонта освобождать недвижимость от банковского обеспечения.

Банк Финансы и Кредит в июле 2007 года выдал заемщику 15-летний кредит на $100 тыс. под залог нежилых помещений площадью 283,7 кв. м. После чего заемщик без письменного согласия ипотекодержателя реконструировал нежилые помещения на мансардном этаже: преобразовал их в четыре квартиры. Одну из них, площадью 54,8 кв. м, продал еще в декабре 2007 года. Но банк об этом узнал только в 2012-м, когда добился в суде взыскания залога.

В 2015-2016 годах банк проиграл три инстанции: сначала городской суд, потом апелляционный, кассация была отклонена. Судьи решили, что проданная квартира — не предмет ипотеки, а «другой объект недвижимости».

Однако Верховный суд занял сторону кредитора, указав, что незаконная реконструкция ипотечной недвижимости не освобождает объект от взыскания при неплатежах.

«Спорная квартира не является новосозданным объектом недвижимого имущества, поскольку создана с привязкой к уже существующей заложенной недвижимости с использованием ее функциональных элементов. Поэтому вывод судов о том, что спорная квартира не является ипотечным имуществом, а другим объектом недвижимости, является преждевременным», — говорится в правовой позиции суда. ВСУ отменил все решения и отправил дело в первую инстанцию на новое рассмотрение.

Граждане, купившие реконструированные объекты, должны нести ответственность по этой ипотеке, даже если они не знали о существовании ограничений.

Вывод из залога

Сколько стоит и как долго вывести квартиру из залога. Справка банка о том, что кредит выплачен на руках.

Ответы юристов (2)

Добрый день, Елена! Банк обязан самостоятельно направить в Росреестр, письмо о снятии обременения в связи с исполнением вами обязательств по кредитному договору. Для ускорения вы сами можете взять это письмо в банке и сдать в Росреестр. Вам это ничего не должно стоить.

Как правило условие о порядке снятие обременения на предмет ипотеки (квартиры) указан в кредитном договоре. Банк как правило указывается, что после погашения кредита, он направляет сведения об исполнение условий кредитного договора и снятия обременения, если же банк нарушил требования данного договора, то вы вправе так же требовать от банк неустойку, за нарушение прав потребителей.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как вывести имущество из-под залога по проблемному кредиту

Prosto очень хотелось бы многим украинским предпринимателям-заемщикам, чтобы не было за плечами кредита в долларах США, роста ежемесячных выплат по займу почти в два раза и кризиса, который уменьшил доходы и стоимость залога по кредиту. Какие существуют выходы для тех, кто пострадал от вышеупомянутых факторов, узнавал Prostobiz.ua

Жителю районного центра Черниговской области – предпринимателю Роману Иванову (фамилия изменена) повезло: он встретил юриста, которая пообещала вытащить его из плачевной ситуации. А случилось с Романом вот что: в преддверии кризиса он взял кредит в долларах США на развитие бизнеса. В залог оформил автопарк и собственное жилье. Дальше произошло то же, что и со многими другими предпринимателями: из-за девальвации ежемесячный платеж по кредиту вырос в два раза, а из-за кризиса доходы от бизнеса значительно упали. Снизилась и стоимость залогов по кредиту. Длительные кредитные каникулы облегчения не принесли. Роман оказался в ловушке: платить по кредиту не может; не может и оформить банкротство, так как потеряет все, что имеет – не только почти убыточный бизнес, но и жилье.

Именно поэтому предприниматель был безмерно счастлив встрече с молодым юристом. «И банку должен не будешь, и имущество у тебя останется – всего за 10% от суммы кредита», — обещала Юлия. Свои обещания подкрепляла рассказами о том, какие у нее большие связи в областном центре и в Киеве. Показывала и успешные решения суда с зарисованными фамилиями истцов. Итак, Роман дал задаток, – и уже через три месяца у него на руках оказалось положительное решение окружного суда по его вопросу. На радостях предприниматель рассчитался с юристом – в общей сложности он заплатил ей 60 000 гривен – а через месяц узнал, что… никакого суда в помине не было! А на руках у него – фальшивая бумага. Более того, юрист вообще не подавала в суд! Позже Роман узнал, что от рук мошенницы пострадало более десятка людей. Кстати, несмотря на то, что заявления лежат в прокуратуре, мошенница пока на свободе.

Самое печальное в этой истории то, что выходы в рамках закона из ситуации, в которую попал предприниматель, на самом деле были. Можно было не только вывести имущество из-под залога, но и остаться без долга банку. Prostobiz.ua изучил, какие возможности есть у предпринимателей.

Сразу оговоримся, вариантов «всем, кому должен, прощаю» — не существует. В каждом из описанных нами случаев придется чем-то жертвовать. Тем не менее, многие юридические лазейки позволят вам сберечь больше, чем вы могли бы, не зная о них.

С согласия банка

Выводить имущество из-под залога с согласия банка стоит лишь том случае, если вы хотите предложить учреждению равноценный по стоимости вариант, который вам нужен меньше, чем настоящий залог по кредиту. К примеру, если вы решили оформлять банкротство, но залогом по кредиту служит ваше единственное жилье, тогда как вы готовы расстаться, к примеру, со своим автопарком или коммерческой недвижимостью, которые не отягощены залогом. В таком случае целесообразно заменить залог, затем, к примеру, переоформить право собственности на жилье на другое лицо – и после этого можно оформлять банкротство без опаски потерять квартиру.

По словам экспертов, банк не всегда пойдет вам навстречу в желании поменять предмет залога. «Как правило, если кредит выдан в рамках действующего кредитного продукта, в котором четко утверждены виды залогов, под которые кредит может быть выдан, то в этом случае замена залога не практикуется», — отмечает Виталий Макаров, начальник управления развития малого и среднего бизнеса Дельта Банка.

По словам экспертов, существуют случаи, когда у заемщика больше шансов на замену залога с согласия банка. «Если кредит выдан на индивидуальных условиях (не в рамках кредитного продукта), вопрос о замене залога может быть рассмотрен – без ухудшения условий обеспеченности кредитной операции», — добавляет Виталий Макаров.

К слову, залог по кредиту с согласия банка в некоторых случаях можно заменить на поручительство. «Замена одного залога по кредиту юрлица на другой в части поручительства – зависит от суммы кредита, платежеспособности заемщика и его кредитной истории», — утверждает Сергей Ревко, директор департамента по работе с проблемными активами юридических лиц VAB Банка.

Стоит ли упоминать, что этот вариант не подходит для тех, кто хочет оформлять банкротство? «Впрочем, если должник и поручитель – разные лица, то признание должника банкротом, влечет за собой и прекращение каких-либо обязательств у поручителя», — отмечает Анна Огренчук, управляющий партнер LCF LAW GROUP.

Если не рассматривать вывод имущества из-под залога, а остановиться на том, как может помочь банк заемщику, который попал в такую ситуацию, то стоит упомянуть:

  • возможность получить кредитные каникулы;
  • продление срока кредита на несколько лет, что существенно снизит размер ежемесячного платежа;
  • перевод валюты кредита в гривну (обезопасит от дальнейшей девальвации; может быть интересно тем, у кого нет валютной выручки).

Все это поможет вам сохранить ваш залог по кредиту.

Признание договора залога недействительным в судебном порядке

Один из законных способов вывести имущество из-под залога по кредиту без согласия банка – признать в судебном порядке недействительным договор залога. Что это может дать? Спокойное оформление банкротства без потери имущества – вы ведь выведете его из-под залога и сможете спокойно его реализовать либо переписать на кого-то. У банка при этом в обеспечении вашего долга ничего не останется. «Если данный договор залога был единственным обеспечением обязательств заемщика по кредитному договору, либо у заемщика больше нет никакого имущества, способного служить залогом по кредиту, то кредит, фактически, становится необеспеченным, что, безусловно, является риском для банка/кредитора», — отмечает Евгений Стариков, юрист ЮФ «ILF».

При этом законных оснований признания договора залога недействительным достаточно много. Прежде всего, это несоблюдение при оформлении договора залога ряда требований к его форме, предусмотренных законом «О залоге». «Несоблюдение требований относительно формы договора и его нотариального заверения влечет за собой, согласно статье 14 указанного закона, недействительность договора залога. Правда, несоблюдение формальных требований при составлении и удостоверении договора залога на практике является большой редкостью», — рассказывает Михаил Гончарук, адвокат, партнер Правовой группы «Доминион».

Признать недействительным договор залога можно, если у предприятия отсутствовали права на передачу этого имущества в залог – к примеру, если оно государственное или коммунальное.

Еще одно основание – отсутствие самого предмета залога на момент совершения сделки. Несмотря на то, что звучит несколько необычно, с юридической точки зрения такие случаи случаются в судебной практике сплошь и рядом. «Например, в залог было передано помещение площадью 100 м.кв., но на самом деле (и это установлено судом) такого помещения на момент совершения сделки не существовало – реальная площадь составляла 93 м.кв.», — поясняет Михаил Гончарук.

Наконец, договор залога будет недействителен в случае отсутствия полномочий у лица, его подписавшего. «Полномочия представителя юридического лица должны подтверждаться письменными документами: доверенностью, договором поручения, уставом. Поэтому, например, истечение срока доверенности говорит о том, что у представителя не было полномочий на заключение сделки от имени юридического лица», — поясняет юрист Екатерина Гутгарц, главный редактор Prostopravo.com.ua.

О случае использования этой нормы закона в своей практике рассказал Евгений Стариков, юрист ЮФ ILF: «Предприятие «А» обратилось в суд с иском к банку о признании договора залога недействительным. В обоснование своих исковых требований представитель предприятия «А» ссылается на то, что директор предприятия «А» в момент подписания договора залога с банком не был уполномочен на такие действия высшим органом предприятия – Общим собранием участников, к исключительной компетенции которого, согласно уставу предприятия «А», относится отчуждение имущества предприятия либо передача его в обременение третьим лицам. Суд признал договор залога недействительным в соответствии с ч. 2 ст. 203, ч. 1 ст. 215 Гражданского кодекса Украины». По словам юриста, вариантов, когда договор подписан неуполномоченным лицом, случается множество, и упомянутый выше – всего лишь один из классических примеров. «Доказательствами по данным делам могут служить любые документы, подтверждающие отсутствие достаточного объема полномочий у лица, подписавшего договор (протокол общего собрания участников, доверенность, устав предприятия и т.п.)», — отмечает Евгений Стариков.

Следует отметить, что по всем указанным вариантам неоднократно уже были приняты соответствующие судебные решения, что доказывает их реалистичность. Однако юристы подчеркивают, что это отнюдь не означает, что так выйдет у каждого предпринимателя. «Каждый случай индивидуален. И предприятие, решившее начать подобный судебный процесс, должно точно рассчитать свои силы и определить правовую позицию для успешного исхода дела», — предупреждает Михаил Гончарук.

В частности, существуют несколько тонкостей, о которых нужно помнить, если вы решились на признание договора залога недействительным в судебном порядке. «Признание недействительным договора залога, также как и отсутствие другого залогового имущества, само по себе не дает оснований кредитору потребовать от должника досрочного возврата кредита. Однако если у кредитора такое право уже возникло ранее (например, в случае нарушения заемщиком сроков/графика погашения задолженности либо передачи залогодателем предмета залога третьим лицам без согласия кредитора), то при отсутствии залога либо другого обеспечения кредитор с большой вероятностью воспользуется этим правом», — отмечает Евгений Стариков.

Также от момента суда до момента, когда вы сможете реализовать имущество, которое вышло из-под залога, может пройти достаточно длительное время. Дело в том, что реализация залогового имущества возможна только после внесения соответствующей записи о снятии запрета отчуждения имущества в Единый государственный реестр обременений.

Признание кредитного договора недействительным в судебном порядке

Еще одним вариантом «увода» залогового имущества у банка может быть признание в суде недействительным самого кредитного договора. «Поскольку договор залога не может существовать без основного обязательства, то отсутствие кредитного договора влечет за собой расторжение и договора залога», — констатирует Михаил Гончарук, адвокат, партнер Правовой группы «Доминион».

Такой вариант – естественно, при наличии на то законных оснований – подойдет тем предпринимателям, которые уже длительное время погашают кредит с процентами по нему, и уже успели выплатить значительную его часть. «В соответствии с ч.1 ст.216 в случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана вернуть другой стороне в натуре все полученное ею по договору. То есть, если вы взяли 100 тыс. долларов, то и вернуть должны 100 тыс. долларов, если в гривнах – то по курсу на момент возврата. При этом банк возвращает вам все проценты, уплаченные вами за пользование кредитом», — поясняет Екатерина Гутгарц, редактор Prostopravo.com.ua. Так, получается, что банк должен будет вернуть после решения суда проценты, заплаченные заемщиком за пользование кредитом, и часть кредита, погашенную заемщиком. Заемщик же может пустить возвращенную сумму уплаченных процентов и части кредита в счет тех средств, которые он должен будет вернуть банку – так, будто он и не брал этот кредит.

«Признание кредитного договора недействительным осуществляется на основании положений Гражданского кодекса Украины, Закона Украины «О банках и банковской деятельности», Правил предоставления банками Украины информации потребителю об условиях кредитования и совокупной стоимости кредита, утвержденных постановлением Национального банка Украины от 10.05.2007 года № 168, Декрета КМУ «О системе валютного регулирования и валютного контроля», а так же других нормативно-правовых актах. При этом, как правило, найти реальные основания для признания договора недействительным очень сложно. Одним из наиболее существенных оснований признания кредитного договора недействительным является отсутствие согласия сторон по всем существенным условиям договора», — отмечает Анна Огренчук.

«Возможны и другие основания для признания договора недействительным: к примеру, один из супругов может оспорить сделку, заключенную без его согласия; сделка противоречит интересам несовершеннолетних детей; сделка была заключена под воздействием тяжелых обстоятельств или с несоблюдением надлежащей формы и так далее», — рассказывает Екатерина Гутгарц.

Эксперты подчеркивают, что во избежание разочарований стоит обязательно ознакомиться с судебной практикой по тому или иному основанию недействительности кредитного договора, прежде чем просить юриста или самостоятельно обращаться в суд с соответствующим иском.

Напоследок стоит отметить, что, по словам юристов, не стоит рассчитывать на признание кредита в инвалюте недействительным ввиду отсутствия индивидуальной лицензии Национального Банка Украины на осуществление валютных операций.

Как обезопасить себя от мошенников

В заключение хочется вернуться к случаю с предпринимателем Романом Ивановым. Как мы уже упоминали, все, обещанное ему юристом, которая, к сожалению, оказалась мошенницей, на самом деле было осуществимо. Он не только мог остаться без долга банку, но и вернуть в свою собственность предмет залога – естественно, в случае наличия определенных законных оснований. «Теоретически такое возможно в случае признания договора кредитования недействительным, если предмет залога еще не реализован и совершенные выплаты по кредиту уже превысили размер тела самого кредита. Также это возможно в случае признания договора кредитования недействительным на основаниях, по которым вторая сторона (кредитор) обязана возместить первой стороне (должнику) убытки и моральный вред (сделка совершена под воздействием обмана, насилия, воздействием тяжелых обстоятельств и.т.п.)», — отмечает Екатерина Гутгарц, редактор Prostopravo.com.ua. Если же вышеупомянутые варианты развития событий не имели бы юридических оснований, то грамотный юрист обязательно подсказал бы Роману, существуют ли в его случае законные основания на расторжение договора с банком.

Какой вывод можно из этого сделать? Главная проблема – найти профессионального и добросовестного юриста. «К сожалению, доля мошенников среди таких «помощников предпринимателям» достаточно велика. На мой взгляд, на сегодняшний день она составляет от 10 до 30%. Чтобы обезопасить себя от таких предложений, стоит тщательно определять предмет договора на оказание таких услуг (то есть то, что именно и какими методами будут выполнять эти посредники), — отмечает Евгений Стариков, юрист ЮФ ILF. – Кроме того, не следует забывать, что правило о том, что долги нужно возвращать, еще никто не отменил. И Закон Украины «Об исполнительном производстве» в последней редакции от 09.03.2011 г. только укрепил позиции кредиторов в данном вопросе. Поэтому, если вам с уверенностью предлагают безболезненно и в полном объеме избавиться от проблемного кредита, то стоит, по крайней мере, хорошенько задуматься о «чистоте» такой сделки».

«Чтобы обезопасить себя от мошенников, кроме заключения договора о предоставлении юридических услуг, можно предпринять следующее: постараться узнать побольше о самом специалисте, встретиться с ним, составить личное впечатление, узнать поподробнее о схеме», — добавляет Екатерина Гутгарц.

Евгений Стариков, юрист ЮФ ILF

Что бы я посоветовал предпринимателю, который больше не может погашать кредит? Попытаться вывести имущество из-под залога и реализовать его по разумной цене самостоятельно (это в любом случае будет выгоднее, чем реализация арестованного имущества на аукционе исполнительной службой). Тем более, учитывая риск того, что банк может в любой момент обратиться в суд с иском о взыскании задолженности по кредиту и в порядке обеспечения иска наложить арест на остальное имущество должника, то инициированный заемщиком судебный процесс о признании кредитного договора или договора залога недействительным может быть основанием для приостановления производства по делу банковского иска. А это выигранное время! В крайнем случае, следует использовать процедуру банкротства. Однако следует отметить, что в случае успешного выведения имущества из-под залога и его дальнейшей реализации, процедура банкротства для заемщика пройдет с наименьшими потерями.

Способы выведения имущества юрлица из-под залога можно условно разделить на две группы: «дружественные» и «недружественные» (по отношению к кредитору).

К первой группе относятся случаи, когда залогодатель получает письменное согласие залогодержателя (кредитора) на реализацию предмета залога третьим лицам в счет погашения задолженности по кредиту. Согласно ч. 2 ст. 586 Гражданского кодекса Украины, залогодатель имеет право отчуждать предмет залога только с согласия залогодержателя (кредитора). Письменное согласие может быть оформлено также в виде отдельного договора между залогодержателем и залогодателем.

К «недружественным» способам вывода имущества из-под залога относятся:

  • признание кредитного договора недействительным (в данном случае договор залога также является недействительным);
  • признание самого договора залога недействительным;
  • прекращение основного обязательства (кредитного), которое обеспечено залогом;
  • в случае, если в процессе взыскания задолженности по кредиту в судебном порядке суд установит факт того, что кредитный договор либо договор залога не был заключен.

Поскольку кредитный договор по своей правовой природе является сделкой, то для признания кредитных договоров недействительными применяются основания, определенные законом в качестве общих оснований недействительности сделок. Они предусмотрены статьями 215-236 Гражданского кодекса Украины. Тем более, согласно сложившейся судебной практике по делам о признании сделок недействительными и разъяснениям вышестоящих судов, данный перечень оснований является исчерпывающим. Рассматривать их отдельно я не вижу смысла, поскольку это тема для целой диссертации. Скажу лишь то, что не лишним было бы ознакомиться с судебной практикой по тому или иному основанию недействительности, прежде чем обращаться в суд с соответствующим иском.

Анна Огренчук, управляющий партнер LCF LAW GROUP

В описанной вами ситуации предпринимателю могут помочь несколько вариантов, в частности:

  • Банкротство. В данном случае необходимо учитывать, что банк будет иметь право заявить требования в качестве кредитора (в течение 30 дней с дня публикации объявления об открытии производства по делу о банкротстве, данный срок не подлежит восстановлению; в случае, если требования будут заявлены позже или не будут заявлены вообще, — они считаются погашенными и не рассматриваются судом). Поскольку в Вашем вопросе идет речь о наличии обеспечения исполнения обязательства по кредитному договору, то банк будет иметь первоочередное право на удовлетворение своих требований за счет заложенного (находящегося в ипотеке) имущества. Требования, на погашение которых стоимости имущества банкрота будет недостаточным, — считаются погашенными. Если должник и поручитель – разные лица, то признание должника банкротом, влечет за собой и прекращение каких-либо обязательств у поручителя. Но наличие даже открытой процедуры банкротства должника не лишает право кредитора обратиться в суд за взысканием задолженности с поручителя.
  • Признание недействительным договора кредита/залога/ипотеки (если есть соответствующие основания и не истек срок исковой давности), в порядке обеспечения иска можно просить суд наложить арест на имущество, остановить взыскание и пр.

Виталий Макаров, начальник управления развития малого и среднего бизнеса, Дельта Банк

Учитывая, что возникновение залога (ипотеки) основано на договоре, то, соответственно, «выведение из залога» непосредственно связано с прекращением действия договора залога (ипотеки), которое, в свою очередь, может быть следствием, например, прекращения (выполнения) обязательств, обеспеченных этим залогом (ипотекой) или же расторжения договора. Кроме того, действие договора залога (ипотеки) может быть прекращено в результате реализации предмета залога (ипотеки) (в т.ч. путем принятия в собственность). Техническое осуществление и порядок взаимодействия с клиентом в каждом случае будет различным: например, для прекращения действия договора в результате выполнения основного обязательства присутствие клиента не нужно, а вот для расторжения договора по согласию сторон необходимо, чтобы клиент заключил с банком дополнительный договор и т.д.

Приведенные ниже варианты отражают порядок исключения информации из реестров как следствие прекращения залога (ипотеки), что в свою очередь является всего лишь технологической частью выполнения банком своих функций как залогодержателя:

  1. Для выведения из залога недвижимого имущества банк направляет нотариусу, который оформлял сделку, два документа установленной формы:
    • «Повідомлення про виключення запису з Державного реєстру іпотек» для выведения залога из «Державного реєстру іпотек»;
    • «Заява про вилучення обтяження об»єкту нерухомого майна» для выведения залога из «Єдиного реєстру заборон відчуження об»єктів нерухомого майна».
  2. Для выведения из залога движимого имущества, в т.ч. депозита, банк направляет документ установлененной формы — » Заява про реєстрацію змін обтяження рухомого майна» для выведения имущества из «Державного реєстру обтяжень рухомого майна». Документ направляется в Государственное предприятие «Информационный Центр» при Минюсте или организацию, которая заключила договор на право работать с реестром. Такой организацией может быть сам банк. Выписка из реестра отправляется «Информационным центром» банку и клиенту по почте.

Что касается описанного случая, в который попал предприниматель, то оптимальный выход из любой проблемной ситуации — найти взаимоприемлемое решение путем проведения переговоров. Указанная ситуация — не исключение. Нужно договариваться о реструктуризации задолженности. Речь может идти о продлении срока действия кредитного договора, изменении графика уменьшения задолженности, понижении процентной ставки. Переговоры должны быть основаны на реальных расчетах финансовых возможностей заемщика, которые он предоставит в банк. При этом важно, чтобы заемщик продолжал обслуживать кредит (платить проценты, погашать кредит) в тех объемах, которые он представил в своих расчетах. При таком поведении заемщика банк видит реальные перспективы погашения кредитной задолженности и, скорее всего, примет решение о реструктуризации на условиях, которые устроят заемщика.

Владимир Волчков, начальник отдела по работе обеспечения кредитных операций, Пивденкомбанк

Существует несколько способов выведения имущества из статуса банковского залога:

  • полное исполнение обязательств заёмщика перед банком;
  • обоюдное согласие сторон о переоформлении договора залога;
  • замена залога по обоюдному согласию сторон.

Естественно, что взаимодействие клиента и банка осуществляется на договорных условиях, поэтому все эти изменения оформляются соответствующими документами.

В случае добровольной реализации залогового имущества на договорной основе, применяется следующая схема: банк дает разрешение клиенту на реализацию залогового имущества, контролирует этот процесс, и средства от продажи залогового имущества направляет на погашение кредита.

Владимир Ярков, руководитель практики банковского права ЮК «Правовая гильдия «ВикториАл».

Статья 28 ЗУ «О залоге» №2654-XII от 02 октября 1992 года предусматривает следующие основания прекращения залога:

  • прекращение обеспеченного залогом обязательства,
  • гибель залогового имущества,
  • приобретение залогодержателем права собственности на залоговое имущество,
  • принудительная продажа залогового имущества,
  • истечение срока действия права, составляющего предмет залога, и
  • иные случаи прекращения обязательств, предусмотренные законом.

Из вышеперечисленного, Статья 593 ГК Украины не предусматривает прекращение залога только на основании истечения срока действия права, составляющего предмет залога. Однако поскольку по отношению к ГК Украины, ЗУ «О залоге» является специальной нормой, то следует руководствоваться положениями последнего, а в случае, если предметом залога является недвижимое имущество – ЗУ «Об ипотеке» №898 от 05 июня 2003 года, со всеми изменениями и дополнениями.

Согласно Статье 29 ЗУ «О залоге», кроме перечисленных, основанием прекращения залога может быть внесение денежных средств в депозит государственной нотариальной конторы или частного нотариуса. Если внесённая сумма полностью покрывает сумму долга, залог прекращается.

Кроме того, Статья 28 ЗУ «О залоге» предусматривает иные случаи прекращения обязательств, предусмотренные законом. Данное положение является отсылочной нормой, которая направляет нас к Главе 50 ГК Украины. К иным случаям прекращения обязательств, а следовательно, и основаниям прекращения залога, можно отнести:

  • надлежащее исполнение основного обязательства (ст.599 ГК),
  • передача отступного (ст.600 ГК),
  • взаимозачёт встречных требований (ст.601 ГК) с учётом соблюдения требований к проведению такого взаимозачёта (ст.602 ГК),
  • взаимозачёт встречных требований в случае замены кредитора в обязательстве (ст.603 ГК),
  • договорённость сторон (ст.604 ГК),
  • прощение долга (ст.605 ГК),
  • совпадение должника и кредитора в одном лице (ст.606 ГК),
  • невозможность исполнения (ст.607 ГК),
  • ликвидация юридического лица (ст.609 ГК).

Таким образом, если договором залога не предусмотрено иное, то действующее законодательство предусматривает только вышеперечисленные основания прекращения залога.

Вывод недвижимости из-под ипотеки

Что необходимо для того, чтоб осуществить вывод из ипотеки?

Вывод недвижимости из залога обычно проводится через одну из пяти нехитрых операций.

Рассмотрим пять способов вывода.

Вывод квартиры из ипотеки можно совершить через осуществление замены предмета. Это можно сделать, если у вас есть какая-то другая собственность, которую можно объявить альтернативой. Банки обычно соглашаются на такие предложения.

  1. Признание недействительности банковского кредитного соглашения

Если заложенную недвижимость нет возможности заменить альтернативной, то есть шанс, что всё получится осуществить путём оспаривания законности выплат.

Также можно провести процедуру оспаривания самого кредита. Как и в пункте номер 2, это можно сделать не по одному только желанию заемщика, но и при определенных условиях и ситуациях. Так, например, причиной может послужить нарушение прав одного из супругов или их ребёнка при подписании документа.

Если ваш договор был составлен и подписан по всем правилам закона, и оспорить заложение нет веских оснований, то вполне можно попробовать расторгнуть его.

Выводится ли квартира через расторжение?

Делать так можно не всегда. Для расторжения договора банк должен нарушить какой-либо пункт, не выполнить свои обязанности перед заёмщиком. Как вариант, это может быть неполная выдача кредитных средств, которые должен был получить заёмщик.

Будьте осторожны с этим способом. Вам могут предложить его как хороший способ выведения недвижимости. При этом важно понимать, арест не прекратит действия соглашения. Это только мера на какое-то время.

Самостоятельно вывести имущество из-под ипотеки практически невозможно, если у вас нет опыта и юридического образования. Здесь есть множество тонких моментов, которые нужно учитывать, и ни один источник в Интернете не сможет дать вам полной информации о вариантах вывода из-под ипотеки. Поэтому мы рекомендуем обратиться к нашим юристам, которые готовы помочь в любой момент. Профессионалы нашей компании помогут подобрать наиболее вероятный вариант вывода и проведут вас по каждому из этапов. С нами вероятность положительного результата становится намного больше!

Верховный Суд сделал вывод о реализации ипотечного имущества

Виктория Никитина,

Верховный Суд Украины пришел к выводу, что если по решению суда с ответчика взыскана кредитная задолженность, то суд не может изменить способ исполнения такого решения суда на обращение взыскания на предмет ипотеки, поскольку исполнение решения суда о взыскании задолженности должно производиться за счет всего имущества, принадлежащего должнику.

Об этом идет речь в Постановлении Судебной палаты в гражданских делах ВСУ от 28 сентября 2016 года №6-1680цс16.

Так, в соответствии со ст. 1 Закона «Об ипотеке» ипотека — это вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном настоящим Законом.

Согласно положениям частей 1 и 3 ст. 33 Закона «Об ипотеке», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником основного обязательства ипотекодержатель вправе удовлетворить свои требования по основному обязательству путем обращения взыскания на предмет ипотеки.

Право ипотекодержателя на обращение взыскания на предмет ипотеки также возникает по основаниям, установленным ст. 12 настоящего Закона.

Обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя.

По смыслу ст. 41 Закона «Об ипотеке», реализация предмета ипотеки, который обращается взыскание по решению суда, проводится путем продажи на публичных торгах в рамках процедуры исполнительного производства, предусмотренной Законом «Об исполнительном производстве», с соблюдением требований настоящего Закона.

Исполнительное производство является процессуальной формой, которая гарантирует принудительную реализацию решения суда, которым подтверждены права и обязанности субъектов материальных правоотношений гражданского дела.

Закон «Об исполнительном производстве» определяет условия и порядок исполнения решений судов и других органов (должностных лиц), которые в соответствии с законом подлежат принудительному исполнению в случае невыполнения их в добровольном порядке.

Главой 4 настоящего Закона определяется общий порядок обращения взыскания на имущество должника. Среди прочего, в соответствии с ч. 1 ст. 52 настоящего Закона, обращение взыскания на имущество должника заключается в его аресте, изъятии и принудительной реализации.

Ст. 44 этого Закона предусматривает очередность удовлетворения требований взыскателей, согласно которому в первую очередь удовлетворяются обеспеченные залогом требования о взыскании из стоимости заложенного имущества.

Положениями ст. 54 Закона «Об исполнительном производстве» определены особенности обращения взыскания на заложенное имущество. В частности, согласно ч. 8 настоящей статьи, принудительное обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется госисполнителем с учетом положений Закона «Об ипотеке».

Итак, по содержанию этой статьи основанием для применения положений Закона «Об ипотеке» к спорным правоотношениям является обращение взыскания на предмет ипотеки, т.е. его арест, изъятие и принудительная реализация в понимании ч. 1 ст. 52 Закона «Об исполнительном производстве».

Таким образом, нормы Закона «Об исполнительном производстве» допускают обращение взыскания на предмет ипотеки в ходе процедуры исполнительного производства без судебного решения об обращении взыскания на предмет ипотеки, в рамках процедуры взыскания средств с ипотекодателя в пользу ипотекодержателя.

Если по решению суда с ответчика взыскана кредитная задолженность, то суд не может изменить способ исполнения такого решения суда на обращение взыскания на предмет ипотеки, поскольку исполнение решения суда о взыскании задолженности должно производиться за счет всего имущества, принадлежащего должнику.

В соответствии с порядком принудительного обращения взыскания средств с должника, урегулированного Законом «Об исполнительном производстве», в первую очередь обращается взыскание на соответствующие средства должника, движимое имущество, а при его отсутствии — на объекты недвижимости.

Ст. 54 этого Закона предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество в порядке принудительного исполнения допускается по исполнительным документам для удовлетворения требований взыскателя-залогодержателя.

Поскольку ст. 575 Гражданского кодекса ипотека определена как отдельный вид залога, нормы Закона «Об исполнительном производстве» позволяют обратить взыскание на ипотечное имущество для удовлетворения требований ипотекодержателя.

Таким образом, нормы Закона «Об исполнительном производстве» позволяют госисполнителю передавать на реализацию предмет ипотеки в ходе принудительного исполнения решений судов о взыскании в пользу ипотекодержателя задолженности, которая следует из обеспеченных ипотекой обязательств, при следующих условиях:

— отсутствие у должника любого другого имущества, на которое можно в первую очередь обратить взыскание;

— наличие задолженности исключительно перед ипотекодержателем;

— соблюдение порядка реализации имущества, определенного Законом «Об ипотеке».

Учитывая указанное, к спорным правоотношениям подлежит применению норма ст. 45 Закона «Об ипотеке», согласно которой публичные торги можно провести при наличии одного участника, приобретя имущество по его начальной цене.

В пересматриваемом деле низшие суды безосновательно не применили положения Закона «Об ипотеке» и пришли к ошибочному выводу о возможности реализации предмета ипотеки во исполнение решения суда о взыскании кредитной задолженности без соблюдения требований настоящего Закона.

С полным текстом судебного решения можно ознакомиться по ссылке.

Освобождение имущества из-под залога усложнили

  • Автор: Андрей Бузинный
  • Практики: Судебная практика
    Проблемные кредиты
    Представительство интересов в общих судах общей юрисдикции
    Представительство интересов Клиентов в хозяйственных (арбитражных) судах
    Реструктуризация кредита
    Сопровождение судебных споров по проблемным кредитам
    Сопровождение исполнительного производства
  • Стандартные процедуры: Представительство в суде
  • Дата публикации: 27/11/12

Огромный поток судебных исков о признании кредитных договоров недействительными настолько напугал банки и другие финансовые учреждения, что те добились принятия Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно выполнения хозяйственных обязательств» (далее – Закон). Этот документ определяет новые последствия признания кредитных договоров недействительными, которые существенно усложняют возможности по выведению имущества из-под залога. Теперь признание кредитного договора недействительным будет выгодным не для всех заемщиков.

Главное нововведение Закона состоит в том, что в случае признания кредитного договора недействительным, суд по заявлению кредитодателя сможет наложить арест на имущество заемщика или его поручителя, переданное в залог в качестве обеспечения обязательств заемщика. Снять такой арест суд сможет в случае возврата заемщиком средств, причитающихся кредитодателю. Размер денежной суммы, которая должна быть возвращена кредитодателю, будет определяться судом, признавшим кредитный договор недействительным. В случае невозврата денег в течение 30 дней с момента вступления в силу решения суда о признании кредитного договора недействительным, кредитодатель сможет обратиться в суд с иском об обращении взыскания на арестованное имущество.

Аналогичный подход применен к случаям признания недействительным договора залога имущества. В этом случае суд сможет наложить арест на имущество, являющееся предметом залога, до момента выполнения заемщиком обязательства вернуть кредитодателю средства по кредитному договору.

Принятие указанных изменений направлено на предотвращение случаев продажи предмета залога своим родственникам или подконтрольным лицам сразу после признания недействительным договора залога или кредитного договора, исполнение которого он призван обеспечивать. Можно долго спорить относительно того, насколько предусмотренная Законом о выполнении обязательств мера реагирования на факт признания кредитного договора недействительным является справедливой (с одной стороны, такой арест ограничивает право заемщика (залогодателя) на распоряжение имуществом, освобожденным от обременения, с другой – вернуть деньги кредитодателю заемщик все равно обязан). Но Закон принят и его положения придется учитывать.

Причем применяться законодательные нововведения, скорее всего, будут и к тем кредитным договорам, которые заключены до даты их вступления в силу (4 ноября 2012 года). Ведь согласно ст. 5 Гражданского кодекса акты гражданского законодательства применяются к правам и обязанностям, которые возникли с момента вступления их в силу. В связи с признанием кредитного договора недействительным у сторон возникают новые права и обязанности, не связанные с теми, что были зафиксированы в договоре, а потому положения Закона к ним вполне применимы.

Впрочем, даже с учетом этих изменений, для некоторых категорий заемщиков признание кредитного договора недействительным будет выгодным. Во-первых, это будет выгодно для тех заемщиков, обязательства которых не обеспечены залогом. А во-вторых, для тех, у которых сумма штрафов и пени, начисленных за невыполнение обязательств по кредитному договору, существенно превышает размер самого кредита.

Ведь, по общему правилу, установленному ч. 1 ст. 216 ГК, в случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана вернуть другой стороне в натуре все, что она получила от выполнения этой сделки. В случае с признанием недействительным кредитного договора, это означает, что должник обязан вернуть тело кредита, а также уплатить проценты за пользование им до момента возврата в размере двойной учетной ставки НБУ и возместить инфляционные потери банка. Банк, в свою очередь, должен вернуть (засчитать в счет погашения тела кредита и/или процентов) суммы комиссий, уплаченных при оформлении кредита, суммы пени, штрафов и других санкций, уплаченных заемщиком, а также процентов, уплаченных свыше двойной учетной ставки НБУ. И те, кому банки насчитали санкции в размере, превышающем размер кредита, признание кредитного договора недействительным будет выгодным, несмотря на риск лишения залога. Правда, для того, чтобы признать кредитный договор недействительным, нужно найти соответствующие основания.

Еще по теме:

  • Пмр закон о сми Закон Приднестровской Молдавской Республики «О внесении изменений и дополнений в Закон Приднестровской Молдавской Республики «О средствах массовой информации» в связи с принятием Закона […]
  • Исковое заявление по отмене договора дарения Исковое заявление о признании договора дарения квартиры недействительным В ________ районный суд г._____________ , Истец: ЛИЦО_1, проживаю по адресу:__________________, […]
  • 119 статья упк рф Статья 119. Лица, имеющие право заявить ходатайство О конституционно-правовом смысле положений пункта 5 части 4 статьи 56 и статьи 119 настоящего Кодекса учетом их нормативной взаимосвязи […]
  • Региональный материнский капитал тульская область в 2018 году Материнский капитал в Тульской области В целях повышения рождаемости и поддержки семей с детьми в России уже более 10 лет действует федеральная программа материнского капитала за второго […]
  • Гарант о защите прав потребителей Статья 44. Осуществление защиты прав потребителей органами местного самоуправления Информация об изменениях: Федеральным законом от 28 июля 2012 г. N 133-ФЗ в статью 44 внесены изменения, […]
  • До какого возраста действует материнский капитал До какого года действует материнский капитал Основной нормативный акт, регулирующий программу материнского капитала, — это федеральный закон № 256-ФЗ от 29.12.2006 года «О дополнительных […]