Временное владение и пользование помещением

Порядок работы с договором аренды склада

Сегодня очень немногие российские компании могут похвастать тем, что имеют собственные складские площади, а на рынке спроса и предложения правит бал ее величество Аренда. И именно о юридических тонкостях, особенностях налогообложения и разграничении ответственности и затрат при заключении договора аренды пойдет речь ниже.

Статья 606 Гражданского кодекса РФ определяет договор аренды как договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.
Цивилистика определяет право собственности как совокупность трех прав: владения, пользовани и распоряжения имуществом. Основными же условиями арендных отношений являются:

  • возмездность (обязанность арендатора уплачивать арендную плату);
  • срочность (договор заключается на определенный период времени);
  • ограничения прав арендатора (либо владение, либо владение и пользование).

И хотя четвертый параграф главы 34 ГК РФ рассматривает вопросы аренды только зданий и сооружений, его положения по аналогии распространяются и на аренду помещений, находящихся внутри зданий.
Пункт 3 статьи 607 ГК РФ определяет одно из существенных условий аренды: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие достоверно описать и установить имущество, которое будет являться предметом аренды. Так, при аренде склада желательно указать следующие сведения:

  • точный адрес объекта, этаж (если это помещение внутри здания), номера комнат (если они есть);
  • площадь;
  • кадастровый номер объекта (если это отдельно стоящее здание);
  • любую другую дополнительную информацию, которая может помочь идентифицировать ваш склад.

А для договора аренды недвижимости не менее значимым является пункт, уточняющий размер арендной платы. Кроме того, обеим сторонам можно порекомендовать определить условие о сроке действия договора также как существенное, поскольку это одинаково выгодно и арендатору, и арендодателю. Первый сможет быть уверен в том, что в течение определенного срока ему не придется перевозить товар на новое место хранения, тратя на это драгоценное время и дополнительные средства. А второму представится возможность рассчитывать не только на определенность в отношениях, но и на стабильность дохода, так как зачастую именно средства от аренды являются его основным заработком.
Для юридических лиц обязательно соблюдение письменной формы договора аренды. Кроме того, если договор заключается сроком на год и более, то он в обязательном порядке подлежит государственной регистрации и считается заключенным лишь с момента проведения последней.

Государственная регистрация договора аренды склада

Требование о государственной регистрации содержится в статье 651 ГК РФ, а порядок регистрации определен Федеральным законом № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С заявлением о государственной регистрации может обратиться любая сторона — как арендатор, так и арендодатель.
Выгодна же такая регистрация прежде всего налоговым органам, поскольку с ее помощью можно отследить наличие арендных отношений и соответственно своевременность и правильность уплаты налогов с арендной платы. Но она может сыграть положительную роль и для кредитора, взыскивающего долги с недобросовестного клиента. Дело в том, что судебный пристав-исполнитель, направив запрос в регистрирующий орган и получив информацию о наличии договора аренды складских площадей, вправе обратить взыскание на хранящийся товар, если средств на расчетном счете должника недостаточно для погашения задолженности.
С другой стороны, государственная регистрация — процедура, требующая материальных и временных затрат, чем и объясняется тот факт, что и арендодатели, и арендаторы стремятся ее избежать. Государственная пошлина для организаций в настоящее время составляет 7500 рублей, а сроки регистрации — 30 дней с момента подачи всех необходимых документов (а в их число входят и справки БТИ, и экспликация, и многие другие бумаги, собирать которые весьма и весьма хлопотно).
Самая распространенная уловка — заключение договора аренды на срок менее года, например на 11 месяцев, и перезаключение его каждый год заново. В соответствии с буквой закона договор, заключенный на срок менее года, хотя бы даже разница составляла всего один день, уже не подлежит обязательной государственной регистрации.
Кроме того, статья 621 ГК РФ гласит, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Однако согласно пункту 2 той же 621 статьи, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным, причем на неопределенный срок. Интересна в этом случае и позиция Президиума ВАС РФ, закрепленная в Информационном письме № 59 от 16 февраля 2001 г., согласно которой договор аренды, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит.
Из всего вышеперечисленного можно заключить, что в настоящее время государственная регистрация актуальна, пожалуй, лишь в отношении договоров аренды государственного или муниципального имущества и что коммерческие организации избегают заключения договоров на срок более года.

Особенности налогооблажения при заключениии договора аренды

Налоговое законодательство разрешает включать платежи за арендуемое имущество в состав расходов. Это значит, что налогооблагаемую прибыль можно уменьшить на сумму арендной платы. Конечно, это касается только официальных платежей, которые бухгалтер может отнести на прочие расходы, связанные с производством и реализацией (статья 264 Налогового кодекса РФ, далее — НК РФ). Только не следует забывать, что, согласно статье 252 НК РФ, все затраты должны быть экономически оправданными и документально подтвержденными. То есть предприятию потребуется доказать, что оно использует арендуемое помещение в деятельности, направленной на получение дохода. Обычно для документального подтверждения затрат на аренду используют акт об оказанных услугах. Однако если арендатор не выставляет акт, то вполне можно обойтись предъявлением договора, на основании которого и производилась оплата (при условии, что он содержит упоминание о том, что «арендатор производит оплату на основании договора»).
Если компания использует склад в деятельности, облагаемой НДС, и при этом соблюдает все требования статей 171 и 172 НК РФ (выплата арендной платы на основании акта или договора, своевременное поступление счета-фактуры от арендатора), то сам НДС можно принять к зачету. Это подтверждает и арбитражная практика. В частности, такое мнение высказали Федеральный арбитражный суд (ФАС) Северо-Западного округа в постановлении от 25 декабря 2003 г. по делу № А56-18552/03 и ФАС Уральского округа в постановлении от 1 ноября 2004 г. по делу № Ф09-4537/04АК.
Отдельно стоит поговорить об аренде государственной или муниципальной недвижимости, поскольку в этом случае, в соответствии с пунктом 3 статьи 161 НК РФ , арендатор является налоговым агентом по НДС. А значит, удержать НДС с арендной платы и перечислить его в бюджет он должен самостоятельно, иначе принять налог к вычету будет невозможно.
Это же правило распространяется и на ситуации, когда вы арендуете склад у иностранной организации. Например, иностранное юридическое лицо не имеет своего представительства в РФ, однако владеет площадями, которые и сдает в аренду российским компаниям. В этом случае российские арендаторы выступают налоговыми агентами (ст. 24 НК РФ) и обязаны удержать НДС из сумм арендной платы и налог на прибыль — с доходов арендодателя. Но есть и положительный нюанс: после они могут возместить из бюджета перечисленную за иностранного партнера сумму НДС.
Во избежание неурядиц с налоговыми органами, которые для возмещения НДС потребуют предъявления счета-фактуры (получить который от иностранной организации невозможно), опытные бухгалтеры советуют поступать следующим образом. При перечислении арендной платы иностранному партнеру нужно выписать один экземпляр счета-фактуры, в котором указать выручку инофирмы (арендную плату) и в отдельной строке — сумму НДС, а также сделать отметку «Уплата за иностранное лицо». Храниться этот документ должен в журнале учета полученных счетов-фактур. На основании этого счета арендатор и возмещает из бюджета сумму НДС.
Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ, организации, использующие упрощенную систему налогообложения, также вправе уменьшать свои доходы на сумму арендной платы, то есть включать в расходы уплаченный арендодателю НДС.
Арендодателям нужно помнить о том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 149 НК РФ предоставление в аренду на территории Российской Федерации помещений иностранным юридическим и физическим лицам, аккредитованным в РФ, не подлежит налогообложению НДС. Но есть и своя ложка дегтя — действует это правило только в том случае, если законодательством соответствующего иностранного государства установлен аналогичный порядок в отношении граждан РФ и российских организаций, аккредитованных в нем, либо если такая норма предусмотрена международным договором.

Права и обязанности арендодателя и арендатора

Основной обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в том состоянии, как это указано в договоре. Поэтому лучше всего вписать в договор аренды все, что, по вашему мнению, должно быть в наличии на складе, как то: отдельный вход, сигнализация, телефонная линия, стеллажи или специальное оборудование. Кроме того, склад должен соответствовать установленным требованиям и быть пригодным к использованию по назначению. Это требование закреплено в статье 611 ГК РФ.
Закон предусматривает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, даже если на момент заключения договора он о них не знал. Например, если при хранении вашей продукции требуется соблюдение специального температурного режима, а в стене склада обнаружилась трещина, которая не позволяет его поддерживать, вы вправе по своему выбору потребовать у арендодателя:

— устранения трещины его силами и за его же счет;
— возмещения расходов на ремонт, если вы осуществили его самостоятельно. Более того, вы вправе удержать сумму указанных расходов из арендной платы, однако обязаны предварительно уведомить об этом арендодателя. И не забудьте сохранить все документы, подтверждающие ваши расходы, поскольку арендодатель скорее всего потребует их представить;
— уменьшения арендной платы;
— досрочного расторжения договора.

Однако если арендодатель при заключении договора сообщил арендатору об имеющихся недостатках, данное правило действовать не будет.
Но и обязанности арендатора не ограничиваются только своевременным внесением платы за пользование помещением. Кстати, частота и сроки выплат по обоюдному соглашению сторон могут изменяться, но не чаще одного раза в год. Так, арендатор обязан пользоваться предоставленным ему складом в соответствии с условиями, указанными в договоре аренды, а если они не определены, то по его непосредственному назначению. Следовательно, арендуя склад для хранения, например, обуви, вы не имеете права использовать его под лакокрасочные материалы.
Или предположим, что арендуемое под склад помещение является промышленным холодильником, а в договоре нет уточнения товара, который будет на нем храниться. Хранение на таком складе лакокрасочных материалов или мебели с практической точки зрения может быть оправданным, а то и прибыльным занятием, но с точки зрения закона — это противоправное действие.
Если в вопросе хранения товаров на арендуемых площадях все более-менее ясно и регламентировано, то вот разграничение обязанностей по страхованию склада (от огневых и внешних рисков) законом не предусмотрено, а отдано на откуп сторон, которые сами решают, кто из них возьмет на себя эти затраты. Чаще всего эта обязанность возлагается на арендатора. Но не обольщайтесь, если арендодатель при сдаче вам склада в аренду не обязал вас застраховать его, а сделал это самостоятельно — скорее всего затраты на страхование будут включены в сумму арендной платы.
И учтите, что хранение на складе пожароопасных или иных товаров, повышающих риск наступления страхового случая, безоговорочно увеличивает стоимость страховки. Выгодоприобретателем по страховке, безусловно, будет являться собственник недвижимости.
Надо иметь в виду, что страхование самого склада и страхование товара, находящегося на нем, — две абсолютно самостоятельные сделки. Последняя — целиком и полностью личное дело арендатора и не имеет никакого отношения к договору аренды. Более подробную информацию об условиях и особенностях упомянутых вариантов страхования можно почерпнуть из статьи Александра Зверева «Что страховать: свою ответственность или товар клиента?» (журнал «Складские технологии» № 3, 2005).
Право арендатора сдавать склад в субаренду, а также распоряжаться арендными правами иным образом (например, отдавать их в залог либо вносить в качестве вклада в уставный капитал) ограничивается обязательным требованием закона о получении на это согласия арендодателя. Более того, и ответственность за арендуемое имущество несет арендатор. Дело в том, что договор субаренды — лишь производный от основного и его срок не может превышать срок договора аренды. И уж конечно, при его заключении субарендатор не может получить прав больше, чем имеет арендатор.
Но полагать, что закон стоит только на стороне арендодателя, в корне не верно — в не меньшей степени он защищает и права арендатора. Например, при переходе права собственности на арендуемое имущество. Эта мера призвана сохранить стабильность хозяйственных отношений между организациями, оградив арендатора от необходимости срочно подыскивать другое помещение и тратиться на переезд. И даже если ваш арендодатель решит продать принадлежащие ему складские площади, на заключенный договор аренды это никоим образом не повлияет. В случае краткосрочной аренды единственной формальностью будет заключение договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды между прежним и новым владельцами с обязательным уведомлением арендатора. А вот при долгосрочной аренде придется приложить куда больше усилий, поскольку потребуется пройти процедуру государственной регистрации договора уступки.
По окончании действия договора аренды и при нежелании сторон пролонгировать его или заключать новый арендатор обязан вернуть имущество в том же состоянии, в котором он его получил, но с учетом нормального износа. На практике это означает, что вы обязаны подписать акт приема-передачи складских помещений, который будет свидетельствовать об их возврате. В противном случае, арендодатель имеет право потребовать уплаты арендной платы за время, прошедшее со дня истечения действия договора и до момента подписания акта приема-передачи.
При заключении договора аренды одновременно с передачей прав владения и пользования самим складом к арендатору переходит и право пользования земельным участком, на котором он расположен, и инфраструктурой, необходимой для нормального функционирования складского комплекса (место под погрузку, подъездные пути или автомобильная дорога и т. п.).

Распределение затрат по содержанию арендуемого склада

Существенное значение для договора аренды имеет распределение между сторонами обязанностей, а следовательно, и расходов на содержание склада. Например, для того чтобы подсчитать себестоимость готовой продукции, производственной организации необходимо учесть все понесенные затраты, в том числе арендную плату и расходы на содержание и ремонт складского помещения.
Гражданский кодекс распределяет обязанности следующим образом: капитальный ремонт обязан производить арендодатель (собственник имущества), а текущий — арендатор. Кроме того, арендатор также несет расходы на содержание имущества (коммунальные платежи и пр.). Однако норма эта диспозитивная, и стороны вправе изменить ее, зафиксировав в договоре аренды необходимые условия. Но в большинстве случаев такое распределение считается сторонами справедливым и остается неизменным. Срок, в течение которого необходимо произвести капитальный ремонт, обычно устанавливается договором, если же упоминания об этом в договоре нет, то в разумные сроки.
В ситуации неотложной необходимости арендодатель обязан провести капитальный ремонт без промедления. Иначе его ожидают примерно те же меры и последствия, как и в случае выявления арендатором недостатков после принятия склада.
Необходимость проводить текущий ремонт целиком и полностью связана с обязанностью арендатора поддерживать склад в исправном состоянии. А потому в договорах аренды недвижимости целесообразно конкретизировать те мероприятия, которые должны быть проведены арендатором в рамках текущего ремонта. Это поможет избежать впоследствии разногласий и споров. В договоре этот пункт можно изложить примерно следующим образом: «Арендатор обязан своевременно, один раз в год, за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт арендуемого помещения, который включает покраску стен и обработку верхних перекрытий балок раствором извести».
Кроме поддержания склада в исправном состоянии и ежегодного ремонта, арендатор может также производить различные улучшения помещения, например, оборудование его стеллажами, возведение перегородок и т. д.
Статья 623 ГК РФ определяет отделимые улучшения как собственность арендатора. Что же касается неотделимых улучшений, то стандартной формулировкой договора аренды является запрет на проведение реконструкции или капитального переоборудования помещения (то есть внесения неотделимых улучшений) без письменного согласия арендодателя. Если такое согласие было получено, то арендатор после окончания срока аренды вправе требовать возмещения стоимости таких улучшений. Хотя договором может предусматриваться распределение затрат между сторонами в любой пропорции. В случае самовольного внесения изменений арендатором в конструкцию и планировку склада все затраты ложатся только на него самого, нормы закона в этом отношении императивны.
Есть один бухгалтерский нюанс — любые улучшения арендованного имущества (как отделимые, так и неотделимые), произведенные за счет амортизационных отчислений, по закону являются собственностью арендодателя. Амортизационные отчисления входят составной частью в арендную плату и расходуются арендодателем на восстановление относящегося к основным фондам имущества.
Не менее значимым в арендных отношениях является вопрос, какая из сторон будет оплачивать проверки инспектирующих органов, таких как СЭС или пожарная охрана. Как правило, все необходимые разрешения и согласования получает арендодатель, а на плечи арендатора ложится обязанность по поддержанию принятого помещения в санитарном и противопожарном состоянии в соответствии с требованиями указанных органов.

Досрочное расторжение договора аренды

ГК РФ предусматривает в качестве общего правила для всех заключаемых договоров принцип недопустимости одностороннего отказа от исполнения договора или изменения его условий. Исключение возможно лишь при наличии прямого указания в законе, но и тогда оно связано с существенным нарушением своих обязательств одной из сторон договора.
Процедура расторжения договора аренды предусматривает обязательное направление арендодателем письменного уведомления арендатору о необходимости выполнения в разумный срок своих обязательств. Это означает, что, если вы являетесь арендодателем, то вы должны либо самостоятельно, под расписку вручить представителю арендатора такое предупреждение, либо направить его ему по почте заказным письмом с уведомлением, лучше всего по всем известным вам адресам. Если в течение указанного в предупреждении срока (он должен быть разумным и давать возможность арендатору исправить нарушения) арендатор ликвидирует все нарушения, основание для расторжения договора аннулируется. Эта позиция изложена в Информационном письме ВАС № 66 от 11 января 2002 г., посвященном вопросам договора аренды.

В отличие от арендодателя закон не обязывает арендатора направлять обязательное предупреждение контрагенту. Однако до обращения в суд по общему правилу он должен письменно предложить арендодателю расторгнуть договор по взаимному соглашению.

Если надлежащим образом уведомленная сторона не направила ответа либо заявляет возражение и отказывается от расторжения договора, то подается судебный иск о расторжении, который подлежит рассмотрению в соответствии с процессуальными правилами судопроизводства. Договор аренды будет считаться расторгнутым с даты вступления судебного решения в законную силу. На основании указанного решения и исполнительного листа арендодатель вправе требовать выселения арендатора-нарушителя или, наоборот, арендатор вправе выехать и прекратить уплату арендных платежей.
Арендатор обязан своевременно, один раз в год, за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт арендуемого помещения

При первичном ознакомлении со складом воспользуйтесь следующими рекомендациями:
1) Убедитесь, что у лица, предлагающего вам арендовать помещение под склад, есть на это право. Если это собственник — потребуйте свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи либо приватизационные документы. В случае же заключения договора субаренды потребуется заручиться согласием собственника на передачу имущества в субаренду (регистрирующие органы, как правило, обязывают указывать в документе, подтверждающем согласие, конкретного субарендатора).
2) Узнайте, нет ли каких-либо ограничений (обременений), связанных с эксплуатацией этого здания (сооружение может находиться в залоге или являться предметом спора). Если вас не предупредили о таких обстоятельствах до заключения договора аренды, то согласно статье 613 ГК РФ, вы имеете право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения своих убытков. Однако не стоит забывать, что передача имущества в аренду не прекращает права указанных третьих лиц на его использование.
3) Тщательно осмотрите складскую территорию. Проверьте, оборудовано ли складское помещение с учетом специфики хранимой продукции, предусмотрены ли подъездные пути, достаточна ли площадь погрузочно-разгрузочного пространства для обеспечения оперативного вывоза товара, продумана ли логистика складирования. Убедитесь в том, что склад надежно охраняется, соответствует санитарным нормам и обладает развитой хозяйственной инфраструктурой (проводится уборка территории, наличествует электрификация, водоснабжение, телефонная связь и т. д.).
4) Уточните величину арендной платы. Некоторые арендодатели, особенно федеральные государственные унитарные предприятия (ФГУП), владеющие государственным имуществом на правах хозяйственного ведения или оперативного управления, не могут устанавливать арендные ставки самостоятельно, а потому практикуют разделение арендной платы на официальную и неофициальную. При этом неофициальная часть, как правило, гораздо больше, чем официальная, и идет в карман руководителя арендодателя либо лица, занимающегося вопросами аренды.

Основания досрочного расторжения договора аренды
1) По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом на основании статьи 619 ГК РФ в случаях, когда арендатор:

— пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества;
— применяет имущество с неоднократными нарушениями;
— существенно ухудшает имущество;
— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (обратите внимание — если это происходит через раз, то это правило не действует);
— не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки, если эта обязанность предусмотрена договором или законом;
— нарушает другие существенные условия договора, если они прежде были специально оговорены сторонами.

2) По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в соответствии со статьей 620 ГК РФ в случаях, если:

— арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия его пользованию в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
— переданное арендатору имущество имеет недостатки, которые препятствуют его пользованию и которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
— арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
— имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;
— существуют другие значительные нарушения условий договора, если они прежде были специально оговорены сторонами.

Существенное значение для договора аренды имеет распределение между сторонами обязанностей и расходов на содержание склада.

Существенные условия договора — условия, при недостижении согласия по которым между сторонами договор считается незаключенным. Существенными для конкретного договора могут быть признаны условия, в отношении которых имеются специальные указания в законах и иных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).
Отделимые улучшения — улучшения, которые можно изъять без причинения ущерба арендуемому имуществу

Временное владение и пользование помещением

..при сдаче в аренду имущество предоставляется в
1- владение и пользование
2 — в пользование
арендатору.

вопрос:
в чем фактическое («житейское») отличие этих ситуаций?

2 Арт: а если речь о недвижимости? помещение в здании.

Джайфи,
а что, при аренде зала на 2 часа, ответственности за сохранность не несешь?

Алти, т.е. если в договоре аренды допускается субаренда без согласия собственника, то выходит владение и пользование, а если нет — только пользование? или?

в теоретической литературе под владением понимается физическая власть над вещью,
а пользование — это извлечение из вещи прибыли.
приводится также пример с компьютером когда лицо арендует его оно только извлекает из него прибыль, т.е. пользуется, но не владеет.

думаю если перенести пример на жилое помещение, то если я и владею и пользуюсь комнатой, то туда только я имею право входить и там жить,
а если я только пользуюсь то собственник также имееет право входить в помещение аналогично и с нежилым

субаренда тут непричем, про неее должно быть отдельно оговорено

Владение — в гражданском праве — правомочие собственника; фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь.

Пользование
(юридическое), одно из основных правомочий собственника. Заключается в праве производительного или личного потребления вещи для удовлетворения собственных потребностей и интересов в зависимости от её назначения (эксплуатация имущества, получение плодов и доходов, приносимых им, и т.п.). Границы права П. определяются законом, договором или иным правовым основанием (например, завещанием). Запрещается П. имуществом в ущерб интересам других лиц (т. н. злоупотребление правом). Законное П. может быть защищено от нарушений различными правовыми средствами, в частности путём предъявления иска об устранении препятствий

Данька, я все это, разумеется, знаю.

просто не могу никак для себя сформулировать:
вот естьу нас здание. сдаем мы в аренду помещения в нем.
даем во владение и пользование или только пользование? и как — на основании каких фактов и обстоятельств — это можно установить.
воть 🙂

Данька, не соглашусь — это ДВА СОВЕРШЕННО РАЗНЫХ ПОНЯТИЯ
Джафи
От кого: jaify
Дата: 12-01-2007 16:04

Но НЕ ПОЛЬЗОВАТЬСЯ ИМ.

Мдяя.
такие люди и забыли про 209 ГК.
:-О

к ответу на вопрос, Данька:
г-н Витрянский полагает, что треклятая «триада правомочий» собственника появилась в российском праве случайно. пошла вся эта бодяга из Средневековья, когда по разным причинам везде пытались при систематизации найти триады 🙂
вот и в собственности нашли.
между тем ,как:
1. римское право нерассматривало собственность как исключительный набор каких бы то ни было правомочий.
2. даже если в современности российской лишить собственника всех трех правомочий, в определенных ситуациях права собственности он не лишится. т.е. помимо трех правомочий есть еще нечто, являющееся сутью собственности.

но мне это не помогает.
потому как меня интересует не теория, а как это на практике. в жисти, так сказать.

От кого: mawr
Дата: 12-01-2007 17:18

Данька, не соглашусь — это ДВА СОВЕРШЕННО РАЗНЫХ ПОНЯТИЯ

ст. 209 ГК РФ, думаю, все помнят.

раз такой Вумный, объясни, почему это два совершенно разных понятия?
Я соглашусь, что различия в них имеются, но для арендных отношений я различий не могу найти.

точнее для арендных отношений нахожу, что владение более широкое понятие, нежели пользование. Возможно, что ВЛАДЕНИЕ включает в себя ПОЛЬЗОВАНИЕ при арендных отношениях.

Маха, глянь тут
http://[email protected]#$%&/index.php?showtopic=20568

может и пригодицца

Данька, насчет поста
От кого: Данькa
Дата: 12-01-2007 17:33
А ведь МОЖЕТ БЫТЬ ВЛАДЕНИЕ БЕЗ ПОЛЬЗОВАНИЯ.

Я сам в форуме 2 года назад такой вопрос задавал (к лекции готовился и тупил)

Надеюсь сам пример приведешь;)

От кого: mawr
Дата: 12-01-2007 17:36

Владение без пользования может быть, но заметь, что я делал акцент на АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЯХ.

От кого: mawr
Дата: 12-01-2007 17:49

именно в арендных отношениях не может быть. В случае, если в арендных отношениях отсутствует право пользования арендуемым имуществом, то такие арендные отношения теряют всякий смылс, т.к. Арендатор априори при владении арендованным имуществом планирует извлекать из него выгоду.

От кого: mawr
Дата: 12-01-2007 18:22

Хм.
При владении и пользовании или только при пользовании?

Чуйствую, что при пользовании 🙂

Маха, хорошая ссылка. Сам почитаю на досуге.

Маха, если речь идет о пемещении в здании.
Пользование есть в обоих вариантах.
Владение дает арендатору дополнительные права (защиту своего владения, в том числе и от собственника).

При владении и пользовании арендатор сам может защищать (обеспечивать) свое владение и пользование, т.к. он владелец. Он может ограничивать доступ в арендуемое помещение других лиц.
При просто пользовании доступ и пользование арнедатору обеспечивает владелец.

Очень хороший пример был о ключе и об аренде зала. Если собственник открывает арендатору зал и говорит пользуйся 2 часа, а по их истечении выгоняет :), то это просто пользование. При передаче зала во владение собственник передает арендатору ключи от зала и позволяет арендатору самому получать доступ к залу. В этом случае даже собственник не имеет право без допуска арендатора посещать и пользоваться залом или предоставлять другим лицам пользоваться залом даже в том случае когда арендатора там нет.

Поэтому если речь идет об аренде помещения под офис, под цех или иного помещения где арендатор будет размещать свое имущество, арендатор заинтереосван в наличии у него права владения, т.к. это позволит более эффективно защищать свои права.

Право владения и право пользования

Невнесение арендной платы может быть связано, в том числе, и с неправильным определением в договоре правового режима пользования и владения имуществом. Для грамотного создания пунктов договора необходимо чётко различать эти два понятия.

Понятие владения и пользования

В соответствии с положениями ст. 606 Гражданского кодекса РФ:

Договор аренды можно определить как сделку, согласно условиям которой наймодатель обязуется предоставить за установленную плату нанимателю во временное владение и пользование или во временное пользование определённое имущество.

Объем прав и обязанностей наймодателя в этом контексте устанавливается каждым конкретным договором. Таким образом, у сторон договора есть два варианта объема прав арендатора:

  • владение плюс пользование;
  • исключительно пользование.

Право владения предусматривает возможность фактически осуществлять физическое господство над имуществом. Оно предоставляет своему обладателю возможность устанавливать режим доступа к имуществу и физически воздействовать на него. Традиционно право владения арендуемым имуществом предоставляется при найме недвижимости. Так, наниматель помещения получает право на установления режима доступу у нему (грубо говоря, закрыть квартиру на ключ). Однако такой тип владения используется традиционно только применимо к договорам аренды.

При этом арендатор имеет право осуществлять господство над имуществом, однако не может его продать, подарить и так далее. Осуществить это может исключительно лицо, обладающее правом собственности на имущество.

Важным моментом при рассмотрении права владения арендованным имуществом является момент возникновения такого права. Право владения арендованным имуществом возникает исключительно в момент передачи вещи нанимателю. При этом, право пользования имуществом, полученным в аренду, может возникать в любой другой момент (учитывая консенсуальную природу договора найма).

Пользование предусматривает возможность применения и употребления имущества. Однако пользователь не имеет права ограничить доступ иных лиц к нему. Одной из ключевых отличительных особенностей пользования является извлечение из имущества его полезных свойств.

Отличия между пользованием и владением

Пользование и владение в гражданском праве и применительно к договору аренды имеют ряд существенных отличий:

  • владение позволяет определять режим доступа третьих лиц к имуществу;
  • ключевая особенность пользования – извлечение полезных свойств вещи;
  • владение позволяет физические воздействовать на имущество, в тому числе перемещать его в пространстве;
  • дата возникновения права владения не совпадает с датой заключения договора аренды.

В контексте аренды практически невозможно представить исключительно право владения вещью без права пользования ею. Это обусловлено самой природой отношений по договору найма.

На практике встречается ситуация, при которой стороны сделки, заключая её, не предусмотрели объема прав в контексте владения (например, договор очень короткий). Такой факт не является основанием для признания договора аренды недействительным. Судебная практика расценивает такой случай, как основание сделки на законных положениях. То есть арендатор получает максимальный объем прав, предусмотренный законом – как владение, так и пользование.

Для защиты интересов сторон в случае ограниченности прав арендатора необходимо предусмотреть подобные положения в условиях сделки.

Аккредитация в Росаккредитации

форум для испытательных лабораторий

Требование критериев аккредитации в части владения и пользования помещениями

#1 Требование критериев аккредитации в части владения и пользования помещениями

Разъяснение Росаккредитации о соблюдении заявителями, аккредитованными лицами требований критериев аккредитации в части владения и пользования помещениями
27.02.2018
В связи с поступающими обращениями аккредитованных лиц, заявителей и иных заинтересованных лиц, связанными с соблюдением критериев аккредитации, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 30.05.2014 № 326 (далее – Критерии аккредитации), в части владения и пользования помещениями Росаккредитация информирует о следующем.

В силу абзаца второго пункта 2 Разъяснений о применении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных приказом Минюста России от 04.05.2007 № 88, нормативный правовой акт – это письменный официальный документ, принятый (изданный) в определенной форме правотворческим органом в пределах его компетенции и направленный на установление, изменение или отмену правовых норм. В свою очередь, под правовой нормой принято понимать общеобязательное государственное предписание постоянного или временного характера, рассчитанное на многократное применение.

Как ранее указывалось, Критерии аккредитации утверждены приказом Минэкономразвития России от 30.05.2014 № 326 в пределах компетенции, делегированной пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 28.12.2013 № 412-ФЗ «Об аккредитации в национальной системе аккредитации».

Пункты 11, 21, 30, 38 и 46 Критериев аккредитации (в отношении всех типов аккредитованных лиц соответственно) устанавливают требование о наличии по месту (местам) осуществления деятельности в области аккредитации на праве собственности или на ином законном основании, предусматривающем право владения и пользования помещений. Таким образом, Критерии аккредитации, являясь нормативным правовым актом, устанавливают обязательные применительно к соответствующему типу аккредитованного лица правила о нахождении помещений в собственности или на ином законном основании, предусматривающем одновременно право владения и пользования.

Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ:

граждане и юридические лица свободны в заключении договора;
условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно статьям 422, 432 ГК РФ:

договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения;
договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные;
или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
С учетом изложенного, исходя из норм ГК РФ, в целях соблюдения Критериев аккредитации заявители, аккредитованные лица могут иметь помещения на следующих основаниях, помимо права собственности, предусматривающих одновременно права владения и пользования:

аренда;
хозяйственное ведение имуществом;
оперативное управление имуществом.
В отношении безвозмездного пользования (ссуды) для бюджетных учреждений необходимо обратить внимание на следующее.

Содержание норм главы ГК РФ, посвященной безвозмездному пользованию, показывает, что договор безвозмездного пользования (договор ссуды) предполагает передачу вещей по договору ссуды не только в пользование, но и во владение ссудополучателя.

Таким образом, так же, как и по договору аренды, по договору ссуды имущество может передаваться либо во владение и пользование (что более распространено), либо только в пользование.

С учетом изложенного, в целях соблюдения Критериев аккредитации бюджетные учреждения могут иметь помещения, в том числе, на основании договора безвозмездного пользования (при отсутствии в договоре ссуды положений о передаче имущества только в пользование).

Дополнительно – по вопросам, связанным с подтверждением права владения и пользования помещениями, с учетом позиций Минэкономразвития России и Росреестра, Росаккредитация информирует о следующем.

В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (часть 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее – Федеральный закон № 218-ФЗ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (части 3, 5 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ).

В случаях если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, то правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (пункт 1 статьи 164 ГК РФ). Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ предусматривается специальное правило для договоров – договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Правила статьи 433 ГК РФ устанавливают, что нарушение требования о государственной регистрации договора лишает стороны такого договора права противопоставлять его третьим лицам, но сами стороны связаны таким соглашением.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ правоотношения, связанные с предоставлением имущества во временное владение и пользование или во временное пользование, возникают из договора аренды (имущественного найма). Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (пункт 1 статьи 609 ГК РФ).

При этом договор аренды здания или сооружения, а равно и нежилого помещения (далее – недвижимое имущество), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ, пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53).

Таким образом, правоотношения, возникающие в связи с передачей недвижимого имущества, принадлежащего одному лицу, во временное владение и пользование другому лицу на срок не менее года, возникают из договора аренды такого недвижимого имущества, который подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). Указанные правоотношения регулируются по правилам, установленным главой 34 ГК РФ.

Учитывая положения статей 606 и 421 ГК РФ, в договоре аренды стороны могут по своему усмотрению предусмотреть объем передаваемых прав (временное владение и пользование или временное пользование), что не влияет на процедуру государственной регистрации договора аренды.

Также необходимо обратить внимание, что в соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

При изменении договора обязательства сторон сохраняются и измененном виде (статья 453 ГК РФ).

В силу статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 2 статьи 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем, правоотношения, вытекающие из договоров оказания услуг, регулируются главой 39 ГК РФ, возникают на основании иного вида договора, предметом которого не являются обязательства по передаче имущества.

Отмечаем, что правоотношения, возникшие между сторонами на основании договора оказания услуги по представлению объекта недвижимости (помещения), не являются арендными и, следовательно, заказчик такой услуги не может быть признан законным обладателем прав владения и пользования этим помещением как объектом недвижимого имущества.

С учетом изложенного обращаем внимание, что в качестве законного основания (подтверждения) права владения и пользования помещением не рассматриваются:

договор оказания услуг;
договор на временное (почасовое) владение и пользование помещениями;
технический паспорт объекта недвижимости;
свидетельство о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства и иные аналогичные документы.

Еще по теме: