Возмещение убытков по договору аренду

Возмещение убытков по договору аренды

В статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что «лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере».

Под убытками законодательство понимает «расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы».

Для взыскания убытков по договору аренды пострадавшей стороне, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, необходимо доказать:

  • существование факта нарушения прав;
  • наличие факта причинения убытков и их размера;
  • наличие причинно-следственной связи между фактом нарушения прав и нанесенными убытками.

Возмещение убытков по договору аренды возможно как арендодателем арендатору, так и наоборот. Арендатор вправе требовать возмещения убытков по следующим причинам:

  • если арендодатель не представил арендатору документы, необходимые для использования арендованного имущества;
  • если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок;
  • если арендованное имущество содержало недостатки, о которых арендодатель не предупредил арендатора, и арендная плата не покрывает убытков, причиненных арендатору, в результате устранения таких недостатков;
  • если при заключении договора аренды арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество;
  • при нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта;
  • если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом.

В свою очередь, арендодатель может потребовать от арендатора возмещения убытков:

  • если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества;
  • если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно.

Возмещение убытков по договору аренды, подряда, поставки, купли-продажи – одна из основных специализаций нашей компании. Если вам необходима помощь в составлении искового заявления о возмещении убытков по договору аренды, его подача в суд, дальнейшее представление интересов и ведение дела – наши адвокаты готовы предоставить вам свои услуги.

Обратитесь к нашим специалистам за бесплатной консультацией прямо сейчас!

Дополнительные материалы по теме: Возмещение убытков по договору аренды

Как в договоре аренды прописать возмещение убытков арендодателем при досрочной продаже участка?

Я собираюсь заключить договор аренды земельного участка для предпринимательских нужд.Но собственник имущества собирается выставить данный участок на продажу через некоторое время.Как я могу застраховать себя,в случае,если арендодатель потребует расторжения договора досрочно в связи с продажей?Могу ли я прописать в договоре возмещение арендодателем убытков(например ,упущенную выгоду),которые я понесла из-за досрочного расторжения договора?

Ответы юристов (1)

Да, конечно Вы можете прописать пункт относительно упущенной выгоды, но помимо этого можно указать о выплате Вам неустойки в фиксированном размере.

ГК РФ Статья 330. Понятие неустойки

1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор аренды, возмещение ущерба

Между ИП и ООО был заключён договор аренды. Здание состоит из гаража на первом этаже, второго этажа с офисными помещениями и мансардой. Общая площадь здания 400 кв. м. В аренду были сданы все офисные помещения на втором этаже и бокс на первом этаже, общая арендуемая площадь 200 кв. м. Согласно условий договора, за арендатором закреплены, в частности, обязанности по содержанию арендуемого имущества в исправном и надлежащем состоянии, обеспечении сохранности и эксплуатации имущества в соответствии с техническими требованиями, производство капитального ремонта сдаваемых в аренду помещений, связанного с общим ремонтом здания, в случае аварии немедленно принять меры по устранению последствий, не производить перепланировок и переоборудования помещения без письменного согласия арендодателя.

Зимой произошло протекание кровли в связи с тем, что были сильные обильные осадки снега, в следствие чего, арендодателю был причинён ущерб в виде плесени на стенах, отхождения обоев, разбухание ламината и т. д. в офисным помещениях, расположенных на втором этаже, а также отхождение отмостки здания и повреждение входной группы.

Арендатором было направлено письмо с просьбой убрать снег, после первой протечки кровли.

На сегодняшний день, арендодатель хочет взыскать с арендатора ущерб в виде капитального ремонта крыши, отмостки здания, текущего ремонта офисных помещений и входной группы.

Экспертиза показала, что крыша возведена с нарушениями (отсутствует объемная диффузионная мембрана (ОДМ), в одном из чердаков выполнено утепление кровли, не плотности (зазоры) в местах сопряжения металлических листов и кирпичной кладки стен, в один из чердаков над помещением сан узла выведена труба вентиляции, все зазоры в местах сопряжения стропильных балок и наружных стен заложены) – указанные нарушения не являются критичными, т.к. устраняются с незначительными затратами, без проведения реконструкции или капитального ремонта требующих изменения основных несущих конструкций; недостатки крыши возникли в процессе эксплуатации, что подтверждается наличием использованного современного утеплителя Пеноплэкс.

В здании был единственный арендатор.

Каковы шансы у арендодателя взыскать ущерб?

Взыскание упущенной выгоды при досрочном расторжении договора аренды в связи с банкротством

Арендодатель досрочно расторгнул договор аренды.Признан банкротом.Как получить упущенную выгоду на судебном заседании с него?Какие могут быть вопросы у судьи и препятствия для получения выгоды?

14 Января 2018, 10:38 Вера, г. Москва

Уточнение клиента

Уточняю-я не арендодатель,я арендатор.Был салон красоты в аренде у торгового центра.Договор аренды был заключен на 12 месяцев.После 4 месяцев аренда директор торгового центра написал мне заявление,что расторгает договор аренды.Помещение опечатали,меня туда не пускали охранники торгового центра,били.В результате вывезли оборудование.Хочу получить упущенную выгоду за 8 месяцев аренды.Торговый центр признан банкротом.Судебное заседание назначено.Хочу узнать-какие вопросы могут быть у судьи и препятствия для получения упущенной прибыли.

14 Января 2018, 21:44

Ответы юристов (2)

Здравствуйте, судя по всему отказ от договора заявлен на основании ст.102 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Статья 102. Отказ от исполнения сделок должника
1. Внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника.
2. Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
4. Сторона по договору, в отношении которого заявлен отказ от исполнения, вправе потребовать от должника возмещения убытков, вызванных отказом от исполнения договора должника.

Статья 15. Возмещение убытков
1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7
«О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»:

2. Согласно статьям 15, 393 ГК РФ в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода.
Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
3. При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).
В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.
Например, если заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено.
Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.

Таким образом необходимо сформировать бремя доказывания, а именно предоставить доказательства извлечения дохода за предыдущие периоды, размер указанного дохода, доказательства невозможности в определенный срок (период за который планируется взыскания упущенной выгоды) найти иное помещение со схожими характеристиками по схожей цене.

Исходя из практики судьи неохотно взыскивают упущенную выгоду, намного реальнее взыскание убытков в виде реального ущерба (расходы на переезд и т.п.).

Также Ваше требование будет в деле о банкротстве текущим, которые удовлетворяются в порядке календарной очередности из конкурсной массы Должника. Необходим дополнительный анализ финансового состояния Ответчика.

Уточнение клиента

Вы немножко не поняли-не арендатор,а арендодатель.Сделок никаких не было.У меня был салон красоты,брала в аренду помещение у торгового центра.Аренда по договору была на 12 месяцев. Но после 4месяцев директор торгового центра написал мне заявление,что расторгает договор.Помещение опечатали,меня туда не пускали.В результате пришлось вывести оборудование.Мне бы хотелось получить упущенную выгоду за 8месяцев аренды.Торговый центр признан банкротом.Заседание уже назначено.Вот хотела бы узнать-какие могут быть вопросы у судьи и препятствия к получению упущенной выгоды?

14 Января 2018, 15:57

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, при этом убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст.15 ГК РФ.

В соответствии с п.1 ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено ( упущенная выгода ).

В целях взыскания упущенной выгоды нужно убедить судью в том, что присутствует факт причинно-следственной связи в причинению арендодателю убытков именно действиями арендатора​ и в том, что арендатор виновен в причинении арендодателю убытков в виде упущенной выгоды.

Причинная связь есть непосредственная необходимая (а не случайная) связь между противоправным поведением и наступившим вредом (убытками в виде упущенной выгоды — расторжения договора аренды с арендатором).

Вопросы у судьи могут быть примерно следующие: 1) что послужило​ причиной расторжения договора аренды? 2) что послужило причиной признания арендатора банкротом? 3) заключен ли арендодателем новый договор аренды с другим лицом? 4) если заключен, то в течение какого времени с момента расторжения договора? 5) если не заключен, то, что мешает заключить, дабы не допускать финансовых потерь от отсутствия арендатора? 6) допустил ли арендатор виновные действия (бездействие), послужившие причиной признания его банкротом и расторжения договора аренды?

Уточнение клиента

Вы немножко не поняли-я не арендодатель,а арендатор.У меня был салон красоты в торговом центре.Договор аренды был заключен на 12 месяцев.Через 4 месяца аренды директор торгового центра написал заявление,что расторгает договор аренды.Помещение опечатали,меня туда не пускали.В результате пришлось вывести оборудование.Хотела получить упущенную выгоду за 8 месяцев аренды.Какие могут быть вопросы у судьи и препятствия к получению упущенной выгоды?

14 Января 2018, 16:05

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

05.03.2018 г. Взыскание убытков по договору аренды

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 стать 15 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Общим основанием для возмещения убытков является нарушение одним лицом прав другого (п. 1 ст. 15 ГК РФ), в том числе неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств (п. 1 ст. 393 ГК РФ).

По общему правилу убытки подлежат возмещению в полном объеме, если законом или договором не предусмотрен меньший размер возмещения (п. 1 ст. 15, п. 2 ст. 393 ГК РФ).

Отдельные основания для возмещения убытков (т.е. случаи нарушения или ненадлежащего исполнения условий договора, за которые пострадавшая сторона вправе требовать взыскания убытков) прямо установлены законом как для обеих сторон договора аренды (общие основания), так и для каждой из них отдельно.

Общими (применимыми к обеим сторонам договора аренды) основаниями, прямо указанными в законе, являются:

1) изменение или расторжение договора в связи с его существенным нарушением (п. 5 ст. 453, п. 2 ст. 450 ГК РФ);

2) досрочное прекращение договора в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) одной из сторон обязательств по нему (ст. 393.1 ГК РФ);

3) предоставление стороной недостоверных заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Такие обстоятельства могут быть связаны, в частности, с предметом договора, полномочиями на его заключение, наличием у организации лицензий и разрешений, ее финансовым состоянием.

Пункт 5 статьи 453 ГК РФ: Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ: По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пункт 1 статьи 393.1 ГК РФ: В случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.

Обязанность возместить убытки возникнет у стороны, которая предоставила недостоверные заверения, если она исходила (имела разумные основания исходить) из того, что вторая сторона будет полагаться на такие заверения (абз. 3 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). В случае, когда сторона дала недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, она должна будет возместить убытки вне зависимости от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон. При данных обстоятельствах предполагается осведомленность предоставившей недостоверные заверения стороны о том, что вторая сторона будет на них полагаться (п. 4 ст. 431.2 ГК РФ).

Специальные основания для возмещения убытков арендодателем:

Арендодатель обязан возместить причиненные арендатору убытки также в следующих случаях:

1) имущество, которое сдается в аренду, было передано арендатору без принадлежностей и/или относящихся к нему документов (технический паспорт, сертификат качества и т.п.) и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 611 ГК РФ);

2) арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в установленный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ);

3) в случае обнаружения недостатков переданного в аренду имущества удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков (п. 1 ст. 612 ГК РФ);

4) арендодатель не предупредил арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество и это привело к возникновению убытков у арендатора (ст. 613 ГК РФ);

5) арендодатель нарушил обязанность по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ);

6) арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом (п. 1 ст. 621 ГК РФ);

7) арендодатель отозвал предварительное согласие на совершение сделки (например, договора субаренды), что привело к возникновению убытков у ее сторон.

Специальные основания для возмещения убытков арендатором:

Арендатор обязан возместить причиненные арендодателю убытки также в следующих случаях:

1) арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (п. 3 ст. 615 ГК РФ);

2) арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно (ст. 622 ГК РФ).

В договор может быть включено условие об ограничении возмещения убытков (п. 1 ст. 15 ГК РФ). Ограничить возмещение можно по составу убытков, например, указать, что не подлежит возмещению упущенная выгода.

Договором также можно ограничить возмещение убытков не по составу, а по размеру, т.е. установить, что они возмещаются в размере, который не превышает определенной договором суммы.

Если стороны могут заранее рассчитать размер убытков в случае конкретного нарушения договора, они вправе согласовать в договоре размер таких убытков. Например, договором может быть предусмотрено, что в случае утраты или невозврата имущества (ст. 622 ГК РФ) арендатор должен уплатить арендодателю его стоимость в определенном размере.

Если в договоре не согласовано ограничение возмещения убытков, то сторона, допустившая нарушение, должна будет возместить и реальный ущерб, и упущенную выгоду в полном объеме.

ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ


1. ПРЕТЕНЗИОННАЯ СТАДИЯ
— Сбор документов и их павовая оценка.
— Разработка решения вариантов вопроса в т.ч. путем мирного решения. Подробнее.

2. ПРЕДСУДЕБНАЯ СТАДИЯ
— Разработка проекта иска/отзыва на иск.
— Сбор и подготовка документов, обосновывающих выработанную правовую позицию.
— Подача иска в суд. Подробнее.

3. ПЕРВАЯ ИНСТАНЦИЯ
— Проведение предварительного слушания.
— Оценка возражений противоположной стороны.
— Корректировка и уточнение сформированной позиции (при необходимости сбор дополнительных доказательств).
— Проведение основного слушания. Подробнее.

4. АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ
— Правовая оценка решения суда.
— Оценка жалобы противоположной стороны.
— Разработка проекта дела.
— Подготовка жалобы/отзыва на жалобу.
— Проведениеслушания дела. Подробнее.

Работа в суде апелляционной инстанции проверяется уже вынесенное решение суда первой инстанции. Стадия апелляционной инстанции очень важна, т.к. Постановление апелляционной инстанции вступает в силу немедленно и подлежит принудительному исполнению через службу судебных приставов. Апелляционная инстанция заседает в составе 3-х судей, а не одного, как в суде первой инстанции, выносит решение коллегиально; по ряду вопросов может иметь свою собственную правовую позицию. Поэтому на этом этапе очень важно хорошо подготовиться к делу и суметь отстоять уже принятое в пользу клиента положительно решение или добиться изменения отрицательного решения.

6. ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО
— Возбуждение исполнительного производства.
— Участие в исполнительных действиях.
— Обеспечение исполнения решения суда. Подробнее.

Еще по теме:

  • Калькулятор каско на машину Калькулятор каско ВНИМАНИЕ!Результаты расчета являются предварительными и не могут считаться официальным предложением РЕСО-Гарантия. Вы можете узнать точную стоимость полиса у Вашего […]
  • Гражданский кодекс изменения 2018 Изменение Гражданского кодекса РФ с 4 августа 2018 года 4 августа 2018 года вступила в силу новая редакция Гражданского кодекса РФ. Законодатели урегулировали правила признания построек […]
  • Образец исковое заявление о признании родства Заявление об установлении факта родственных отношений Случаи, когда человеку приходится заниматься подтверждением родства и подавать в суд заявление об установлении факта родственных […]
  • Доверенность на право подписи документов в банке образец You are here Доверенность на право подписи документов Доверенность на право подписи различных документов предназначена для подписания доверенным лицом документов в организациях и […]
  • Защита прав собственности как функция государства Экономические функции государства Функции государства Основные, наиболее важные направления деятельности государства проявляются в его функциях. В функциях государства выражается его […]
  • Возмещение затрат застройщика что это Компенсация эксплуатационных затрат застройщику Добрый день, в ДДУ есть такой пункт в разделе "Права и обязанности дольщика": 7.1.8. Компенсировать Застройщику (либо иному лицу, указанному […]