Статья предварительный договор

Оглавление:

Предварительный договор по законодательству Украины

Предварительный договор по законодательству Украины

Что такое предварительный договор?

Определение понятия «предварительный договор» дается в ст.635 Гражданского кодекса Украины (ГК), ст.182 Хозяйственного кодекса Украины (ХК). В соответствии с упомянутой статьей ГК предварительным является договор, стороны которого обязуются на протяжении определенного срока заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Таким образом, предварительный договор – это такой договор, предметом которого выступают обязательства сторон в будущем заключить основной договор. В предварительном договоре не просто устанавливается обязанность по заключению основного договора, но и определяются условия основного договора.

Зачем нужен предварительный договор, если стороны могут сразу заключить основной договор?

Бывает, что стороны принципиально договорились о чем-то, но по разным причинам не всегда есть возможность заключить основной договор. Например, есть предварительная договоренность о купле-продаже объекта недвижимости, но для заключения договора купли-продажи необходимо собрать пакет документов для нотариального удостоверения сделки, на что требуется время. Если одна из сторон или обе стороны заинтересованы в заключении договора купли-продажи недвижимости и хотят «связать» контрагента обязательствами, сторонам стоит заключить предварительный договор.

Может ли одна из сторон предварительного договора отказаться от заключения основного договора?

По общему правилу, установленному ГК (ст.525), односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом. Согласно ст.629 ГК договор является обязательным для исполнения сторонами. Таким образом, предварительный договор является обязательным для сторон, отказ от обязательств по предварительному договору или их изменение в одностороннем порядке не допускается. Нарушение предварительного договора одной из сторон дает второй стороне право требовать его исполнения, право на применение других способов защиты.

В каких случаях предварительный договор должен быть удостоверен нотариусом?

В соответствии с ч.1 ст.635 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена – в письменной форме. Делаем вывод: предварительный договор должен быть удостоверен нотариально в том случае, если нотариальная форма установлена для основного договора (согласно закону или по договоренности сторон). Стороны могут предусмотреть нотариальное удостоверение предварительного договора даже в том случае, если основной договор не подлежит такому удостоверению.

Чем предварительный договор отличается от протокола о намерениях?

Предварительный договор порождает обязательства, а протокол (договор, соглашение) о намерениях обязательства не устанавливает, то есть не является обязательным для сторон.

Подробнее о предварительных договорах – в видеоконсультации нашего специалиста. Подписка на канал youtube КЦПРБ.

Предварительный договор: общее понятие

В юридической практике бывают случаи, когда стороны приходят к соглашению о сотрудничестве в результате длительных и изнурительных переговоров. Однако до определенного момента ни формата, ни содержания этого сотрудничества у них нет. В таком случае, чтобы никто из договаривающихся сторон впоследствии не «спрыгнул», может быть заключен предварительный договор. О природе и практике заключения таких договоров и пойдет речь в этой статье.

Что и зачем?

Согласно ст. 635 Гражданского кодекса Украины (ГК), предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока в будущем заключить договор (основной) на условиях, установленных предварительным договором. Похожее правило существует и в предпринимательской среде — по предварительному договору, предприятие обязуется в определенный срок, но не позднее года с момента заключения предварительного договора, заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины , далее — ХК). Таким образом, предварительный договор порождает у сторон обязанность заключить соответствующий основной договор в будущем.

Зачем же нужен такой договор? Достаточно часто встречаются ситуации, когда компания крайне заинтересована заключить какую-либо сделку, однако потенциальный партнер или сама компания по каким-то причинам еще не готовы к этому. Именно в таких случаях и нужен предварительный договор, который является своего рода гарантией, что в будущем, когда обе стороны будут готовы, между ними будет заключен основной договор. Необходимость заключения предварительного договора можно продемонстрировать на следующем примере. Предполагается заключить договор купли-продажи недвижимости. Такой договор подлежит госрегистрации, а значит, необходимо и наличие соответствующих правоустанавливающих документов. Однако не всегда такие документы есть в наличии в момент, когда стороны договариваются о купле-продаже. Будущий продавец сам еще не имеет правоустанавливающих документов на недвижимость (например, он может только строить такую ​​недвижимость или еще не принял наследство). В таком случае как раз и целесообразно заключить предварительный договор, который удержит и продавцов, и покупателей от уклонения от своих обязательств.

Уклониться от заключения основного договора нельзя — ст. 182 ХК предусмотрено, что если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе требовать заключения такого договора в судебном порядке.

Согласно же ст. 635 ГК, если сторона необоснованно уклоняется от заключения основного договора, она должна возместить другой стороне убытки, причиненные просрочкой, если иное не установлено предварительным договором или законодательством.

При этом заключение предварительного договора способствует облегчению согласования и утверждения условий основного договора, ведь стороны должны заключить его на условиях, предусмотренных предварительным договором, который должен содержать условия, позволяющие определить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В текст предварительного договора стороны могут внести любые другие условия, не противоречащие законодательству.

Порядок заключения

Порядок заключения предварительного договора регламентируется требованиями ст. 635 ГК и ст. 182 ХК. Следует помнить, что договоры заключаются в соответствии с требованиями, установленными в ГК, с учетом особенностей, предусмотренных ХК и другими нормативно-правовыми актами для отдельных видов договоров. При этом нужно помнить об особенностях заключения предварительного договора:

  1. к предварительному договору не применяется общий порядок заключения хозяйственных договоров, установленный ст. 181 ХК;
  2. предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора (если же специальной формы законодательством не предусмотрено, то в письменной форме);
  3. существенные условия основного договора, не обусловленные предварительным договором, согласуются в порядке, установленным предварительным, если такой порядок не определен законодательством.

Самым спорным вопросом здесь является следующее: надо ли удостоверять предварительный договор (скажем, купли-продажи недвижимости) у нотариуса? Ведь ГК (ст. 205) четко устанавливает только 2 формы сделок — письменную и устную. Третьей формы, в т. ч. Нотариальной, ГК не выделяет, поэтому имеет смысл обратиться к судебной практике.

Как известно, при реализации объектов недвижимости обязательным считается заключение договора в письменной форме с последующим нотариальным удостоверением и госрегистрацией. Достаточно категорически высказался ВСУ в своем решении от 6 февраля 2008 г .: «В соответствии с требованиями статей 635, 657 ГК Украины, предварительный договор купли-продажи квартиры должен быть заключен в письменной форме с обязательным нотариальным удостоверением, поскольку предварительный договор заключается в форме , установленной для основного договора «. И, кстати, в своих выводах ВСУ последовательный — как отмечается еще в одном его решении, от 26.11.2008, «договор купли-продажи земельного участка в соответствии с требованиями ст. 657 ГК Украины должен быть заключен в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и регистрации. Соответственно, и предварительный договор купли-продажи земельного участка должен быть нотариально удостоверен «.

Парадокс заключается в том, что органы налоговой службы не столь категоричны относительно обязательного нотариального удостоверения предварительного договора. В частности, в некоторых их письмах утверждается, что обязательное нотариальное удостоверение предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости законодательством не предусмотрено и осуществляется только с согласия сторон. Чью позицию разделять — налоговой или судов — зависит исключительно от сторон сделки. Разве что обратим внимание на ч. 2 ст. 220 ГК, которая гласит: «Если стороны договорились по всем существенным условиям договора, что подтверждается письменными доказательствами, и произошло полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае дальнейшее нотариальное удостоверение договора не требуется «.

Необходимо также отметить, что если основной договор не заключен в течение года после заключения предварительного, предварительный договор и все обязательства по нему теряют силу. При этом следует учесть, что протокол о намерениях не тождественен предварительному договору. Поэтому в тексте договора следует четко указать, что этот договор имеет силу предварительного договора. В противном случае такое соглашение не будет считаться предварительным договором, а значит, не будет влечь за собой последствия, которые обязывают к заключению в будущем основного договора.

Не пропустите новые статьи. Подписывайтесь на рассылку!

Опубликовано на сайте: 14.09.2015

Задаток, предварительный договор или аванс – что лучше

Задаток, аванс или предварительный договор в Украине при покупке квартиры, дома и любой другой недвижимости. Что лучше, договор аванса за квартиру или договор задатка. Чем они отличаются и какой вид договора выбрать. Можно ли вообще брать задаток в сделках купли-продажи недвижимости или стоит оформлять предварительный договор. Как правильно оформить аванс и какие гарантии появляются. Возвращается ли задаток с авансом и в каких случаях. Как вернуть задаток по закону Украины и что для этого нужно.

Попробую рассказать простым и понятным языком, чтобы вы разобрались во всех терминах и тонкостях. Их тут немало. Задаток часто путают с авансом, а риэлтора порой вообще разницу не понимают, какой договор заключать. Главное правильно оформить документы при покупке квартиры или дома, тогда проблем быть не должно. В конце статьи будет полное руководство как правильно оформить задаток или аванс в предварительном договоре при покупке недвижимости в Украине. Для начала разберемся в терминах.

Что такое задаток

Согласно статье 570 Гражданского кодекса Украины:

  1. Задаток – это денежная сумма, которая выдаётся продавцу от покупателя в счёт дальнейших по договору платежей и служит подтверждением обязательства и обеспечивает его выполнение. Задаток обеспечивает договор, значит, прописывается прямо в договоре купли-продажи или в доп. соглашении.
  2. Если не будет установлено, что сумма, уплаченная покупателем по договору является задатком, она будет автоматически признана судом авансом.

Функции задатка

  • Платёжная – выдаётся в счёт будущих платежей по договору.
  • Доказательная – подтверждает факт заключения договора.
  • Обеспечительная – стимулирует стороны к выполнению обязательства.

Обращаю ваше внимание на то, что задаток оформляется после заключения основного договора или одновременно с ним. Задатком обеспечиваются обязательства, возникающие из договоров. Это дополнительная гарантия выполнения основного договора. Поэтому, если нет основного договора, то не может быть и соглашения о задатке.

Что такое аванс

  • Аванс – это предоплата, которую покупатель передаёт продавцу с целью подтверждения своих намерений купить недвижимость. Но он не несёт обеспечивающую договор функцию. Аванс передаётся до наступления встречного обязательства переоформить квартиру, как знак серьёзности намерений её купить. Он считается частью будущей оплаты. Вы передаёте аванс и обязуетесь в дальнейшем подписать основной договор.

Функции аванса

  • Доказательная – подтверждает факт заключение договора.
  • Платёжная – засчитывается в счёт окончательного платежа.

Как видите, если сравнить с задатком, то отсутствует третья функция – обеспечительная. Аванс не обеспечивает основной платёж, но подтверждает договорённость купить квартиру в будущем.

Отличия задатка от аванса

Если рассматривать предварительный договор купли продажи недвижимости, то главное отличие, что задаток вообще нельзя передавать. Это противоречит самому понятию задатка. Можно только аванс, или обеспечительную сумму со штрафными санкциями, так как обсуждаются условия сделки и ещё нет основного договора купли-продажи. И делается это в предварительном договоре.

В остальных случаях задаток и аванс могут показаться похожими между собой. Поэтому их часто и путают. Но по юридическим последствиям это разные договора.

Аванс возвращается

Аванс всегда возвращается покупателю, при любом срыве сделки. Это выгодно, если вы покупатель. Если что-то пойдёт не так, то деньги вам вернут.

Задаток не возвращается

Задаток покупателю не возвращается. Такая форма договора выгодна продавцу. Задаток остаётся у продавца в случае срыва сделки. Если же продавец сам сорвал сделку, то он должен вернуть задаток покупателю в двойном размере. Статья 571 Гражданского кодекса Украины. В этом и есть основное отличие задатка от аванса при заключении договоров.

Как оформить договор с задатком и авансом при покупке квартиры

Нужно внимательно относиться и к моментам оформления. Устно или письменно. Всегда думать, что передаёте – задаток или аванс. Мошенники часто пользуются юридической безграмотностью людей и не возвращают аванс.

Задаток оформляется только в письменном виде, согласно статье 547 Гражданского кодекса Украины. Требуется прямое указание в основном договоре, что это задаток. Аванс же можно передать, заключив письменное или даже устное соглашение.

Видео чем отличается задаток от аванса

Рассмотрен случай с мебельным магазином. Как мошенники под видом задатка отказывались всем возвращать их авансовую сумму. Тут всё легко. Если договор не оформлен в письменном виде, то это в любом случае считается авансом. И вам деньги обязаны вернуть.

Почему путают задаток и аванс

Это происходит из-за того, что мало кто разбирается на самом деле в этих понятиях. Путают больше всех работники агентств недвижимости и риелтора. Для них задаток и аванс абсолютно равнозначные понятия. В одном телефонном разговоре вам скажут что нужно дать задаток за квартиру, а во втором вы будете передавать аванс. Про предварительный договор никто и не вспомнит, потому что посредники не имеют права его заключать, а может только нотариус.

Из-за этого у людей и сложилось ошибочное впечатление об этих юридических значениях. Никто не разбирается в этом кроме юристов, поэтому поочерёдно люди используют то задаток, то аванс. Имея ввиду, что нужно передать деньги, как обеспечительный платёж и гарантию выполнения условий сделки.

Какие сложности с задатком в сделках с недвижимостью

Задатком можно обеспечить только уже возникшее денежное обязательство. Это договор купли-продажи недвижимости и обязательство полной оплаты стоимости квартиры. Так как на этапе задатка покупатель и продавец обсуждают только предварительные намерения купить квартиру, то договор задатка оформлять нельзя. Эта позиция высказана Верховным судом Украины.

Пока нет основного договора, нет сразу возникающей оплаты и денежных обязательств, договор задатка не может быть оформлен. Это будет считаться нарушением 570 статьи Гражданского кодекса Украины о понятии задатка. Но можно оформить предварительный договор и прописать условия сделки для будущего основного договора.

Задаток в договоре купли-продажи квартиры

Он может быть оформлен вместе с самим договором купли продажи недвижимости или как доп. соглашение к нему. А в этом случае теряется весь смысл задатка в данном случае. Потому что, переоформив квартиру на покупателя, вам нужна полная сумма, а не задаток и обязательство оплатить. Остальные деньги потом вам могут и не отдать.

Договора, которые предлагают агентства, и пишут, что это задаток на самом деле являются авансом. И это в лучшем случае. Потому что нужно ещё правильно оформить документы, чтобы они были действительными. Договор задатка будет признан ничтожным. В лучшем случае суд его переквалифицирует в аванс.

Как взять «задаток» за квартиру

Исходя из этого, если основной договор купли-продажи квартиры не заключен, то оформить договор задатка не получится. Можно оформить аванс в виде предварительного договора. В предварительном договоре нельзя использовать слово «задаток», потому что такой договор будет признан судом не действительным. Но можно называть задаток гарантийной суммой или обеспечительной суммой условий сделки.

И уже, по соглашению сторон, прописать какие возможные штрафы ожидают покупателя и продавца при неисполнении условий предварительно договора. Можно прописать штрафы в денежном эквиваленте или в процентном от суммы аванса.

Какую сумму задатка передавать при покупке квартиры или дома

Сумма зависит от общей стоимости квартиры и договорённости сторон. Точных цифр нет. Можно вообще обойтись без задатков и авансов, а просто прийти на основной договор купли-продажи и получить полную сумму за квартиру. Чем больше сумма «задатка», тем больше обязательств может возникнуть по штрафным санкциям.

Обычно передают задаток примерно 3-10% стоимости квартиры. Это несколько тысяч долларов. Лучше передавать задаток в меньшем количестве, потому что, если сделка срывается, его нужно будет возвращать. Сумму аванса до окончания процесса лучше не тратить и сохранять до заключения основного договора. Можно передать тысячу долларов – этого будет достаточно для подтверждения ваших намерений.

Когда оформляют задаток

Как пример, можно привести договор покупки зерна. Покупатель хочет купить зерно, а продавец продать. Зерно собрано и находится на складе, но его нужно еще перевезти к покупателю. Для обеспечения своего обязательства по основному договору покупатель передаёт задаток. Он гарантирует этими деньгами, что выкупит зерно. Составляют договор купли-продажи, где прописывается сумма задатка, например 1 тысяча долларов.

Возвращается ли задаток по закону Украины

Да возвращается, в случае срыва обязательств продавцом в двойном объёме. Если срывает сделку покупатель, то он просто теряет сумму задатка. Если продавец привезет зерно, а покупатель его не выкупит, то продавцу остаётся сумма задатка 1 тысяча. Если продавец передумает продавать своё зерно, то он должен по закону вернуть покупателю двойную сумму задатка. В нашем примере продавец будет должен отдать уже 2 тысячи долларов.

Задаток можно прописать в договоре по зерну. Этот договор будет действительным, потому что по нему возникает денежное обязательство оплатить зерно. Задаток выполняет функцию обеспечения этого обязательства. А в предварительном договоре купли-продажи недвижимости нет денежного обязательства и сразу возникающей оплаты. Только обсуждаются условия возможной сделки в будущем. В этом случае передаётся аванс или обеспечительный платёж, задаток давать нельзя.

Предварительный договор

Лучший путь при покупке недвижимости это составление предварительного договора. Рассмотрим подробнее что это такое. Согласно статье 182 Хозяйственного кодекса Украины:

Предварительный договор – это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи, на условиях, изложенных в этом договоре. По предварительному договору право собственности ещё никуда не переходит, вы договариваетесь об условиях сделки в письменном виде со второй стороной.

Бывает 2 вида преддоговорных соглашений:

  1. Предварительный договор
  2. Договор о намерениях

Договор о намерениях не накладывает никаких обязательств на стороны сделки. Можно в будущем не заключать основной договор на условиях, которые были в договоре о намерениях. Отказ от его выполнения не вызывает никаких последствий. Это просто в письменном виде план купить квартиру.

Предварительный договор связывает стороны юридически. Условия сделки нужно выполнять. Стороны, подписывая договор, гарантируют выполнение его пунктов и такие же условия в основном договоре. При невыполнении возможны юридические последствия.

Основные пункты предварительного договора

Перечисляются стороны договора, между которыми он подписывается, указываются сроки заключения основного договора купли-продажи недвижимости. Прописаны обязательства и основные положения, кто и что должен сделать для заключения основного договора. Но главное — это цена и предмет договора, какой именно объект недвижимости вы хотите купить.

Квартира и цена в предварительном договоре

Цена и квартира должны быть настоящими, а не фиктивными. В случае невыполнения договора, согласно ч. 2 ст. 635 ГК Украины, на вас могут подать в суд и потребовать компенсации ущерба или исполнения основного договора. И если цена квартиры будет указана 150 тысяч гривен, то за эту сумму её и придётся продать. Поэтому в предварительном договоре указывается реальная стоимость недвижимости.

Задаток за квартиру

По предварительному договору можно передавать деньги. Прописывается точная сумма, а также кто, кому и сколько передал. Прописаны условия, за что передал и какие взаимные обязательства возникают. Деньги в этом договоре назвать можно обеспечительным платежом. И прописать штрафные санкции, тогда такой договор будет иметь функции задатка.

Например, покупатель передаёт денежную сумму в размере 1 тысячи долларов, как обеспечительную сумму для заключения сделки. Продавец принимает эту сумму. И прописать штрафы, если сделка срывается, то сумма, например, возвращается в двойном размере. В таком случае у вас появляется гарантия для обеспечения условий договора.

Как оформлять предварительный договор

Оформлять у нотариуса в обязательном порядке. Так у обеих сторон появляются гарантии и меньше может возникнуть конфликтных ситуаций. Нотариус правильно оформит условия договора. Проверит, имеет ли продавец вообще право заключать предварительный договор, является ли он собственником и может ли продавать квартиру.

У каждой стороны появляются условия сделки в письменном виде, заверенные нотариусом. Это даёт гарантии как одной, так и другой стороне в соблюдении условий соглашения. Кроме этого, передача денег в присутствии нотариуса и заверенный договор — это большое преимущество при возможных спорных ситуациях. В суде вы легко сможете доказать свою правоту и потребовать компенсации, если она прописана в условиях.

Цена предварительного договора в Украине

Обычно составляет 1% от суммы аванса – это госпошлина. И около 400 гривен услуги нотариуса. Итого, если вы даёте аванс 30 тысяч гривен, то цена предварительного договора составит 300 гривен пошлина + 400 гривен услуги нотариуса. Всего 700 гривен.

В итоге за 700 гривен получаете гарантию и спокойствие. Вы отдали продавцу 30 тысяч гривен аванса не просто под расписку, которая может ничего не стоить, если её заполнить не правильно. А под действительный документ с условиями сделки и подтвержденной нотариусом суммой переданных денег. Где чётко указано, кому и сколько вы передали и за какую квартиру. Это спокойствие для обеих сторон соглашения, которое стоит потраченных денег.

Итог по предварительному договору

На данный момент предварительный договор с прописанными условиями и возможными штрафными санкциями — это надёжный инструмент при покупке недвижимости на вторичном рынке. Главное, оформить его через нотариуса и не экономить на этом пункте. Расписки и договоры аванса в агентстве — это всё детский сад, по сравнению с качеством и надёжностью предварительного договора, заверенного нотариусом.

Как дают задаток через агентство недвижимости

Назовём человека Юрий, чтобы избежать совпадений. Теперь он стал умнее и обращается к юристам, а не к посредникам. Так вот, Юра хотел купить квартиру во Львове. Поехал туда, начал обзванивать предложения, искал без посредников. Но так как раньше нашего сайта ещё не было, то нарвался на агентство. По неопытности не стал их обходить и согласился смотреть через посредников. Он ещё не знал как они работают, а стоило.

Риэлтора показали десяток квартир, и одна из последних Юре подошла по параметрам и цене. Он захотел купить. Это была квартира с панорамным видом на верхнем этаже новостройки с ценой 95 тысяч долларов.

Что такое аванс, задаток и предварительный договор он, конечно, не знал. Имел лишь отдалённые представления и полностью доверился риэлторам, которые его привели в эту квартиру. Юриста не привлекал, так как думал, что посредники же не обманут и всё будет хорошо. Но их задача продать, взять комиссию, а интересы клиента и всё остальное их не волнует.

Как оформляли задаток

Дальше Юрий, посредник и хозяин встретились в агентстве недвижимости для оформления задатка. Как вы уже знаете, вообще там о задатке и речи идти не должно было, потому, что это называется аванс. Встречаться нужно было не в агентстве, а у нотариуса и оформлять предварительный договор, а не то, что получилось в итоге.

Но, посоветовавшись с «очень компетентными» риэлторами, которые показывали квартиру и затянули его в эту историю, отдал деньги. Он просто взял у хозяина расписку в свободной форме, что хозяин принял 5 тысяч долларов и обещает продать квартиру. Какую квартиру, когда продать и за какую сумму, ничего указано не было.

Полная потеря задатка

Продавец поднял цену на 20 тысяч и сказал, что теперь цена не 95, а 115 тысяч. И Юра либо соглашается, либо ему не возвращают деньги. Юра отказался от покупки, сославшись, что это нечестно, и они договаривались на 95. Хозяин отказался возвращать задаток. А посредники сказали, что это не их дело и пусть решают сами свои проблемы.

В итоге хозяин квартиры просто присвоил себе 5 тысяч аванса и продал квартиру другим людям. А Юра потерял 5 тысяч долларов, которые заплатил в виде задатка, так и не купив квартиру. Вот такая печальная история. Если бы Юра хотя бы проконсультировался с юристом, как правильно давать аванс и составлять предварительный договор, то такая история бы не случилась. Сейчас Юра судится с посредниками и тем хозяином, но гарантий возврата денег никаких, только дополнительные расходы.

Как вернуть задаток или аванс за квартиру

Как в случае выше, бывают спорные ситуации с задатками и авансами. Аванс возвращается покупателю в любом случае. Если в предварительном договоре не было указано штрафных санкций, то просто просите продавца вернуть вам ваши деньги. Лучше обо всём договариваться в до судебном порядке.

Проблемы возникают, когда продавец отказывается возвращать деньги по любым причинам. Тогда нужно составлять исковое заявление и обращаться в суд. И уже на основании приведенных доказательств действовать согласно решению суда. Аванс возвращается всегда. Если был оформлен задаток, то его, скорее всего, переквалифицируют в аванс и тоже вернут покупателю.

Судебная практика с задатком и авансом

Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины дала объяснение. Если в основном договоре прямо не указано, что переданная сумма является задатком, то её считают авансовым платежом, согласно ч. 2 ст. 570 ГК Украины. А в предварительном договоре просто не может быть указан задаток. Там либо обеспечительная сумма с штрафными санкциями, либо простой аванс, который возвращается покупателю.

Проблемы могут возникнуть, когда по судебному решению вам должны вернуть аванс, но хозяин безработный и деньги потратил. В этом случае вы будете ждать возврата средств очень продолжительное время и суд никак не поможет. Владелец квартиры будет выплачивать вам деньги маленькими частями с имеющихся доходов. Можно так возвращать деньги годами.

Вывод по задатку, авансу и предварительному договору

Надеюсь, вы разобрались, что такое аванс, задаток и предварительный договор. Теперь вас никто не обманет и вы сможете правильно взять «задаток» за квартиру. Как видите, ничего сложного, но везде есть свои юридические тонкости, которые посредники и риэлтора вообще не понимают. Они не разбираются в этих терминах, а деньги можете потерять вы.

Обычно для риэлторов что задаток, что аванс, что предварительный договор – это одно и то же. Главное – взять комиссию с продажи в пару тысяч долларов и остальное не важно.

Не попадайте в ловушки. Обращайтесь к юристам для защиты ваших интересов и сопровождения сделки. Или хотя бы консультируйтесь. Потому что опытный юрист просто не допустит такого развития событий, как выше. Дать задаток – не всегда означает купить квартиру. Можно потерять и задаток, и квартиру. Оформляйте правильный предварительный договор с суммой аванса через нотариуса и удачных вам покупок.

Если статья была вам полезна, подписывайтесь на нашу группу в фейсбуке:

Мы пишем много интересных статей о недвижимости и не только.

Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор – это сделка, на основании которой стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры, дома, земельного участка или другой недвижимости. Возможность его заключения предусмотрена в статье 635 Гражданского кодекса, а также в статье 182 Хозяйственного кодекса Украины.

Важно отметить, что правила хозяйственного законодательства имеют приоритет, то есть применяются в тех случаях, когда стороной сделки выступает юридическое лицо. Например, если участником такого договора выступает предприятие, срок действия предварительного договора не может превышать одного года.

Если предварительный договор купли-продажи подписывается только между физическими лицами, то такое ограничение не действует. При этом нужно отличать срок действия договора и срок выполнения обязательства по заключению основной сделки, на практике они могут не совпадать. Например, продавец и покупатель договорились о будущей продаже квартиры и заключили предварительный договор на 6 месяцев (более никаких сроков не предусматривалось). Таким образом, продажа квартиры может быть осуществлена как в первый месяц, так и в последний, и это не будет являться нарушением достигнутых договоренностей. Но если предусмотреть, что основой договор должен быть заключен не позднее 2 месяцев после подписания предварительного договора, то его заключение в более поздний срок будет считаться нарушением и основанием для применения юридических санкций.

В предварительном договоре должны быть указаны существенные условия

То есть те обязательные требования, которые предъявляются законом к договорам купли-продажи недвижимости и без которых основной договор не может порождать юридических последствий (письмо Верховного Суда Украины от 24.11.2008 года «Практика рассмотрения судами гражданских дел о признании сделок недействительными»). На момент подписания предварительного договора это могут быть все существенные условия будущей сделки или их отдельная часть. В том случае, если предварительный договор будет предусматривать только часть существенных условий будущей купли-продажи квартиры или дома, во время подписания основного договора стороны должны будут определить недостающие условия. Поэтому, чтобы избежать непредвиденных ситуаций, в предварительном договоре желательно сразу указать все существенные условия будущей сделки: 1) определить дату заключения основного договора; 2) на основании правоустанавливающих документов указать детальные характеристики продаваемого имущества; 3) зафиксировать цену, по которой будет отчуждена недвижимость; 4) определить порядок расчетов (оплата в момент подписания основного договора или после истечения определенного срока); 5) указать момент перехода права собственности (с даты заключения основного договора или после проведения покупателем полной оплаты). Юристы также отмечают, что стороны могут предусмотреть и другие особенности будущего договора купли-продажи недвижимости.

Форма предварительного договора

Есть также правило, согласно которому предварительный договор купли-продажи заключается в форме, установленной для основного договора. Общеизвестно, что любые договоры купли-продажи недвижимого имущества заключаются в письменной форме и подлежат нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации. Согласно ст. 205 Гражданского кодекса Украины существуют только две формы договора – устная и письменная. То есть предварительный договор обязательно должен быть заключен в письменной форме. Что касается нотариального удостоверения, то обратите внимание: хотя в законодательных актах нигде не указывается такая необходимость для предварительного договора, в судах достаточно часто неоправданно расширяют понятие формы договора и относят к ней нотариальное удостоверение. Поэтому в целях повышения собственной безопасности покупатель может предложить продавцу удостоверить предварительный договор купли-продажи квартиры у нотариуса в добровольном порядке. В ином случае нужно быть готовым к отстаиванию своей правовой позиции в суде.

Юридическая сила договора

В предварительном договоре обязательно надо указать, что его положения носят для сторон обязательный характер (силу договора). В противном случае непорядочный продавец может поставить вопрос о том, что подписанный между сторонами документ является лишь договором о намерениях и не порождает для него никаких юридических последствий (ч. 4 ст. 635 ЦК Украины).

Действия покупателя

Вслучае обнаружения покупателем сведений о том, что продавец может отказаться от подписания основного договора, покупатель, заинтересованный в приобретении недвижимости, должен направить продавцу письменное предложение о готовности и необходимости заключения основного договора, указать время и место нотариального удостоверения основного договора, а также направить в двух экземплярах образец основного договора. При этом все существенные условия в проекте должны точно отражать информацию об обстоятельствах продажи, которые были указаны в предварительном договоре. В противном случае это даст возможность продавцу на законных основаниях отказаться от продажи недвижимого имущества, ссылаясь на то, что стороны не достигли согласия по всем существенным условиям.

Заключение договора в судебном порядке

Если участником предварительного договора является юридическое лицо, то сторона такого договора в случае отказа владельца от продажи недвижимости имеет право требовать заключения основного договора в судебном порядке. Это право покупателя предусмотрено в ч. 3 ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины. К сожалению, такой возможности не предусмотрено для предварительных договоров, заключенных между физическими лицами. Однако в этой ситуации есть выход, ведь согласно ч. 2 ст. 635 Гражданского кодекса Украины стороны имеют право в предварительном договоре определить последствия необоснованного уклонения от заключения основной следки, то есть предусмотреть аналогичный порядок защиты интересов покупателя, который существует в хозяйственных правоотношениях.

Одновременно следует обратить внимание на невозможность реализации покупателем положений ч. 2 ст. 220 Гражданского кодекса Украины о том, что суд вправе признать основной договор купли-продажи действительным и не требующим нотариального удостоверения на том основании, что стороны в предварительном договоре уже согласовали все существенные условия и совершили действия по его частичному выполнению. Все договора купли-продажи недвижимости считаются заключенными исключительно с момента их нотариального удостоверения и государственной регистрации (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Украины № 9 от 06.11.2009 года).

Задаток и предварительный договор

На Украине также сложилась практика, согласно которой будущий покупатель с целью закрепить за собой интересующий его объект недвижимости передает продавцу часть денег. Как правило, эта сума составляет от 3 до 5% от общей суммы сделки. Зачастую переданные деньги оформляются как задаток, о чем составляется отдельный договор либо прописывается отдельный пункт в предварительном договоре. Но в этом вопросе существует один неприятный момент. Поскольку задаток осуществляет обеспечительную функцию по отношению к основному договору, то он может существовать лишь тогда, когда основной договор купли-продажи квартиры, дома, земельного участка или другой недвижимости уже подписан. Но поскольку на момент передачи денег основной договор еще не заключен, то внесенная покупателем сумма не может расцениваться как задаток и в случае незаконных действий со стороны продавца она в двойном размере возврату не подлежит. В такой ситуации покупатель вправе будет рассчитывать на возврат только той суммы, которая была им передана. Поэтому в предварительный договор купли-продажи целесообразно не включать пункт о передаче денег в качестве задатка, а указать, что покупатель передал продавцу аванс и в случае не подписания продавцом договора купли-продажи недвижимости в установленный предварительным договором срок он должен будет уплатить в пользу покупателя штраф в размере 100% от полученной суммы аванса.

Ликбез для инвестора: Предварительный договор купли-продажи

Юрист практики строительного права ЮФ «Constructive lawyers» Александр Босенко продолжает раскрывать тонкости инвестирования в строящуюся недвижимость. Сегодня речь пойдет об особенностях предварительного договора купли-продажи между застройщиком и инвестором.

Как уже упоминалось в прошлых статьях, действующим законодательством прямо предусмотрены схемы приобретения строящегося жилья, а именно: фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИНС), а также путем выпуска целевых облигаций (ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности»).

Такие вот схемы инвестирования подразумевают наличие посредника между Заказчиком (продавцом) и Инвестором (покупателем). Многим застройщикам стало не выгодно наличие посредников для привлечения средств, поэтому они предпочитают действовать «по старинке» — напрямую.

Итак, как приобрести строящеюся недвижимость, не прибегая к ФФС, купле облигаций или прочим схемам инвестирования?

Самое первое, что приходит в голову – нужно заключить обычный договор купли-продажи квартиры, и в принципе это логично, НО…

При оформлении договора купли-продажи квартиры, продавец должен предоставить ряд документов, устанавливающих право на отчуждаемую недвижимость, среди них: свидетельство о праве собственности, техпаспорт на объект, извлечения из Госреестра прав и другие (ст. 55 Закона Украины «О нотариате»). В силу закона, на этапе строительства (до введения комплекса в эксплуатацию), правоустанавливающих документов на квартиру быть не может, а значит и договор купли-продажи квартиры заключить НЕВОЗМОЖНО (ч. 2 ст. 331 Гражданского Кодекса Украины). Но возможно заключить предварительный договор на приобретения будущей квартиры.

Что такое «предварительный договор»

Понятие и суть предварительного договора раскрыты в статьях 635 Гражданского и 182 Хозяйственного кодексов Украины.

Предварительный договор — это договор, стороны которого обязательства связываются течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Стоить отметить, предварительные договора регулируются по-разному в Гражданском и Хозяйственном кодексах. Основным и важным отличием есть срок подписания основного договора. Так, для субъектов хозяйственной деятельности, предварительные договора имеют срок подписания максимум в один год (ст. 182 ХКУ). Ели это гражданско-правовой договор (стороной выступает физическое лицо) – срок ограничивается исключительно таким договором.

Что предусмотреть?

В предварительном договоре необходимо предусмотреть следующие моменты:

  • Четкий срок подписания основного договора, без оговорок типа: «Срок подписание – IV кв. 2014 г., но в любом случае не ранее введения объекта в эксплуатацию». При такой формулировке, договор может быть подписан и через 5 лет, а застройщик при этом, указанные якобы сроки не нарушает;
  • Важно предусмотреть ответственность сторон (материальную в том числе) за невыполнения обязательств и за не подписания основного договора;
  • Порядок и срок возврата внесенных средств;
  • Характеристики продаваемой недвижимости (строительный адрес дома, номер очереди или секции, номер квартиры, этажное ее расположение, количество комнат, общая/жилая площадь кв. м.);
  • «Комплектацию» поставляемого товара;
  • Порядок передачи недвижимости покупателю;
  • Порядок уведомления покупателя о подписании основного договора;
  • Условие о порядке внесения изменений в предварительный договор;
  • Зафиксировать цену, по которой будет отчуждена недвижимость по договору купли-продажи;

Форма договора

Правильная форма данного типа договора – один из важных нюансов для законного приобретения квартиры!

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, — в письменной форме (ч. 1, ст. 635 ГКУ).

Согласно ст. 657 Гражданского кодекса договора об отчуждении недвижимости (жилых домов, квартир, нежилых помещений) заключаются в письменной форме и нотариально удостоверяются.

Процедура нотариального удостоверения таких договоров прописана в Порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины.

Нотариальное действие совершается либо по месту нахождения (месту регистрации) недвижимости, либо по месту нахождения (месту регистрации) одной из сторон сделки.

Суды признают недействительными предварительные договоры купли-продажи недвижимости, если они не заверены нотариально.

Чем рискует инвестор при данной схеме инвестирования

  • Наибольший риск для инвестора — это банкротство заказчика (юр. лицо) или тому хуже – его смерть (физ. лицо);
  • Для инвестора всегда существуют риски переноса сроков строительства на неопределенный срок;
  • Нецелевое использование средств;
  • Отсутствие контроля над заказчиком, генподрядчиком со стороны третьих лиц;

Так стоит использовать такую схему инвестирования? Как было упомянуто в начале статьи, эта схема не предусматривает контроля со стороны третьих лиц, как это требует закон, что увеличивает, и не без того высокие риски. Но, как показывает практика, с порядочными застройщиками эта схема привлечения средств успешно работает, и люди получают в собственность обещанные квартиры. Потому, залогом успеха приобретения квартиры по предварительному договору – выбор надежного застройщика с хорошей репутацией!

Еще по теме:

  • Свидетельство о разводе в украине бланк Порядок получения свидетельства о разводе Для того чтобы развестись, супругам необходимо подать совместное заявление Не всегда супругам удаётся сохранить семью и тёплые взаимоотношения до […]
  • Обязательно ли менять фамилию при разводе Обязательно ли менять фамилию при разводе Вопрос: «Вопрос в следующем. У меня начинается процедура развода. Можно ли оставить фамилию мужа после развода без его согласия? Или нужно его […]
  • Как подать на развод по месту жительства Как подать на развод по месту жительства Вопрос: «Я и жена разводимся. Детей у нас нет, оба имеем желание развестись, но проживаем в разных районах и не в том городе, где регистрировали […]
  • Земельный участок для благоустройства территории в аренду Дело: 33-570/2015 (33-12683/2014;) Дата опубликования: 18 февраля 2015 г. Пермский краевой суд Судья Казаков М.В. Судебная коллегия по административным делам Пермского краевого суда в […]
  • Уголовный кодекс рк 2018 года статьи Уголовный Кодекс РКСтатья 194. Вымогательство 1. Вымогательство, то есть требование передачи чужого имущества или права на имущество или совершения других действий имущественного характера […]
  • Как подать иск в суд на военкомат Как я в суд на военкомат подавал Я не особо хотел судиться с военкоматом, но суд был неизбежен, если я хотел оставаться в рядах диванной армии. Итак, на руках у меня была заветная выписка […]