Раздел совместно нажитого имущества ипотека

Оглавление:

Раздел ипотеки при разводе

Согласитесь, жилищный вопрос всегда стоял очень остро. Особенно в больших городах, и особенно сегодня, когда средняя цена за квадратный метр в Москве по данным Росстата составила около 180 000 рублей (начало 2015 года). Он же, этот жилищный вопрос, испортил отношения во многих семьях, создал споры и ссоры между многими поколениями. Почему? Потому что далеко не каждая «средняя» российская семья может позволить себе самостоятельно, без привлечения дополнительных средств купить более или менее пригодную для проживания квартиру. Тогда и возникает решение взять ипотеку, либо на квартиру в строящемся доме, либо из фонда «вторичного жилья». Большим спросом жилье такого формата пользуется у молодых семей. Однако, в среднем срок выплаты ипотечного кредита составляет 10 лет. Но время идет, и зачастую пара приходит к… разводу.

Семья разрушена – дом построен: раздел ипотеки при разводе

Не будем далее углубляться в психологический аспект данной проблемы, а будем давать конкретные советы, согласно существующей юридической практике, а именно, как действовать в ситуации, когда настала необходимость осуществить раздел ипотеки при разводе в рамках общего раздела совместно нажитого имущества супругов. Действительно, ипотечная квартира, равно как и обязательства по платежам в пользу банка законодатель относит к такому имуществу. Совместно нажитое имущество при разводе делиться 50/50, долги – аналогично, независимо от того, на чье имя (мужа или жены) заключался договор с кредитно – финансовым учреждением, за чей именно счет фактически погашалась большая часть задолженности (в случае, когда кто-то из супругов временно не работал, например – декретный отпуск жены). Конечно, всегда есть возможность обоюдно договориться о том, кто будет оставаться проживать в спорном жилом помещении, кто и сколько будет платить банку после развода. И не обязательно в равных долях. Согласитесь, что такая «устная договоренность» выглядит весьма неустойчиво, как сам рухнувший брак, и зачастую без вмешательства государства и закона здесь никак не обойтись.

Можно ли продать ипотечную квартиру?

Казалось бы, выход лежит на поверхности – продать ипотечную квартиру и деньги разделить пополам. Но не все так просто. Следует понимать, что самостоятельно, то есть без участия банка, это сделать невозможно (равно, как и совершать иные юридические действия), так как она находиться в залоге у банка. В любом случае, банк должен быть уведомлен о Вашей семейной ситуации, о предстоящем разводе и разделе.

Какие варианты возможны при разделе ипотеки?

  • продолжать выплачивать ипотеку обоим (или одному) из супругов;
  • погасить кредит досрочно (для этого в кратчайшие сроки необходимо найти недостающую сумму денег), после чего имеется возможность продать квартиру по рыночной цене и разделить получившуюся сумму пополам или по иному обоюдному соглашению);
  • продать ипотечную квартиру на условиях банка.

Последний пункт имеет свои сложности, ведь все зависит от мнения банка, который всегда будет действовать в своих интересах, не заботясь о выгоде, либо материальном ущербе своего клиента. В конце концов, развод – инициатива последнего, и если в самом подписанном кредитном договоре нет условий о том, какой режим будет у данного имущества при расторжении брака сторон, то здесь могут быть следующие варианты:

  • банк может дать согласие на продажу квартиры (как правило, эта продажа осуществляется по минимальной из возможных цен, а соответственно, Вы получите на руки гораздо меньше денег, чем рассчитывали, еще и за вычетом той суммы, что принадлежит банку (остаток долга). Почему так происходит? Потому что покупатель любой недвижимости заинтересован в том, чтобы приобрести «юридически чистый» объект, а не заложенный. В юриспруденции это называется обременением, и проверить наличие такового достаточно просто, нужно лишь заказать выписку из ЕГРП по интересующей квартире. Логично, что единственное, что может в этом случае сделать продавец – это значительно сбросить цену, чтобы хоть как то создать спрос на такое «сомнительное» имущество. Причем, просто найти покупателя еще не достаточно. После сделки и всех денежных расчетов (продавец – покупатель – банк), ему нужно подождать, пока банк подаст запрос в Росреестр о снятии обременения, после чего он может зарегистрировать свое право собственности и на данный объект. Согласитесь, таких «энтузиастов» при современном разнообразии на рынке недвижимости, найдётся не так уж и много. Нужно также понимать, что в случае подобного — все хлопоты по продаже лягут на Ваши плечи, включая, естественно, поиски и расходы на оплату услуг риелтора;
  • потребовать досрочного погашения кредита в очень сжатые сроки, мотивируя это тем, что развод как таковой выступает в данном случае нарушением условий кредитного договора, и банк не должен нести ущерб.

В первую очередь, следует правильно оценить Вашу конкретную семейную ситуацию и шансы того или иного варианта. Во – вторых, провести юридическую экспертизу каждого из положений Вашего кредитного договора, ведь, как известно, именно толкование имеет решающее значение.

В третьих – суметь сориентироваться в законах (и правильно применить их), которые как раз регулируют раздел ипотеки при разводе. Вот их перечень:

  1. Семейный Кодекс РФ;
  2. Гражданский Кодекс РФ;
  3. Жилищный Кодекс РФ;
  4. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке»;
  5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
  6. Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях» и другие.

Трудностей в этом деле может быть достаточно. Это естественно. Однако, всегда есть возможность обратиться к грамотному юристу по семейному праву, который поможет Вам разобраться в возникшей ситуации, найдет наиболее оптимальное решение, и окажет посредничество в общении с банком, а также, при необходимости, возьмет на себя обязанность участия в судебных процессах, касающихся раздела совместно нажитого имущества.

Ипотека в «гражданском браке»: как быть?

Действительно, как быть в том случае, если семейная пара, не регистрирующая официально отношения, живущая так называемым «гражданским браком» взяла ипотеку и теперь пришла к расставанию? Отметим, что режим совместно нажитого имущества, а также и иные юридические последствия распространяются исключительно на тех, кто официально зарегистрировал свои отношения в органах ЗАГС. А если нет такого, значит:

  • на кого оформлен договор об ипотечном кредитовании, тот и выплачивает долг, а соответственно – получает квартиру целиком, независимо от того, выплачивались ли какие – либо суммы вторым «супругом» или нет.

Решающее значение имеет то, кто из супругов является созаёмщиком, а кто поручителем (об этом мы говорили ранее, ввиду необходимости проведения экспертизы имеющегося кредитного договора.

Ипотека до брака – платежи совместно: как делить?

Бывает так, когда договор ипотечного кредитования подписан одним из супругов до брака, а остаток платежей погашается уже после брака. Соответственно, возникает вопрос, как делить такую ипотеку? Отметим, что такие платежи признаются уже совместно нажитым имуществом, так как вносятся из общего семейного бюджета. Поэтому, второй супруг имеет право рассчитывать на часть платежей, сделанных им в период брака, либо на часть квартиры, что по стоимости эквивалентной данной сумме в судебном порядке. Если же хочется не привлекать второго супруга к участию в ипотеке, а соответственно, давать ему право претендовать на ипотечную квартиру, по сути взятую до брака, то вывод – заключить брачный договор, в котором четко прописать, что данная квартира при разводе принадлежит только одному из супругов. Кроме того – прописать момент, что ответственность по погашению кредита лежит исключительно на нем же. Чтобы грамотно составить данное соглашение, исключив возможные ошибки, что недопустимо – необходимо обратиться к адвокату по разводам.

В итоге – будем практичны: если Вам таки не удалось прийти к обоюдному соглашению со второй половиной относительно раздела ипотеки в целом, то следует обращаться в суд с исковым заявлением для утверждения своих прав на спорный объект недвижимости.

Данная статья подготовлена специалистами МЦПИ «Планета закона». Если Вы или Ваши близкие попали в сложную жизненную ситуацию, то неоценимую помощь Вам окажут опытные адвокаты. В случае обращения за правовой поддержкой или за юридической консультацией в МЦПИ «Планета закона» Вам гарантирована помощь профессиональных адвокатов, даже в сложных случаях. Звоните круглосуточно (495) 722-99-33.

© Юридическая консультация «Планета Закона», 2015

Раздел совместно нажитого имущества супругов. Ипотека

Как только у человека появляется своя семья, неизбежно возникает вопрос связанный с приобретением жилплощади: имеющихся денежных средств не всегда достаточно для её приобретения. В такой ситуации ипотека — единственная реальная возможность стать обладателем собственного жилья. Однако всё это актуально до тех пор, пока супруги живут вместе и не собираются разводиться. Если же возникает потребность в расторжении брака, то и приобретённое в ипотеку имущество подвергается разделу.

Раздел ипотеки при разводе — один из самых сложных и затяжных процессов, имеющий десятки нюансов и железных правил. Вариантов оформления ипотеки лицами состоящими в официальных либо не зарегистрированных семейных отношениях может быть несколько:

договор может быть оформлен на одного из супругов, состоящих в законном браке с согласия другого;

муж и жена выступают созаёмщиками по кредиту;

на одного из лиц, проживающих в незарегистрированном браке (сожителей) оформлена ипотека;

ипотечный кредит был оформлен одним из супругов до вступления в законный брак;

жильё приобретено по программе: «Военная ипотека»;

между супругами заключен брачный контракт.

Все процедуры продажи жилья, переоформления и раздела ипотеки разрешаются только с согласия банка-заёмщика, так как приобретённая в ипотеку недвижимость до окончания платёжного периода находится в залоге у банка.

Кроме того, финансовая организация, выдавшая кредит на приобретение жилья, имеет право потребовать досрочное погашение долга. Это связано с тем, что число собственников изменяется, а следовательно доходы одного из супругов, согласного и дальше исполнять свои обязательства по кредиту, могут не соответствовать предъявляемым банком требованиям.

Если супруги отказываются от досрочного погашения долга, банк выставляет жильё, находящееся у него в залоге, на продажу через аукцион. Остаток вырученных банком средств от продажи недвижимости за вычетом долгов по ипотеке банк возвратит супругам.

Ипотека. Раздел жилья

Теперь рассмотрим подробнее все возможные варианты раздела ипотеки:

Если кредит изначально оформлен на одного из супругов

Даже если ипотека изначально оформлена на одного из супругов, состоящих в законном браке, жильё — их общая собственность и при разводе делится в равных долях. Однако есть исключения:

Бывают случаи, когда раздел физически не возможен. К примеру квартира однокомнатная. В таком случае супруг, на которого оформлен кредит, обязан продолжать выплаты. По завершении уплаты долга выплат муж/жена могут взыскать половину затраченных средств.

Если супруги — созаёмщики

Нередко при оформлении ипотеки супруги выступают друг у друга созаёмщиками. В таком случае можно рассчитывать на большую сумму кредита, что позволит приобрести более дорогую и высоколиквидную недвижимость. У банка в данной ситуации также имеются свои выгоды: можно подстраховаться на случай потери платежеспособности одного из супругов.

При разводе имущество супругов, приобретённое в ипотеку, делится пополам, либо с учётом интересов несовершеннолетних детей. Раздел долга и обязанностей по ипотечному кредиту происходит следующим образом:

Муж и жена после расторжения брака продолжают выплачивать кредит совместно, забирая после окончательного погашения задолженности свою долю;

Ежемесячный платёж по ипотеке вносится одним из супругов. По окончании платёжного периода он вправе взыскать со второго часть внесённых им денежных средств или оформить на себя долю жилья, за которую он заплатил. Совершается такая процедура по взаимному согласию заинтересованных сторон, либо посредством обращения в суд;

С согласия банка и супругов ипотека переоформляется на одного из них (при условии его платежеспособности), а второму возвращается часть внесённых до развода денежных средств. За переоформление необходимых документов, в том числе договора страхования, банк взимает комиссионные в размере 0,5–1,5% от суммы кредита.

Если ипотека оформлена лицами состоящими в незарегистрированном браке

К лицам, не состоящим в зарегистрированном браке, положения и нормы Семейного Кодекса РФ не применимы. Поэтому погашение долга супругом свободным от кредитных обязательств может происходить по взаимному согласию сторон или не происходить вовсе. А следовательно, официально квартира, либо другое ипотечное имущество принадлежит человеку, на которого оформлен договор ипотечного кредитования. Поэтому при разделе имущества второй супруг может заявить о своём праве на недвижимость только в судебном порядке, при условии наличия документов подтверждающих факт выплаты им ипотеки. Кроме того, придётся доказать сам факт семейных отношений.

Если ипотека оформлена до брака

Если один из супругов до брака оформил ипотечный кредит, то право собственности на оплаченную им до вступления в брак долю квартиры принадлежит ему. После заключения брака банк по заявлению оформит второго супруга созаёмщиком или поручителем по кредиту. При разводе поровну делится та доля квартиры, которая была оплачена совместно во время брака.

Если договор ипотечного кредитования оформлен после вступления в брак

В этом случае и обоих супругов абсолютно равные обязательства по погашению ипотеки, вне зависимости от того, выступают ли они друг у друга созаёмщиками или нет. В случае развода раздел имущества, а следовательно и суммы долга осуществляется на равные доли. Единственным исключением является наличие несовершеннолетних детей, в редких случаях — деление может быть другим по решению суда с учетом позиции банка.

Частные случаи раздела имущества: военная и личная ипотека

Военная ипотека не допускает раздел имущества при разводе! Денежные средства, перечисленные военнослужащему в рамках накопительно-ипотечной системы (постановление Правительства от 29.01.2007 N 51), считаются целевыми и не подпадают под определение «Совместная собственность». Поэтому при расторжении брака второй супруг не может предъявлять никаких прав и претензий.

Однако, в таком случае получается дискриминация одного из супругов, поэтому такие вопросы решаются в судебном порядке. Если долг по военной ипотеке уже погашен, то суд может вынести постановление о разделе квартиры, либо, с большей вероятностью, назначить компенсацию положенной части доли деньгами.

Личная ипотека. Ипотека считается личной при условии, что договор ипотечного кредитования, оформлен до регистрации брак, и второй супруг не принимает участия в погашении долга. В такой ситуации имущество — личная собственность супруга, на которого оформлен кредит и разделу не подлежит (ст.256 ГК РФ, ст.36 СК РФ).

Возможен ли раздел при наличии несовершеннолетних детей

Зачастую возникает множество вопросов по разделу имущества при наличии у супругов детей, многие считают такую процедуру невозможной. Однако раздел имущества также осуществим независимо от количества детей: он происходит в судебном порядке и согласно ст.39 Семейного кодекса РФ предусматривает изменение части площади в пользу несовершеннолетнего ребёнка. При условии, что ипотечное имущество находится в долевой собственности и дети являются его совладельцами раздел имущества допускается исключительно с разрешения органов опеки (ст.37 СК РФ).

Раздел имущества. Ипотека. Судебная практика.

Теперь когда рассмотрели все варианты раздела имущества, приобретённого в ипотеку, перейдём к последствиям невыполнения обязательств по кредиту, так как такая ситуация после развода и переоформления договора на одного из супругов не редкость. Банк, как правило, после нескольких предупреждений, вправе взыскать долг за счёт залогового имущества. Для этого кредитная организация подаёт исковое заявление в суд.

Как показывает анализ судебной практики, в ряде случаев суд принимает сторону банка, разрешая изъятие и реализацию (продажу) ипотечной недвижимости, а следовательно параллельное выселение супруга/супругов с занимаемой ими жилплощади.

Как избежать головной боли при разделе имущества

Чтобы избежать лишних проблем и проволочек, возникающих при разделе ипотеки, эксперты настоятельно рекомендуют заключать брачный договор. Правильно оформленный и нотариально заверенный брачный договор — документ, устанавливающий порядок раздела имущества, в том числе, если оно приобретается по договорам ипотечного кредитования. Для этого достаточно брачном контракте прописать:

как будет делиться имущество;

сколько составит размер компенсации долга в случае отказа одной из сторон от доли в приобретённом жилье;

какая доля принадлежит каждому из супругов;

размер ежемесячного платежа и сумму выплаты по ипотеке каждым из супругов;

Такой грамотно составленный брачный контракт — отличная возможность уладить все вопросы, которые неизбежно возникают при расторжении брака, без судебного вмешательства.

А ниже вы можете посмотреть видео «раздел ипотеки»:

Раздел имущества при разводе, если квартира оформлена в ипотеку

Добрый день! Вопрос такой: собираюсь развестись с мужем. У нас в общем владении квартира, она оформлена в ипотеку (первый взнос , основную часть загасили с помощью продажи квартиры, которая досталась мне от родителей еще до брака, остальное гасит он, в квартире мы оба не прописаны, хотя живем там). Какой вариант раздела имущества возможен? Не знаю, имеет ли это значение, у нас общая дочь 3,5 года.

Ответы юристов (3)

Добрый день! По общему правилу, при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, в том числе разделению полежат и долги супргов. Если у Вас есть доказательства того, что основную часть дененых средств Вы внесли из собственных денежных средств (полученных за продажу квартиры до брака), то суд может учесть данное обстоятельство и распределить долги за ипотеку с учетом этого.

СК РФ, Статья 38. Раздел общего имущества супругов

1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.
2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.
При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.
5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети.
Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов.
6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность.
7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.

Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов
1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.
3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

Есть вопрос к юристу?

Какой вариант раздела имущества возможен? Не знаю, имеет ли это значение, у нас общая дочь 3,5 года.

Как правило, суды, при рассмотрении споров о разделе совместно нажитого имущества (если отсутствует брачный договор ил соглашение о разделе), исходит из равенства:

Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов

1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

Однако, суд может отступить от равенства долей:

2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи. 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

Исходя из практики, все делят пополам.

Скажите пожалуйста, какой результат Вы хотите получить при разделе совместно нажитого имущества?

Шелковая Наталья Николаевна

Существует несколько вариантов раздела «ипотечной» квартиры

1. Продать ипотечную квартиру, из вырученных денежных средств погасить кредит, а остальные разделить поровну между супругами. Это почти идеальный вариант, потому что избавляет разводящихся и от необходимости проживать под одной крышей, и от обязательства выплачивать кредит. Но он не всегда осуществим. На это есть несколько причин. Во-первых, нужно согласовать продажу с банком, выдавшим кредит, а они не всегда охотно дают на это свое разрешение, ведь ими теряется немалая часть взимаемых с заемщика процентов за пользование кредитом. Но если оба заемщика платежеспособны, то банковская организация может принять такой вариант развития событий и предложить им после реализации жилья использовать вырученные средства на первоначальный взнос для покупки двух отдельных квартир и получение двух новых ипотечных займов. Во-вторых, вряд ли удастся найти покупателя, который захочет связываться с покупкой жилья, находящегося в залоге у банка. В-третьих, продажей квартиры супругам, скорее всего, придется заниматься сообща, но у редких разводящихся это может вызвать положительные эмоции.

2. Платежи по кредиту делятся между бывшим мужем и женой поровну, и каждый начинает нести уже не солидарную, а индивидуальную ответственность за погашение ипотечного займа. Бывшие супруги в соответствии с буквой закона на равных остаются собственниками квартиры, но и вместе обязаны гасить долг – только уже каждый свою часть. Это не совсем удобно, особенно, если иного жилья ни у того ни у другого нет и приходится проживать под одной крышей. Встречаются ситуации, когда один из созаемщиков попросту перестает вносить платежи по своей части кредита, потому что: не живет в ипотечной квартире и не считает себя обязанным платить за нее не платит намеренно, чтобы банк выставил ипотечную квартиру на торги принудительно не имеет достаточных для того денежных средств и т.д. Что касается первого и второго случаев, то супругу, исправно вносящему ипотечные платежи, нужно понимать, что такая ситуация ему в некоторой мере на руку. При условии, что он будет гасить и свою часть кредита и ту, что должен платить бывший супруг, у него есть хороший шанс в дальнейшем претендовать на большую долю в квартире. То есть, вносить платежи в полной мере нужно обязательно, иначе может произойти ситуация, относящаяся ко второму случаю, описанная ниже. Один из супругов может намеренно перестать выплачивать кредит. Рано или поздно это приведет к тому, что банк обратится в суд и получит решение о принудительном изъятии и продаже квартиры в ипотеке. После реализации жилья с аукциона оба бывших могут остаться ни с чем – ведь стоимость ее будет гораздо ниже рыночной, зато это хороший шанс избавиться от семейных уз и совместного быта окончательно. Сюда же можно отнести подвариант, при котором один из супругов досрочно гасит свою часть ипотечного займа, тогда второй остается единственным заемщиком и уже несет индивидуальную ответственность за его погашение. Тогда становится не очень понятно, как поделить квартиру в ипотеке, какова будет судьба самого жилья. Вернее останется она также в совместной собственности, вот только распорядиться своей долей супруг, досрочно погасивший кредит, не сможет до окончательного снятия с нее обременения. Нужно учитывать, что при таком варианте банк обязательно и очень тщательно будет проверять платежеспособность обоих супругов. И только убедившись, что оба они реально смогут гасить причитающуюся каждому часть долга, даст согласие на разделение платежей.

3. Один из супругов отказывается от своих прав на ипотечную квартиру в пользу второго и одновременно освобождается от выплат по кредиту. Этот вариант очень удобен, когда погасить кредит сразу или продать ипотечное жилье не получается, а у отказавшегося супруга есть другая жилплощадь. Банковская организация, выдавшая кредит, может принять такой вариант лишь в том случае, если заемщик, остающийся в единственном лице, будет признан полностью платежеспособным. Важно знать, что за любое переоформление кредитного договора банковская организация имеет право взимать комиссию за изменение условий в размере от 0,5% до 1% от суммы оставшегося долга, но вообще идет на изменение условий договора с большой неохотой.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Рарзел ипотечного долга и квартиры при разводе

Достаточно часто в последнее время мне задают вопрос: «В период брака мы купили по ипотеке квартиру, и у нас растет ребенок. В результате . (причины могут быть разные) один из супругов подал документы на развод, а другой сказал, что в случае развода он не будет выплачивать ипотеку. Скажите: как можно урегулировать данный вопрос и есть ли цивилизованный выход из данной ситуации? Что произойдет, если кредит будет выплачивать только один из бывших супругов? Имеет ли он право настаивать на том, чтобы при разделе недвижимого имущества ему досталась бóльшая часть жилой площади?

Возможные варианты раздела ипотечной квартиры

Первое, что хочется отметить (особенно в той ситуации, когда у бывших супругов другого жилья нет), так это то, что при конфликте интересов бывших супругов ситуация ведет в тупик, так как по кредитному договору, заключенному банком с двумя заемщиками, банк (кредитор) вправе требовать исполнения договора (возврата кредита) от любого из них, так как каждый заемщик несет обязательства перед банком по возврату кредита солидарно.

Поэтому у таких бывших супругов остается только два варианта:

Жить вместе и выплачивать ипотеку.

  • Подвергаются риску лишиться прав на квартиру.
  • Предположу, что ни тот, ни другой вариант бывших супругов не устроит.

    Если конфликта интересов у бывших супругов нет, то к указанным вариантам добавляются еще четыре, при которых бывшие супруги все же договриваются и:

    Заключают письменное соглашение (договор) о том, что один из них выкупает у другого его долю (часть).

    Заключают письменное соглашение (договор) о том, что оба супруга продолжают платить по кредитному договору, но договариваются, что после выплаты продают квартиру, а доход делят между собой.

    Находят денежные средства для досрочного погашения кредита.

    Раздел ипотечной квартиры и другого общего имущества супругов через суд

    Как правило, при выдаче ипотечного кредита банк оформляет квартиру в залог, а обоих супругов — общими заемщиками (созаемщиками) и вносит в кредитное соглашение условие о том, что изменение взаимоотношений супругов (в том числе при расторжении брака) не влияет на их кредитные обязательства. То есть, банк оставляет за собой право в любой ситуации требовать платежи в полной мере с каждого из созаемщиков.

    Если у супругов есть несовершеннолетний ребенок, то развестить супруги могут только через суд, заявив об этом иск.

    В суде почти бывшие супруги зачастую хотят разрешить сразу все вопросы, чтобы (как говорится) разойтись «как в море корабли», поэтому вовзникает вопрос о разделе совместно нажитого имущества, в том числе и недвижимости, которая была куплена на ипотечные средства.

    Теоретически — по правилам Семейного кодекса РФ все совместно нажитое имущество, приобретенное во время брака, должно делиться между супругами пополам (включая квартиру).

    Согласно Семейному кодексу РФ все совместно нажитое имущество должно быть разделено пополам, поэтому каждый бывший супруг имеет право претендовать на половину жилой площади. Там же предусмотрено исключение из данного правила, в тех случаях когда суд учитывает при разделе интересы ребенка, поэтому отсутпает он начала равенства долей в пользу того супруга, с которым остался жить ребенок. В таком случае (и с учетом того, что в натуре квартиру разделить нельзя в принципе) другой бывший супруг вправе претендовать на денежную компенсацию стоимости его доли.

    Уже здесь становится понятно, что фактически квартиру на две равные части (как яблоко) разделить просто невозможно.

    А если учесть, что квартира в ипотеке (т.е. не в полноценном владении двух супругов, а в залоге банка), то банк (как правило) привлекается к судебному разбирательству как третье лицо. При этом надо иметь в виду, что согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», банк вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга. Именно поэтому подобные судебные разбирательства приводят к тому, что с квартирой остается банк, а бывшие супруги — только с долгами.

    Согласно Гражданскому кодексу РФ кредитор (банк) может требовать возврата всей задолженности с любого (т.е. одного из) созаемщиков.

    Практика показывает, что раздел ипотечной квартиры при разводе (расторжении брака) в судебном порядке решается крайне редко, чаще всего всё заканчивается мировым соглашением бывших супругов и банка, либо победой банка. При этом квартира и платежи по ипотечному кредиту не могут быть разделены до того момента, пока задолженность перед банком не будет полностью погашена.

    В такой ситуации возможны 2 варианта: бывшие супруги находят деньги и досрочно возвращают кредит, либо просто продают квартиру.

    Внесудебные варианты раздела ипотечной квартиры бывшими супругами

    Если бывшие супруги согласились между собой о том, кто из них получает квартиру, а кто — денежную компенсацию за свою долю (т.е. когда только один из бывших супругов остается единственным собственником, и выплачивает кредит самостоятельно), то им обоим надо обратиться в банк для переоформления ипотечного договора. В подобных ситуациях, банк проверяет платежную способность того заемщика, на которого будет переоформлен кредитный договор и, удостоверившись в его (ее) платежеспособности, изменяет кредитный договор.

    Такой вариант является идеальным.

    Последний вариант – когда один из бывших супругов берется оплачивать кредит, а недвижимость передает добровольно передает другому супругу.

    При таком варианте необходимо иметь в виду, что (согласно действующему законодательству, учитывая, что собственность общая) право собственности на квартиру и обязательства по возврату кредита являются неразделимыми, т.е. переоформить квартиру на одного из бывших супругов, оставшись при этом заемщиком просто невозможно, да и банк на это не даст согласия.

    Дело N33-6674/2017 по делу N 2-8977/2016. О разделе совместно нажитого имущества супругов, прекращении права общей совместной собственности и признании права собственности на квартиру, исключении из состава заемщиков и залогодателей.

    САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

    от 22 марта 2017 г. N 33-6674/2017

    Судья: Лемехова Т.Л.

    Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

    Председательствующего Кордюковой Г.Л.

    Судей Малининой Н.Г., Охотской Н.В.

    При секретаре А.

    рассмотрела в открытом судебном заседании 22 марта 2017 года апелляционную жалобу Ю. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 30 ноября 2016 года по делу N 2-8977/2016 по иску Ю. к Ш.А.А. о разделе совместно нажитого имущества.

    Заслушав доклад судьи Кордюковой Г.Л., объяснения представителя истца Ю. — З., ответчика Ш.А.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя третьего лица ЗАО «Первый Санкт-Петербургский ипотечный агент» — Р. возражавшего против отмены обжалуемого решения, судебная коллегия

    Истица Ю. обратилась в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Ш.А.А. о разделе совместно нажитого имущества супругов, прекращении права общей совместной собственности на квартиру , признании за Ю. права собственности на вышеуказанную квартиру, исключении Ш.А.А. из состава заемщиков по кредитному договору N ФИ-1143/11/00 от 28 декабря 2011 года с возложением прав и обязанностей заемщика на Ю., исключении Ш.А.А. из состава залогодателей по закладной, ссылаясь в обоснование требований на то обстоятельство, что брак между супругами расторгнут , вместе с тем, раздел совместно нажитого имущества ранее не производился, добровольно разделить имущество стороны не могут, соглашение о разделе имущества, а также брачный договор между ними не заключались; в период брака сторон на собственные средства истицы и кредитные средства, предоставленные ОАО «Энергомашбанк», была приобретена спорная квартира, в отношении которой оформлена ипотека, права по закладной в отношении квартиры перешли к ЗАО «Первый Санкт-Петербургский ипотечный агент». Поскольку ответчик Ш.А.А. в спорной квартире не нуждается, проживает и зарегистрирован по другому адресу, задолженность по кредитному договору погашается истицей единолично, в связи с чем, спорное жилое помещение подлежит передаче в ее собственность с соответствующими изменениями в закладной и кредитном договоре.

    Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 30 ноября 2016 года Ю. отказано в удовлетворении исковых требований.

    В апелляционной жалобе Ю. просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на незаконность и необоснованность решения суда, нарушение судом норма материального и процессуального права.

    На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции Ю., представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. В связи с изложенным судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

    Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

    Из материалов дела следует, что 28 декабря 2011 года на основании договора купли-продажи квартиры Ш.А.А., Ю. приобрели в общую совместную собственность квартиру , оплата которой производится частично за счет личных денежных средств рублей, частично — за счет кредитных денежных средств на сумму рублей, предоставленных ОАО «Энергомашбанк»; при этом, приобретаемая квартира передана в залог Банку в счет обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору 9 (раздел 2 договора) /л.д. N. /.

    28 декабря 2011 года между ОАО «Энергомашбанк» и Ш.А.А., Ю. заключен кредитный договор N ФИ-1143/11/00, по условиям которого Ш.А.А. и Ю., являющимися солидарными должниками, сроком на месяцев предоставлен целевой кредит на сумму рублей для приобретения в общую совместную собственность квартиры с обеспечением исполнения обязательств по договору в виде ипотеки указанной квартиры /л.д. N. /.

    Право совместной собственности Ш.А.А. и Ю. на спорную квартиру, а также ипотека данной квартиры в силу закона зарегистрированы в установленном порядке /л.д. N. /.

    На основании договора купли-продажи закладных N. от 01 октября 2012 года, 15 марта 2013 года права по закладной в отношении спорной квартиры были переданы от ОАО «Энергомашбанк» к ОАО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья», а затем 15 октября 2013 года на основании договора купли-продажи закладных от 02 сентября 2013 года от ОАО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» перешли к ЗАО «Первый Санкт-Петербургский ипотечный агент».

    Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции исходил из того, что залогодержатель ЗАО «Первый Санкт-Петербургский ипотечный агент» возражает против удовлетворения исковых требований в связи с тем, что при принятии решения о выдаче кредита Банк исходил из совокупного дохода обоих солидарных заемщиков, суд пришел к выводу, что в рассматриваемом случае спор между супругами относительно названной выше квартиры отсутствует, при этом в рамках настоящего судебного дела фактически имеет место не раздел супружеского имущества, а попытка солидарных должников Ю. и Ш.А.А. в отсутствие согласия залогодержателя на изменение условий договора, в связи с чем в удовлетворении иска отказал.

    Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда об отказе в удовлетворении исковых требований о разделе имущества, при этом считает, что выводы суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований об исключении Ш.А.А. из состава заемщиков по кредитному договору N ФИ-1143/11/00 от 28 декабря 2011 года, а также исключении Ш.А.А. из состава залогодателей являются правомерными в силу следующего.

    Из объяснения Ш.А.А. установлено, что с начала 2012 года семья распалась, детей от брака не имеют, квартира приобреталась супругой Ю. за счет ее личных денежных средств в размере рублей, частично — за счет кредитных денежных средств на сумму рублей, предоставленных ОАО «Энергомашбанк». Погашение кредита осуществлялось только Ю. в связи с раздельным проживанием супругов и распадом семьи.

    брак между Ю. и Ш.А.А. прекращен на основании решения мирового судьи судебного участка N 120 г. Санкт-Петербурга о расторжении брака от /л.д. N. /.

    Пунктами 1 — 4 Семейного кодекса РФ установлено, что раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.

    Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 1998 г. N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака», общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу, является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу статей 128 , 129 , пунктов 1 и 2 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или кем внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования.

    В статье 36 Семейного кодекса Российской Федерации приводится перечень оснований, при наличии которых имущество считается принадлежащим на праве собственности одному из супругов.

    Исходя из положений ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке ( залоге недвижимости )», при отчуждении заложенного имущества без согласия кредитора приобретатель такого имущества несет в пределах стоимости этого имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству, то есть при разделе имущества супругов каждый из супругов будет нести вытекающую из отношений ипотеки ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

    Следовательно, права кредитора в случае раздела ипотечного имущества между супругами, являющимися созаемщиками по кредитному договору, не нарушаются, так как объект залога не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право Указанная правовая позиция подтверждается также разъяснениями, содержащимися в п. 11 «Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016), наличие обременения в виде ипотеки на приобретенный за счет средств материнского (семейного) капитала объект недвижимости (жилой дом, квартиру) не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования супругов о разделе данного имущества и определении долей детей в праве собственности на это имущество.

    Раздел между бывшими супругами квартиры, являющейся предметом залога по кредитному договору, не прекращает действие залога, так как прекращение залога возможно только по основаниям, указанным в ст. 352 ГК РФ. Перечень оснований прекращения залога является исчерпывающим.

    В соответствии с пунктом 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 , подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 , статьей 353 ГК РФ.

    В то же время в соответствии с п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

    При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отказа в разделе имущества и признании за истицей права собственности на квартиру и не может согласиться с выводами суда в части отказа в удовлетворении требований о признании за Ю. права собственности на спорную квартиру.

    Учитывая, что Ш.А.А. признал исковые требования и не возражал против признания за Ю. права собственности на квартиру , за истицей Ю. надлежит признать право собственности на вышеуказанную квартиру.

    При этом судебная коллегия полагает необходимым отметить, что наличие обременения объекта недвижимости в виде ипотеки само по себе не является основанием к отказу в разделе общего имущества супругов, поскольку договор о залоге был заключен в обеспечение обязательства по возврату кредита, а в силу положений ст. 353 Гражданского кодекса РФ, ст. 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изменения в субъектном составе собственников заложенного объекта недвижимости, прав залогодержателя не прекращают. Истец вследствие признания за ней права собственности на квартиру, обремененную залогом встает на место залогодателя в отношении имущества, присужденного ей по решению суда, и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке.

    В то же время соглашение бывших супругов о разделе имущества и признание супруги единоличным собственником квартиры не является основанием для внесения изменений в договор ипотечного кредита и исключения супруга из числа созаемщиков, если кредитор возражает против внесения изменений.

    В отношении заявленных истцом Ю. требований к ответчику бывшему супругу об исключении его из состава созаемщиков и залогодателей, судебная коллегия считает их не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

    В соответствии с требованиями ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Согласно ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом , другими законами или договором.

    Указанные истицей обстоятельства, связанные с разделом имущества, не являются основанием для изменения кредитного и залогового договора с банком по требованию одной стороны договора в части исключения из солидарных заемщиков Ш.А.А., а также исключении Ш.А.А. из состава залогодателей.

    Исковые требования об изменении условий кредитного договора с ипотекой предъявлены истцом Ю. только к ответчику Ш.А.А., кредитор и залогодержатель ЗАО «Первый Санкт-Петербургский ипотечный агент» указан в исковом заявлении в качестве третьего лица, в качестве ответчика ЗАО «Первый Санкт-Петербургский ипотечный агент» в данном деле не привлекалось.

    При этом истец Ю. доказательств, что Ю. и Ш.А.А. обращались к кредитору и залогодержателю ЗАО «Первый Санкт-Петербургский ипотечный агент» с требованиями об изменении кредитного договора и закладной, не представлено.

    Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1) .

    Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п. 2) .

    Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (ред. от 24.03.2016) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 .

    Федеральный закон «Об ипотеке» предоставляет право должнику по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодателю и законному владельцу закладной изменить по соглашению ранее установленные условия закладной (п. 6 ст. 13) 6. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.

    Согласно п. 7 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102- ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке ( залоге недвижимости )» при заключении соглашения, указанного в пункте 6 настоящей статьи и пункте 3 статьи 36 настоящего Федерального закона , и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в таком соглашении предусматривается либо внесение изменений в содержание закладной путем прикрепления к ней оригинала такого соглашения и указания должностным лицом органа регистрации прав в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в соответствии с правилами части второй статьи 15 настоящего Федерального закона , либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

    В соответствии с решением по настоящему делу о разделе имущества и признании за истцом права собственности на заложенное имущество, истец и ответчик, являясь солидарными заемщиками и залогодателями, не лишены возможности обратиться к ЗАО «Первый Санкт-Петербургский ипотечный агент» об изменении условий кредитного договора и закладной и заключении трехстороннего соглашения.

    В случае отказа истец и ответчик вправе обратиться в суд с требованиями о внесении изменений в кредитный договор и закладную о составе заемщиков и залогодателей в связи с состоявшимся решением по настоящему делу о разделе имущества — заложенной квартиры.

    При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований Ю., заявленных только к ответчику Ш.А.А., об изменений условий кредитного и залогового соглашений не имеется.

    Истцом (супругой) при обращении в суд уплачена государственная пошлина в размере рублей /л.д. N. /, установленная подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

    Поскольку требования истца удовлетворены в части признания права собственности на спорную квартиру, руководствуясь ст. 98 ГПК РФ со Ш.А.А. в пользу Ю. подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере рублей.

    В остальной части решение оставить без изменения, жалобу — без удовлетворения.

    Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

    Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 30 ноября 2016 года в части отказа Ю. в удовлетворении исковых требований о разделе имущества отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

    Постановить в этой части новое решение.

    Признать за Ю., года рождения, место рождения , гражданство РФ, пол женский, паспорт N. выдан , код подразделения N. зарегистрированной по адресу: , право собственности на квартиру по адресу: , расположенную на этаже N. этажного дома, общей площадью кв. м.

    Взыскать со Ш.А.А. в пользу Ю. расходы по уплате госпошлины в размере рублей.

    В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

    Еще по теме:

    • Дополнительные услуги страхования Что делать, если вам навязывают дополнительную страховку Автовладельцы продолжают обвинять страховые компании в навязывании дополнительных услуг при покупке ОСАГО и сетовать на трудности с […]
    • Ищу работу юриста в якутске Работа юриста в Якутске По запросу работа юристом в Якутске на сайте HotWork.ru собрано 5 вакансий. За эту неделю добавлено 30 свежих вакансий. Успешно закрыто 25 вакансий. Новые вакансии […]
    • Лайф брокер как вернуть деньги ИИС при поддержке государства. Все мы получаем зарплату, отчисляя государству налоги – 13% НДФЛ. Теперь появилась возможность вернуть себе часть этих денег и вместе с тем дополнительно […]
    • Рождение третьего ребенка в 2014 выплаты Выплаты за рождение третьего ребенка в 2016 году По поводу того, какими будут выплаты за третьего ребенка в 2016 году, ведутся практически такие же споры, как и в случае с рождением […]
    • Общий иностранный долг россии Внешний долг России Размер общего внешнего долга определяется государственной и частной задолженностью (кредиты и проценты по ним) перед нерезидентами. Расчёт происходит в иностранной […]
    • Документы необходимые для открытия расчетного счета ип в банке НОВЫЕ ФОРМЫ .РФ • Регистрация • Внесение изменений • Ликвидация Сайт используетгоссервисы: Необходимая при заполнении форм информация: Открытие расчетного счета в банке для ИП и ООО в […]