Продажа доли в праве на недвижимое имущество

3. Особенности продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество

Недвижимые объекты, за исключением земельных участков, являются неделимыми вещами. Безусловно, неделимы морские и воздушные судна, суда внутреннего плавания, космические объекты. Строго говоря, неделимы в натуре и здания (сооружения), как жилые, так и нежилые.

Они делимы только юридически1.

Теоретически, может быть продана доля в праве собственности как делимой, так и неделимой недвижимой вещи. В договоре продажи доли в праве собственности на объект недвижимости должны содержаться сведения, позволяющие индивидуализировать данный объект по правилам ст. 554 ГК. Отчуждение доли в праве собственности на здание (сооружение) может привести к режимам нераздельного, раздельного и обособленного осуществления правомочий владения и пользования недвижимостью, находящейся в долевой собственности.

При режиме нераздельного владения и пользования здание, сооружение или иное строение рассматривается как нераздельный объект общего пользования без выделения во владение и пользование сособственникам конкретных помещений.

При продаже доли в праве собственности на здание (сооружение) сохраняется общая долевая собственность. Поэтому условия владения и пользования земельным участком сособственниками, на котором расположено здание (сооружение), определяются с учетом долей в праве собственности на здание (сооружение) или сложившегося между сособственниками порядка владения и пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 ЗК)1.

Режимы нераздельного, раздельного и обособленного осуществления правомочий владения и пользования могут иметь место и при возникновении долевой собственности на другие недвижимые объекты: земельные участки, морские и воздушные судна, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Особенности государственной регистрации доли в праве собственности на недвижимое имущество закреплены в ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Продажа доли в праве общей собственности на недвижимое имущество

Если продавец доли впоследствии изменит цену или другие условия продажи, то он обязан уведомить об этом в установленном порядке остальных участников общей долевой собственности. В противном случае их преимущественное право покупки может оказаться нарушенным.
Извещение о продаже доли направляется остальным участникам общей долевой собственности обязательно в письменном виде с указанием цены и всех других условий, на которых она продается. Можно направить извещение ценным письмом с уведомлением о вручении или попросить сособственников расписаться на втором экземпляре извещения, остающемся у сособственника-продавца. Можно уведомить сособственников и через посредство нотариуса.
Доказательством извещения сособственников о предстоящей продаже доли могут служить ответы сособственников на извещение

продавца, свидетельство нотариуса о передаче участникам общей долевой собственности заявления продавца.
Документы, подтверждающие извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности на недвижимость (с указанием цены и иных условий, на которых она продается), в обязательном порядке должны прилагаться к заявлению о государственной регистрации договора купли-продажи доли (п. I ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[112].
Участники общей долевой собственности не могут передать принадлежащее им преимущественное право покупки другим лицам, поскольку оно является личным, но могут отказаться от него. Доказательством служат их письменные заявления об отказе от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли (с указанием цены и других условий, на которых она продается).
Если остальные участники общей собственности откажутся от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли в праве собственности или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу. Это относится и к тем случаям, когда участники общей долевой собственности отказываются принять извещение продавца о предполагаемой продаже.
Молчание в пределах установленного срока для осуществления преимущественного права покупки равносильно отказу. Отказ же сособственников от приобретения доли до истечения месячного срока с момента их извещения должен быть обязательно письменным и либо заверенным нотариусом, либо оформленным в органе, осуществляющем государственную регистрацию, т. е. в учреждении юстиции (п. I ст. 24 вышеназванного федерального закона).
Соответственно, в случаях, когда к заявлению о регистрации сделки купли-продажи доли в праве собственности на недвижимость приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, нотариально заверенные или оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию (т. е. в учреждении юстиции), государственная регистрация сделки и одновременно права собственности покупателя на проданную долю проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных сособственников. Если же такие документы отсутствуют, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о регистрации этот срок не истек.
Определенные сложности возникают, когда другие сособст- венники не проживают в месте нахождения недвижимости, доля в праве собственности на которую отчуждается, и адрес их не известен.
Представляется, что требование об извещении можно признать выполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства отсутствующих сособственников и о том, что их место пребывания не известно (данные адресного бюро, сообщение местной администрации, налоговых органов о задолженности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и иных платежей по своей доле в общем имуществе и т. д.). В противном случае было бы неоправданно ограничено право собственника, желающего распорядиться своим имуществом с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ.
Ответчиками по искам, связанным с нарушением преимущественного права покупки, являются продавец и покупатель доли недвижимости. Исковое заявление оплачивается государственной пошлиной исходя из цены иска, определяемой стоимостью проданной доли строения (квартиры).
При этом истец обязан по предложению судьи внести на депозитный счет суда все суммы, уплаченные покупателем доли недвижимости (покупная цена, сборы и пошлины, другие понесенные покупателем при покупке доли необходимые расходы).
Это обусловлено тем, что п. 2 ст. 250 ГК РФ наделяет участника общей долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена путем внесения необходимых сумм, что позволяет также защитить интересы покупателя, обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска.
Невыполнение требования судьи о внесении сумм можно расценить как отсутствие у истца действительного намерения приобрести отчуждаемую долю, что является основанием для отказа в иске. Такие последствия должны быть разъяснены истцу. Вместе с тем следует учитывать, что внесение лицом, претендующим на проданную долю, покупной цены на депозитный счет суда является одной из мер обеспечения иска.
Ho если такая мера судом не будет применена, то само по себе невнесение истцом предварительно покупной цены не может служить основанием для отказа в удовлетворении его требований.
На практике часто допускается ошибка, когда истцом предъявляется, а судом рассматривается иск о признании недействительным договора купли-продажи доли в праве собственности на недвижимость по основанию нарушения преимущественного права покупки. Удовлетворение подобного иска влечет за собой применение последствий недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, что исключает замену покупателя по до-говору, так как сделка признается недействительной с момента ее заключения и продавец восстанавливается в правах собственника (ст. 167 ГК РФ).
Возможность признания сделки недействительной по указанному основанию законом не предусмотрена. Закон наделяет участника общей долевой собственности лишь правом требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Поэтому в решении суда при удовлетворении иска указывается о переводе таких прав и обязанностей и о замене покупателя истцом по делу в договоре купли- продажи доли недвижимости, который остается действительным, а также о взыскании с истца в пользу первоначального покупателя по договору уплаченных сумм.
Данное решение суда становится неотъемлемой частью договора купли-продажи доли жилого дома (квартиры), который подлежит обязательной государственной регистрации.
Преимущественное право покупки сособственники сохраняют до прекращения права общей собственности на недвижимость. Так, раздел общего имущества или выдел доли одного из сособственников влечет за собой прекращение общей собственности на выделенную в натуре часть дома или квартиры (ст. 252 ГК РФ) и утрату остальными участниками общей долевой собственности преимущественного права покупки при продаже выделенной доли. У покупателя, приобретшего выделенную в натуре часть жилого дома (квартиры), нет преимущественного права покупки остальной части недвижимости в случае ее продажи впоследствии другими сособственниками.
Под разделом (выделом доли) в натуре здесь подразумевается выдел сособственникам самостоятельных изолированных частей жилого дома (квартиры). При этом отдельные помещения (например, кухня, коридор и т. п.) не остаются в общей собственности, поскольку в таком случае будет иметь место не раздел (выдел доли) в натуре, а определение порядка пользования домом (квартирой), что не прекращает общую собственность и не влечет за собой утрату преимущественного права покупки.
На практике указанным способом прекращается главным образом общая собственность на жилой дом. Произвести раздел (выдел доли) в натуре квартиры возможно лишь в тех редких случаях, когда планировка позволяет выделить каждому из сособственников изолированные части этой квартиры: жилые помещения и подсобные помещения (кухню, санузел, прихожую, коридор) с устройством самостоятельных выходов, т. е. фактически отдельные квартиры.
Неоднозначно решается вопрос о том, какими доказательствами должен быть подтвержден раздел (выдел доли) в натуре. Представляется, что такое обстоятельство может быть подтверждено не только решением суда, но и иными данными, с достоверностью свидетельствующими о прекращении общей собственности на дом, квартиру (разделение лицевых счетов, например).
При применении ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли в праве долевой собственности на недвижимое имущество необходимо прежде всего решить вопрос о том, имеется ли в каждом конкретном случае право общей собственности на такое имущество или у каждого собственника самостоятельное право собственности на свои жилые (нежилые) помещения с правом общей (долевой) собственности лишь на общее имущество здания, несущие конструкции, оборудование и т. д. Последний вариант, как было показано выше, имеет место, в частности, и применительно к праву собственности и на отдельные квартиры в многоквартирном доме, и к праву собственности на отдельные комнаты в коммунальной квартире. Соответственно, ст. 250 ГК РФ в этих случаях не применяется.
Кроме того, тот же вариант, свидетельствующий об отсутствии права общей собственности на отдельные помещения в здании (доме) и потому исключающий применение ст. 250 ГК РФ, налицо по смыслу ст. 252 ГК РФ в случаях состоявшегося в установленном порядке раздела жилых (и нежилых) помещений в этом здании. При выделе же доли из общего имущества только одного собственника — только для него прекращается право общей собственности на всё здание, дом. При этом все бывшие сособственники сохраняют право общей долевой собственности на общее имущество здания, дома, в том числе крышу, фундамент, стены, иные несущие конструкции, общее оборудование и т. п. (ст. 289 ГК РФ)[113].

Купля-продажа доли жилого помещения

Виды собственности жилого помещения. Правила и технические нюансы купли-продажи недвижимости при проведении сделки.

Доля: плюс и минус

Считается, что самым дешевым жильем является комната в коммунальной квартире. Однако есть и более экономная форма владения жильем — приобретение доли собственности. Доли бывают самыми разными, от микроскопических до преобладающих. Можно стать, к примеру, обладателем одной сотой квартиры, а можно — ее двух третей. Особенность долей состоит в том, что продаются они ниже рыночной цены реальных квадратных метров. Оборотной стороной является большое количество исков, возбуждаемых до, в процессе и после проведения сделок с долями.

Виды собственности

У квартиры, дома или иного недвижимого имущества может быть не один, а два или более владельцев. Называют их сособственниками. Юридически их права могут быть оформлены несколькими способами.

Совместная собственность. Это означает, что в свидетельстве на право собственности поименовано два или более лиц, но не указано, каковы их имущественные взаимоотношения в отношении объекта.

Совместная долевая собственность. Отличается тем, что в документах указано, в каких именно долях сособственники владеют недвижимостью. При этом свидетельство о праве собственности может быть как одно, куда вписываются владельцы недвижимости с указанием принадлежащей им части (например, 1/2 или 1/3 доля) жилого помещения, так и два или более, оформленных по отдельности на сособственников.

Право на долю в жилом помещении в чем-то кажется похожим на владение комнатой в коммунальной квартире. Однако есть существенное различие.

В случае с коммуналкой все комнаты являются отдельными объектами недвижимости, на которые оформляются свидетельства о собственности. Комната — это изолированное жилое помещение внутри квартиры. У него есть известная, находящаяся в собственности жилая площадь. На отдельную комнату в коммуналке можно получить полноценный комплект документов из БТИ и ЖЭКа, которые будут касаться только данного помещения.

Право собственности на долю в жилом помещении — предмет более абстрактный. Выделить долю в натуре часто бывает крайне непросто: например, когда два сособственника с равными имущественными правами владеют двухкомнатной квартирой, где комнаты, разумеется, существенно различаются по величине. А, к примеру, в однокомнатной квартире выделить долю в натуре просто невозможно. Именно в такой неопределенности и заключается специфика доли как недвижимого имущества.

Где чье пространство

Если один из владельцев квартиры продает свою долю собственности, то для внесения ясности в житейские обстоятельства используется договор о порядке пользования жилым помещением (квартирой, домом). В простоте говоря, данный документ отражает географию обитания жильцов: примерно по принципу «это комната бабушки, это комната ребенка, здесь живут папа с мамой» и т.п. Договор, по сути, лишь фиксирует некие (обычно сложившиеся ранее) особенности проживания в квартире, только делает их предметом юридически зафиксированного соглашения. Когда порядок пользования квартирой устанавливается сособственниками по взаимному согласию, документ оформляется и заверяется у нотариуса (заверяется сама бумага, затраты незначительны). Если согласие не найдено — вопрос, кто в какой комнате живет, решается через суд.

Для продажи доли установление порядка пользования квартирой весьма важно. Именно данный документ определяет, как и в какой комнате (комнатах) потенциальный покупатель доли сможет жить. Стоит добавить, что при небольшой величине доли собственности в квартире (или если она однокомнатная) покупатель оказывается в двойственном положении. С одной стороны, он, участвуя в правах собственности, должен иметь право на проживание в квартире. С другой стороны, это может быть невыполнимо по чисто техническим причинам.

Стоит добавить, что встречаются (редко) случаи когда собственность оформлена как совместная. Выделение долей происходит опять же двумя путями: либо через подписание у нотариуса договора о выделении долей (опять же заверяется не сделка, а сама бумага), либо в судебном порядке. Нотариально заверенный договор или решение суда является основанием для выдачи регистрационными органами сособственникам новых свидетельств о праве собственности.

Неформальные аспекты

Продажа квартиры в долях — дело для сособственников невыгодное. За 100% долей, реализованных по отдельности можно получить сумму, на 30-50% меньшую рыночной стоимости недвижимости. Если совладельцы хотят, например, разъехаться, то проще продать жилье целиком и по рыночной стоимости. После продажи доли одним из собственников другие остаются в заведомом проигрыше, поскольку сами могут реализовать уже не метры, а только доли.

Иначе говоря, появление в продаже доли собственности обычно означает, что возможности конструктивного диалога между сособственниками квартиры исчерпаны, причем безвозвратно. Кстати, покупатели именно этим обстоятельством часто и пытаются воспользоваться: купив долю по цене ниже рыночной расселить квартиру до конца, и опять же по цене ниже рыночной.

Из этого можно сделать два вывода. Во-первых, покупатель доли автоматически попадает в конфликтную ситуацию, обычно связанную с застарелым противостоянием между родственниками или бывшими супругами. Психологического комфорта это, мягко говоря, не дает. Во-вторых, при проведении сделки с долей надо быть предельно внимательным и соблюдать формальности самым тщательным образом — иначе велик риск получить от недовольных сособственников иск, который повлечет расторжение сделки и утрату прав собственности на долю.

Правила игры

При продаже доли ее владелец обязан предложить сособственникам выкупить ее по заявленной им цене. В случае их отказа он может продавать свою собственность третьим лицам. Однако если доля была продана по цене, хотя бы на копейку ниже предложенной сособственникам, те в судебном порядке могут признать сделку недействительной.

Один из самых непростых технических вопросов в данной ситуации — получить отказ (или согласие и с ним деньги). По идее, сособственник, не желающий выкупать долю, должен заявить о своем отказе в письменном виде, заверив его у нотариуса. Но в реальной жизни подобное наблюдается крайне редко.

О предложении выкупить долю сособственников следует уведомить заказным письмом, о вручении которого получатель должен расписаться. Но совладельцы квартиры для этого должны как минимум открыть почтальону дверь. А люди, желающие всеми силами воспрепятствовать появлению в доме сособственников из числа третьих лиц, способны всячески уклоняться от получения уведомления о выкупе. Идея проста: потом можно подать иск о расторжении сделки на основании нарушения преимущественного права приобретения доли.

Агенты, имеющие опыт проведения сделок с долями, говорят, что в судебной практике подтверждением факта уведомления сособственника является подтверждение почты о доставке заказного письма. Если сособственник никак не реагирует на предложение о выкупе на протяжении 30 дней со дня уведомления, можно начинать продажу доли третьим лицам.

Поскольку долю собственности на квартиру невозможно определить как уникальный объект недвижимости, сбор документов для продажи доли осуществляется в том же порядке, как и в случае с продажей жилья целиком (подробнее об этом смотрите в материале о купле-продаже квартир на вторичном рынке).

Правда, бывают некоторые технические нюансы. Например, один сособственник хочет продать свою долю, а свидетельство хранится у другого, не желающего допустить такую сделку, в запертом на замок шкафу. В данной ситуации владельцу доли можно получить либо дубликат свидетельства о собственности, либо выписку из Единого государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество (ЕГРП), на основании чего можно собрать необходимые для сделки документы.

Единственное существенное отличие сделки по продаже доли заключается в том, что ее участникам придется еще не один год ходить в суды, отстаивая свою правоту и законность проведенной ранее операции отчуждения собственности.

Осторожно, дети

Как и в случае с квартирами, продающимися на вторичном рынке, особое внимание при подготовке и проведении сделки следует уделить юридической безупречности прав собственности.

У долей в собственности есть любопытная особенность. Обычно такого рода имущественные права встречаются с квартирами вторичного рынка, не имеющими истории перепродаж целиком (с сомнительной историей квартиры сособственники продавать доли просто побоятся — наблюдение хотя и из области психологии, но подтверждаемое практикой). Вывод: тем большее внимание требуется уделить правовым аспектам, причем связанным и с объектом целиком, и с историей долей.

На практике наиболее часто встречающийся предмет исков о расторжении сделки по продаже доли в квартире — случившееся некогда (возможно, многие годы назад) нарушение прав несовершеннолетних в процессе приватизации жилья. Мнения и юристов, и риэлторов по поводу сроков исковой давности по данному вопросу существенно разнятся. Надо полагать, судебная практика также однозначного ответа дать не может — решения выносятся самые разные. Ответ прост: при наличии риска последующих тяжб о расторжении сделки в связи с правами несовершеннолетних от покупки доли стоит отказаться. В этой сфере рисков и без того достаточно — хотя покупка доли может принести и прямую выгоду.

Отчуждение доли в общей собственности по новым правилам

С июня 2016 года сделки с недвижимым имуществом, осложненные элементами общей собственности, получили дополнительную степень защиты в виде обязательного нотариального удостоверения. В настоящей статье рассмотрены некоторые особенности совершения таких сделок, а также дополнительные сопутствующие факторы.

Федеральным законом от 02.06.2016 N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ). Так, п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ после внесенных поправок предусматривает обязательное нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Также п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ устанавливает порядок продажи доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу, в соответствии с которым продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее. При этом сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Исключением в соблюдении предусмотренного срока являются случаи установления нотариусом факта предоставления продавцом документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли.

Вместе с тем абз. 2 п. 3 ст. 24.1 Закона N 122-ФЗ устанавливает запрет на применение абз. 1 п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ к сделкам по отчуждению земельных долей.

Если исходить из буквального толкования положений п. 1 ст. 24 и п. 3 ст. 24.1 Закона N 122-ФЗ, можно сделать два вывода, а именно: для отчуждения доли в общей собственности на недвижимое имущество необходимы нотариальное удостоверение сделки, за исключением сделок по отчуждению земельных долей, и обязательное уведомление собственников долей недвижимого имущества в общей собственности.

Однако толкование положений п. 1 ст. 24 и п. 3 ст. 24.1 Закона N 122-ФЗ в части установления обязанности и порядка уведомления прочих участников общей собственности на объект недвижимости, а также обязательности нотариального удостоверения сделки по отчуждению доли в недвижимом имуществе необходимо осуществлять в соответствии с духом закона и в системной взаимосвязи с нормами иных отраслей российского законодательства. В этой связи необходимо выявление цели, на достижение которой направлены положения п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ, которой в данном случае выступает обеспечение соблюдения предусмотренного ст. 250 ГК РФ права преимущественной покупки доли недвижимого имущества остальными собственниками долей этого имущества. Однако ч. 1 ст. 250 ГК РФ содержит исключение из данного правила в случаях продажи доли недвижимого имущества с публичных торгов, а также случаях продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанном здании или сооружении. Предусмотренное ч. 1 ст. 250 ГК исключение обеспечивает реализацию принципа следования земельного участка за объектом недвижимости и устраняет препятствия в применении положений ст. ст. 273 и 552 ГК РФ, согласно которым при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшие собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Кроме того, следует обратить внимание, что, согласно п. 4 ст. 24 Закона N 122-ФЗ, правила преимущественной покупки применяются также при отчуждении доли по договору мены, а уступка преимущественного права покупки доли не допускается. В отличие от возмездного отчуждения, для дарения недвижимого имущества достаточно нотариального удостоверения сделки.

Что касается положения абз. 2 п. 3 ст. 24.1 Закона N 122-ФЗ, то здесь следует иметь в виду, что п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ относится в равной степени как к строениям и сооружениям, так и к земельным участкам. Закон N 122-ФЗ дополнен ст. 24.1 на основании ст. 2 Федерального закона от 29.12.2010 N 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения», и, как следствие, его положения относятся только к земельным участкам сельскохозяйственного назначения.

Как следствие, стороны сделки по отчуждению доли земельного участка могут быть введены в заблуждение при буквальном толковании положений п. 1 ст. 24 и абз. 2 п. 3 ст. 24.1 Закона N 122-ФЗ.

Продажа доли недвижимости из целого объекта

Говорят, что с 02.01.2017 изменился 218 ФЗ и теперь нельзя сделать так:1. Есть квартира с одним собственником.2. Требуется продать 1/2 данной квартиры другому лицу, при этом 1/2 оставить первоначальному собственнику.

Можно только продать целый объект нескольким или одному собственнику. Информация из колл-центра Росреестра — им такую информацию дали!

В интернете нигде ничего не смог найти по данному вопросу, везде обсуждается когда объектом владеет более одного собственника.

09 Декабря 2017, 20:39 Илья С, г. Москва

Уточнение клиента

1. Я еще не интересовался у нотариуса, т.к. не собирался к ним обращаться (т.к. не требуется, это ведь не долевая сделка)

2. Звонил в их официальный колл-центр 88001003434 — они ответили, что в 218 ФЗ среди списка возможных сделок ОТСУТСТВУЕТ такая сделка (продажа части целого объекта). Т.е. прямого запрета нет, но и нет среди перечня. Причем они явно сказали, что до 2017 года такая возможность была.

Если Вас не затруднит — можете прямо позвонить по этому номеру и выслушать их ответ ? Я звонил 5 раз разным операторам, ответ один.

P.S. Мне сейчас крайне важно успеть до конца года зарегистрировать сделку (для налогового вычета) и не вариант судебных разбирательств.

09 Декабря 2017, 20:57

Уточнение клиента

последняя информация от оператора: в случае единоличного владения квартирой продажа доли квартиры и оставления доли себе не согласуется со статьей гк рф 224. Вот такая информация.

09 Декабря 2017, 21:21

Ответы юристов (25)

Вы меня извините=, но таких изменений нет.

Я искренне рад за Росреестр, но им вместо фантазий нужно бы было бороться с коррупцией в своих рядах.

А что сказал нотариус?

Уточнение клиента

1. Я еще не интересовался у нотариуса, т.к. не собирался к ним обращаться (т.к. не требуется, это ведь не долевая сделка)

2. Звонил в их официальный колл-центр 88001003434 — они ответили, что в 218 ФЗ среди списка возможных сделок ОТСУТСТВУЕТ такая сделка (продажа части целого объекта). Т.е. прямого запрета нет, но и нет среди перечня. Причем они явно сказали, что до 2017 года такая возможность была.

Если Вас не затруднит — можете прямо позвонить по этому номеру и выслушать их ответ ? Я звонил 5 раз разным операторам, ответ один.

P.S. Мне сейчас крайне важно успеть до конца года зарегистрировать сделку (для налогового вычета) и не вариант судебных разбирательств.

09 Декабря 2017, 20:57

Есть вопрос к юристу?

Илья, здравствуйте!

2. Требуется продать 1/2 данной квартиры другому лицу, при этом 1/2 оставить первоначальному собственнику.

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

4. При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации правприлагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Каких-либо запретов и другого порядка продажи доли в законе не нашел.

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

В 218 ФЗ были изменения, но в части касающейся удостоверения таких сделок у нотариуса.

Добрый день. Может Вы их не так поняли и Вам сообщили ответ о том, что в квартире нельзя продать комнату? Если они Вам пояснили про комнату, то все верно, т.к. коммуналки Жилищный кодекс РФ с момента его вступления в силу в 2005 году плодить не позволяет.

Уточнение клиента

Нет, я трижды подробно объяснял ситуацию у 5ти разных операторов.

09 Декабря 2017, 21:03

Невозможно запретить собственнику распорядиться по своему усмотрению своим имуществом. То есть если собственник имеет намерение продать часть принадлежащего ему целого объекта, он вправе это сделать.

ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Другое дело что для продажи доли из целого объекта, ее сначала надо выделить, а продавать долю с удовстоверением сделки у нотариуса. Никаких иных затруднений при продаже доли быть не может.

Уточнение клиента

в чем заключается «выделение» доли ? Например, если одна целевая квартиры продается двум собственникам — не требуется же никаких иных действий кроме ДКП.

09 Декабря 2017, 21:05

Здравствуйте! Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не регулирует вопрос о распоряжении своим имуществом.

Этот вопрос регулирует основной закон, а именно гражданский кодекс РФ.

Согласно п.2 ст.209 ГК РФ

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В данной норме идет ссылка на закон, которому не должны противоречить действия собственника.

Продажа доли в праве собственности квартиры, принадлежащей одному собственнику не противоречит Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

А что сказал нотариус?

Причем тут нотариус, если клиент ясно пишет, что

Есть квартира с одним собственником

Нотариус не требуется.

Достаточно договора о продаже 1/2 доле в праве другому лицу.

2. Звонил в их официальный колл-центр 88001003434 — они ответили, что в 218 ФЗ среди списка возможных сделок ОТСУТСТВУЕТ такая сделка (продажа части целого объекта). Т.е. прямого запрета нет, но и нет среди перечня. Причем они явно сказали, что до 2017 года такая возможность была.

Нет запрета, это факт.

Мне сейчас крайне важно успеть до конца года зарегистрировать сделку (для налогового вычета) и не вариант судебных разбирательств.

Составляйте договор дарения или купли-продажи 1/2 доли и сдавайте в МФЦ или Росреестр (если он принимает документы у вас в городе).

И кстати, если речь идет об отчуждении доли из объекта, который является личной собственностью одного лица — никакого нотариального удостоверения договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру не требуется. Нотариальное удостоверение договора требуется только в случае если отчуждается доля в праве общей собственности, а у Вас из вопроса не следует, что собственность является общей.

2. Звонил в их официальный колл-центр 88001003434 — они ответили, что в 218 ФЗ среди списка возможных сделок ОТСУТСТВУЕТ такая сделка (продажа части целого объекта). Т.е. прямого запрета нет, но и нет среди перечня. Причем они явно сказали, что до 2017 года такая возможность была.

Давайте разберемся с терминологией.

Термин ЧАСТЬ целого объекта и доля в праве собственности на объект — это две большие разницы

Уточнение клиента

1 квартира с 1 собственником есть. Требуется продать половину этой квартиры другому человеку.

09 Декабря 2017, 21:07

Другое дело что для продажи доли из целого объекта, ее сначала надо выделить

Юрий, не могли бы уточнить, а как можно выделить долю из целого объекта, принадлежащего одному лицу?

Нет, я трижды подробно объяснял ситуацию у 5ти разных операторов.

Оператор не является юристом и он, как бы это сказать — «оперирует» тем, что есть. При этом повторю: часть объекта — это не доля в праве собственности. Например, согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ:

Статья 16. Виды жилых помещений

1. К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.

Вы же интересуетесь ДОЛЕЙ в праве.

Уточнение клиента

понятно что оператор не юрист. Но они действуют по своей базе знаний и инструкциям. Речь о том, что у меня квартира. И требуется продать только часть (долю) — назовите как правильно другому человеку, а остальное — оставить первоначальному владельцу.

09 Декабря 2017, 21:10

в чем заключается «выделение» доли ?

И у меня тот же вопрос.

Я еще не интересовался у нотариуса, т.к. не собирался к ним обращаться (т.к. не требуется, это ведь не долевая сделка)

Добрый день. Я могу ошибаться — но продажа 1/2 доли в праве на квартиру — это сделка уступки доли и подлежит нотариальному удостоверению.

Требуется продать половину этой квартиры другому человеку.

Вы имеете полное право приобрести или провести отчуждение одной второй доли в праве собственности на квартиру. Никаких ограничений в отношении этого нормативными актами не установлено.

Про части квартиры — не могу сказать — надо смотреть нормативку. Возможно, что Ваши слова были некорректно поняты оператором, который решил, что Вы хотите купить ЧАСТЬ КВАРТИРЫ, а не одну вторую долю в праве собственности на квартиру.

Уточнение клиента

5 операторов сразу не так поняли ? Если не сложно — наберите им, звонок бесплатный.

09 Декабря 2017, 21:13

Причем тут нотариус, если клиент ясно пишет, что Есть квартира с одним собственником
Илья С
Нотариус не требуется.Достаточно договора о продаже 1/2 доле в праве другому лицу.

Уважаемый Руслан, я искренне рад за Вас — но это уступка доли или не доли?

Речь о том, что у меня квартира. И требуется продать только часть (долю) — назовите как правильно другому человеку, а остальное — оставить первоначальному владельцу.

Можно продать по договору купли-продажи, который достаточно составить в простой письменной форме не требуюещей нотариального удостоверения.

но это уступка доли или не доли?

Это продажа доли в праве собственности.

И требуется продать только часть (долю) — назовите как правильно другому человеку, а остальное — оставить первоначальному владельцу.

Вы не часть квартиры продаете. Часть квартиры — это атавизм из прошлого, когда в собственности граждан были отдельные помещения в квартире (не только жилые комнаты, как в коммуналке).

Вы хотите продать долю в праве собственности на квартиру. Это подразумевает, что к приобретателю перейдет право собственности на всю квартиру (в размере 1/2 доли). Повторяю: никаких запретов тут нет и быть не может.

Уточнение клиента

однако, такова позиция росреестра, как я понял. Какова судебная практика по таким вопросам ?

09 Декабря 2017, 21:23

5 операторов сразу не так поняли? Если не сложно — наберите им, звонок бесплатный.

Илья, мы Вас прекрасно понимаем, но есть ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в которой перечислены

основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Такого основания как невозможность продать долю из целого объекта другому лицу нет.

последняя информация от оператора: в случае единоличного владения квартирой продажа доли квартиры и оставления доли себе не согласуется со статьей гк рф 224. Вот такая информация.

Что я могу сказать, пусть попробуют приостановить регистрацию по данному основанию.

Нотариус не требуется.Достаточно договора о продаже 1/2 доле в праве другому лицу.

Возможно, я ошибся — в таком случае — особенное спасибо!

однако, такова позиция росреестра, как я понял. Какова судебная практика по таким вопросам ?

Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 12.07.2017 по делу N 33а-7118/2017

Согласно положениям части 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГ в межмуниципальный Поспелихинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю поступило заявление Г., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних Г.А.И., Г.О.И., Г.Е.А., о государственной регистрации права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: . В качестве правоустанавливающего документа представлен договор дарения от ДД.ММ.ГГ, предметом которого является доля в праве собственности на земельный участок и жилой дом по адресу: .
ДД.ММ.ГГ государственная регистрация по указанным заявлениям была приостановлена до ДД.ММ.ГГ в соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В обоснование принятого решения указано, что при проведении правовой экспертизы документов было установлено несоответствие представленного для государственной регистрации документа требованиям законодательства РФ — отсутствие нотариального удостоверения сделки.
Признавая решение о приостановлении регистрации соответствующим закону, суд исходил из того, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме земельных долей), в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
При этом суд не учел, что исходя из положений статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), определяющей понятие и основания возникновения общей собственности, на праве общей собственности может принадлежать то имущество, которое находится в собственности двух или нескольких лиц. Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (часть 2 ст. 244 ГК РФ).
Согласно пояснениям административного истца и представителя административного ответчика, право собственности на отчуждаемое имущество зарегистрировано только за Г.
Каких-либо иных сведений о том, что в данном случае отчуждаются доли в праве общей собственности, материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что решения о приостановлении регистрационных действий приняты Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю по Алтайскому краю (Поспелихинский отдел) законно.
Ввиду вышеизложенного решение суда подлежит отмене, оспариваемые решения о приостановлении регистрации — признанию незаконными.
С целью восстановления нарушенных прав административного истца на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю по Алтайскому краю следует возложить обязанность рассмотреть заявления Г. от ДД.ММ.ГГ в установленном законом порядке.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

решение Поспелихинского районного суда от 27 апреля 2017 года отменить и принять по делу новое решение.
Административные исковые требования Г. удовлетворить.
Признать незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (Поспелихинский отдел) от ДД.ММ.ГГ о приостановлении государственной регистрации.
Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю обязанность рассмотреть заявления Г. о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ в установленном законом порядке.

однако, такова позиция росреестра, как я понял. Какова судебная практика по таким вопросам ?

Дурь какая-то это, а не позиция. Немного поискал и нашел несколько решений этого года, в которых матери доказывали незаконность отказа Росреестра в регистрации дарения долей в праве при дарении доли от целой квартиры.

Правда там во всех случаях Росреестр стоял на позиции, что такая сделка должна совершаться нотариально, и нигде ни один сотрудник Росреестра даже не пытался продвигать мысль о том, что закон в таком случае не допускает отчуждение долей.

Сам факт того, что суды отказывали им в такой трактовке закона и удовлетворяли иски должен подтверждать, что судебная практика и в 2017-м году однозначно стоит на том, что собственник вправе продать долю от своего имущества.

Здесь https://centralny—alt.sudrf.r. также удовлетворено требование в аналогичном случае, но пока обжалуется.

Здесь https://oktabrsky—alt.sudrf.r. требование удовлетворено и как я понял апелляция оставила решение в силе.

Думаю, что отличие указанных процессов от Вашего в том, что Вы хотите продать, а там собственники хотели подарить имущество, не имеет никакого значения.

И у меня тот же вопрос.

Не успел скорректировать ответ, Руслан, интернет пропал.

Безусловно, я неправильно выразился. Не выделить, а определить ту долю, которая предполагается к продаже.

Что касается нотариуса, то и он также не требуется, поскольку нет иного собственника, лицо продает свою долю. Поэтому я полностью согласен, в указанном случае необходима лишь письменная форма и определение в договоре купли-продажи какая именно доля в целом объекте продавцом продается.

однако, такова позиция росреестра, как я понял. Какова судебная практика по таким вопросам ?

Неясна позиция сотрудников Росреестра, поскольку такого основания для отказа в регистрации перехода права собственности просто не существует.

Можете сами убедиться, посмотрев ст. 26 Закона в актуальной редакции

Здравствуйте! Я нашел информацию по данному вопросу. В настоящее время действующее законодательство, а именно ГК РФ не позволяет отчуждать долю из целого объекта, принадлежащего одному лицу. Отказ Росреестра будет на основании п/п4 п. 1 ст. 28 ФЗ 218

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

4) право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом;

И дело здесь не в изменении закона, а позиции сверху о недопущении дробления недвижимости, принадлежащей одному лицу.

Если законоположения статей ГК РФ будут признаны Конституционным судом РФ противоречащими Конституции РФ по заявлению заинтересованного лица, то позиция сверху изменится.

То есть, для продажи доли в праве собственности квартиры, принадлежащей одному лицу необходимо обжаловать отказ Росреестра в суд, пройти все инстанции, а затем обратиться в Конституционный суд. Мое мнение.

Возможно, вопрос именно в том, что продаваемым объектом недвижимости указана доля без указания КОНКРЕТНОЙ комнаты?

Но в таком случае и размер доли будет не 1/2, а в зависимости от площади комнаты.

Тогда понятна ссылка на статью 224 ГК РФ

О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ

Статья 8. Кадастр недвижимости

4. В кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости:
1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид);

23) вид жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством;

Статья 9. Реестр прав на недвижимость

10) назначение помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение;

6) размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников комнат в жилом помещении, если объектом недвижимости является комната;

Статья 224. Передача вещи

1. Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.
КонсультантПлюс: примечание.
О передаче недвижимости см. также статью 556, а о передаче предприятия — статью 563 ГК РФ.
Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

последняя информация от оператора: в случае единоличного владения квартирой продажа доли квартиры и оставления доли себе не согласуется со статьей гк рф 224. Вот такая информация.

Добрый день, Илья. Администрация подсказала, что Вы хотели бы полное обоснование позиции Росреестра по данному вопросу. Могу привести его на примере Решения Вяземского районного суда Смоленской области от 10.05.2017 года по делу № 2а-877/2017 (вступило в силу). Позиция Росреестра в том споре заключалась в следующем:

… Уведомлениями государственного регистратора Управления Росреестра по Смоленской области от 06 февраля 2017 года № ХХХ, ХХХ и № ХХХ, ХХХ регистрация перехода права собственности на ХХХ доли вышеуказанных квартиры и земельного участка была приостановлена на основании п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» по причине несоответствия договоров дарения требованиям статей 133, 244, 246, 252 ГК РФ, а именно: содержание указанных норм материального права не допускает возможности передачи единоличным собственником целого объекта недвижимости части принадлежащего ему имущества иному лицу. Поясню. Очевидно, что Росреестр чересчур рьяно толкует положения не ст. 224 ГК РФ, а ст. 244 ГК РФ, где указано:

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности
. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

.

Замечу также, что я еще 09.12 звонил сотрудникам Росреестра и они мне указали, что дескать закон о госрегистрации недвижимости не предусматривает такой сделки, как отчуждение доли от целого. Но это вообще муть какая-то, т.к. данный закон никогда не ставил своей целью определения исчерпывающего перечня всех видов сделок, подлежащих заключению в отношении недвижимого имущества и в ст. 1 четко указаны его предмет регулирования, среди которых обозначения видов возможных или допустимых сделок нет вообще. То, что некоторые сделки упомянуты в этом законе показывает только то, что существуют сделки, имеющие некую особенность, которую законодатель решил урегулировать на уровне этого закона. Нельзя забывать, что тот же ГК РФ четко определяет содержание права собственности и право собственника совершать любые действия в отношении своего имущества (ссылку на п. 2 ст. 209 ГК РФ коллеги уже предоставили, поэтому не буду их повторять). Есть и принцип свободы договора, который также никто не отменял.

Статья 421. Свобода договора

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Замечу, что суд в рассматриваемом случае нашел что ответить должностным лицам Росреестра и этот ответ прозвучал следующим образом:

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Положениями ст. 1 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В силу п. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Исходя из положений данной нормы, в случае отчуждения двум или нескольким лицам собственником неделимой вещи либо имущества, которое не подлежит разделу в силу закона, возникает право общей собственности на неделимое имущество. При этом, запрета на создание общей долевой собственности единоличным собственником путем отчуждения доли в праве на неделимую вещь не содержится.

В этом случае в соответствии со ст. 244 ГК РФ из индивидуальной собственности возникает право общей долевой собственности на неделимое имущество, при этом его характеристики не меняются.

Текст решения суда можете изучить тут: https://vyazma—sml.sudrf.ru/m.

Другое аналогичное решение этого же суда (вступило в силу) можете посмотреть тут: https://vyazma—sml.sudrf.ru/m.

В нем суд также указал:

… Исходя из положений данной нормы, в случае отчуждения двум или нескольким лицам собственником неделимой вещи либо имущества, которое не подлежит разделу в силу закона, возникает право общей собственности на неделимое имущество. При этом, запрета на создание общей долевой собственности единоличным собственником путем отчуждения доли в праве на неделимую вещь не содержится. Соответственно, принцип тут может быть только один: все что не запрещено — разрешено (свобода договора из ст. 421 ГК РФ). А это означает, что отчуждение доли от целого в настоящее время законом не запрещено, и домыслы отдельных должностных лиц Росреестра на данный момент времени в суде поддержки не встречают.

Кстати, вот и судебное постановление на уровне суда субъекта, в котором также признано, что

В силу п. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Исходя из положений данной нормы, в случае отчуждения двум или нескольким лицам собственником неделимой вещи либо имущества, которое не подлежит разделу в силу закона, возникает право общей собственности на неделимое имущество. При этомзапрета на создание общей долевой собственности единоличным собственником путем отчуждения доли в праве на неделимую вещь не содержится.
В этом случае в соответствии со ст. 244 ГК РФ из индивидуальной собственности возникает право общей долевой собственности на неделимое имущество, при этом его характеристики не меняются.
Невозможность раздела имущества в силу закона либо выдела в натуре доли из имущества не может, исходя из приведенных норм, ограничивать собственника в праве распоряжаться своей собственностью, в том числе, путем отчуждения долей в праве собственности на это имущество при неизменности его содержания (назначения). Иное противоречит конституционному принципу (ч.2 ст.35 Конституции РФ) и содержанию ст.209 ГК РФ.

Текст Апелляционного определения Смоленского областного суда от 03.10.2017 года по делу № 33а-3618/2017 можете посмотреть тут: https://rospravosudie.com/cour.

Здесь https://rospravosudie.com/cour. есть еще одно решение Промышленного районного суда г.Смоленска, где признано незаконным приостановление регистрации отчуждения доли из целого.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Еще по теме:

  • Понятие и содержание права собственности курсовая Понятие и содержание права собственности Курсовая работа по гражданскому праву Выполнена в 2016 году, 35 страниц, 28 сносок по тексту СОДЕРЖАНИЕ ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ, СУБЪЕКТЫ И ОБЪЕКТЫ ПРАВА […]
  • Переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание строение сооружение Комментарий к СТ 35 ЗК РФ Статья 35 ЗК РФ. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение Комментарий к статье 35 ЗК РФ: 1. Термин […]
  • Фз 229 статья 46 Фз 229 статья 46 Согласно Федеральному закону от 02.10.2007 № 229-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об исполнительном производстве» статья 46 ч.1 п.3 - Исполнительный документ, по которому […]
  • Отзывы как пережить развод Как пережить развод с мужем? До сих пор люблю. Всем доброго времени суток. Моя жизнь рухнула, 3 дня назад мой муж подал на развод. Вместе были 6 лет, женаты 3,5 года. Была очень сильная […]
  • Мировой суд фрунзенский район ярославль Судья мировой судебного участка № 2 Фрунзенского района г. Ярославля Мировой судья Тольчинская Ангелина Владимировна Общая информация Дополнительная […]
  • Статья 74 конституции рф 1 Статья 74 Конституции Российской Федерации Последняя редакция Статьи 74 Конституции РФ гласит: 1. На территории Российской Федерации не допускается установление таможенных границ, пошлин, […]