Предварительный договор возврат аванса

Оглавление:

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 июня 2016 г. N 37-КГ16-6 Суд оставил без изменения апелляционное определение об отказе в иске по делу о взыскании денежных средств, уплаченных в качестве аванса, поскольку собранными доказательствами подтверждается, что спорная денежная сумма является задатком

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Романовского С.В. и Асташова С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску Иконниковой Л.А.

о взыскании денежных средств, уплаченных в качестве аванса в счет стоимости квартиры, и процентов за пользование чужими денежными средствами

по кассационной жалобе Бунаковой О.И.

на решение мирового судьи судебного участка Волховского района Орловской области от 23 июня 2015 г. и постановление президиума Орловского областного суда от 17 декабря 2015 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения Бунаковой О.И., просившей жалобу удовлетворить, Иконниковой Л.А., не согласившейся с доводами жалобы, установила:

Иконникова Л.А. обратилась в суд с иском к Бунаковой О.И. о взыскании денежных средств, уплаченных в качестве аванса в счет стоимости квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование исковых требований указала, что 6 апреля 2015 г. ею был передан Бунаковой О.И. аванс в размере 30 000 рублей за квартиру, которую та обязалась ей продать за 1 650 000 рублей в срок до 15 апреля 2015 г.

В установленный срок договор купли-продажи квартиры сторонами не был заключен, указанная денежная сумма ответчицей не возвращена.

Несмотря на то, что заключенное между сторонами письменное соглашение поименовано соглашением о задатке, истица полагала, что переданная Бунаковой О.И. денежная сумма являлась авансом, в связи с чем просила суд взыскать с ответчицы денежную сумму в размере 30 000 рублей, проценты за пользования чужими денежными средствами, а также судебные издержки.

Решением мирового судьи судебного участка Волховского района Орловской области от 23 июня 2015 г. исковые требования удовлетворены частично: в пользу истицы взысканы денежные средства в размере 30 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, а также судебные издержки.

Апелляционным определением Волховского районного суда Орловской области от 24 августа 2015 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу вынесено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением президиума Орловского областного суда от 17 декабря 2015 г. апелляционное определение отменено, оставлено в силе решение суда первой инстанции.

В кассационной жалобе Бунакова О.И. просит отменить постановление президиума Орловского областного суда от 17 декабря 2015 г. и оставить в силе апелляционное определение Волховского районного суда Орловской области от 24 августа 2015 г.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 27 мая 2016 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судом установлено, что 6 апреля 2015 г. между Иконниковой Л.А. и Бунаковой О.И. в простой письменной форме заключено соглашение о задатке, из которого следует, что истица передает ответчице задаток в размере 30 000 рублей в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: . стоимость которой определена в размере 1 650 000 рублей, и в обеспечение его исполнения.

Кроме того, Бунакова О.И. обязалась подготовить документы, необходимые для продажи квартиры, и заключить с Иконниковой Л.А. указанный договор в срок до 15 апреля 2015 г. Последняя в свою очередь также обязалась заключить с ответчицей договор купли-продажи квартиры и произвести по нему оплату в установленный соглашением срок.

Основной договор купли-продажи в срок до 15 апреля 2015 г. сторонами заключен не был, денежные средства в размере 30 000 рублей ответчица истице не возвратила.

Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи между сторонами не заключался, а потому обеспечительное обязательство отсутствует и переданная сумма в размере 30 000 рублей является авансом, подлежащим возврату.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции. Отменяя вынесенное им решение и отказывая в удовлетворении исковых требований, Волховский районный суд Орловской области сослался на то, что спорная денежная сумма является задатком, поскольку выполняет платежную, удостоверяющую и обеспечительную функции. Кроме того, соглашение от 6 апреля 2015 г. содержит элементы предварительного договора и включает все существенные условия договора купли-продажи квартиры. При этом основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине Иконниковой Л.А., отказавшейся от его заключения в одностороннем порядке.

Президиум Орловского областного суда, не соглашаясь с выводами суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, указал на то, что задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается. Задаток в отличие от аванса выполняет обеспечительную функцию, а переданная истицей денежная сумма в размере 30 000 рублей выполняла лишь платежную функцию, в связи с чем являлась авансом.

С выводами президиума Орловского областного суда согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток является согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка — предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, не исключал возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Суд апелляционной инстанции, исследовав соглашения о задатке от 6 апреля 2015 г., дав ему правовую оценку, пришел к правильному выводу о том, что заключенное между сторонами соглашение содержит элементы предварительного договора и включает все существенные условия договора купли-продажи.

Так, из заключенного сторонами соглашения следует, что Иконникова Л.А. и Бунакова О.И. обязались заключить договор купли- продажи квартиры, находящейся по указанному выше адресу, в срок до 15 апреля 2015 г. за общую стоимость 1 650 000 рублей, а денежная сумма в размере 30 000 рублей передавалась в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи квартиры и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца Бунаковой О.И. и покупателя Иконниковой Л.А., заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок.

Следовательно, является ошибочным вывод президиума Орловского областного суда о том, что переданная истицей на основании соглашения о задатке от 6 апреля 2015 г. денежная сумма в размере 30 000 рублей выполняла только платежную функцию и являлась авансом.

При таких обстоятельствах постановление президиума Орловского областного суда подлежит отмене, а апелляционное определение — оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

постановление президиума Орловского областного суда от 17 декабря 2015 г. отменить, апелляционное определение Волховского районного суда Орловской области от 24 августа 2015 г. оставить в силе.

Как грамотно составить досудебную претензию по возврату аванса по предварительному договору купли-продажи

Моя мама заключила предварительный договор купли-продажи частного дома на сумму 1100000 рублей, из которых 100000 рублей она оплатила наличными в виде аванса, т.к. продавец сказал, что для приобретения ему квартиры просят задаток. Деньги она ему отдала при свидетелях. Вскоре после этого, выяснилось, что дом стоит на незарегистрированной земле. Мама решила не рисковать и отказалась от покупки данного дома. Как нам теперь вернуть деньги обратно?

Ответы юристов (1)

Добрый день! Претензия досудебная должна быть составлена с учетом именно ваших обстоятельств дела, никаких шаблонов как и образцов просто нет.

Чтобы вам помочь, необходимо смотреть предв. договор КП частного дома.

Высылайте на эл. адрес [email protected] все оформим

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как возвратить аванс, предварительный договор купли продажи квартиры

по пдкпк при расторжение по инициативе покупателя,продавец взыскивает штраф . .ЗАКЛЮЧИЛИ ТОЛЬКО ДОГОВОР С ПРОДАВЦОМ, НО ДО БАНКА ПОПРОСИЛИ ГАРАНТИЮ .НАМ НАПИСАЛИ Г. ПИСЬМО С ПЕЧАТЬЮ ,НО БЕЗ ВХОД № , С УКАЗАНИЕМ .ЧТО СТО Т- ЭТО БРОНЬ И МЫ ЕЕ ВНЕСЛИ .НИЧЕГО НЕ ПОДПИСЫВАЛИ .КРОМЕ ДОГОВОРА. ОПЛАТИЛИ СТО ПОЛУЧИЛИ В БАНКЕ ЧЕК-ОРДЕР .ВСЕ ПЕРЕДУМАЛИ .К ПРОДАВЦАМ БОЛЬШЕ НЕ ХОДИЛИ

— да неизвестны сроки получения свидетельства .

— да у продавца мало обязательств которые он может нарушить

— да конкретный срок договора не установлен

— МНЕ НЕ ДАЛИ КОПИЮ, У МЕНЯ СКАН

— В Г. ПИСЬМЕ ДР СУММА НЕ КАК В ПДКПК

1) в договоре не указан аванс или задаток . НО ТАК ПОНИМАЮ ЭТО АВАНС ?

2) если до конца срока указанного в П.6 ДОГОВОРА ( это месяц) не внести остальную сумму, ПРИМЕНЯЕТСЯ П.10 . ,ЭТО ОЗНАЧАЕТ, ЧТО МНЕ , без убытков и последствий для меня. вернут ВСЮ СУММУ ? ЕСЛИ ДА МОЖНО УСКОРИТЬ ЭТОТ ПРОЦЕСС ПОСЛЕ СРОКА УКАЗ В П.6

3) КАК МОЖНО ПРИМЕНИТЬ П.11 .

какие это любые основания, чтобы не платить штраф ?

ОЗНАЧАЕТ ЛИ ЭТО .ЧТО Я МОГУ НАПИСАТЬ ИМ ПРЕТЕНЗИЮ ОБ ОТКАЗЕ ОТ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА И МНЕ ВЕРНУТ всю сумму без штрафа ? ИЛИ НУЖНО ЖДАТЬ КОГДА ОНИ САМИ ПРЕДЪЯВЯТ ТРЕБОВАНИЕ ЗАКЛЮЧИТЬ И ПОТОМ ОТКАЗЫВАТЬСЯ .

одним словом хочу до конца срока( месяц ) написать им заявление, претензию что не смогу выплатить всю сумму или отказаться от заключения основного договора или заявление о возврате аванса .будет ли мои действия считаться моей инициативной расторгнуть предварительный договор . будет ли при этом штраф ?

МОЖНО ОТМЕНИТЬ ОПЕРАЦИЮ В БАНКЕ ПРОШЕЛ ОДИН ДЕНЬ .

как вернуть аванс . без штрафа

Уточнение клиента

п.9 предварительного договора про штраф

в случае расторжения предварительного договора по инициативе покупателя по причине , не связанной не связанной с нарушением продав своих обязательств по пред договору .продав вправе взыскать с покуп штраф

22 Февраля 2016, 23:07

Ответы юристов (17)

Здравствуйте! да, аванс

2) если до конца срока указанного в П.6 ДОГОВОРА ( это месяц) не внести остальную сумму, ПРИМЕНЯЕТСЯ П.10 . ЭТО ОЗНАЧАЕТ, ЧТО МНЕ, без убытков и последствий для меня. вернут ВСЮ СУММУ?
ксения

3) КАК МОЖНО ПРИМЕНИТЬ П.11. какие это любые основания, чтобы не платить штраф? ОЗНАЧАЕТ ЛИ ЭТО.ЧТО Я МОГУ НАПИСАТЬ ИМ ПРЕТЕНЗИЮ ОБ ОТКАЗЕ ОТ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА И МНЕ ВЕРНУТ всю сумму без штрафа? ИЛИ НУЖНО ЖДАТЬ КОГДА ОНИ САМИ ПРЕДЪЯВЯТ ТРЕБОВАНИЕ ЗАКЛЮЧИТЬ И ПОТОМ ОТКАЗЫВАТЬСЯ . одним словом хочу до конца срока( месяц ) написать им заявление, претензию что не смогу выплатить всю сумму или отказаться от заключения основного договора или заявление о возврате аванса.будет ли мои действия считаться моей инициативной расторгнуть договор .
ксения

штраф с покупателя-потребителя за отказ от договора является незаконным, т.к. нарушает безусловное право потребителя на отказ от договора

Есть вопрос к юристу?

Поясните пожалуйста, дом уже сдан? Если нет, то когда он должен быть сдан?

Уточнение клиента

есть только разрешение на ввод в эксплуатацию, др информации у меня нет . но от других жильцов не оф знаю что у них в дду указаны сроки июнь 2016 .но ключи с актами они получают сейчас

22 Февраля 2016, 22:52

1) в договоре не указан аванс или задаток… НО ТАК ПОНИМАЮ ЭТО АВАНС?
ксения

да аванс, поскольку задаток возвращается в двойном размере-если продавец передумает, и не возвращается-если передумает покупатель.

2) если до конца срока указанного в П.6 ДОГОВОРА ( это месяц) не внести остальную сумму, ПРИМЕНЯЕТСЯ П.10 . ЭТО ОЗНАЧАЕТ, ЧТО МНЕ, без убытков и последствий для меня. вернут ВСЮ СУММУ? ЕСЛИ ДА МОЖНО УСКОРИТЬ ЭТОТ ПРОЦЕСС ПОСЛЕ СРОКА УКАЗ В П.6
ксения

в пункте 10 указано- что он может быть расторгнут но это не значит что продавец захочет его расторгнуть. (но предпосылки для применения пункта 10 все есть, и вам действительно должны вернуть в течении указанного срока всю сумму аванса,

Здравствуйте уважаемая Ксения!

будет ли мои действия считаться моей инициативной расторгнуть договор .
ксения

В данном случае Вы обеспечили исполнение данного предварительного договора Авансом, это вытекает из существа договора.

Вы имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив об этом письменно продавца в любое для Вас время.

Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ всякая предварительно уплаченная сумма признается авансом, если по поводу этой суммы в письменном соглашении не имеется прямого указания о том, что таковая является задатком. Аванс составляет часть суммы, подлежащей платежу.Аванс выполняет только платежную функцию. В случае расторжения договора аванс подлежит возврату.

Понятно, вы можете направлять требование о расторжении договора и возврате Вам всей суммы без всяких штрафов, так как требование о полной оплате ДО заключения основного договора и соответственно требование о штрафе являются незаконными, так как положениями статьи 429 ГК РФ установлено, что из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, в том числе по предварительной оплате товара, кроме обязательств по заключению основного договора, а назначение платежа, предусмотренного предварительным договором, состоит в его последующем зачете в оплату стоимости жилого помещения после подписания основного договора.

Такая позиция подтверждается многочисленными решениями судов в пользу покупателей, к примеру

Апелляционное определение Астраханского областного суда от 11.11.2015 по делу N 33-4026/2015 Требование: О защите прав потребителей в сфере долевого строительства. Обстоятельства: В соответствии с соглашениями о расторжении предварительных договоров ответчик принял на себя обязательства возвратить внесенные истцом денежные средства в течение срока с даты подписания соглашения о расторжении договора. Истец считает, что с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами. Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, в том числе по передаче предварительно оплаченного товара, кроме обязательств по заключению основного договора.

Согласно ст.429 ГК РФ
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной
договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4
статьи 445 настоящего Кодекса.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой
стороне предложение заключить этот договор.

. Так, согласно абз. 2 части 4 ст. 445 ГК РФ: Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

то есть в целом, если продавец докажет, что он понес убытки в результате не заключения договора именно на 50 тр то данный пункт о штрафе правомерен.

Пункт 9 Договора не нарушает положений ГК РФ и иного Законодательства РФ.

Но вот его размер. как и впринципе всю сумму можно и нужно оспаривать.

так как условие удержания компенсации за не осуществление сделки; законно в пределах компенсации расходов Продавца по не заключенному договору.

Так например, если Продавец по данному Договору совершил какие — либо действия, при этом понес расходы, то эти расходы он Вправе удержать с Вас.

Остальная сумма предоплаты, превышающая расходы Продавца (при их документальном подтверждении) Вам должна быть возвращена.
нужно при этом затребовать состав работ, что бы было понятно за что идет компенсация, для этого необходимо обратиться к Продавцу с просьбой предоставить письменно обоснование расходов, которые он понес по настоящему Договору.

Александр, убытки и штраф разные вещи. кроме того, тут подлежит применению ЗоЗПП.

Не всё так просто и с судебной практикой у=как указал коллега:

ОпределениеСанкт-Петербургского городского суда от 26.03.2013 N 33-4187/2013
По мнению суда, по смыслу положений п. 1 ст. 429
ГК РФ из предварительного договора не могут вытекать никакие обязательства, кроме обязательства по заключению основного договора. В частности,
обязательство по оплате товара возникает у покупателя лишь после заключения
основного договора купли-продажи.

Постановление Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 N 13585/12 по делу N А43-25969/2011
Суд, ссылаясь на п. п. 1 и 5 ст. 429 ГК РФ, разъяснил, что указанные нормы устанавливают гражданско-правовые
последствия уклонения стороны предварительного договора от заключения основного договора и не регулируют отношений, связанных с обеспечением исполнения
обязательств, к которым относится неустойка. Гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором. Возможность
взыскания неустойки за неисполнение обязательства с неисправной стороны установлена также ст. 394 ГК РФ. Таким образом, условие об уплате неустойки за неисполнение обязательства по заключению основного договора может быть включено в предварительный договор.

Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 25.06.2013 по делу N 33-2942/13
По мнению суда, разъяснившего порядок применения ст. 429
ГК РФ, несмотря на то, что в рассматриваемом случае заключенный между сторонами договор был назван как предварительный, ввиду того, что он устанавливал
обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора оплатить часть его стоимости, такой договор следовало расценивать как договор купли-продажи имущества с условием о предварительной оплате. В то время как по предварительному договору никаких оплат не предполагается.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2013 по делу NА40-97884/2012
Суд разъяснил, что согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ, т.е. другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

как видите Суды по разному трактуют данные нормы, думаю все будет зависит от качества представления ваших интересов в суде.

Уточнение клиента

вносить остальную сумму не буду .значит остальную часть своих обязательств предв .договора не выполню . след основной договор с 100 тыс меня не заставят заключать .и в договоре прописаны расходы продавца и покупателя . да возможно за рег праву они потребуют деньги

Предварительный договор возврат аванса

Информ-бюро

Юридические практики

Наши партнеры

Надання якісних професійних послуг з перевірки, тестування та навчання персоналу. Наші спеціалісти мають достатній досвід практичної та наукової роботи, щоб гарантувати клієнтам високу якість та ефективність наданих послуг.

Библиотека — полезная информация

На сегодняшний день одной из наиболее распространенных формальностей, предшествующих покупке недвижимости, стоит назвать заключение предварительного договора. Напомним, что в соответствии с частью 1 статьи 635 ГК предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока заключить основной договор на условиях, установленных предварительным договором. Посредством заключения предварительного договора стороны согласовывают все существенные условия основного договора, а сам предварительный договор служит некой гарантией дальнейшего сотрудничества.

На сегодняшний день одной из наиболее распространенных формальностей, предшествующих покупке недвижимости, стоит назвать заключение предварительного договора. Напомним, что в соответствии с частью 1 статьи 635 ГК предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока заключить основной договор на условиях, установленных предварительным договором. Посредством заключения предварительного договора стороны согласовывают все существенные условия основного договора, а сам предварительный договор служит некой гарантией дальнейшего сотрудничества.

О некоторых проблемах, связанных с нарушением обязательств по предварительному договору, мы уже отмечали в материале «Ю&З» «ВСУ: доказывать отсутствие вины должна сторона, нарушившая обязательство». В этой статье мы бы хотели рассмотреть нюансы возврата взноса, который вносится покупателем при заключении предварительного договора.

Сложившаяся практика приобретения недвижимого имущества по предварительному соглашению работает по следующей схеме: покупатель и продавец подписывают предварительный договор, для обеспечения обязательств по которому оплачивается аванс, в частности, для обеспечения заключения основного договора купли продажи. Оплата аванса в некоторой степени обеспечивает заключение основного договора. Если же по каким-либо причинам основной договор купли продажи так и не заключается, судьба оплаченного аванса зависит от причин, по которым сделка так и не состоялась. По общему правилу аванс остается у продавца, если от заключения договора отказался покупатель, а в случае когда продавец стал виновником незаключения сделки, аванс возвращается покупателю.

Отметим, что более чем в 50 % случаев оплаченную по предварительному договору предоплату стороны позиционируют как задаток и в случае неподписания основного договора покупатели требуют выплаты компенсации, равной размеру такого задатка. Суды, решая вопрос о том, что представляет собой оплаченная покупателем по предварительному договору сумма средств, приходят к достаточно противоречащим друг другу выводам. Так, некоторые правовые позиции сводятся к тому, что обязательство по предварительному договору не может обеспечиваться задатком, поскольку на момент заключения предварительного договора такое обязательство еще не возникло. Противоположный подход заключается в том, что нарушение обязательства по предварительному договору влечет за собой возврат задатка и дополнительную уплату суммы в размере задатка.

Одним из последних принятых решений ВСУ устранил расхождения в спорных правоотношениях. Речь идет о постановлении ВСУ «О взыскании денежных средств» №6-176цс12. Фабула спора, изложенного в постановлении, заключается в следующем. Между продавцом и покупателем был заключен предварительный договор, согласно условиям которого стороны обязались заключить договор купли-продажи недвижимости. Условиями предварительного договора определено, что в случае отказа продавца от заключения основного договора последний возвращает покупателю уплаченные им денежные средства, а в случае отказа или уклонения покупателя от заключения основного договора – денежные средства остаются у продавца.

С целью выполнения обязательств по предварительному договору покупатель передал продавцу предоплату. В определенный предварительным договором срок основной договор заключен не был, что и стало причиной для обращения покупателя в суд с целью взыскать с продавца уплаченные денежные средства.

Суд первой инстанции требования покупателя не удовлетворил, исходя из того что договоры купли-продажи стороны не заключали, а потому полученные продавцом от покупателя денежные средства как предоплата в счет суммы по основным договорам возврату не подлежат. В свою очередь, апелляционный суд иск удовлетворил, признав, что в соответствии со статьей 570 ГК денежные средства, полученные продавцом как предоплата в счет суммы по основным договорам, являются авансом, подлежащим возврату. Кассационный суд отменил решение апелляции, посчитав, что к спорным правоотношениям не могут применяться нормы статьи 570 ГК, и тем самым отказал в удовлетворении требований покупателя.

Покупатель обратился в ВСУ с целью обжаловать решение кассации, считая, что уплаченные им денежные средства являются авансом, но никак ни задатком, ни предоплатой, а значит, подлежат возврату, поскольку основной договор купли-продажи не был заключен по вине продавца. В обоснование своих требований покупатель предоставил решения, опровергающие позицию кассационного суда относительно того, что уплаченный денежный взнос по предварительному договору не подлежит возврату.

Так, в определениях № 6-9060св08, № 6-13084св09 и № 6-7081св10 суды приходят к выводу, что согласно части 2 статьи 570 ГК в случае если сумма, уплаченная в счет причитающихся с должника по предварительному договору платежей, не является задатком, она считается авансом. Определения ВССУ № 6-45857св11 и № 6-48139св11 также сводятся к выводу, что в случае незаключения сторонами основных договоров в срок переданные покупателем в счет оплаты по основным договорам денежные средства являются соответственно не задатком, а авансом и подлежат возврату.

ВСУ согласился с указанной правовой позицией, исходя из следующего.

Как мы уже отмечали, предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока заключить основной договор на условиях, установленных предварительным договором. Обязательство, установленное по такому предварительному договору, прекращается, если основной договор не заключен в срок.

Выполнение обязательства по договору в соответствии со статьей 546 ГК может быть обеспечено неустойкой, поручительством, гарантией, залогом, удержанием или задатком.

Задаток представляет собой денежную сумму или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и на обеспечение его выполнения. Внесение задатка как способа исполнения обязательства может иметь место только при наличии обязательства, которое должно возникать на основании договоров. Если не будет установлено, что сумма, уплаченная в счет причитающихся с должника платежей, является задатком, она считается авансом.

В отличие от задатка, аванс является лишь способом платежа, который не выполняет обеспечительной функции, а выполняет функцию предварительной оплаты. В случае выдачи аванса кредитора не могут обязать к возврату аванса в двойном размере и, соответственно, к возмещению убытков.

Следовательно, если в случае нарушения условий предварительного договора основной договор так и не был заключен, переданная покупателем денежная сумма является авансом, подлежащим возврату.

ВЫВОД:
В случае если стороны лишь договорились заключить договор, но не оформили его, уплаченные в счет исполнения договора платежи признаются авансом и возвращаются в том размере, в котором они предоставлялись.

Возмещение задатка по предварительному договору по закону РФ

Хотели купить дом и отдали задаток 100 тыс.рублей.

Сейчас ситуация изменилась и покупку придется отложить. Был заключен предварительный договор купли-продажи и получена расписка с продавца о получении задатка.

Есть ли шанс вернуть деньги по соглашению о задатке?

Уточнение клиента

ВОПРОС ТОТ-ЖЕ,но добавила сканы договора и расписки.

18 Июня 2013, 12:37

Ответы юристов (21)

Надо кое-что уточнить: 1) был ли нотариально удостоверен предварительный договор?

2) была ли в предварительном договоре переданная Вами сумма указана как задаток?

Уточнение клиента

Договор нотариально не удостоверен.

В договоре указано» Стороны договорились ,что для обеспечения обязательств по настоящему договору 100тыс.р. являются задатком». Сканы документов почему-то не могу закачать на сайт

17 Июня 2013, 20:57

Есть вопрос к юристу?

Согласно Гражданскому законодательству РФ:

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

К сожалению, по закону, задаток должен остаться у другой стороны, если Вы решили не исполнять обязательства по договору.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения письменной формы соглашения о задатке, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В договоре указано» Стороны договорились, что для обеспечения обязательств по настоящему договору 100тыс.р. являются задатком»

Если у Вас нет Соглашения о задатке в письменной форме, то сумму можно признать уплаченной в качестве аванса.

В договоре указано» Стороны договорились, что для обеспечения обязательств по настоящему договору 100тыс.р. являются задатком».

Здесь можно выйти именно на несоблюдении формы договора, поскольку в законе стоит именно соглашение, как отдельный документ. В этом случае 100т.р. будут считаться авансом. Сейчас я найду у себя практику по данному вопросу.

Так как договор о задатке в нужной форме составлен не был, а в Вашем существующем договоре не указаны необходимые условия соглашения о задатке и не указаны надлежащие стороны, то в соответствии со ст.380 ГК РФ договор не может считаться договором о задатке, а по сути означает аванс в счет будущей сделки

определение Свердловского областного суда от 02.09.2008 по делу N 33-6594/2008 как основание для подобных выводов

В связи с Вашим дополнением.

«в договоре указано» Стороны договорились, что для обеспечения обязательств по настоящему договору 100тыс.р. являются задатком».

Если в договоре указано именно так, как Вы пишете, то переданная Вами сумма, безусловно, является задатком.

В силу ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.

Исходя из приведенной нормы закона, Вам нужно будет доказать, что отказ от заключения договора купли-продажи вызван объективными для Вас причинами.

Законодательство не дает определения аванса. Аванс не обязывает сторон к исполнению договора. Любая сторона может отказаться от исполнения договора, при этом сумма аванса возвращается полностью, в этом главное отличие аванса от задатка. При этом, договор аванса не обязательно должен быть письменным, в отличие от договора задатка.
Соглашение о задатке должно быть оформлено в письменном виде, и если оно не оформлено, то задаток можно признать авансом, если соглашение оформлено в письменном виде, то к сожалению, это уже задаток. Алла, уточните этот момент, пожалуйста.

Уточнение клиента

Есть расписка в которой написано»денежные средства в сумме 100тыс.р. в качестве задатка за продаваемый участок и дом»

17 Июня 2013, 21:29

Не берусь категорически оспаривать мнение своих коллег, но и вводить Вас в заблуждение тоже не хочу. В законе действительно указано, что соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме. Это так, но условия о передаче денежной суммы в виде задатка предусмотрены предварительным договором о купле-продаже. Судебная практика по этим делам неоднозначна, поэтому успокаивать Вас и утверждать, что переданные деньги в виде задатка Вы сможете вернуть, обратившись в суд, только лишь потому, что не было отдельного договора — договора о задатке, будет неверно. Безусловно, в суд обратиться Вы можете. Но уверенности, что решение будет в Вашу пользу нет. В исковом заявлении в суд надо бы указать, что Вам не были известны последствия неисполнения предварительного договора и не знали об условиях задатка. Возможно, суд Вам поверит, признает переданную сумму авансом и взыщет с ответчика.

Другой вариант — это доказать в суде, что исполнить условия предварительного договора Вы не могли по объективным для Вас обстоятельствам.

Алла, в случае судебного разбирательства, Продавец будет доказывать, что соглашение о задатке составлено в письменной форме и является частью договора. В вашем случае придется доказывать обратное.

1. Обязательным условием является письменная форма соглашения о задатке.

2. Договор, обязательства из которого обеспечиваются задатком, должен быть уже заключен к моменту заключения соглашения о задатке, поскольку задаток, выдается одной из сторон… другой стороне в доказательство заключения договора.

Это я предложила вариант Вашей правовой позиции, но вышеуказанную норму закона суд может трактовать неоднозначно.

«денежные средства в сумме 100тыс.р. в качестве задатка за продаваемый участок и дом»

это не говорит о том, что все необходимые условия для этого соблюдены, более того, включение подобного рода оговорки в основной договор говорит об обеспечительном характере вносимой суммы, а это противоречит природе задатка и не может считаться им.

Есть расписка в которой написано«денежные средства в сумме 100тыс.р. в качестве задатка за продаваемый участок и дом»

Расписка может быть признана судом, как соглашение о задатке. Тогда то, что Вам предложил коллега Мурашко Владимир, Вам нужно принять к сведению.

«Есть расписка в которой написано»денежные средства в сумме 100тыс.р. в качестве задатка за продаваемый участок и дом».

Если такая расписка имеется у другой стороны договора, то можно считать, что форма о задатке соблюдена, поскольку закон не называет какой это должна быть форма — в виде расписки или договора, или соглашения (что одно и тоже).

Остается Вам, Алла, в соответствии со ст. 416 ГК РФ настаивать на том, что вы отказались от исполнения договора по объективным для Вас причинам.

Уточнение клиента

Огромное Вам спасибо за разъяснения.Может еще подскажите какие причины отказа являются объективными?

17 Июня 2013, 21:38

Добрый вечер, Уважаемая Алла.

Шансы можно поискать в следующих направлениях (гарантии 100%-положительного результата никто не дает, но если не пытаться, то точно ничего не получится):

Согласно ст. 429 ГК РФ

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны
обязуются заключить основной договор. Если такой срок в
предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в
течение года с момента заключения предварительного договора.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором,
прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить
основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой
стороне предложение заключить этот договор.

Если другая сторона не направит или не направила Вам за это время предложение
(что встречается достаточно часто), то у Вас есть шансы вернуть деньги. Суды в таких случаях указывают в
решении примерно следующее: « предварительный договор, заключенный между
сторонами, прекращен, договор купли-продажи не заключен и возможность его
заключения сторонами утрачена, прекратились и все обязательства,
предусмотренные данным предварительным договором. У ответчика отсутствуют
основания удержания у себя денежной суммы 000 рублей, переданной ему истцом, и
задаток подлежит возвращению истцу

Строить свою позицию в суде на том что,

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному
договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях,
предусмотренных предварительным договором.

Т.е. предварительный договор налагает на стороны единственную обязанность — заключить в будущем основной договор и дает право требовать от другой стороны
заключения основного договора. Т.е. обязательство не денежное.

А согласно ст.
380 ГК РФ

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из
договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой
стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Т.о. включение условий о задатке в предварительный договор
противоречит указанным выше статьям ГК РФ. Следовательно, переданная сумма является авансом и подлежит возврату.

Результат не гарантированный, т.к. устойчивой практики по
задатку в предварительном договоре в судах
общей юрисдикции нет. Но, Вы просили шансов. Как шанс – возможно.

Уточнение клиента

Если можно продолжить консультацию завтра,то я сделаю копию договора в Worde и закину ее сюда.Что бы консультация была по договору конкретно-может там есть за что зацепиться.

Еще раз всем огромное спасибо

17 Июня 2013, 21:47

«включение подобного рода оговорки в основной договор говорит об обеспечительном характере вносимой суммы, а это противоречит природе задатка и не может считаться им».

Задаток сам по себе и является обеспечительной мерой, поскольку предусматривает возможность его невозврата получателем либо возврата в удвоенном размере стороной, давшим задаток (ст. 381 ГК).

«Может еще подскажите какие причины отказа являются объективными?»

Прежде всего, это болезнь, препятствующая исполнению своих обязательств по договору, командировка со сроком, превышающим время исполнения условий предварительного договора, сокрытие стороной договора существенных недостатков продаваемого дома, о которых Вы не могли знать на момент заключения предварительного договора, хищение Ваших денежных средств, за которые Вы хотели купить дом (здесь должно быть заявление в полицию о хищении) и др. Трудно так, экспромтом, что-то еще подсказать.

Может еще подскажите какие причины отказа являются объективными?

Невозможность исполнения, как основание прекращения обязательства, должна наступить в силу объективных обстоятельств, сделавших невозможным исполнение обязательства, при этом отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Причины могут быть любыми.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

То есть, если была составлена расписка о задатке, то она является подтверждением заключения Соглашения о задатке.

Согласно ст.381 ГК РФ При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

То есть, если ВЫ составите Соглашение о прекращении обязательств по предварительному Договору, Вы вправе получить задаток обратно.

В ином случае задаток остается у другой стороны, если договор не будет заключен по Вашей вине.

Таким образом, сейчас Вам следует предложить второй стороне заключить Соглашение о прекращении обязательств по предварительному договору.

Для этого следует соответственно обратиться к Продавцу, обосновав уважительность причины, по которой у Вас нет возможности заключить сделку.

Смогу оказать услугу по сотавлению Соглашения, а также проконсультировать по перспективам успешного решения вопроса в Чате илипо скайпу.

С уважением Ф. Тамара

Уточнение клиента

Что нужно для составления Соглашения.Сканы договора и расписки я добавила .

18 Июня 2013, 12:39

Кроме того, если у Вас существенно изменились обстоятельства, то Вы вправе требовать расторжения Договора задатка в судебном порядке на основании ст.451 ГК РФ.

Покупатель обязуется оплатить недвижимое имущество в следующем порядке:
100 000 рублей 00 копеек (Сто тысяч рублей 00 копеек) — Покупатель оплачивает из собственных средств в срок до 04.06 2013 г.
2 360 000 рублей 00 копеек (Два миллиона триста шестьдесят тысяч рублей 00 копеек) — Покупатель оплачивает из собственных средств в срок до 25 августа 2013г. включительно;
4) 1 700 000 рублей 00 копеек (Один миллион семьсот тысяч рублей 00 копеек) — Покупатель оплачивает за счет кредитных средств в срок до 30 августа 2013 г.
Стороны договорились, что для обеспечения обязательств по настоящему договору 100000 рублей 00 копеек (Сто тысяч рублей 00 копеек) является задатком.

Вот этот пункт, его формулировка про первые сто тысяч до 04.06.2013 года сразу говорят о том, что у Вас аванс а не задаток. Смело требуйте его возврата или обращайтесь в суд. Расписка здесь роли играть не будет тк она следует за договором а договор гласит что 100т.р. аванс.

Алла, добрый вечер!

У меня документы, к сожалению, не открылись, видимо у меня Word не 2010 года. исходя из комментария Попова В.А.: «Покупатель обязуется оплатить недвижимое имущество в следующем порядке:100 000 рублей 00 копеек (Сто тысяч рублей 00 копеек) — Покупатель оплачивает из собственных средств в срок до 04.06 2013 г… Стороны договорились, что для обеспечения обязательств по настоящему договору 100000 рублей 00 копеек (Сто тысяч рублей 00 копеек) является задатком.»

Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В Вашем случае, сомнения отсутствуют, поскольку правило о заключении соглашения о задатке в письменной форме, у Вас соблюдено — Вашим письменным соглашением является расписка. Кроме того, в самом договоре есть указание на то, что указанная сумма является задатком, что снимает всякие сомнения.

Вам следует в соответствии со ст.381 ГК РФ прекратить обязательства до начала по соглашению сторон либо доказать в суде, что обязательства не могут быть исполнены вследствие невозможности исполнения (статья 41 ГК РФ). Только при таких условиях задаток должен быть возвращен.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Еще по теме:

  • 712 Коап рф Постановление Самарского областного суда от 20 июня 2016 г. по делу N 4А-712/2016 Постановление Самарского областного суда от 20 июня 2016 г. по делу N 4А-712/2016 Заместитель председателя […]
  • Судебный пристав купил арестованное имущество Как купить арестованное имущество Автор: адвокат Повышева Н. · Опубликовано 30.03.2017 · Обновлено 22.05.2017 По данным «Объединенного кредитного бюро» (ОКБ) в 2016 году в России […]
  • Сколько рублей материнский капитал в 2018 году В 2018 году размер материнского капитала превысит полмиллиона рублей 10 декабря 2015 в 11:14 Министерство труда внесло в правительство законопроект о выплатах материнского капитала в […]
  • Подсудность суда по защите прав потребителей В какой суд и в какой срок обращаться за защитой прав потребителей? Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо […]
  • Налоговый платеж за расчетный период это Разъяснено, какие коды периодов указывать в декларации по налогу на имущество организаций Отчетными периодами по налогу на имущество организаций для налогоплательщиков, исчисляющих налог […]
  • Уголовный кодекс присяжные Реформа суда присяжных. Изменения, которые вступят в силу с 1 июня 2018 года В России к компетенции суда присяжных отнесено небольшое количество преступлений, из-за чего большинство […]