Предварительный договор содержит

Предварительный договор содержит

Что такое предварительный договор?

О том, что представляет из себя предварительный договор, говорит ст. 429 Гражданского кодекса РФ.

Исходя из ее положений следует, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Исходя из вышеуказанного следует, что предварительный договор обладает 3-мя признаками:

а) он направлен на заключение основного договора;

б) носит организационный характер;

в) непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора.

Например, предметом предварительного договора купли-продажи согласно является не отчуждение имущества в пользу покупателя, а лишь обязанность заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Из этого следует, что предварительный договор купли-продажи является договором о намерениях в будущем заключить договор купли-продажи и не порождает для сторон каких-либо иных последствий, кроме как связанных с заключением основного договора. В связи с этим предварительный договор купли-продажи не может повлечь переход права собственности на спорное имущество ко второму его участнику без заключения основного договора купли-продажи.

Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, т.е. перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования.

Предварительный договор должен содержать:

а) условия, позволяющие установить предмет;

б) а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В предварительном договоре должен быть установлен срок, в течение которого стороны должны заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение 1 года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор. В этом случае основной договор будет заключен на условиях, которые будут указаны в решении суда. А началом действия основного договора будет момент вступления в законную силу соответствующего решения суда. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение 6-ти месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Однако, обращение в суд с требование о понуждении заключить основной договор относится к правам (а не обязанностям) сторон. В случае, если стороны этим правом не воспользуются, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются.

Это происходит в следующих случаях:

а) если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен;

б) либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Предварительный договор может содержать обязательство заключить два основных

Предварительный договор может предусматривать заключение впоследствии двух основных договоров, законом это не запрещено. Однако в данном случае речь скорее всего идет не о предварительном, а об основном договоре, поскольку он содержит права и обязанности сторон по выполнению работ и передаче имущества. Что касается последовательного и взаимосвязанного исполнения обязательств, то оно предусмотрено ст. 327.1 ГК РФ.

Предварительный договор обязывает стороны только заключить основной

Предварительный договор представляет собой соглашение сторон заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Из буквального прочтения определения предварительного договора следует, что речь идет о заключении только одного основного договора, в вопросе же говорится о двух. В то же время законом не запрещено заключение предварительного договора, который содержит обязательство сторон в дальнейшем заключить два основных вместо одного. В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вольны выбирать содержание не только основного, но и предварительного договора.

Одним из главных отличий предварительного договора от основного является то, что он не регулирует никакие другие права и обязанности сторон, кроме как обязанность заключить основной договор. В связи с этим единственный срок, который может быть установлен предварительным договором, — это срок заключения основного договора. Однако из формулировки вопроса следует, что стороны заключают договор, в котором предусмотрены обязанности гражданина, соответствующие существу договора подряда: разработать документацию и передать ее в определенный срок третьему лицу.

Несмотря на то что в предварительном договоре должны содержаться условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ), до заключения основного соглашения стороны этими обязанностями не связаны. Все, чего можно требовать в случае уклонения от заключения основного договора, — заключить его (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ), но потребовать передачи проектной документации или доли в уставном капитале уже не получится.

Для договора с отсрочкой исполнения предварительное соглашение не нужно

Если целью сторон является заключение именно предварительного договора, тогда его необходимо будет переформулировать таким образом, чтобы он обязывал стороны лишь заключить в будущем основные договоры на определенных условиях. Однако стоить помнить, что при нарушении условий такого договора санкции за невыполнение работ или непередачу имущества к сторонам применяться не будут. Кроме того, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Если же предварительный характер договора обусловлен только необходимостью отсрочки исполнения, то стороны вполне могут сразу заключить два основных договора — подряда и купли-продажи или же один смешанный, установив в нем (в них) требуемые сроки сдачи результата работ и сроки и условия передачи доли в уставном капитале организации (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

И при заключения двух отдельных, и при заключении одного смешанного договора стороны могут договориться, что исполнение какого-либо обязательства может быть обусловлено действиями другой стороны. В данном случае обязательство по передаче доли в уставном капитале ООО будет обусловлено действиями гражданина по разработке проектной документации и передаче прав на нее. Такая возможность предусмотрена ст. 327.1 ГК РФ, которая не так давно была введена Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ.

Между двумя гражданами был заключен предварительный договор, по условиям которого они обязались в будущем заключить основной договор — купли-продажи акций. Стороны указали в договоре эмитента акций, которые будут предметом договора, их количество, вид, форму, регистрационный номер и номинал. Кроме того, стороны приняли на себя обязательство в течение пяти дней с момента выхода общества-эмитента из процедуры ликвидации принять все необходимые меры для оформления передаточного распоряжения на отчуждение акций, указанных в предварительном договоре, для регистрации договора в системе ведения реестра акционеров. Аналогичное соглашение было заключено и с другими акционерами данного общества-эмитента.

В марте 2014 г. было принято решение прекратить процедуру ликвидации общества, причем на голосовании присутствовал покупатель по договору, который проголосовал «за». Спустя семь месяцев, в октябре 2014 г., он направил контрагенту уведомление о необходимости исполнить предварительный договор. Поскольку контрагент никаких действий не предпринял, гражданин обратился в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи. Однако арбитражные суды трех инстанций в удовлетворении требований отказали в связи с тем, что стороны не совершили действий по заключению договора купли-продажи акций в определенный ими в предварительном договоре срок. При этом судьи приняли во внимание, что истец (потенциальный покупатель) был осведомлен о наступлении события, с которым стороны связывали возникновение обязанности заключить основной договор, однако не совершил необходимых действий, чтобы в оговоренный пятидневный срок заключить основной договор.

Предварительный договор: какие права и обязанности сторон он создает

Автор: Юрий Федотенко

Юрий Федотенко, юрист

Первое впечатление, что комментируемая статья — это продолжение или вторая часть статьи о предварительных договорах. В этом случае данная вторая часть логически вытекала бы из первой: в первой — понятие предварительного договора, форма предварительного договора, условия его заключения, его отличие от основного договора, соглашения о намерениях и протокола разногласий; во второй — арбитражная практика по предварительным договорам и общие выводы.

Однако первой статьи нет, автором сразу представлена арбитражная практика и выводы. В связи с изложенным хотелось бы дополнить рассматриваемую статью.

1. Итак, предварительный договор. Понятие предварительного договора содержится в статье 429 ГК РФ, которая сформулирована следующим образом:

«1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор».

Таким образом, предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с перемещением материальных благ, но порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора. То есть если сторона предварительного договора уклоняется от заключения окончательного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора, а также с требованием о возмещении всех понесенных ею убытков, вызванных несвоевременным заключением основного, окончательного договора. Но чтобы предварительный договор имел такое действие, необходимо следующее условие: в предварительном договоре должны быть согласованы все существенные условия окончательного договора либо установлен порядок их согласования. Если согласованы все существенные условия окончательного договора либо определен порядок согласования, предварительный договор вступает в действие и порождает юридические последствия.

Как следует из пункта 2 статьи 429 ГК РФ, предварительные договоры с участием юридических лиц должны заключаться в письменной форме. А как быть с предварительным договором, если основной договор подлежит государственной регистрации, например договор купли-продажи недвижимости? Необходима ли регистрация предварительного договора в порядке, предусмотренном для основного договора? Разъяснения по этому вопросу дал Президиум Высшего арбитражного суда РФ в Информационном письме от 16.02.2001 № 59. Согласно пункту 14 данного Письма предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации, так как предметом такого договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

В предварительном договоре также необходимо установить срок для заключения окончательного договора, то есть когда должен быть заключен окончательный договор.
Такой срок в соответствии со статьей 190 ГК РФ должен определяться календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Он может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В связи с этим нельзя считать определенным срок с указанием на событие, которое может и не наступить. Например, указать, что «основной договор стороны обязуются заключить в течение 10 дней с момента оформления права собственности в регистрирующем органе». Такой срок будет считаться неопределенным, а основной договор будет подлежать заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (постановление ФАС Поволжского округа от 31.08.2010 по делу № А65-32553/2009).

Условие о сроке не является существенным условием предварительного договора. Если даже условие о сроке заключения окончательного договора вообще отсутствует, то это не влечет за собой признание предварительного договора незаключенным — он считается заключенным. В этом случае, если срок заключения окончательного договора не установлен, он должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предварительный договор необходимо отличать как от окончательного (основного) договора, так и от протокола о намерениях или соглашения о намерениях. Окончательный (основной) договор отличается от предварительного тем, что он непосредственно порождает права и обязанности сторон, связанные с перемещением материальных благ, как то: передать товар, выполнить работу, оказать услуги, осуществить оплату и т.д. То есть при заключении окончательного или основного договора возникают права и обязанности, которые непосредственно связаны с перемещением материальных благ.

Предварительный же договор — это соглашение сторон о заключении окончательного договора в будущем. Из него не возникает прав и обязанностей, связанных с перемещением материальных благ.

Если взять соглашение о намерениях, то в нем лишь фиксируется желание сторон вступить в будущем в договорные отношения. Они просто выразили свое желание заключить договор в будущем без всяких обязательств и без определения существенных условий. При этом они никаких юридических обязательств на себя не берут, в связи с чем ни один из участников протокола о намерениях не вправе юридически через суд требовать заключения какого-либо договора.

Условия договора, который планируется к заключению в будущем, могут согласовываться сторонами и в протоколе разногласий, который не является по своей сути предварительным договором, хотя и содержит пожелания сторон по поводу условий основного договора. В некотором смысле протокол разногласий можно противопоставить предварительному договору: в предварительном договоре закреплены условия, которые полностью согласованы сторонами, а в протоколе разногласий стороны извещают партнеров о своем несогласии с определенными условиями проекта договора. Протокол разногласий — это своеобразное предложение изменить определенные условия проекта договора, которое противоположная сторона может принять либо отклонить, а также может сделать встречное предложение.

Таким образом, подписание протокола разногласий не порождает конкретных прав и обязанностей сторон в отличие от предварительного договора. В этом заключается разница между юридической силой предварительного договора и протокола разногласий.

2. Вот после такого дополнения, на мой взгляд, было бы логически правильным перейти к арбитражной практике. В комментируемой статье достаточно полно изложена последняя арбитражная практика по вопросу о предварительных договорах. В связи с этим мне хотелось бы остановиться только на одном вопросе: о денежных обязательствах, в том числе о задатках и других обеспечительных платежах, в предварительном договоре.

В статье имеются ссылки на Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.03.2011 № А78-2603/2010, в котором указано, что в предварительном договоре нельзя применять задаток в качестве меры обеспечения обязательств, и на Постановление ФАС Центрального округа от 19.05.2011 № А35-1259/2009, в котором суд принял прямо противоположное решение.

Далее арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области в своем решении от 19.11.2007 по делу № А56-19751/2007, подтвержденном Определением ВАС РФ от 16.12.2008 № 15811/08, не указал на незаконность включения в предварительный договор условия об обеспечительном платеже (задатке). Однако при этом он признал пользование данными денежными средствами незаконным, обязал сторону вернуть обеспечительный платеж в полном размере и выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.

Напротив, ФАС Поволжского округа в своем Постановлении от 31.08.2010 по делу № А65-32553/2009 указал: «Из содержания пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Предварительный договор не содержит каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом. Следовательно, задаток не может рассматриваться в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, что исключает применение к возникшим из него отношениям и последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Таким образом, как видно из рассмотренной арбитражной практики, вопрос о включении в предварительный договор условия о задатке как об обеспечительном платеже является спорным. Сам предварительный договор не порождает конкретных прав и обязанностей для сторон, кроме обязанности заключить в будущем основной договор. У сторон не возникает оснований для денежного обязательства, ведь договор о встречном исполнении еще не заключен. Между тем суды часто не относятся к обеспечительным платежам как к чему-либо незаконному, допуская включение условия об обеспечительном платеже в предварительный договор.

Если вопрос о включении в предварительный договор условия о задатке как обеспечительном платеже до настоящего времени является спорным, то по вопросу о включении в предварительный договор условия о полной оплате стоимости имущества до заключения основного договора суды пришли к единому мнению: включать такое условие в предварительный договор нельзя!

Так, в Постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2010 по делу № А13-16676/2009, утвержденному Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 27.12.2010 указано, что в соответствии с пунктом 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу положений статьи 429 ГК РФ из предварительного договора может возникнуть только одно обязательство: обязательство заключения сторонами в будущем договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как указано выше, в пункте 5 статьи 429 ГК РФ установлена единственная санкция за уклонение стороны, заключившей предварительный договор, от заключения основного договора в виде возможности обращения другой стороны в суд с целью понуждения ее заключить указанный договор.

Какие-либо денежные обязательства сторон из предварительного договора по расчетам за имущество, являющееся предметом основного договора, не могут возникнуть ввиду отсутствия обязательства передать такое имущество. Таким образом, предусмотренное в предварительном договоре денежное обязательство противоречит природе данного договора.

«Следовательно, условие предварительного договора об оплате ответчиком до заключения основного договора стоимости имущества, являющегося предметом незаключенного основного договора, ничтожно в силу статьи 168 ГК РФ как противоречащее статье 429 названного Кодекса».

А в Постановлении ФАС Московского округа от 05.09.2011 по делу № А40-149910/10-34-1281 вообще сделан вывод: «Если предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества, то такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи в будущем с условием о предварительной оплате».

Таким образом, вывод автора статьи о том, что крайне нежелательно применять в предварительном договоре условие о задатке и тому подобные условия, создающие денежные обязательства сторон до заключения основного договора, абсолютно правильный. Я бы добавил, что не просто «крайне нежелательно», а недопустимо.

Предварительный договор

С помощью предварительного соглашения участники гражданских правоотношений могут связать друг друга определенными обязательствами еще до заключения основной сделки. В статье мы расскажем, на что следует обращать внимание при оформлении предварительного договора и какую он имеет юридическую силу для сторон.

Особенности предварительного договора

Согласно ст. 429 ГК РФ предварительным договором является подписанное соглашение, по условиям которого участники сделки обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг или оформлении иных операций. Данный документ является самостоятельным договором, а не приложением к основному соглашению.
Ключевой особенностью предварительного контракта является то, что его предмет существенно отличается от предмета основного соглашения:

  1. обязательства по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг. Например, если продавец, действуя вопреки условиям заключенной сделки, отказывается передать вещь покупателю, последний вправе истребовать ее через суд;
  2. обязательство заключить основной договор. Если продавец откажется от его исполнения, покупатель не сможет потребовать от него имущество, которое предполагалось к передаче в будущем. У него есть только право обратиться в суд с требованием принудить продавца заключить сделку и передать покупателю данную вещь.

Существует еще несколько немаловажных нюансов:

  • отсутствие возможности исполнить основной договор в момент заключения предварительного не является основанием для признания его недействительным;
  • в роли предварительного соглашения не может выступать подписанное сторонами письмо о намерениях. Оно составляется по результатам переговоров и содержит лишь намерение сторон заключить в будущем контракт, а не условия, прямо указывающие на обязанность его заключения;
  • предварительный контракт не считается заключенным при отсутствии в нем существенных условий основного договора.

Разнообразие предварительных договоров обусловлено различными вариантами видов основных контрактов, на перспективу которых они заключаются:

  • купли-продажи;
  • аренды;
  • поставки;
  • контрактации;
  • подряда;
  • обучения;
  • оказания услуг, и многие другие.

В предварительном договоре необходимо прописать существенные условия будущего контракта, а также временной период, по истечении которого партнеры обязуются подписать основное соглашение.

Существенными называются такие условия, без наличия которых документ будет считаться ничтожным, то есть не имеющим никакой юридической силы. Согласно ст. 432 ГК РФ, такими условиями являются следующие:
предмет соглашения;

условия, названные законом или иными нормативно-правовыми актами важными или необходимыми для договоров данного типа;

условия, на включении которых настаивает хотя бы одна из сторон.

Предмет соглашения необходимо прописывать в любом случае, даже если для данного вида договора на это нет специального указания в законе.

Как составить?

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в такой же форме, что установлена для основного контракта, а если такая форма не предусмотрена, то просто в письменном виде.

Среди обязательных атрибутов такого документа можно выделить следующие:

  • дата подписания;
  • номер;
  • название города, где осуществляется оформление соглашения;
  • реквизиты и подписи участников сделки;
  • наличие оригинальных печатей (для юридических лиц).

Текст документа должен содержать прямое указание на то, что стороны принимают на себя обязательство заключить в будущем основной договор на определенных условиях (как уже говорилось выше, одного намерения будет недостаточно).

Если на момент заключения предварительного соглашения стороны не располагают точной информацией о характеристиках имущества, подлежащего передаче по основному договору, следует указать все имеющиеся данные, чтобы индивидуализировать данный объект.

Если стороны не знают точной даты заключения основной контракта, можно указать, что он будет оформлен не позднее какого-то определенного срока.

Перед подписанием предварительного договора обязательно нужно удостовериться в том, что для заключения основной сделки не существует непреодолимых препятствий.

С задатком

Оформление предварительного соглашения с задатком широко распространено при заключении сделок купли-продажи.
В соответствии со ст. 380 ГК РФ, задаток по данному виду договора представляет собой некую денежную сумму, которая передается одним субъектом другому в счет платежей, причитающихся с него по основной сделке.

Задаток является фактическим доказательством заключения соглашения и обеспечением его исполнения.

Предварительный договор содержит указание точного размера суммы, которую одна сторона передает другой. Если продавец откажется оформлять основной контракт, полученные им деньги возвращаются покупателю в двойном размере. Если же приобретатель передумает совершать сделку, сумма задатка ему возвращена не будет.

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ, в условиях предварительного договора устанавливается срок, в который стороны обязуются заключить основной контракт. Если же он не был указан, основная сделка подлежит оформлению в течение 1 года с даты подписания предварительного соглашения.

Рассматриваемый документ выступает своеобразным гарантом заключения основного договора, и если одна из сторон избегает оформления сделки в установленные сроки, то второй партнер вправе попытаться заставить ее сделать это в судебном порядке (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Подобные претензии могут быть предъявлены на протяжении 6 месяцев с момента пропуска срока заключения основного договора. При этом вина правонарушителя будет считаться установленной, если не доказано иное. То есть в подобных ситуациях применяется презумпция виновности.

Юридическая сила

Предварительный договор подписывается уполномоченными на такие действия лицами, при наличии бумаг, удостоверяющих их личность, либо подтверждающих статус юридического лица или индивидуального предпринимателя. Кроме того, как уже было сказано, в документе отображается информация о существенных условиях окончательного контракта. Только при соблюдении всех этих условий предварительное соглашение будет иметь юридическую силу.

Расторжение

Основаниями для расторжения предварительного соглашения купли-продажи могут выступать следующие обстоятельства:

  • покупатель не успевает вовремя собрать сумму, необходимую для выкупа имущества;
  • аннулирование по обоюдному соглашению сторон;
  • бездействие сторон на протяжении периода, в который необходимо было заключить основной договор;
  • после подписания договора были обнаружены существенные недостатки объекта покупки либо какие-то непреодолимые обстоятельства, которые мешают продаже вещи.

Подводя итог, необходимо отметить, что перед подписанием предварительного соглашения следует обратить особое внимание на следующие моменты:

  • данный документ имеет полную юридическую силу. Условие о заключении сделки через определенное время обязательно и может быть исполнено в принудительном порядке;
  • нужно детально обдумать вопросы стоимости будущего контракта, чтобы не оказаться в проигрыше из-за очередного скачка цен на рынке.

Если вам необходима грамотная консультация специалиста, чтобы правильно составить предварительный договор и учесть все нюансы по сделке, советуем обратиться к нашим юристам. Вы можете позвонить по телефонам круглосуточной линии или связаться с нами через онлайн-чат на сайте.

Предварительный договор: какие права и обязанности сторон он создает

Автор: Ирина Артемова

Ирина Артемова, главный бухгалтер, консультант

При заключении крупных сделок, таких как купля-продажа и аренда недвижимости, строительные работы и др., стороны нередко используют предварительный договор для придания достигнутым договоренностям юридической силы. Предварительный договор имеет ряд существенных отличий от обычных договоров, в связи с чем в нем могут быть применены не все условия, допустимые в них. Рассмотрим несколько судебных споров, предметом которых были заключенные сторонами предварительные договоры.

1. ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 29.03.2011 № А78-2603/2010 указал, что в предварительном договоре нельзя применять задаток в качестве меры обеспечения обязательств.

Индивидуальный предприниматель обратился в суд с иском к администрации города о взыскании задатка, предусмотренного предварительным договором. Администрация города подала встречный иск об обязании предпринимателя заключить договор аренды земельного участка, что было предметом предварительного договора.
Суд первой инстанции отказал обеим сторонам спора.

В соответствии с предварительным договором администрация обязалась зарегистрировать право муниципальной собственности и после этого передать предпринимателю по основному договору аренды земельный участок для размещения летнего кафе в определенный срок.

Одним из пунктов предварительного договора была обязанность предпринимателя уплатить администрации задаток в сумме арендной платы за весь срок аренды (22 года) до заключения основного договора. Предварительным договором предусматривался последующий взаимозачет сумм арендной платы и уплаченного задатка.

Отказывая предпринимателю в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что основной договор аренды сторонами заключен не был, а обеспечение обязательств задатком в соответствии с нормами ГК РФ предусмотрено только для денежных обязательств, при этом предварительный договор денежным обязательством не является. Отказывая во встречном иске администрации, суд первой инстанции исходил из того, что администрацией нарушены условия заключенного соглашения, так как основной договор аренды в установленный срок предпринимателю для подписания не направлен.

Суд апелляционной инстанции и ФАС согласились с судом первой инстанции, указав, что в соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Предварительный договор сторон спора не содержит каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом, так как все условия предусмотрены для основного договора. По этой причине невозможно применение задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору.

2. Наличие заключенного предварительного договора в отношении объекта недвижимого имущества, проданного другому лицу, не может являться основанием для признания договора купли-продажи недействительным по признаку ничтожности. Подобная ситуация рассматривалась ФАС Поволжского округа в Постановлении от 06.04.2011 № А12-14235/2010.

Индивидуальный предприниматель и организация заключили предварительный договор купли-продажи недостроенного здания. Однако в оговоренный срок организация основной договор с предпринимателем не заключила, а продала недвижимость третьему лицу.

Предприниматель подал иск о признании сделки купли-продажи недостроенного здания иной организации ничтожной, так как данное здание было предметом заключенного с ним предварительного договора.

ФАС указал, что требования, связанные с недействительностью ничтожной сделки, могут быть предъявлены только заинтересованным лицом.

Под заинтересованным лицом следует понимать участника сделки либо лиц, чьи права и законные интересы прямо нарушены сделкой. Предприниматель заинтересованным лицом не является, так как не является участником оспариваемого договора купли-продажи.

Также ФАС счел недоказанным, что признание сделки недействительной восстановит права и законные интересы предпринимателя по следующей причине. Предварительный договор представляет собой лишь соглашение о намерении в будущем заключить сделку, в связи с чем права и обязанности по предварительному договору в отношении предмета сделки у сторон не возникают. Поэтому предварительный договор купли-продажи недвижимости не является сделкой с недвижимостью, а наличие заключенного предварительного договора в отношении объекта недвижимого имущества, отчужденного другому лицу, не может служить основанием для признания договора купли-продажи недействительным по признаку ничтожности.

Основываясь на двух вышеприведенных мотивах, ФАС поддержал судей предыдущих инстанций и отказал предпринимателю в удовлетворении иска.

3. Какие же условия должны обязательно присутствовать в предварительном договоре, чтобы признать его заключенным? На этот вопрос ответил ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 17.05.2011 № А81-2811/2010. Организация-продавец обратилась в суд с иском о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора, а также о взыскании неустойки, начисленной на основании предварительного договора, штрафных санкций и пени.

Суд первой инстанции в иске отказал, апелляционный суд обязал ответчика заключить договор купли-продажи, ФАС поддержал суд апелляционной инстанции.

Как следует из материалов дела, между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны обязались в течение 30 дней после оформления права собственности продавца на долю в законченном строительством объекте заключить основной договор купли-продажи этой доли покупателю. Стороны также указали в договоре цену 1 кв. м площади и то, что цена является окончательной и изменению не подлежит.

В срок основной договор заключен не был, поэтому продавец обратился в суд.

ФАС, обязывая покупателя заключить основной договор, основывался на следующем. Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которое оформлено в надлежащей форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ), в частности, расположение объекта недвижимости, цену имущества.

В рассматриваемом споре все существенные условия были должным образом отражены в предварительном договоре сторон. При этом суд признал, что объект купли-продажи определен сторонами настолько подробно, насколько это было возможно на дату подписания предварительного договора (указаны этажи расположения помещений, проектная площадь и др.). Поэтому довод покупателя о необходимости более подробного описания объекта купли-продажи на момент подписания предварительного договора суд счел несостоятельным.

При таких обстоятельствах суд установил, что заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи содержит условия, позволяющие установить предмет договора и цену продажи, как того требует ГК РФ, и оснований считать его незаключенным не имеется. На основании этого суд обязал покупателя заключить с продавцом основной договор.

4. Обстоятельства прекращения предварительного договора без заключения основного рассматривал ФАС Центрального округа в Постановлении от 19.05.2011 № А35-1259/2009. Между предпринимателем-продавцом и организацией-покупателем был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, согласно которому стороны обязались в будущем на условиях предварительного договора заключить основной договор. В договоре указана характеристика объекта, порядок действий продавца по заключению основного договора и срок его заключения.

Исполнение обязательств по предварительному договору обеспечивалось задатком, который подлежал зачету в счет оплаты стоимости недвижимости и был перечислен покупателем продавцу.

В срок, установленный предварительным договором, основной договор заключен не был, и организация-покупатель обратилась в суд с иском о взыскании с продавца необоснованного обогащения (уплаченного задатка). Предприниматель-продавец недвижимости заявил встречный иск о понуждении организации заключить с ним договор купли-продажи недвижимости.

Разбирательство по делу продолжалось почти два года. Суд первой инстанции отказал покупателю в иске о взыскании задатка, а встречные требования продавца о понуждении заключить договор удовлетворил. Суд апелляционной инстанции поддержал данное решение. Однако ФАС направил дело на новое рассмотрение в связи с тем, что судами была дана неполная оценка доказательств относительно выполнения продавцом обязательств по предварительному договору.

При новом рассмотрении суд первой инстанции взыскал с продавца сумму задатка, в остальных исковых требованиях сторонам отказано. Апелляционный суд и ФАС оставили данное решение без изменения.

Мотивация решения была следующей. Обращаясь с требованием о понуждении организации заключить основной договор купли-продажи, предприниматель сослался на то, что он как продавец выполнил все обязательства по предварительному договору купли-продажи и направил покупателю предложение о заключении основного договора.
Однако суд установил, что в обязанности продавца, помимо прочих, входило получение нотариально заверенного согласия супруги на отчуждение имущества, а также погашение всех задолженностей, связанных с подлежащей продаже землей. Доказательств выполнения данных условий предприниматель не представил. Напротив, в деле имеется вступившее в законную силу решение арбитражного суда о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате за оспариваемый земельный участок.
Также отсутствуют надлежащие доказательства обращения к покупателю с предложением о заключении основного договора купли-продажи. Кроме того, как установлено судом, исходя из переписки сторон, предприниматель фактически утратил интерес к заключению основного договора на условиях, согласованных сторонами.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о фактическом прекращении предварительного договора на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ, так как обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Вследствие этого отсутствуют основания для понуждения покупателя к заключению основного договора купли-продажи, а предприниматель обязан возвратить задаток на основании статьи 1102 ГК РФ (обязанность возвратить неосновательное обогащение).
Отметим, что данное решение в части возврата задатка по предварительному договору противоположно Постановлению ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.03.2011 № А78-2603/2010, которое рассматривалось выше.

5. Какое соглашение нельзя признать предварительным договором? Ответ на этот вопрос дал ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 06.06.2011 № А78-5935/2010.

Заказчик (истец) и ответчик (подрядчик) заключили предварительный договор подряда на проведение ремонтно-отделочных, согласно которому подрядчик принимает на себя обязательство выполнить работы в соответствии со сметной документацией, а заказчик — произвести предоплату для приобретения подрядчиком строительных материалов. Заказчик произвел предоплату согласно договору. Подрядчик к ремонтным работам не приступил, и заказчик обратился в суд за взысканием необоснованного обогащения и процентов за пользование денежными средствами.

Суды всех трех инстанций были единодушны — — удовлетворили требование заказчика взыскать сумму необоснованного обогащения в размере перечисленного аванса и частично удовлетворили требование о взыскании процентов (сумма процентов была пересчитана).

Основания решения были следующими. В соответствии со статьей 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность — — заключить в будущем основной договор — и право требовать от другой стороны заключения основного договора. В споре сторон соглашение, поименованное предварительным договором подряда на проведение ремонтно-отделочных работ, не содержит обязательного условия о заключении в будущем основного договора, в связи с чем оно не может быть признано предварительным договором.

Кроме того, суд рассмотрел вопрос о том, может ли в данном случае считаться заключенным между сторонами основной договор. Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Для договоров подряда существенными являются условия об объеме и цене работ (пункт 1 статьи 740 ГК РФ), о сроках выполнения работ (пункт 1 статьи 708 ГК РФ).

Заключенный между сторонами предварительный договор не содержит условий о сроках и объеме работ, в связи с чем признан судами незаключенным. Кроме того, суд установил, что основной договор сторонами не заключался, сметная документация не согласовывалась, ремонтно-отделочные работы в помещении заказчика подрядчиком не производились. В связи с этим предоплата, перечисленная подрядчику, была признана судом необоснованным обогащением.

В заключение сформулируем основные выводы и рекомендации относительно заключения предварительных договоров.

1. Предварительный договор должен содержать все существенные условия, в том числе условие заключить основной договор в будущем.

2. Предварительный договор не является денежным обязательством, поэтому в нем крайне нежелательно применять условие о задатке и тому подобные условия, создающие денежные обязательства сторон до заключения основного договора. В противном случае при возникновении спора задаток будет нелегко вернуть.

3. В предварительном договоре целесообразно четко прописывать порядок заключения основного договора, в том числе сроки, порядок составления и направления основного договора, порядок обмена документами и др. Впоследствии это может помочь установить намерения сторон и полноту исполнения обязательств по предварительному договору

4. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания предусмотренного срока заключения основного договора он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. В связи с этим стороне предварительного договора, заинтересованной в заключении основного, следует помнить, что она имеет право направить другой стороне предложение заключить договор и это следует сделать до истечения предусмотренного срока в надлежащей форме (вручить лично под роспись, отправить ценным письмом с описью вложения и др.). Это обстоятельство позволит не признавать предварительный договор прекращенным и требовать заключения основного договора.

Мнения экспертов-практиков о рассматриваемой проблеме

Волкова А.А., юрисконсульт
Рекомендовала бы заключать предварительный договор только в случае невозможности заключения сразу основного, а для защиты своих интересов лучше прописывать в нем все условия как можно подробнее. При необходимости можно через суд обязать ответчика привести условия основного договора в соответствие с условиями предварительного.

Мельников А.В., адвокат
В предварительных договорах, связанных с недвижимостью, советую указывать точный срок передачи недвижимости, а не только срок заключения основного договора. Это допустимо в предварительном договоре и защищает интересы стороны, приобретающей право.

Щербак В.И., юрист
Непосредственно в предварительный договор можно и нужно включать санкции за неисполнение обязательств, например за просрочку направления проекта договора. Гораздо проще взыскать штрафные санкции, предусмотренные самим предварительным договором, чем пытаться доказать и взыскать убытки, причиненные его неисполнением.

Еще по теме:

  • Ищу работу юриста в якутске Работа юриста в Якутске По запросу работа юристом в Якутске на сайте HotWork.ru собрано 5 вакансий. За эту неделю добавлено 30 свежих вакансий. Успешно закрыто 25 вакансий. Новые вакансии […]
  • Переоформить автомобиль на себя после смерти мужа Переоформить автомобиль на себя после смерти мужа Получите квалифицированную помощь прямо сейчас! Наши адвокаты проконсультируют вас по любым вопросам вне очереди. Переоформление […]
  • Мировой суд участок 408 Мировой суд участок 408 Фаюстова Мария Михайловна Телефон: 8(495) 408-23-95 Руководитель аппарата мирового судьи Захарчук Анна Александровна секретарь суда Пестова Ксения […]
  • Расчет неустойка по алиментам образец заявления Расчет неустойка по алиментам образец заявления Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные […]
  • Купить дом под залог дома Кредит под залог недвижимости в Киеве и по всей Украине Условия: до 50 000 000 грн. - без справок о доходах ежемесячно проценты, тело кредита - на Ваше усмотрение (должно быть выплачено […]
  • Сбербанк займ под залог недвижимости Кредит под залог недвижимости от Сбербанка - условия получения Прочитайте также: В случае, если вам требуется большая сумма денег, в Сбербанке вы сможете взять кредит без каких-либо […]