Предварительный договор на обучение

Значение Предварительного договора в риэлторских сделках. Что такое задаток, залог, аванс. Обучение риэлторов

Предварительный договор имеет большое значение для всех участников сделки, в том числе и для работы риэлтора. Предварительный договор заключается в случае, если Покупатель хочет закрепить за собой объект недвижимости, но заключение Основного договора купли — продажи откладывается на определенное время по разным причинам — неготовность документов, неготовность покупателя по деньгам, надо получить Постановление Органов опеки, надо оформить кредит, надо подобрать альтернативный вариант и другим причинам.

Предварительный договор является гарантом открытия сделки для риэлтора. Как правило, после внесения аванса или задатка, стороны стараются соблюдать условия по договору. Задача риэлтора объяснить сторонам продавцу и покупателю ответственность за несоблюдение условий по Предварительному договору, и прочитать клиентам каждый пункт договора, чтобы все участники сделки поняли свои обязанности, прежде чем поставить свои подписи.

Что такое Предварительный договор говорится в статье 429 ГК РФ.

  1. На основании Предварительного договора стороны по договору обязаны заключить основной договор купли — продажи в будущем, соблюдая условия, прописанные в Предварительном договоре.
  2. Предварительный договор должен быть заключен в той же форме, что и будущий основной договор, в письменном виде. Если форма нотариальная, то и основной договор должен быть нотариальным. Договор может быть признан ничтожным, если форма не будет соблюдаться.
  3. В Предварительном договоре должны содержаться существенные условия договора, а главное, четко и ясно определен предмет договора.
  4. В Предварительном договоре необходимо четко указывать срок действия договора, четко указать срок, не позднее которого, должен будет заключаться Основной договор. Если срок заключения Основного договора не определен, значит, он должен быть заключен в течение одного года с даты заключения Предварительного договора. Договор можно продлить по письменному Соглашению сторон.
  5. Если одна из сторон будет уклоняться от выполнения условий по договору, например, от заключения Основного договора, то наступит юридическая ответственность, предусмотренная в статье 445 ГК РФ.
  6. Договор прекращает свое действие, если Основной договор купли-продажи не будет заключен в определенные сроки, или стороны не направят друг другу оферту (предложение) о заключении основного договора.

Заключение Предварительного договора между покупателем и продавцом должно контролироваться риэлтором, риэлтор должен подготовить проект договора, исходя из конкретных условий по сделке. Если риэлтор неопытный, не имеет навыков и знаний для подготовки такого предварительного договора, то лучше обратиться к нотариусу или к юристу. Потому, что от правильности предварительного договора зависти судьба всей сделки в целом. Ведь, как только возникают проблемы по сделке, первое, на что обращают внимание юристы – это договор, и начинают под лупой искать изъяны в тексте, чтобы оспорить его условия в суде.

Решение возникших недоразумений и конфликтов по сделке может быть принято на добровольной основе путем переговоров или в суде.

Суть Предварительного договора не передача авансов и предоплат за объект недвижимости, а заключение Основного договора купли-продажи. Факт передачи денег в виде аванса, задатка, обеспечительной суммы, залога должно фиксироваться в Дополнительном Соглашении.

Аванс – это предоплата, внесенная покупателем продавцу до сделки. Аванс подлежит возврату покупателю по любым причинам. Иногда клиенты заключают просто Соглашение об авансе, такое Соглашение не имеет функций Предварительного договора и понудить заключить сделку на его основании нельзя. Штрафные санкции могут быть предусмотрены в Соглашении или в Предварительном договоре. Покупателям не очень нравится вносить авансы, так как в случае срыва сделки они просто получают возврат денег, потеряв время ожидания, потеряв нужный объект. Например, продавец повысил цену и просто вернул аванс, не неся никакой ответственности за это. Поэтому, лучше всего заключить Предварительный договор, денежные средства назвать авансом, но предусмотреть ответственность в виде штрафных санкций за неисполнение условий по договору.

Задаток – имеет два значения как авансовый платеж и обеспечение обязательств. Можно составить просто Соглашение о задатке в письменной форме (СТ.380-381 ГК РФ).Суть задатка в том, что если виноват Покупатель, то он теряет сумму задатка, она остается у Продавца, а , если Продавец виноват, то он должен вернуть задаток Покупателю в двойном размере, если нет иных условий в тексте договора. С задатком не любят работать Продавцы недвижимости. Честно говоря, очень редко суды признают двойной возврат виновной стороне в сделках среди физических лиц, слишком много нюансов в таких соглашениях.

Залог – это определение практически не применяется в сделках с недвижимостью. Залог – это не деньги, а имущество, оставляемое в залоге у кредитора-залогодержателя, который имеет право продавать впоследствии заложенное имущество. Залогом может быть «ценный пакет», внутри которого деньги. Если покупатель отказывается от покупки, то он теряет «ценный пакет», а если продавец отказывается, то у него не наступает никакой ответственности перед покупателем. Некоторые агентства недвижимости еще практикуют определение залога, чтобы при отказе покупателя от сделки, оставлять у себя «ценные пакеты».

Обеспечительная сумма=задаток, такое завуалированное определение задатка используется риэлторами в настоящее время.

  • Лично я предпочитаю работать с определением аванса, но прописывать штрафные санкции за невыполнение условий по Предварительному договору.
  • Лично я не включаю комиссионное вознаграждение риэлтора в Предварительный договор между клиентами, так как не являюсь стороной по сделке купли-продажи недвижимости.
  • Лично я работаю по договору об оказании риэлторских услуг, в котором предусматривается моя комиссия.

Предварительный договор очень важен для любой сделки! Нельзя передавать денежные средства за недвижимость из рук в руки, надо оформлять передачу денег Договором или Соглашением, а также Распиской о получении денег.

Особенности заключения хозяйственных договоров

Виды договоров

ГКУ установлено, что договором является договоренность двух или более сторон, направленная на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Стороны свободны в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований данного Кодекса, других актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости. Применительно к субъектам хозяйствования это означает, что они могут сами выбирать партнера в качестве второй стороны договора (контрагента) и могут вместе с ним определять условия своих взаимоотношений.

Основные требования к различным видам договоров содержатся в ГКУ, однако кодекс предусматривает возможность заключения таких видов договоров, которые хотя прямо и не предусмотрены гражданским законодательством, но не противоречат общим принципам. В одном договоре могут быть соединены черты разных договоров.

В настоящий момент принята общая классификация договоров по отдельным видам:

  • предварительный договор;
  • договоры в пользу участников и третьих лиц;
  • публичные договоры;
  • договоры присоединения;
  • возмездные и безвозмездные договоры;
  • консенсуальные и реальные договоры.

Предварительный договор

По своей юридической направленности все договоры подразделяются на основные договоры и предварительные договоры.

Основной договор непосредственно порождает права и обязанности сторон, связанные с перемещением материальных благ, например, передать товар, выполнить работу, оказать услугу, произвести оплату и т.д.

Предварительный договор – это соглашение сторон о заключении основного договора в будущем. Из предварительного договора не возникает прав и обязанностей, связанных с перемещением материальных благ. Этот договор порождает обязанность сторон заключить основной договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой его стороны заключения основного договора. Данное соглашение имеет юридическую силу.

Если сторона предварительного договора уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора, а также с требованием о возмещении всех понесенных ею убытков, причиненных несвоевременным заключением основного договора.

Для того чтобы предварительный договор имел определенные юридические последствия, необходимо чтобы в нем были согласованы все существенные условия основного договора либо установлен порядок их согласования.

Согласно части первой ст.635 ГКУ обязательным (существенным) условием предварительного договора является срок, в течение которого должен быть заключен основной договор.

Существенные условия, не установленные предварительным договором, согласовываются в порядке, определенном сторонами в самом тексте предварительного договора.

Заключение предварительного договора целесообразно в случаях, когда предметом будущей сделки является вещь (имущество), которая еще не существует, а только создается (например, идет строительство недвижимости) или имущество еще не принадлежит стороне, которая хочет им распорядиться на правах собственности (или обременена правами на него третьих лиц).

Заключение предварительного договора предусмотрено гражданским и хозяйственным законодательством Украины. Поэтому сторонами такого договора могут быть как физические лица , так и субъекты хозяйствования.

Если одной из сторон предварительного договора является физическое лицо , он заключается по правилам, определенным ст.635 ГКУ. Между субъектами хозяйствования договор заключается также с применением указанных норм, однако с учетом особенностей, установленных ХКУ, о чем указано в части пятой ст.182 ХКУ. Разница состоит в сроке его исполнения.

Так, если договор заключается между субъектами хозяйствования, срок выполнения обязательств ограничивается одним годом. Согласно части первой ст.182 ХКУ по предварительному договору субъект хозяйствования обязуется в определенный срок, но не позднее одного года с момента заключения предварительного договора заключить основной хозяйственный договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В ГКУ таких ограничений нет, поэтому если одной из сторон является физическое лицо, стороны могут на свое усмотрение установить срок заключения основного договора.

Предварительный договор заключается по форме основного договора (договора купли-продажи, поставки, аренды, дарения и др.). Если для основного договора установлено требование по его нотариальному удостоверению , предварительный договор также необходимо нотариально удостоверить. Обычно такие требования распространяются на договоры относительно недвижимого имущества. Поэтому в целях минимизации вероятных рисков, связанных с оспариванием предварительного договора или его надлежащим исполнением, на практике рекомендуется осуществлять нотариальное удостоверение таких договоров в отношении недвижимого имущества. При этом нотариусу не требуется предоставления специфических документов, характерных для заключения основного договора в отношении недвижимого имущества.

Согласно части третьей ст.635 ГКУ обязательство, установленное предварительным договором, прекращается в случае, если основной договор не заключен в течение срока, установленного предварительным договором, или если ни одна из сторон не направит второй стороне предложение о его заключении. В данном случае стороны добровольно отказываются от продолжения отношений.

Если же одна из сторон заинтересована в их развитии, она должна направить партнеру проект основного договора или в другой форме предложить его заключить. Отказ второй стороны от заключения основного договора будет расценен как необоснованное уклонение от своих обязанностей по предварительному договору. В данном случае для уклоняющейся стороны частью второй ст.635 ГКУ предусмотрена ответственность: возмещение убытков, причиненных просрочкой.

При этом не всякое уклонение от заключения договора может считаться необоснованным. Например, если у стороны имеются уважительные причины для изменения своих намерений, которые к тому же подтверждены документально, то она может избежать ответственности .

Размер убытков определяется в суде на основании документов, представленных заинтересованной стороной, с учетом цен, действующих на момент рассмотрения дела. При этом уместно требовать возмещения, как реальных убытков, так и упущенной выгоды.

Если предварительный договор содержит условие, что ни одна из сторон не несет ответственности при уклонении от заключения основного договора, требование о возмещении убытков будет незаконным.

Если обеими сторонами предварительного договора являются субъекты хозяйствования, обязательство заключить основной договор прекращается лишь в том случае, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, одна из сторон не предоставит проект этого договора второй стороне (части третья и четвертая ст.182 ХКУ).

Возмещения убытков в данном случае хозяйственное законодательство не предусматривает. Если заинтересованная сторона представит проект основного договора, а вторая сторона будет уклоняться от его заключения, то на основании части третьей ст.182 ХКУ можно требовать заключения договора в судебном порядке.

Следует учесть также, что процедура заключения основного договора в зависимости от того, кто является стороной предварительного договора, гражданским и хозяйственным законодательством регламентируется по-разному. Так, согласно части третьей ст.635 ГКУ для подписания основного договора одной из сторон необходимо направить предложение об его заключении, а согласно ст.182 ХКУ – проект договора.

Высший хозяйственный суд Украины (ВХСУ) в письме от 07.04.2008 г. № 01-8/211 разъяснил, что понятия “предложение о заключении договора” и “проект договора” являются равнозначными. Это обусловлено положениями ст.638 ГКУ, которой установлено, что договор заключается путем предложения одной стороны заключить договор (оферта) и принятием предложения (акцепт) второй стороной. При этом ВХСУ обращает внимание, что документ, не содержащий указаний на все существенные условия договора, не является предложением о заключении договора (проектом договора). Вместе с тем предложение о заключении договора (проект договора) может содержать указания на существенные условия договора путем ссылки на текст предварительного договора, если такие условия в нем определены.

Предварительный договор необходимо отличать от протокола о намерениях или соглашения о намерениях. В соглашении о намерениях фиксируется лишь желание сторон вступить в будущем в договорные отношения, они выражают свое желание и оно фиксируется. Но никаких юридических обязательств друг перед другом стороны протокола о намерениях не несут, что установлено частью четвертой ст.635 ГКУ и частью шестой ст.182 ХКУ. Стороны выразили свое желание заключить договор в будущем, но никаких юридических обязательств на себя не берут, поэтому ни один из участников протокола о намерениях не вправе юридически через суд требовать заключения какого-либо договора.

Соглашение (протокол) о намерениях отличается от предварительного договора тем, что в нем нет четко установленных условий будущего основного договора, в частности, предмет, цена (или порядок ее определения), ответственность сторон за его нарушение, порядок расчетов и пр.

Кроме того, в соглашении (протоколе) о намерениях не указывается срок, в течение которого должен быть заключен основной договор, нет в нем и указания на то, как этот срок должен быть определен в будущем, что тоже отличает такой документ от предварительного договора.

Договоры в пользу участников и третьих лиц

Как правило, все договоры делятся на договоры, заключаемые в пользу их участников, и договоры, заключаемые в пользу третьих лиц. Различаются они в зависимости от того, кто может требовать исполнения заключенного договора. Большинство договоров, которые встречаются на практике, – это договоры в пользу тех лиц, которые их заключают.

Но гражданским законодательством допускаются договоры, заключаемые в пользу третьего лица, и это третье лицо, которое не участвовало в заключении договора, приобретает право требовать исполнения по такому договору.

Согласно части первой ст.636 ГКУ договором в пользу третьего лица является договор, по которому сторона обязана выполнить положенные действия в пользу третьей стороны, установленной в договоре. Выполнения договора в пользу третьего лица может требовать как лицо, инициировавшее заключение договора, так и третье лицо, в пользу которого он заключен, если иное не установлено договором или законом.

Например, когда арендатор заключает договор страхования арендованного имущества в пользу арендодателя от несчастного случая, и если этот несчастный случай наступил, то в договоре может быть указано, что право требовать выплаты страхового возмещения принадлежит не тому, кто заключил договор страхования, а тому, в чью пользу он заключен; не арендатор вправе требовать выплаты страховки, а арендодатель, который не участвовал в заключении договора страхования арендованного имущества. Это договор в пользу третьего лица.

Характеристика договора в пользу третьего лица состоит в том, что третье лицо, если договор заключен в его пользу, приобретает право требовать исполнения договора.

Вместе с тем, если в договоре не установлено иное, то право требования исполнения обязательств имеет и сторона, инициировавшая заключение договора. Так, согласно части четвертой ст.636 ГКУ инициатор заключения договора может не только требовать его выполнения в пользу третьего лица, но и сам воспользоваться правом, вытекающим из договора, если третье лицо от этого права отказалось.

Возмездные и безвозмездные договоры

Различают возмездные и безвозмездные договоры в зависимости от характера перемещения материальных благ (часть пятая ст.626 ГКУ).

Возмездный договор – это договор, по которому выполнение определенных действий одной стороной (например, имущественное предоставление) обусловливает встречную оплату или имущественное удовлетворение другой стороны. Например, купля-продажа, при которой продавец передает проданную вещь, а покупатель оплачивает ее стоимость.

Большинство хозяйственных договоров носит возмездный характер.

Безвозмездные договора не предусматривают встречного действия другой стороны по договору. К безвозмездным договорам, например, относится договор дарения, когда даритель передает какое-либо имущество в дар одаряемому, а он в свою очередь никакого имущественного предоставления взамен не осуществляет.

Публичный договор

Публичный договор относится к обязательным договорам, то есть, являются обязательными хотя бы для одной из сторон. Как правило, участником публичного договора является субъект хозяйствования по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг .

Особенностью публичного договора является то, что деятельность субъекта хозяйствования должна осуществляться в отношении каждого, кто к нему обратится. Это может быть розничная торговля , перевозка транспортом общественного пользования, услуги связи , энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п. Продажа товара гражданам-потребителям или поселение в гостиницу тоже является реализацией публичного договора.

К публичному договору применяются специальные правила, которые не присущи другим гражданско-правовым договорам. Так, например, субъект хозяйствования не вправе отказаться от заключения публичного договора при наличии у него такой возможности. При необоснованном уклонении субъекта хозяйствования от заключения публичного договора другая сторона вправе по суду требовать заключения с ней этого договора или возмещения всех понесенных убытков, вызванных необоснованным отказом от заключения публичного договора.

Цена и другие условия публичного договора должны быть одинаковыми для всех потребителей.

Договоры присоединения

Договоры присоединения разрабатываются только одной стороной, и другая сторона может заключить этот договор только одним способом – присоединившись к тем условиям, которые разработала другая сторона.

Присоединившаяся сторона может потребовать расторжения или изменения договора, если этот договор присоединения лишает ее прав, обычно предоставляемых по договору данного вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны, которая разрабатывала эти условия, или содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия.

Правила, которые относятся к договорам присоединения, не применяются в случае, если присоединившейся стороной является предприниматель, так как он свободен в выборе хозяйствующего субъекта и не обязан присоединяться к условиям, с которыми он не согласен.

Большинство хозяйственных договоров являются взаимосогласованными – договорами, условия которых вырабатываются всеми сторонами договора.

Консенсуальные и реальные договоры

С точки зрения определения момента, когда стороны приобретают свои права и обязанности, договоры делятся на консенсуальные и реальные.

Консенсуальный договор – это договор, который считается заключенным при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям и придания договору надлежащей формы. При этом для вступления такого договора в силу более ничего не требуется, а права и обязанности сторон возникают, например, с момента подписания договора. К данному виду относится большее число договоров, например, договор купли-продажи.

Реальным считается договор, для заключения которого помимо достижения соглашения сторон по всем существенным условиям и придания ему соответствующей формы, требуется выполнение определенных конкретных действий, предусмотренных законом. Так, если для заключения договора необходима передача имущества, то он считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Например, договор займа считается заключенным с момента передачи заемщиком должнику денег или иных вещей, являющихся предметом займа. Стороны не могут определить в своем договоре иные условия определения момента заключения этого договора.

Для некоторых договоров законодательство устанавливает государственную регистрацию. Такие договоры считаются заключенными с момента их регистрации. Так, например, договоры с недвижимостью считаются заключенными после их регистрации по установленной процедуре.

Форма договора

Хозяйственный договор по общему правилу излагается в форме единого документа, подписанного сторонами и скрепленного печатями. ГКУ предусмотрено, что письменная форма договора обязательна , в частности, при заключении сделок между физическим лицом и юридическим лицом, а также между физическими лицами на сумму в двадцать и более раз превышающую размер ннмдг 1 .

1 Необлагаемый налогом минимум доходов граждан, который равен 17 грн.

В договоре обязательно должны быть отражены все существенные условия сделки, в противном случае он будет признан недействительным. Существенными условиями считаются условия о предмете договора, а также условия, определенные законом как существенные или являющиеся необходимыми для договоров данного вида (ст.638 ГКУ). Такими условиями будут считаться также любые условия, по которым по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто согласие. В любом случае при заключении хозяйственного договора стороны обязаны согласовать предмет, цену и срок действия договора (п.3 ст.180 ХКУ).

Заключение хозяйственного договора возможно и в сокращенной письменной форме, т. е. путем обмена письмами, телетайпограммами, телеграммами, телефонограммами и т. п., подписанными направляющей стороной. Однако не каждое письмо или телеграмма может свидетельствовать о заключении договора между сторонами.

Если стороны решат воспользоваться данной формой, то указанные документы должны содержать в себе всю необходимую информацию о существенных условиях договора (предмет договора, сроки, цена и т. п.); быть достаточно определенными, т. е. обращенными к конкретному лицу; направленными лицом, имеющим полномочия на заключение договоров. Если данная информация отсутствует, то документ рассматривается как реклама или приглашение к переговорам по поводу будущего договора.

Перед заключением договора можно составить его проект, предлагаемый одной из сторон. В случае если проект договора изложен как единый документ, он предоставляется второй стороне в двух экземплярах.

Сторона, получившая проект договора, в случае согласия с его условиями оформляет договор и возвращает один экземпляр договора второй стороне или направляет ответ на письмо или факсограмму.

При наличии возражений по отдельным условиям договора сторона, получившая проект договора, составляет протокол разногласий и направляет его вместе с подписанным договором своему контрагенту.

Сторона, предложившая договор и получившая протокол разногласий, обязана рассмотреть протокол разногласий, урегулировать их и включить в договор все принятые предложения.

В случае если стороны не достигли согласия по всем существенным условиям хозяйственного договора, такой договор считается незаключенным (несостоявшимся).

Подписание договоров уставными лицами

До 01.11.2014 г. печать в обязательном порядке должны были иметь все юридические лица и предприниматели – плательщики НДС. С указанной даты обязательность наличия печати у субъектов хозяйствования отменена Законом № 1206, кроме казенных предприятий, банков, госрегистраторов, нотариусов и пр. (см. комментарий к этому документу).

В настоящий момент обязательность скрепления договора печатью может устанавливаться по письменной договоренности сторон. То есть, отсутствие печати на договоре не считается признаком недействительности договора, а вот если самим договором установлена обязательность ее наличия – данное требование должно быть выполнено.

Долгое время было принято считать, что использование печати обусловлено необходимостью подтвердить правомочность документов, подписанных от имени предприятия, и защитить их от подделок.

С отменой ее обязательности перед подписанием договоров требуется более глубокая проверка полномочий представителя противоположной стороны, так как его подпись становится более весомой.

Основным гарантом выполнения обязательств по сделке, заключенной с предприятием, является лицо, подписавшее договор, поэтому следует тщательно проверять его статус и полномочия.

Обычно договор подписывается уставным лицом и в договоре указывается, что “предприятие в лице директора N, действующего на основании Устава, обязуется…”.

Поэтому, прежде всего, необходимо узнать, внесено ли лицо, подписывающее документы, в Устав предприятия и какими правами оно наделено.

Для этого можно потребовать у контрагента документ, подтверждающий полномочия лица, подписывающего от имени предприятия договор. Таковым может быть решение собственника предприятия, протокол общего собрания учредителей, приказ о назначении и др. Здесь необходимо обратить внимание на срок предоставления полномочий: в документе может быть указано, что лицо, выступающее от имени предприятия, назначено задолго до подписания договора, но не указано, когда истекают его полномочия. Никто не гарантирует, что за день до подписания договора не будет назначено другое лицо, что нивелирует полномочия прежнего представителя.

Надежным образом проверить, кто является руководителем юридического лица, можно путем получения сведений из Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц – предпринимателей (далее – ЕГР), размещенного на сайте ГП “Информационный ресурсный центр”(http://irc.gov.ua/).

Содержащиеся в ЕГР сведения являются открытыми и общедоступными, за исключением регистрационных номеров учетных карточек, сведений о счетах в банках и информации о наложении или снятии ареста на счета и имущество.

В перечне общедоступных сведений есть и реквизиты (Ф.И.О., дата избрания или назначения) лиц, избранных (назначенных) в орган управления юрлица, уполномоченных представлять предприятие в правоотношениях с третьими лицами, а также лиц, имеющих право совершать действия без доверенности , в том числе подписывать договоры. Ограничение относительно представительства также содержится в таблице данных о запрашиваемом субъекте.

Если сведения о руководителе предприятия внесены в ЕГР как о лице, уполномоченном совершать действия от его имени без доверенности, то это – залог достоверности полномочий представителя (часть вторая ст.17 и часть первая ст.18 Закона № 755).

Подписание договора по доверенности

Если договор подписывается представителем предприятия на основании доверенности, в первую очередь нужно потребовать ее оригинал. Форма доверенности может быть разная в зависимости от того, для подписания какого договора она выдана. Если договор предполагает необходимость его нотариального удостоверения (например, на сделки с недвижимым имуществом), то и доверенность должна быть нотариально удостоверена (часть первая ст.245 ГКУ).

Нотариально удостоверенная доверенность оформляется на специальном бланке. В ней должно быть четко указано, когда она выдана, кому, от чьего имени и на подписание какого договора направлена. Важно проверить, чтобы в момент подписания договора доверенность не была отозвана или не истек срок ее действия. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения (выдачи), является ничтожной (п.3 ст.247 ГКУ).

Срок доверенности устанавливается в самой доверенности. Если он не установлен, она сохраняет силу до прекращения ее действия.

По законодательству в доверенности можно и не указывать срок ее действия. Такая доверенность утрачивает силу, только если будет отозвана тем, кем выдана (например, предприятием).

Согласно ст.249 ГКУ лицо, выдавшее доверенность, обязано известить об ее отмене лицо, которому она выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми она предназначена. Поэтому перед подписанием договора можно обратиться к нотариусу, выдавшему доверенность, и узнать, не отозвана ли она.

Обычная доверенность, выданная предприятием своему представителю, оформляется в произвольной форме (обычно на фирменном бланке и удостоверения нотариуса не требует). Такая доверенность предназначается для заключения договоров, не подлежащих нотариальному удостоверению.

Согласно ст.246 ГКУ доверенность от имени юридического лица выдается его органом или уполномоченным на то учредительными документами лицом. В связи с отменой с 01.11.2014 г. обязательности наличия печати у предприятий, доверенность может содержать лишь подпись лица, уполномоченного на ее выдачу от имени предприятия.

Форма доверенности на право подписи договоров – произвольная. Она должна содержать следующую информацию:

  • наименование документа;
  • место, дату составления;
  • данные доверителя (кто предоставляет права и обязанности): наименование предприятия, адрес местонахождения, Ф.И.О. руководителя;
  • полные данные доверенного лица (кому передаются права и обязанности): Ф.И.О., паспортные данные и адрес проживания;
  • формулировку полномочий с указанием перечня документов, которые доверенное лицо может подписывать;
  • срок действия доверенности;
  • подпись доверителя.

Максимальный срок, на который может выдаваться доверенность на право подписания договора, 3 года. Если в такой доверенности срок не указан, она считается действительной в течение года с даты ее выдачи.

Подписывая договор с представителем предприятия, уполномоченным доверенностью, необходимо проверить, кто подписал доверенность, имело ли это лицо право делегировать свои полномочия согласно учредительному договору, а также сверить паспортные данные и подпись представителя.

Предварительный договор

Предварительный договор – это документ, из которого следует соглашение о последующем заключении окончательной сделки в перспективе. По такому документу у участников не возникает каких-либо обязанностей или прав касательно передачи материальных благ и других их перемещений. Однако, обе стороны обязуются в дальнейшем заключить окончательную сделку. При отказе одной стороны исполнять свои обязательства, требовать исполнения этого второй участник соглашения может через суд.

Сущность и назначение предварительного договора

Предварительный договор подписывается только при наличии документов, удостоверяющих личность сторон или подтверждающих статус организации/предпринимателя. Кроме того, в документе отображается информация об условиях окончательного договора и предмете будущей сделки. Если это необходимо, то указывается также стоимость предмета будущего договора. В дальнейшем цена не может быть изменена, что тоже уточняется в предварительном договоре.

Предварительное соглашение оформляется письменно. В нем прописывается период, за который стороны обязуются подписать окончательный договор. Если срок в предварительном соглашении не указывается, то подписание сделки может быть произведено в течение года.

При несоблюдении вышеупомянутых требований предварительный договор считается недействительным. Нет необходимости заверять договор у нотариуса, но сделать это целесообразно. Нотариус проверит подлинность документов и корректность оформления. Хранить копию предварительного договора нужно до заключения основного соглашения.

Заключение предварительного договора: плюсы и минусы

Заключение предварительного договора помогает при формировании сложных сделок. Он позволяет установить права/обязательства сторон в случае, когда заключение окончательного договора невозможно по веским причинам. Предварительное соглашение помогает в следующих ситуациях:

  • Когда документы для заключения сделки не готовы или готовы частично и на их подготовку требуется дополнительное время.
  • Когда перед подписанием основного договора есть необходимость выполнить некоторые операции (например, получить разрешение государственных органов).
  • Когда задействованы процессы наследования и одна из сторон вынуждена дожидаться вступления своих прав в силу. Однако, в такой ситуации специалисты не рекомендуют заключать предварительный договор, ведь до момента вступления в права наследства количество собственников имущества может измениться.
  • Когда процессы, связанные с материальными вопросами по договору, не могут быть реализованы в полной мере в данный момент. Например, одной из сторон необходимо собрать необходимую сумму денежных средств.
  • Когда один участник отношений не имеет достаточного количества времени для заключения окончательной сделки в данный момент (например, командировка, непредвиденная поездка и т. д.).

При подписании предварительного соглашения возможны следующие риски:

  • Изменения в ценовой политике рынка. Предварительный договор фиксирует стоимость предмета сделки, и она не подлежит изменению.
  • При изменении намерения одной из сторон заключать окончательный договор, вторая сторона вправе принудить ее посредством судебного заключения. Более того, сторона, не соблюдающая обязательства по предварительному соглашению, может быть привлечена к компенсации убытков, которые несет другой участник по причине отказа.
  • Зачастую, заключение предварительного соглашения подразумевает передачу задатка от одного участника другому. В случае, когда ситуация доходит до судебного разбирательства, может быть так, что суд не признает факт передачи задатка. Чтобы этого избежать, создается два соглашения – предварительное и о передаче задатка.

Еще по теме:

  • Купить конфискованное имущество в екатеринбурге Непрофильные активы, залоговое, арестованное и конфискованное имущество от банков в регионе Екатеринбург (Свердловская область) Продажа непрофильных активов, залогового имущества от банков […]
  • Развод если ребенок инвалид детства Юридическая онлайн консультация Главная Семейное и наследственное право Алименты на ребенка-инвалида в Украине Алименты на ребенка-инвалида в Украине Все знают, что […]
  • Как вернуть отправленные деньги на qiwi Перевел деньги на карту мошенника — как вернуть? Всем известна пословица, гласящая, что бесплатный сыр может быть только в мышеловке. Однако почему-то не все ее вспоминают, когда […]
  • Свидетельство о праве собственности на строение Регистрация права собственности на недвижимое имущество в Харькове. Общие положения Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации. Только […]
  • Купить дом под залог дома Кредит под залог недвижимости в Киеве и по всей Украине Условия: до 50 000 000 грн. - без справок о доходах ежемесячно проценты, тело кредита - на Ваше усмотрение (должно быть выплачено […]
  • Как прописать ребёнка в приватизированную квартиру какие документы Регистрация ребёнка по месту жительства матери или отца Прописка ребенка – ситуация, которая возникает в случае, когда родители изменяют место проживания, изменяют семейный статус, решают […]