Покупка оформление квартиры по доверенности

Оглавление:

Покупка — продажа квартиры по доверенности

Форум недвижимости Domik.ua

25 мар 2016, 08:16

25 мар 2016, 09:15

Доверенность, заверенная в консульстве Украины и внесённая в электронный реестр доверенностей в Украине, тоже подходит (о нюансах текста лучше предварительно узнать у нотариуса, который будет оформлять: типа «доручаю внести в єдиний електронний реєстр; відкрити/закрити на моє ім’я банківський рахунок» и т.д).
Может быть надо доверенность от каждого совладельца отдельно.
У доверенной особы должны быть оригиналы правоустанавливающих документов. Так же должен быть у собственников идентификационный номер (который укажут в доверенности). Доверенная особа должна будет заплатить налоги и сборы (их размер зависит от срока владения и резидентности владельцев).
Перед сделкой можно пообщаться с собственниками по скайпу.
Лучше указать в договоре реальную цену.

25 мар 2016, 09:22

25 мар 2016, 09:29

25 мар 2016, 09:44

25 мар 2016, 09:59

25 мар 2016, 10:03

В нашем случае ни о каком торге продавцы слышать не захотели, даже учитывая рискованность сделки.

Смотрю свои записи по этой квартире.

Сделка по доверенности может быть расторгнута в случае смерти гражданина, признании его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим. Также в случае действия доверенного лица не в интересах собственника, если он продал дешевле ее рыночной стоимости или не передал деньги собственнику.

В случае смерти гражданина. Представьте, что собственник умер за день до сделки. Вы об этом никак не узнаете, а наследники оспорят сделку, они вам доверенность не выдавали.
Представьте, что у собственника есть близнец или просто брат/сестра с маленькой разницей в возрасте. Если собственник мужчина — брат, если женщина — то сестра. Вы по скайпу сможете с достоверной точностью определить с кем вы разговариваете, если сравнивать можете только с ксерокопией старой фотографии в паспорте? Отпечатки пальцев вам же никто не предоставит?

Вы по скайпу сможете определить дееспособность человека? А если потом предоставят справки что человек был не в себе? А по скайпу вы общались с близнецом?

В Украине если гражданин выписался и нигде не прописался, то он автоматически считается безвестно пропавшим. Нюансами по данному вопросу не располагаю. В смысле что признается судом, что не признается. Можете сами поискать информацию. Просто примите это к сведению, об этом многие не знают.

Как защититься от признания сделки не в интересах собственника? Видимо в доверенности должно быть написано не «продать по цене на свое усмотрение», а должна обязательно быть указана цена продажи. Причем указана в гривне. Можно ли будет указывать в долларах — изучайте вопрос.

Как защититься от утверждения, что доверенное лицо продало квартиру ниже рыночной цены? Я не нашла ответа. Делать оценку квартиры? Получать от собственника нотариальное заверение, что он ознакомлен с этой оценкой? Если он заграницей, то как? Нужно оценку квартиры переводить на язык страны пребывания, нотариально заверять там ее перевод. Потом собственник должен дать нотариусу (в стране пребывания) заверение, что ознакомлен с оценкой и согласен с ней. Потом идете здесь к нотариусу, переводите все обратно в зад и снова заверяете?

Но если они согласятся на дисконт, то цена уже становится ниже рыночной. Значит суд сможет признать сделку недействительной?

А вдруг им просто сейчас нужны деньги, чтобы устроиться заграницей? А потом они решат вернуться и вернуть квартиру? Они вернут вам гривневую сумму и получится, что вы их просто беспроцентно прокредитовали и арендовали их квартиру за коммунальные платежи. Если им повезет, то может вы им и ремонт еще сделаете.

Каким образом вы сможете убедиться, что доверенное лицо передал деньги собственнику квартиры? А если доверенное лицо не захочет передавать деньги? Как вы его заставите? В нашем случае планировалось чтобы сын выписал доверенность на отца. По факту деньги остаются «в семье» им может не быть никакого смысла в передачи денег, может отец уже раньше выдал эту сумму сыну. Но потом сын подает в суд, что денег от сделки он не получил и сделку расторгают. Вам вернут гривны.

Понятно, что в день сделки, вы должны будете убедиться у нотариуса, который выдал доверенность, что она не отозвана. С этим вроде тоже какая-то проблема была. Не утверждаю, но вроде нотариус не обязан вам об этом сообщать. Узнавайте этот вопрос. А если этот нотариус их добрый знакомый, а там не выдается официальная бумага, а просто нотариус устно сообщает. Вы будете записывать его ответ на видео? А если этот нотариус умрет перед сделкой? Если уедет перед сделкой в отпуск? Возьмет больничный?

Причин для расторжения сделки — вагон и маленькая тележка.
В реальности будет так — если они крутые перцы и захотят потом вернуть квартиру, они ее вернут. Вам в лучшем случае вернут гривневую сумму.

Если вы сами с усами, у вас все схвачено, и вы круче их родственников и их знакомых, то вам бояться нечего.

В нашем случае сделка была еще отягчена договором ипотеки от частного лица. Мы не рискнули. Мы шампанское не любим. 🙂

25 мар 2016, 10:05

25 мар 2016, 10:13

tatiana_lola писал(а): Мы не рискнули.

В нашем случае ни о каком торге продавцы слышать не захотели, даже учитывая рискованность сделки.

Смотрю свои записи по этой квартире.

Сделка по доверенности может быть расторгнута в случае смерти гражданина, признании его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим. Также в случае действия доверенного лица не в интересах собственника, если он продал дешевле ее рыночной стоимости или не передал деньги собственнику.

В случае смерти гражданина. Представьте, что собственник умер за день до сделки. Вы об этом никак не узнаете, а наследники оспорят сделку, они вам доверенность не выдавали.
Представьте, что у собственника есть близнец или просто брат/сестра с маленькой разницей в возрасте. Если собственник мужчина — брат, если женщина — то сестра. Вы по скайпу сможете с достоверной точностью определить с кем вы разговариваете, если сравнивать можете только с ксерокопией старой фотографии в паспорте? Отпечатки пальцев вам же никто не предоставит?

Вы по скайпу сможете определить дееспособность человека? А если потом предоставят справки что человек был не в себе? А по скайпу вы общались с близнецом?

В Украине если гражданин выписался и нигде не прописался, то он автоматически считается безвестно пропавшим. Нюансами по данному вопросу не располагаю. В смысле что признается судом, что не признается. Можете сами поискать информацию. Просто примите это к сведению, об этом многие не знают.

Как защититься от признания сделки не в интересах собственника? Видимо в доверенности должно быть написано не «продать по цене на свое усмотрение», а должна обязательно быть указана цена продажи. Причем указана в гривне. Можно ли будет указывать в долларах — изучайте вопрос.

Как защититься от утверждения, что доверенное лицо продало квартиру ниже рыночной цены? Я не нашла ответа. Делать оценку квартиры? Получать от собственника нотариальное заверение, что он ознакомлен с этой оценкой? Если он заграницей, то как? Нужно оценку квартиры переводить на язык страны пребывания, нотариально заверять там ее перевод. Потом собственник должен дать нотариусу (в стране пребывания) заверение, что ознакомлен с оценкой и согласен с ней. Потом идете здесь к нотариусу, переводите все обратно в зад и снова заверяете?

Но если они согласятся на дисконт, то цена уже становится ниже рыночной. Значит суд сможет признать сделку недействительной?

А вдруг им просто сейчас нужны деньги, чтобы устроиться заграницей? А потом они решат вернуться и вернуть квартиру? Они вернут вам гривневую сумму и получится, что вы их просто беспроцентно прокредитовали и арендовали их квартиру за коммунальные платежи. Если им повезет, то может вы им и ремонт еще сделаете.

Каким образом вы сможете убедиться, что доверенное лицо передал деньги собственнику квартиры? А если доверенное лицо не захочет передавать деньги? Как вы его заставите? В нашем случае планировалось чтобы сын выписал доверенность на отца. По факту деньги остаются «в семье» им может не быть никакого смысла в передачи денег, может отец уже раньше выдал эту сумму сыну. Но потом сын подает в суд, что денег от сделки он не получил и сделку расторгают. Вам вернут гривны.

Понятно, что в день сделки, вы должны будете убедиться у нотариуса, который выдал доверенность, что она не отозвана. С этим вроде тоже какая-то проблема была. Не утверждаю, но вроде нотариус не обязан вам об этом сообщать. Узнавайте этот вопрос. А если этот нотариус их добрый знакомый, а там не выдается официальная бумага, а просто нотариус устно сообщает. Вы будете записывать его ответ на видео? А если этот нотариус умрет перед сделкой? Если уедет перед сделкой в отпуск? Возьмет больничный?

Причин для расторжения сделки — вагон и маленькая тележка.
В реальности будет так — если они крутые перцы и захотят потом вернуть квартиру, они ее вернут. Вам в лучшем случае вернут гривневую сумму.

Если вы сами с усами, у вас все схвачено, и вы круче их родственников и их знакомых, то вам бояться нечего.

В нашем случае сделка была еще отягчена договором ипотеки от частного лица. Мы не рискнули. Мы шампанское не любим. 🙂

Квартиру продают по доверенности

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Теперь рассмотрим случай, когда выбранную нами квартиру продают по доверенности.

Бывает, что квартиру нам показывает не сам Продавец, а его доверенное лицо (представитель), действующее по доверенности от собственника/-ков квартиры. И это лицо заявляет, что доверенность позволяет ему Откроется в новой вкладке.»>принимать аванс за квартиру, собирать необходимые документы, а также собственно совершать сделку, т.е. подписывать Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры (ДКП), регистрировать переход права, и получать деньги за проданную квартиру.

В принципе, по закону это допустимо. Но на практике – нежелательно для нас (т.е. для Покупателя). Покупка квартиры на Откроется в новой вкладке.»>«вторичке» и так несет в себе достаточно Откроется в новой вкладке.»>рисков, а тут еще добавляется один серьезный риск сверху – риск неправомочных действий доверенного лица.

Риски Покупателя при продаже квартиры по доверенности

Когда в процессе подготовки сделки купли-продажи квартиры отсутствует сам Продавец, то становится сложнее проверить его личность и дееспособность (об этих проверках мы рассказали на предыдущих шагах ИНСТРУКЦИИ). А для нас (Покупателя) имеет значение не только правильно оформленная доверенность, но и личность самого доверителя (собственника квартиры), а также обстоятельства, при которых эта доверенность была выдана. То есть нам необходимо убедиться, что она была получена не насильственным и не обманным путем (об этом далее).

Откроется в новой вкладке.»>Доверенность на продажу квартиры обязательно должна быть заверена Откроется в новой вкладке.»>Нотариусом. Фамилия и печать заверившего ее Нотариуса должны читаться разборчиво. Информацию о существовании этого Нотариуса и его координаты можно узнать на сайте Федеральной Нотариальной Палаты — Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Если квартира продается по доверенности, нам прежде всего cледует проверить паспорт доверенного лица, и сравнить его реквизиты с указанными в доверенности. А паспортные данные доверителя, тоже указанные в доверенности, должны совпадать с данными собственника, указанного в Откроется в новой вкладке.»>Титуле на квартиру или в Откроется в новой вкладке.»>Выписке из ЕГРП (ЕГРН).

Важно! Доверенность не должна быть просрочена на момент сделки. Если срок ее действия прямо не указан в самой доверенности, то считается, что доверенность действительна в течение года с даты ее выдачи.

Кроме того, следует учесть, что доверитель имеет право в любой момент отозвать свою доверенность, а также самого доверителя на момент сделки может уже не быть в живых. Тогда сделка фактически будет совершаться по недействительному документу (недействительной доверенности), и следовательно, сделка автоматически становится Откроется в новой вкладке.»>ничтожной.

Суд также может Откроется в новой вкладке.»>признать сделку недействительной, если после выдачи доверенности, самого доверителя признают Откроется в новой вкладке.»>недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

В практике также встречались случаи, когда доверенность на продажу квартиры выбивали силой, или получали обманом, т.е. такая квартира уже переходила в разряд «криминальных».

Все это дает широкие возможности для = Примеры из практики = «>мошеннических действий с квартирой, используя доверенность, и значительно повышает риски Покупателя. Поэтому крайне НЕ рекомендуется покупать квартиру у доверенного лица, не имея прямой связи с самим владельцем квартиры. Исключением может быть случай, когда мы знаем собственника квартиры лично и/или имеем с ним удаленный контакт (по телефону, скайпу, через наших доверенных лиц, и т.п.).

Если из собранных документов на квартиру видно, что доверитель входит в Откроется в новой вкладке.»>«группу риска» (например, доверитель преклонного возраста, прописанный один в своей квартире), то здесь – повышенная осторожность! Именно такие персонажи являются лакомой добычей для мошенников, которые втираются к собственнику в доверие, заставляют его подчиняться, и в итоге продают его квартиру.

И когда этот потерпевший придет в себя ( а мошенника уже и след простыл ), то требовать свою квартиру назад он будет, конечно же, у Покупателя ( то бишь – у нас ). И суд вполне может встать на его сторону, признав, что он выдал доверенность на продажу квартиры , будучи введенным в заблуждение, либо под угрозой.

Если мы все же решили иметь дело с доверенным лицом, то саму сделку купли-продажи квартиры лучше тоже проводить через Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса. Это даст возможность проверить легитимность доверенности, сделать необходимые запросы (в т.ч. прежнему Нотариусу, заверявшему доверенность), а также грамотно составить Договор купли-продажи квартиры, с учетом отсутствия собственника квартиры.

Сделки с недвижимостью, совершаемые по доверенности, всегда несут в себе повышенный риск. Точнее, риск возникает только если по доверенности подписывают Договор купли-продажи квартиры (ДКП), и получают по нему деньги. Поэтому, на практике, риэлторы допускают, чтобы показами квартиры и сбором документов занимались доверенные лица, но настаивают на том, чтобы принятие аванса, подписание ДКП и Откроется в новой вкладке.»>денежные расчеты проводил сам Продавец лично.

Если же по какой-либо причине (например, Продавец живет в Австралии, и в данный момент охотится там на кенгуру) нет никакой возможности для личной встречи с Продавцом, а эту квартиру мы все-таки решили купить, то нам необходимо выполнить ряд страховочных действий.

Когда квартиру нам продают по доверенности, т.е. Договор купли-продажи квартиры подписывает доверенное лицо, нам следует в обязательном порядке выполнить следующее:

  • во-первых, убедиться в наличии всех Откроется в новой вкладке.»>необходимых реквизитовдоверенности, и проверить срок ее действия;
  • во-вторых, убедиться в явном указании в ней нужных для сделки полномочий доверенного лица (т.е. права подписывать ДКП, права регистрировать сделку, и права получать деньги за квартиру);
  • в-третьих, проверить, числится ли доверенность в общем реестре доверенностей и не отозвана ли она (через сервис Федеральной нотариальной палаты – Откроется в новой вкладке.»>здесь);
  • в-четвертых, убедиться, что сам доверитель жив-здоров, и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (например, съездить к владельцу квартиры и пообщаться с ним лично, либо соединиться по Скайпу, и сделать видеозапись этого разговора, с данными его паспорта и датой разговора).

Копию доверенности, по которой нам продают квартиру, следует сохранить вместе со всеми остальными документами по сделке.

Откроется в новой вкладке.»>Передаточный акт, в этом случае, тоже должно подписывать доверенное лицо. Причем формат подписи должен быть такой же, как и в ДКП. Т.е. «такой-то ФИО, действуя по доверенности №…, выданной…, от имени и в интересах …ФИО Продавца».

Нормальным также считается в практике, когда несколько собственников квартиры (семья, например) выдают доверенность одному из них, чтобы он один занимался делами по продаже квартиры, и не таскал за собой весь табор.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, столкнувшись с доверенностью на продажу квартиры, мы насторожились, и выдвинули встречные условия об обязательном присутствии собственника на подписании договора.

Если возражений нет, то доверенное лицо может продолжать собирать документы для сделки, и предъявлять их нам на проверку.

Какие еще документы могут понадобиться для сделки купли-продажи квартиры?

Безопасная сделка на вторичке. Нюансы при покупке квартиры

Форум недвижимости Domik.ua

18 янв 2017, 09:10

31 янв 2017, 12:17

04 фев 2017, 20:31

Тому, кто не заметил вовремя допущенную ошибку нотариусом, не избежать судебной тяжбы. Как выяснил Domik.ua , деятельность нотариусов имеет публично-правовой характер, из-за чего действия, касательно нотариальных услуг, могут быть обжалованы в суде, в том числе те, после которых была допущена сознательная либо простая техническая ошибка. Что делать в случаях допущения таких ошибок, и какие существуют способы их исправления?

11 фев 2017, 22:26

Какие документы необходимы при подписании договора купли-продажи квартиры

Покупателю квартиры, физическому лицу, достаточно подготовить паспорт, справку о присвоении идентификационного кода и согласие супруга/супруги. Если жилье покупает предприниматель, то к указанным документам следует добавить свидетельство о государственной регистрации ФЛП. Продавцу квартиры кроме документов, удостоверяющих личность, следует подготовить документы по продаваемому объекту. Вложения

20 фев 2017, 22:44

Права владельца жилья: как выписать из квартиры не члена семьи

Владелец жилья может распоряжаться собственностью по своему усмотрению, в том числе, выписать не члена семьи. Собственник жилого помещения может требовать защиты нарушенного права собственности на жилое помещение от любых лиц, в том числе не членов семьи. Такая норма предусмотрена в статье 391 Гражданского кодекса Украины. Согласно документу владелец, квартиры или дома, вправе требовать устранения препятствий для пользования своим имуществом.

В части 1 статьи 383 Гражданского кодекса прописано, что в жилом помещении может проживать собственник, члены семьи и другие лица, у которых есть право распоряжаться этой собственностью.

К членам семьи собственника, согласно ст. 64 Гражданского кодекса, относятся супруги, их дети и родители. К этой категории могут быть причислены и другие лица, которые постоянно проживают вместе с собственником жилья и ведут общее хозяйство. Члены семьи и другие лица не могут распоряжаться имуществом, если такое правило оговаривалось при вселении в помещение.

На основании вышеизложенных норм, собственник жилья может выписать не члена семьи из помещения , в случае нарушения права пользования своим имуществом.

Как обезопасить себя от рисков, сопровождающих покупателя при оформлении сделки купли-продажи квартиры

Операции по купли-продажи помещений, предназначенных для жилья, не редко совершаются в условиях неопределённости: потенциальный собственник не получает полной информации, касающейся предмета сделки, документооборота и её реализационных моментов.

Совокупность данных обстоятельств подтверждает, что задействованные в правоотношениях покупатель и продавец подвергаются определённому риску, в связи с которым обе стороны могут понести серьёзный убыток.

Как избежать ошибок при покупке жилья и не стать жертвой недобросовестных продавцов недвижимости? Об этом и пойдёт речь в нашей статье.

Правила безопасности при покупке жилья

Сделки, связанные с покупкой жилья, сопровождает ряд трудностей. Как оформить куплю-продажу квартиры, чтобы не стать типичной жертвой недобросовестных продавцов и риелторов, потенциальный собственник квартиры обязан обращать внимание на следующие нюансы:

  • История жилья. Оформляя сделку, покупатель должен как можно подробнее изучить историю жилого объекта. Не стесняйтесь уточнять у специалиста по продажам или у собственника следующее:
    • Кто в настоящий момент является собственником квартиры?
    • В чьей собственности она находилась раньше?
    • Зарегистрирован ли кто-нибудь на данной жилплощади в настоящий момент?
    • Сколько здесь проживало незарегистрированных жильцов?
  • Документы на недвижимость. Перед покупкой жилья необходимо убедиться в подлинности предоставляемых документов. К этой процедуре стоит отнестись со всей серьёзностью: сегодня одной из самых популярных мошеннических схем является использование подложных бумаг. Список документов при покупке квартиры здесь.
  • Претенденты на собственность. Покупая жильё, нужно учитывать и человеческий фактор. Например, наличие несовершеннолетних детей, проживающих на территории продаваемой квартиры.
    Покупателю необходимо быть уверенным в том, что он не нарушает их права.
  • Соответствие состояния жилья документам. При проверке на соответствие следует уточнять моменты, касающиеся реконструкции квартиры:
    • имело ли место быть проведение незаконных перепланировок?
    • перенесение коммуникаций в другое место без разрешения управляющей компании?

Подводные камни и нюансы, которые стоит учесть, чтобы избежать совершения ошибок

При продаже жилплощади главной целью собственника или его представителя (риелтора) является получение денег. Чтобы не получить в своё распоряжение вариант квартиры с условиями, не соответствующими заявленной стоимости, стоит быть внимательным и не совершать банальных ошибок.

Оплошности, которые становятся частыми спутниками покупателей.

  1. Приобретение жилплощади в спешке. При выборе новой квартиры рекомендуется рассмотреть как минимум 10 вариантов. Это поможет уберечь от неоправданных трат: наверняка найдется жильё, которое по всем параметрам превосходит предложенное ранее и с более привлекательной ценой.
  2. Покупка квартиры в летний сезон. Для выбора и осмотра жилья лучше всего подходит осенний период. Такая хитрость позволит выявить скрытые на первый взгляд нюансы: проблемы с отоплением; убедиться, что не протекает крыша и стены (если квартира угловая), нет сырости и пр.
  3. Вид из окна. Многих покупателей квартир особенно заботит вид из окна. Если вас подкупает наличие лесопарковой зоны неподалеку, то стоит удостовериться в том, что она не будет в скором времени вырублена и использована под застройку многоэтажки, которая вырастет прямо напротив ваших окон!
  4. Перепланировка. В юридической практике бывали случаи, когда управляющие компании подавали судебные иски на собственников квартиры из-за неправильно проведённой перепланировки. Причина тому — проведение данной ремонтной процедуры и пренебрежение её законностью со стороны предыдущих хозяев.
    Для того чтобы избежать подобной ситуации, покупателю необходимо сверить план приобретаемой квартиры, описанный в паспорте БТИ, с настоящей планировкой.
  5. Электроснабжение. Согласно российскому жилищному Законодательству, при перенесении розеток должен составляться специальный документ — проект электроснабжения квартиры. Если он отсутствует, то новоиспечённому собственнику придётся составлять его самостоятельно.
  6. Осмотр квартиры в вечернее время суток. Некоторые недостатки квартиры (например, погрешности при выравнивании стен или потолков, неровно положенные плинтуса и т.д.) невозможно рассмотреть под искусственным освещением. По этой причине специалисты по продажам советуют осматривать жильё в светлое время дня.
  7. Отказ от юридической помощи. При появлении подозрений в отношении юридической чистоты квартиры, стоит обратиться за помощью к специалистам или совсем отказаться от сделки.

При совершении крупных сделок лучше всего руководствоваться советами грамотного юриста (особенно при составлении договора купли-продажи).

Основные виды мошенничества при продаже квартиры: как обезопасить себя

На сегодняшний день квартирные аферисты используют в своей практике следующие схемы:

  • Многократная продажа жилья. При этом мошенники пользуются поддельными документами и запрашивают оплату по факту совершения нотариальной процедуры регистрации сделки.
  • Отчуждение имущества по поддельным документам. Аферисты производят продажу арендованного жилья, подготавливая при этом фальшивые документы.
  • Уплата задатка (аванса) — самая распространённая и банальная схема мошенничества. «Продавец» запрашивает у покупателя задаток, с которым благополучно исчезает.

Зная как обманывают сегодня аферисты и соблюдение простые рекомендации, покупатель сможет оформить сделку купли-продажи квартиры, не опасаясь действий аферистов:

  1. Нужно обратиться за помощью к опытному специалисту, который разъяснит покупателю все нюансы договора купли-продажи имущества.
  2. Необходимо требовать у продавца все ксерокопии подписанных потенциальным собственником документов.
  3. Прежде чем заключать сделку, нужно как можно больше узнать о продавце: как он характеризуется со стороны соседей, его место работы и пр.
  4. Заключая договор, покупатель имеет право вносить в него свои коррективы. Если продавец настаивает на обратном, то от совершения сделки лучше всего воздержаться.
  5. Благоприятные условия для подписания любого договора — наличие двух свидетелей. В случае обнаружения факта мошенничества они смогут подтвердить это в суде.

Чем может обернуться покупка квартиры, менее 3 лет находящейся в собственности владельца?

Статьей 220 НК РФ регламентирован порядок и условия продажи квартиры, находящейся в собственности менее трёх лет. Правовые нормы обязывают продавца уплатить в бюджет Государства налог на доходы, исчисляемый с продажи собственности, если её стоимость превысила 1 млн. рублей (размер налога — 13% от стоимости жилья).

Напоминаем, что с января 2016 года вступает в силу новый закон, в соответствии с которым подоходный налог будет взиматься при продаже квартир менее 5 лет в собственности — подробности здесь.

Не каждый продавец желает расстаться с налогооблагаемой суммой. В связи с этим недобросовестные владельцы могут пойти на некоторые ухищрения: они уговаривают потенциального покупателя на указание в договоре купли-продажи суммы, которая существенно ниже реальной себестоимости жилья (чаще всего указывается именно 1 000 000 рублей), а остальную часть денежных средств передать без документального подтверждения.

Сумма установленного Законом налогового вычета из продажной стоимости квартиры составляет 1 000 000 руб. Результат предсказуем: доход собственника по заключенной сделки равен нулю, а раз нет дохода, то с него не взимается налог.

Для покупателя налоговые махинации могут обернуться серьёзными проблемами, например, третье лицо или сам бывший собственник инициировали расторжение сделки купли-продажи. В ходе судебных споров, касающихся приобретённой недвижимости, данная сделка может быть признана недействительной. В результате покупатель получает лишь указанный в договоре 1 млн. рублей. Истребовать у недобросовестного продавца остальную сумму будет крайне затруднительно.

Для того чтобы обезопасить себя от подобного риска, покупатель должен потребовать с продавца расписку, где будет указана внедоговорная часть суммы. Уклонение от уплаты налога на прибыль уголовно наказуемо, а документ (расписка) может выступить в качестве доказательства махинации в суде.

Типичные риски при покупке квартиры по доверенности

Сделку покупки жилплощади по доверенности могут сопровождать 3 основных вида рисков:

  • Продажа жилья по поддельной доверенности;
  • Отчуждение собственности по отозванной или просроченной доверенности;
  • Смерть собственника, от имени которого действует доверенное лицо.

В этом случае покупатель должен требовать встречи с собственником квартиры с целью выяснения причин, по которым он не может заниматься оформлением сделки самостоятельно.

Если в качестве собственника выступает несколько лиц (такая практика распространена при разделении квартиры на доли), то нужно удостовериться и в их согласии на отчуждение жилья.

Содержание подлинной доверенности

Чтобы быть уверенным в том, что представитель действует по настоящей доверенности, необходимо провести её проверку на соответствие требованиям Законодательства.

В подлинной доверенности должно быть прописано:

  • данные доверителя (серия и номер его паспорта, ФИО, место прописки и дата его рождения);
  • данные о доверенном лице;
  • адрес отчуждаемого объекта;
  • подпись лица, выдавшего доверенность;
  • нотариальная печать и удостоверительная надпись.

Риски при покупке квартиры, полученной собственником по наследству

Бывают случаи, когда покупателю предлагают приобрести квартиру, унаследованную настоящим собственником от третьего лица.

Важно знать, что наследственная масса может передаваться:

  • вместе с долгами;
  • находясь в залоге (в этом случае наследник не имеет права распоряжаться собственностью).

Также имеет место быть возникновение следующих проблем, связанных с:

  • Подачей искового заявления в суд в целях аннулирования сделки в связи с оспариванием права на наследство со стороны лиц, не включённых в круг наследников;
  • Обременением квартиры. Например, жильё сдано в долгосрочную аренду. Факт изменения собственника жилья не является основанием, достаточным для расторжения договора аренды досрочно.

Чтобы обезопасить себя от последствий, связанных с приобретением такой квартиры, покупателю необходимо:

  • узнать информацию о сроках вступления в наследство;
  • обратиться к нотариусу, оформлявшему наследство, в целях оценки возможности появления других наследников.

Как получить кредит на покупку жилья и категории граждан, которые могут воспользоваться льготным кредитованием.
Правила оформления и образец предварительного договора купли-продажи квартиры вот тут. Из этой же статьи вы узнаете для чего и в каких случаях следует заключать договор о намерениях купли-продажи жилья.

Можно ли оспорить сделку

В некоторых случаях покупатель может выступать в качестве инициатора процедуры расторжения сделки, под которой понимается прекращение действия договора купли-продажи.

Согласно ст. 450 ГК РФ, аннулировать сделку можно на основании следующих условий:

  • если продавец допустил серьёзные нарушения в отношении сделки;
  • если условия договора противоречат нормам НПА (нормативно-правовых актов) и Законодательства РФ;
  • в случае ущемления прав третьих лиц (например, наследников).

Аннулирование договора может быть осуществлено двумя способами:

  • в досудебном порядке — по обоюдному согласию сторон (продавца и покупателя);
  • в судебном порядке — если какая-либо из сторон не желает добровольного расторжения контракта.

Также для того, чтобы избежать существенных неприятностей, связанных с отчуждением квартиры недобросовестным продавцом, многие покупатели пользуются услугой страхования рисков. Пожалуй, это самый надежный способ защиты от неверных решений, принятых в спешке.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Покупка — продажа квартиры по доверенности

Форум недвижимости Domik.ua

25 мар 2016, 08:16

25 мар 2016, 09:15

Доверенность, заверенная в консульстве Украины и внесённая в электронный реестр доверенностей в Украине, тоже подходит (о нюансах текста лучше предварительно узнать у нотариуса, который будет оформлять: типа «доручаю внести в єдиний електронний реєстр; відкрити/закрити на моє ім’я банківський рахунок» и т.д).
Может быть надо доверенность от каждого совладельца отдельно.
У доверенной особы должны быть оригиналы правоустанавливающих документов. Так же должен быть у собственников идентификационный номер (который укажут в доверенности). Доверенная особа должна будет заплатить налоги и сборы (их размер зависит от срока владения и резидентности владельцев).
Перед сделкой можно пообщаться с собственниками по скайпу.
Лучше указать в договоре реальную цену.

25 мар 2016, 09:22

25 мар 2016, 09:29

25 мар 2016, 09:44

25 мар 2016, 09:59

25 мар 2016, 10:03

В нашем случае ни о каком торге продавцы слышать не захотели, даже учитывая рискованность сделки.

Смотрю свои записи по этой квартире.

Сделка по доверенности может быть расторгнута в случае смерти гражданина, признании его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим. Также в случае действия доверенного лица не в интересах собственника, если он продал дешевле ее рыночной стоимости или не передал деньги собственнику.

В случае смерти гражданина. Представьте, что собственник умер за день до сделки. Вы об этом никак не узнаете, а наследники оспорят сделку, они вам доверенность не выдавали.
Представьте, что у собственника есть близнец или просто брат/сестра с маленькой разницей в возрасте. Если собственник мужчина — брат, если женщина — то сестра. Вы по скайпу сможете с достоверной точностью определить с кем вы разговариваете, если сравнивать можете только с ксерокопией старой фотографии в паспорте? Отпечатки пальцев вам же никто не предоставит?

Вы по скайпу сможете определить дееспособность человека? А если потом предоставят справки что человек был не в себе? А по скайпу вы общались с близнецом?

В Украине если гражданин выписался и нигде не прописался, то он автоматически считается безвестно пропавшим. Нюансами по данному вопросу не располагаю. В смысле что признается судом, что не признается. Можете сами поискать информацию. Просто примите это к сведению, об этом многие не знают.

Как защититься от признания сделки не в интересах собственника? Видимо в доверенности должно быть написано не «продать по цене на свое усмотрение», а должна обязательно быть указана цена продажи. Причем указана в гривне. Можно ли будет указывать в долларах — изучайте вопрос.

Как защититься от утверждения, что доверенное лицо продало квартиру ниже рыночной цены? Я не нашла ответа. Делать оценку квартиры? Получать от собственника нотариальное заверение, что он ознакомлен с этой оценкой? Если он заграницей, то как? Нужно оценку квартиры переводить на язык страны пребывания, нотариально заверять там ее перевод. Потом собственник должен дать нотариусу (в стране пребывания) заверение, что ознакомлен с оценкой и согласен с ней. Потом идете здесь к нотариусу, переводите все обратно в зад и снова заверяете?

Но если они согласятся на дисконт, то цена уже становится ниже рыночной. Значит суд сможет признать сделку недействительной?

А вдруг им просто сейчас нужны деньги, чтобы устроиться заграницей? А потом они решат вернуться и вернуть квартиру? Они вернут вам гривневую сумму и получится, что вы их просто беспроцентно прокредитовали и арендовали их квартиру за коммунальные платежи. Если им повезет, то может вы им и ремонт еще сделаете.

Каким образом вы сможете убедиться, что доверенное лицо передал деньги собственнику квартиры? А если доверенное лицо не захочет передавать деньги? Как вы его заставите? В нашем случае планировалось чтобы сын выписал доверенность на отца. По факту деньги остаются «в семье» им может не быть никакого смысла в передачи денег, может отец уже раньше выдал эту сумму сыну. Но потом сын подает в суд, что денег от сделки он не получил и сделку расторгают. Вам вернут гривны.

Понятно, что в день сделки, вы должны будете убедиться у нотариуса, который выдал доверенность, что она не отозвана. С этим вроде тоже какая-то проблема была. Не утверждаю, но вроде нотариус не обязан вам об этом сообщать. Узнавайте этот вопрос. А если этот нотариус их добрый знакомый, а там не выдается официальная бумага, а просто нотариус устно сообщает. Вы будете записывать его ответ на видео? А если этот нотариус умрет перед сделкой? Если уедет перед сделкой в отпуск? Возьмет больничный?

Причин для расторжения сделки — вагон и маленькая тележка.
В реальности будет так — если они крутые перцы и захотят потом вернуть квартиру, они ее вернут. Вам в лучшем случае вернут гривневую сумму.

Если вы сами с усами, у вас все схвачено, и вы круче их родственников и их знакомых, то вам бояться нечего.

В нашем случае сделка была еще отягчена договором ипотеки от частного лица. Мы не рискнули. Мы шампанское не любим. 🙂

25 мар 2016, 10:05

25 мар 2016, 10:13

tatiana_lola писал(а): Мы не рискнули.

В нашем случае ни о каком торге продавцы слышать не захотели, даже учитывая рискованность сделки.

Смотрю свои записи по этой квартире.

Сделка по доверенности может быть расторгнута в случае смерти гражданина, признании его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим. Также в случае действия доверенного лица не в интересах собственника, если он продал дешевле ее рыночной стоимости или не передал деньги собственнику.

В случае смерти гражданина. Представьте, что собственник умер за день до сделки. Вы об этом никак не узнаете, а наследники оспорят сделку, они вам доверенность не выдавали.
Представьте, что у собственника есть близнец или просто брат/сестра с маленькой разницей в возрасте. Если собственник мужчина — брат, если женщина — то сестра. Вы по скайпу сможете с достоверной точностью определить с кем вы разговариваете, если сравнивать можете только с ксерокопией старой фотографии в паспорте? Отпечатки пальцев вам же никто не предоставит?

Вы по скайпу сможете определить дееспособность человека? А если потом предоставят справки что человек был не в себе? А по скайпу вы общались с близнецом?

В Украине если гражданин выписался и нигде не прописался, то он автоматически считается безвестно пропавшим. Нюансами по данному вопросу не располагаю. В смысле что признается судом, что не признается. Можете сами поискать информацию. Просто примите это к сведению, об этом многие не знают.

Как защититься от признания сделки не в интересах собственника? Видимо в доверенности должно быть написано не «продать по цене на свое усмотрение», а должна обязательно быть указана цена продажи. Причем указана в гривне. Можно ли будет указывать в долларах — изучайте вопрос.

Как защититься от утверждения, что доверенное лицо продало квартиру ниже рыночной цены? Я не нашла ответа. Делать оценку квартиры? Получать от собственника нотариальное заверение, что он ознакомлен с этой оценкой? Если он заграницей, то как? Нужно оценку квартиры переводить на язык страны пребывания, нотариально заверять там ее перевод. Потом собственник должен дать нотариусу (в стране пребывания) заверение, что ознакомлен с оценкой и согласен с ней. Потом идете здесь к нотариусу, переводите все обратно в зад и снова заверяете?

Но если они согласятся на дисконт, то цена уже становится ниже рыночной. Значит суд сможет признать сделку недействительной?

А вдруг им просто сейчас нужны деньги, чтобы устроиться заграницей? А потом они решат вернуться и вернуть квартиру? Они вернут вам гривневую сумму и получится, что вы их просто беспроцентно прокредитовали и арендовали их квартиру за коммунальные платежи. Если им повезет, то может вы им и ремонт еще сделаете.

Каким образом вы сможете убедиться, что доверенное лицо передал деньги собственнику квартиры? А если доверенное лицо не захочет передавать деньги? Как вы его заставите? В нашем случае планировалось чтобы сын выписал доверенность на отца. По факту деньги остаются «в семье» им может не быть никакого смысла в передачи денег, может отец уже раньше выдал эту сумму сыну. Но потом сын подает в суд, что денег от сделки он не получил и сделку расторгают. Вам вернут гривны.

Понятно, что в день сделки, вы должны будете убедиться у нотариуса, который выдал доверенность, что она не отозвана. С этим вроде тоже какая-то проблема была. Не утверждаю, но вроде нотариус не обязан вам об этом сообщать. Узнавайте этот вопрос. А если этот нотариус их добрый знакомый, а там не выдается официальная бумага, а просто нотариус устно сообщает. Вы будете записывать его ответ на видео? А если этот нотариус умрет перед сделкой? Если уедет перед сделкой в отпуск? Возьмет больничный?

Причин для расторжения сделки — вагон и маленькая тележка.
В реальности будет так — если они крутые перцы и захотят потом вернуть квартиру, они ее вернут. Вам в лучшем случае вернут гривневую сумму.

Если вы сами с усами, у вас все схвачено, и вы круче их родственников и их знакомых, то вам бояться нечего.

В нашем случае сделка была еще отягчена договором ипотеки от частного лица. Мы не рискнули. Мы шампанское не любим. 🙂

Еще по теме:

  • Мировой суд обь Обращения граждан Вы имеете право обратиться в судебный участок с запросом (предложение, заявление, жалоба), который будет зарегистрирован и рассмотрен в соответствии с порядком, […]
  • Продана квартира в собственности более 3 лет нужно ли платить налог Информация о налоге при продаже квартиры/дома/земли При продаже недвижимости одним из самых актуальных вопросов является вопрос налогообложения дохода: нужно ли платить налог при продаже, […]
  • Торг 12 с ндс для ип Какие документы ИП должен выдать после оплаты по безналичному расчёту от ООО? ИП на ЕНВД (автосервис) оказал услугу ООО по ремонту их автомобиля(работы и запчасти). Счет оплачен ООО по […]
  • 2004 материнский капитал Можно ли получить материнский капитал при получении паспорта РФ? У меня имеется двое несовершеннолетних детей: 2002г.р. и 2004 г.р., тогда материнский капитал не давали. А теперь я могу […]
  • Резолюция на заявлении об увольнении по собственному желанию Законно ли передумал директор при моем увольнении по собственному желанию? Здравствуйте. Я написал заявление на увольнение по собственному желанию с указанием определенной даты увольнения […]
  • Согласие на выезд ребенка за границу на кипр Разрешение второго родителя на вывоз ребенка на Кипр Добрый день! подскажите, пож-та, необходимо ли разрешение второго родителя на вывоз несовершеннолетнего ребенка (родители в браке) на […]