Оформление документов на покупку квартиры в новостройке

Оглавление:

Экономическая правда

На первичном рынке недвижимости могут меняться цены, могут меняться игроки, но стабильными остаются риски, с которыми сталкивается потенциальные покупатели.

Застройщик может легко задекларировать строительство десятиэтажного здания, а строить двадцатиэтажное.

Отсутствует общий реестр, в котором можно было бы посмотреть (как, например, в случае с покупкой вторичного жилья), сколько строящихся квартир существует в Украине.

Это лишь немногие примеры.

О рисках

Верховный Суд Украины 18 ноября 2015 года рассмотрел дело № 6-1858цс15 о признании права собственности на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости.

Истец (физическое лицо) заключил с застройщиком договор на покупку квартиры в строящемся доме и полностью оплатил ее стоимость.

Как оказалось после ввода дома в эксплуатацию, истец не может получить свою квартиру, ведь жилье было продано снова, и в этот раз уже юридическому лицу.

Верховный Суд вынес решение в пользу юридического лица, купившему квартиру более законным способом. Другими словами, если вы покупаете квартиру в строящемся доме по договору купли-продажи имущественных прав, у вас нет никаких гарантий на получение этого жилья в собственность.

Но что может сделать потенциальный покупатель, чтобы минимизировать существующие риски? На самом деле, не так уж и много. Возьмем, к примеру, разрешительную документацию, которой принято интересоваться при принятии решения о покупке строящейся недвижимости.

На первый взгляд, все должно быть просто: есть разрешение — строят, нет разрешения — не строят. Но в реальности все более запутано. Так, часть застройщиков могут просто не иметь соответствующих документов или иметь «не те» документы, или же документы с истекшим сроком действия.

Бывают ситуации, когда менеджеры компаний не показывают клиентам разрешительную документацию, или, например, дают копии разрешительных документов, но не передают на руки инвестиционный договор.

Вариантов много, но в целом застройщиков, готовых презентовать все необходимые документы, можно пересчитать по пальцам.

Договор с подвохом

Потенциальные покупатели жилья на «первичке» заключают инвестиционный договор, имея ограниченный набор информации. Практически невозможно узнать о финансовом состоянии девелопера (исключение разве что схема выпуска целевых облигаций), инвестиционные гарантии отсутствуют, кроме того, не функционирует механизм страхования рисков.

Заключая инвестиционный договор, вы покупаете не недвижимость, а всего лишь имущественные права, другим словами, вы платите только за право купить.

Договор купли-продажи имущественных прав не регулируется специальными законами.

Таким образом, возникают ситуации, когда в офисе продавца на одни и те же квадратные метры может претендовать несколько желающих, которые эти метры оплатили.

Секрет двойных продаж

Каким же образом можно продать квартиру несколько раз? На вторичном рынке такой ситуации очень легко избежать. В этом случае продавец и покупатель встречаются у нотариуса, который проверяет недвижимость на предмет арестов и других обременений. Эти данные он получает из соответствующего реестра, где и отмечает необходимую информацию.

Когда инвестор покупает квартиру в новостройке, он покупает всего лишь имущественные права на получение этой квартиры в будущем. Таким образом, нет ни нотариуса, ни госрегистратора, ни реестра, ни квартиры, а факт покупки квартиры нигде не отмечается, кроме как в учетной табличке девелопера.

Гарантировать, что квартира продана только один раз, может лишь продавец.

Некоторые застройщики заверяют инвестиционные договоры нотариально, но это не меняет ситуацию в целом, ведь, по сути, осуществляется только регистрация передачи денег. В тоже время, нотариус не может повлиять, скажем, на изменение нумерации строящихся квартир или изъятие их из продаж.

Таким образом, в вышеописанном случае ВСУ принял решение в пользу способа покупки, который предусмотрен специальным законом. Интересно отметить, что все предыдущие суды имели обратное мнение. Тут нужно сделать краткое отступление о способах инвестирования в строящееся жилье в Украине.

О способах инвестирования

Законодательное регулирование инвестиций в недвижимость менялось со временем.

Например, до 2005 года заключался договор долевого участия, но история с «Элита-центр» поспособствовала тому, что способы привлечения денег у граждан ограничили тремя вариантами: фонды финансирования строительства, выпуск целевых облигаций или использование институтов совместного инвестирования (статья 4 Закона «Об инвестиционной деятельности»).

В то же время в Гражданском кодексе остались нормы, описывающие возможность отчуждения имущественных прав на вновь созданное и неготовое жилье.

Таким образом, сложилась ситуация, при которой часть застройщиков предпочитает использовать нормы прямых законов, а другие — нормы Гражданского кодекса.

Как следствие, возникло большое количество комбинаций договоров. Благодаря ГКЦБФР исчезло много «импровизированных» схем с ценными бумагами, но в то же время до сих пор существуют схемы за рамками контроля ведомства.

Так по сей день существуют договора купли-продажи имущественных прав в самых непредсказуемых версиях, а также совершенно неприемлемые с юридической точки зрения предварительные договора.

Часть застройщиков, не особо переживая о законодательных ограничениях, так свои договоры и называют — «инвестиционный договор». Не редкость ситуации, когда в одном и том же жилом комплексе квартиры продаются разными способами и не один раз.

Кто владелец

По какому принципу продавец имущественных прав или суд, как в описанном выше случае, выбирают, кому достанется квартира? Ответ следующий: более удачливый покупатель заключил договор бронирования квартиры и приобрел необходимое количество целевых облигаций.

Договор бронирования — это юридическая импровизация, не предусмотренная ни законами, ни кодексами, в то же время покупка целевых облигаций четко определяется Законом «Об инвестиционной деятельности».

Покупатель-«неудачник» заключил договор купли-продажи имущественных прав, который предусмотрен Гражданским кодексом, но не указан в законах прямого действия. Таким образом, ВСУ не сложно было выбрать «победителя».

Тут следует вспомнить, что в Украине не осуществляется государственный контроль за инвестициями, все спорные ситуации разрешаются в суде. В свою очередь суды каждый раз могут по-новому трактовать те или иные случаи, оставляя окончательное решение на усмотрение Верховного Суда.

В описанной в начале материала ситуации все суды, кроме ВСУ, приняли решение в пользу лица, выполнившего все свои обязательства по договору купли-продажи имущественных прав.

Решение мотивировалось статьей 7 Закона «Об инвестиционной деятельности», а именно пунктом 5, который гласит, что истец «имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций в соответствии с законодательными актами Украины».

Суд первой инстанции, а вслед за ним и высшие суды, расценили слова «право владеть » как подтверждение прав собственности на предмет спора.

Однако судьи Верховного Суда, ознакомившись с другими статьями того же Закона, а также нормами Гражданского Кодекса Украины, увидели, что истец выполнил все условия для того, чтобы требовать право собственности, но, тем не менее, собственником считаться не может. Почему?

Во-первых, порядок оформления права собственности урегулирован специальными законами «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» и «Об инвестиционной деятельности». Купля-продажа имущественных прав там не фигурирует.

Во-вторых, по смыслу договора купли-продажи имущественных прав истец получил лишь право на приобретение права собственности, а не само право собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, раз у истца не возникло прав собственности, то он не может оспаривать квартиру, как свою собственность.

В-третьих, судебным решением нельзя защитить свое право собственности на вновь созданное имущество, потому что это не предусмотрено Гражданским кодексом. Это означает, что права собственности на квартиры в новостройках, признанные в судебном порядке, недействительны.

К сожалению, в Украине не обеспечена прозрачность первичного рынка. Хотя в Киеве и ведется мониторинг рынка новостроек, все действия властей, как правило, ограничиваются только философской констатацией нарушений.

Можно говорить, что более «правильно» купить квартиру в строящемся доме — это осуществить покупку с помощью целевых облигаций, ФФС или паевых фондов.

Однако следует помнить, что и в этих случаях инвестор не застрахован от двойных продаж и двойных залогов, так как отсутствует единый реестр строящихся квартир и правила их регистрации.

Еще одной опасностью являются права собственности на вновь построенные квартиры, полученные при помощи решения суда, так как они могут быть признаны недействительными. В Украине нет прецедентного права, поэтому в каждой новой ситуации может быть принято иное решение.

Вячеслав Савченко, руководитель компании FORMULA ESTATE LLC

Покупка жилья в новостройке

Новостройки в последние годы пользуются повышенным спросом. Главная причина — новостройки чаще дешевле аналогичной недвижимости на вторичном рынке и оплату можно производить поэтапно до сдачи дома в эксплуатацию. Покупка жилья в новостройке отнюдь не дешевое удовольствие, но с наличием рассрочек и кредитов вполне даже реальное. У новых домов очень много преимуществ и достоинств.

Новые дома построены по современным технологиям: подземный паркинг, большие холлы, просторные лестничные площадки, теплосберегающие утепленные фасады, металлопластиковые окна со стеклопакетами, несколько лифтов (грузовой и пассажирские), медная электрическая проводка, счетчики воды и тепла.

Квартиры в новостройках имеют современную планировку: большие кухни, два санузла, просторные холлы, большие лоджии и окна, светлые комнаты.

В новых домах,не опасаясь за электропроводку,можно установить любую современную бытовую технику. Покупка жилья в новостройке требует очень деликатного подхода.

Существует три основных способа приобрести в собственность жилье на первичном рынке:

  • Приобретение имущественных прав на жилье;
  • Приобретение жилья в новостройке,введенной в эксплуатацию;
  • Приобретение жилья у владельца такой недвижимости.

Приобретение имущественных прав на жилье

Суть такого приобретения заключается в привлечении денежных средств от населения на финансирование строительства жилья путем заключения договоров купли-продажи имущественных прав или права требования на объект недвижимости, который будет построен.

Имущественное право — право, охраняющее и описывающее свойства материальных объектов права собственности. Также это субъективные права участников правоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом.

Какие риски при покупке жилья в новостройке?

Такая покупка жилья в новостройке чревата определенными рисками. Гражданский кодекс Украины № (далее — ГКУ) устанавливает, что предметом договора купли-продажи может быть товар, который есть у продавца на момент заключения договора или будет создан (приобретен, получен) продавцом в будущем. Но, несмотря на оговорку, касательно предмета, который будет создан продавцом в будущем, заключить договор купли-продажи будущей квартиры нельзя. Так, ГКУ под недвижимостью понимает земельные участки, а также объекты, размещенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания та изменения назначения. Т.е. в договоре необходимо указать как минимум месторасположение недвижимости на участке земли. А этого сделать невозможно до окончания строительства. Соответственно условия договора несогласованны, а значит — договор не заключен.

Также,согласно Закону Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» № 1952-IV от 01.07.2004 г. сделки с недвижимостью заключаются, если право собственности на объект недвижимости зарегистрировано. ГКУ предусматривает, что право собственности на новосозданное недвижимое имущество (жилые дома, постройки, строения и т.д.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Поэтому, продажа строящегося или предполагаемого к постройке дома (квартиры) как будущего имущества невозможна, потому что до создания имущества и его регистрации у него отсутствует правообладатель. См. также — Проверка документов недвижимости.

Какие схемы прокручивает застройщик?

Будущий (недостроенный) дом (квартира) в данном случае не является объектом имущественных прав (вещью), а есть лишь объект обязательств по строительству. Т.е. компания-застройщик берёт на себя обязательство построить дом в оговоренный срок. Схема действий застройщика выглядит так: строительная компания инициирует регистрацию самостоятельного юридического лица, которое приобретает функции заказчика строительства и оформляет проектно-сметную документацию,а также заключает договор подряда на строительство с упомянутой строительной компанией.

В связи с этим между заказчиком строительства и строительной компанией (подрядчиком) возникают взаимные обязательства:подрядчик – обязан построить дом,заказчик – имеет право получить этот дом в собственность по окончанию строительства. Т.е. у заказчика строительства возникает имущественное право на будущий объект недвижимости. Одновременно с этим у заказчика строительства возникает право требовать от строительной компании,чтобы она построила и передала ему многоквартирный дом. Именно этими правами заказчик собирается «поделиться» с инвестором. Сделать это ему позволяет гражданское законодательство Украины. Согласно ГКУ лицо может по возмездному или безвозмездному договору передать свое имущественное право другому лицу,кроме случаев,установленных законом. В нашем случае договор будет возмездным,т.к. имущественные права и право требования могут быть предметом договора купли-продажи.

Заказчик продает свои права инвестору:

А делает это он с легкостью, одним из способов:

  • Заключить договор купли-продажи имущественного права;
  • Заключить соглашение о купле-продаже (уступке) права требования.

Законодатель также предоставляет заказчику право объединить эти варианты: например, предметом договора будут имущественные права, а способ исполнения – уступка права требования с уведомлением о ней должника (подрядчика). Альтернативный способ приобретения квартиры в новостройке – покупка целевых облигаций, дающих возможность получения вожделенных квадратных метров после завершения процесса строительства объекта. В таком случае компания-застройщик выпускает беспроцентные облигации,обеспечением по которым является жилплощадь в новостройке.

Обратите внимание, что согласно Закону Украины «О ценных бумагах и фондовой бирже» покупатель не имеет возможности претендовать на определенную квартиру, по крайней мере, до того момента, пока он не выкупит назначенное застройщиком необходимое для «бронирования» определенной квартиры количество облигаций. Некоторые гарантии для инвестора появляются в случае подписания между ним и застройщиком договора резервирования определенной квартиры. Еще одним недостатком данного способа является возможность изменения стоимости облигации (и,соответственно,квадратного метра) по мере строительства объекта.

Независимо от выбранного способа приобретения квартиры в новостройке, не стоит терять бдительности и перед заключением договора с застройщиком обзавестись максимально возможным количеством информации о нем. Стоит узнать, кто стоит за той или иной компанией, имеет ли застройщик все необходимые лицензии и разрешения, есть ли у него «портфолио» в виде построенных и введенных в эксплуатацию объектов. Еще одним важным моментом является наличие у компании-застройщика технических условий и утвержденного проекта подключения к инженерным сетям, так как от этого напрямую зависит сдача построенного объекта в эксплуатацию и взятие его на баланс обслуживающей организацией. См. также — Проверка документов недвижимости и застройщика.

Как быть уверенным, что получишь желаемые квадратные метры ,а не потеряешь все вложенные в строительство деньги и на что обратить внимание ,чтобы вместо радости новоселья не получить разбирательства с недобросовестным застройщиком? Кто знает, закончит ли застройщик строительство в срок и насколько качественно возведет дом?

На что обязательно необходимо обратить внимание перед покупкой квартиры?

На застройщика. Для того чтобы минимизировать свои риски при покупке жилья в новостройке, следует обязательно располагать хотя бы необходимым минимумом сведений о данном конкретном застройщике. В компании «Адвокатское и риелторское объединение Украины» Вам предоставят достаточно подробную информацию практически обо всех застройщиках. База данных содержит сведения о том,что данный застройщик уже построил,а также о том, над какими объектами застройщик собирается работать в ближайшее время. Очевидно, что один из индикаторов состоятельности и серьезности застройщика — наличие у него четких планов. Если застройщик планирует в ближайшие два года строительство других жилых зданий, то дом, в котором Вы хотите купить квартиру, наверняка не первый и не последний объект этого застройщика.

  • Свидетельство о регистрации;
  • Устав компании;
  • Справка от налоговой инспекции о том,что данный застройщик платит налоги;
  • Лицензия на строительную деятельность;
  • Проект застройки,утвержденный органами архитектурно-строительного надзора (пакет технической документации:поэтажные планы здания,проектную документацию);
  • Государственный акт на право владения земельным участком или договор аренды земельного участка;
  • Разрешение на строительство конкретного объекта на данном земельном участке,выданное органом исполнительной власти;
  • Заключение комплексной инвестиционной экспертизы проекта строительства.

Избегайте быстрых решений. Адвокаты и юристы «АРОУ» могут помочь Вам проверить наличие у застройщика обязательного пакета документов, подтверждающих право застройщика на возводимую новостройку.

Приобретение жилья в новостройке, введенной в эксплуатацию

В последнее время количество введенных в эксплуатацию объектов недвижимости выросло в два раза по сравнению с предыдущими годами, а это значит, что есть возможность приобрести жилье в уже готовой к эксплуатации новостройке. Плюсом покупки квартир в таких домах есть тот факт, что Вам нет необходимости оплачивать строительство жилья ,так как дома уже введены в эксплуатацию. Но все-таки это не означает, что при покупке такого жилья не существует определенных рисков. Оформление приобретения жилья в новостройке является сложной процедурой, поэтому необходимым является юридическое сопровождение такой покупки.

Специалисты компании «Адвокатское и риелторское объединение Украины» проведут проверку официального статуса застройщика и правомочности заключения им сделок, правовую экспертизу сделки, анализ рисков при покупке квартиры в новостройке, как с юридической, так и с практической точки зрения. К сожалению, несмотря на все предпринимаемые правительством меры по ужесточению контроля за строительным рынком, нередко его участники могут не иметь всей необходимой разрешительной документации. Выяснить это рядовому гражданину, вместе с тем, очень непросто. Наша компания готова прийти к нему на помощь. Мы подскажем, какие именно документы следует запросить у застройщика, оценим риски при заключении сделки. В случае необходимости мы также оформим запросы в официальные инстанции для проверки законности деятельности девелопера.

Приобретение жилья у владельца недвижимости

Приобретение жилья в новостройке возможно и путем покупки у его непосредственного владельца. В этом случае процедура оформления есть такой же, как и при покупке жилья на вторичном рынке. Но здесь также есть множество нюансов, на которые стоит обратить особое внимание. У владельца обязательно должен быть документ, подтверждают право собственности на такое имущество.

Право собственности на объект недвижимости может возникать на разных основаниях: в процессе приватизации государственного жилого фонда, в порядке инвестирования средств в строительство многоквартирного дома (долевое участие), в результате сделки купли-продажи недвижимости или обмена. Можно также унаследовать квартиру или получить в подарок. Все эти вариации возникновения права собственности описываются в документах, которые называются правоустанавливающими.

Правоустанавливающий документ – это документ, который подтверждает право владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей Вам недвижимостью, и описывает, на основании чего получено право собственности и документ о регистрации данного права.

К правоустанавливающим документам относятся:

  1. При приватизации квартиры (комнаты) в индивидуальную,долевую,общую совместную или общую долевую формы собственности – это договор передачи,зарегистрированный в органах юстиции и свидетельство о собственности на жилище.
  2. При приватизации комнаты с выкупом освободившейся комнаты – договор передачи комнаты,зарегистрированный в органах юстиции,свидетельство о собственности на комнату,договор купли-продажи освободившейся комнаты,зарегистрированный в органах юстиции.
  3. При покупке квартиры (дома,комнаты,доли в них) – это договор купли-продажи,зарегистрированный в органах юстиции.
  4. При дарении квартиры (дома,комнаты,доли в них) – это договор дарения,зарегистрированный в органах юстиции.
  5. При мене квартиры (дома,комнаты,доли в них) – это договор мены,зарегистрированный в органах юстиции.
  6. При приобретении недвижимости по договору ренты (пожизненного проживания,содержания или с иждивением) – договор ренты,зарегистрированный в органах юстиции.
  7. При приобретении недвижимости по наследству (по закону или завещанию) – это свидетельство о праве на наследство,зарегистрированное в органах юстиции.
  8. При приобретении недвижимости супругами на общие средства во время брака – это свидетельство о праве на долю в общем имуществе супругов,зарегистрированное в органах юстиции.
  9. При перераспределении,определении и выделе долей – договор распределения долей,зарегистрированный в органах юстиции.
  10. При строительстве дома – свидетельство о праве собственности на земельный участок,справка о регистрации в БТИ по месту нахождения,зарегистрированная в органах юстиции.
  11. При выплате пая ЖСК,ЖК – это справка о выплате пая,зарегистрированная в органах юстиции,свидетельство о собственности на жилище.
  12. При исполнении решения суда – решение суда,вступившее в законную силу,зарегистрированное в органах юстиции или исполнительный лист.

Что нужно, для покупки квартиры?

  1. Выбрать квартиру;
  2. Подписать договор о задатке;
  3. Заключить сделку купли-продажи;
  4. Принять квартиру (акт приема-передачи квартиры);
  5. Пройти государственную регистрацию права собственности в БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Что нужно знать при покупке квартиры? Если квартиру продают по доверенности — подумайте, прежде чем заключать такую сделку. Но уж если решились, то, по крайней мере, потребуйте непременно личной встречи с тем, кто выдал доверенность. Будьте очень внимательными, если документом, подтверждающим право собственности на квартиру является дарственная.

Если Вы все-таки решились на покупку недвижимости- обращайтесь к нашим специалистам Компании «АРОУ». Мы гарантируем положительный результат покупки и юридическое сопровождение сделки.

В старых же квартирах нередко приходится искать компромисс: стиральная или посудомоечная машина, электрочайник или кофеварка — при одновременной работе нескольких приборов электричество отключается. Купить квартиру в новостройке можно «чисто», без проблем с прежними хозяевами.

Покупка жилья в новостройке — каковы главные минусы

Деньги вложены, а жить пока невозможно. Инвестирование обычно начинается на этапе «котлована», обещанные сроки ввода в эксплуатацию дома часто затягиваются,есть вероятность,что объект недвижимости станет одним из долгостроев. Поэтому, до того как купить квартиру в новых домах Киева или любого другого населенного пункта Украины, обязательно наведите справки о Застройщике: как давно работает на строительном рынке, какие объекты уже построены и сданы ли в срок, качество строительства. Кроме того, проверьте документы по интересующему Вас объекту: лицензии, разрешения на строительство и т.д. Еще один минус — практически все квартиры в новостройках сдаются без отделки. Ремонт потребует дополнительных вложений средств, времени и нервов. На год-два Вам обеспечен постоянный шум за стеной, ведь ремонт делают все. В новостройках не избежать звука дрели или молотка по вечерам, строительной пыли и мусора.

Если у нас есть вопросы или нужна помощь юриста по недвижимости — заполните форму заявки и наши специалисты постараются максимально квалифицированно и быстро подойти к решению Ваших проблем. Наш опыт позволяет решать даже самые сложные задачи.

Какие документы должны быть у застройщика при покупке квартиры

Какие документы должны быть у застройщика и других участников строительства?

Как их проверить при покупке квартиры в новостройке?

Если мы говорим о том, какие документы при покупке квартиры от застройщика нужны, то имеем в виду, прежде всего, документы, связанные со строительством определенного объекта недвижимости, которые потенциальный инвестор или его юридический консультант должны запросить у застройщика для проверки.

Опираясь на наш практический опыт и отвечая на вопрос какие документы должны быть у застройщика, обобщенно можем выделить три основные группы таких документов.

Первая группа документов.

Это документы застройщика, подтверждающие юридический статус застройщика и генерального подрядчика (если такой есть), в частности:

извлечение и/или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований;

устав;

протокол о назначении руководителя;

доверенность на представителя, если документы от имени юридического лица будут подписываться представителем;

лицензия на осуществление хозяйственной деятельности в строительстве, связанной с созданием объектов архитектуры (в настоящее время такая лицензия требуется строительной организации при строительстве объектов IV и V категории сложности).

Такие необходимые документы застройщика позволяют провести общую юридическую проверку застройщика и/или генерального подрядчика, как юридических лиц, и определить лица, уполномоченные от имени этих предприятий подписывать договора и прочие документы, а также установленные их собственниками ограничения полномочий таких лиц.

Если в схеме принимают участие другие юридические лица, то такие документы стоит затребовать и относительно таких лиц, а если привлечение средств осуществляется через фонды финансирования строительства или операций с недвижимостью, то дополнительно стоит убедиться в наличии соответствующей лицензии на совершение деятельности по привлечению средств учредителей управления имуществом.

Как проверить надежность застройщика?

Инвесторы, которым, для оценки добросовестности и финансовой стабильности этих предприятий, такой общей проверки правового статуса не достаточно, могут дополнительно, перед тем, как купить квартиру у застройщика сделать следующее:

І. ЗАПРОСИТЬ:

1) справки из налоговых органов об отсутствии задолженности по уплате налогов и сборов в бюджет;

2)отчет о финансовом результате предприятия за последний отчетный период (к слову, обычно такие документы застройщик предоставить клиентам отказывается, да и приведенные в отчете о финансовом результате цифры не всегда отражают реальное состояние дел на предприятии).

ІІ. ПРОВЕРИТЬ по соответствующим государственным реестрам наличие :

1) зарегистрированных отягощений (ипотек, залогов, арестов и прочее) прав на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее этим организациям;

2) судебных решений, одной из сторон в которых, являются эти организации;

3) открытых исполнительных производств, в которых должником выступают эти предприятия.

ІІІ. ПОИСКАТЬ в средствах массовой информации статьи, новости, отзывы о таких предприятиях.

Поиск информации по государственным реестрам и в средствах массовой информации стоит провести и в отношении объекта строительства и индивидуально определенного объекта недвижимости (квартиры), который инвестор планирует приобрести.

Такой скрупулезный анализ информации о застройщике и/или генеральном подрядчике, других задействованных в строительстве предприятий, анализ информации о новостройке уже на начальном этапе общения с застройщиком позволит сделать определенные выводы о его добросовестности, наличии у него каких-либо финансовых проблем, а также наличии или отсутствии споров и отягощений, как в отношении объекта строительства, так и непосредственно индивидуально определенного объекта недвижимости (квартиры), интересующего инвестора.

Вторая группа документов.

Это документы, необходимые для строительства определенного объекта недвижимости , в частности:

1) правоустанавливающие документы, подтверждающие права на владение земельным участком, позволяющие, исходя из его целевого назначения, использовать такой участок для целей застройки;

2) документы, позволяющие застройщику строить на земельном участке, если последний находиться в собственности или в арендном пользовании третьего лица (обычно это договора о передаче функций заказчика или о совместной деятельности, заключенные между лицом, имеющим права на земельный участок, и застройщиком);

3) проектная и разрешительная документация на ведение строительных работ на объекте строительства:

  • проектная документация;
  • градостроительные условия и ограничения;
  • технические условия;
  • экспертное заключение относительно проектной документации (в случае если оно необходимо в соответствии с требованиями законодательства);

4) декларация о начале выполнения строительных работ для объектов I — III категории сложности, зарегистрированная органом госархстройконтроля, или разрешение на выполнение строительных работ, выданное органом госархстройконтроля, на строительство объектов IV и V категории сложности;

5) подтверждение уплаты паевого взноса на развитие инфраструктуры (если требуется, при этом такой взнос должен быть уплачен до принятия объекта в эксплуатацию, однако, его неуплата не является препятствием для непосредственно строительства объекта, вместе с тем, может существенно затянуть процесс принятия объекта в эксплуатацию);

6) для уже построенных объектов декларация о готовности к эксплуатации объектов I — III категории сложности, зарегистрированная органом госархстройконтроля; или сертификат (акт) готовности объекта IV и V категории сложности к эксплуатации, выданный органом госархстройконтроля).

Стоит заметить, что часто проверить документы застройщика нет возможности, так как последний попросту не дает клиентам ознакомиться со всеми приведенными выше документами. Вместе с тем, на практике встречается много примеров, когда застройщики начинают привлекать средства от инвесторов, когда строительные или подготовительные работы фактически еще даже не начинались, а необходимые для строительства документы отсутствуют, или когда строительные работы проводятся застройщиками на их «страх и риск» без разрешительных на то документов.

Проверка документов застройщика — важнейший этап выбора квартиры, так как отсутствие тех или иных документов может нести существенные юридические риски для инвестора. Поэтому если у него появляются хотя бы малейшие подозрения, что застройщик осуществляет строительство не в полном соответствии с требованиями законодательства, то в таком случае перед тем, как вкладывать деньги в строящийся объект, ему желательно получить мнение профильного специалиста относительно возможных юридических последствий и рисков.

Третья группа документов.

Это документы непосредственно связанные с продажей застройщиком строящегося жилья инвестору.

Нет единого перечня таких документов, поскольку все зависит от избранного застройщиком механизма привлечения средств на стадии строительства.

  • Например, если это механизм с использованием Фонда финансирования вкладов(ФФС), то это будут договора на участие в ФФС, заключаемые управителем (финансовой компанией с соответствующей лицензией, выданной Нацкомфинуслуг) с инвесторами, так зваными доверителями, утвержденные управителем правила ФФС, договор строительства объекта жилой застройки, договор поручения (с отлагательными условиями), договор уступки имущественных прав на объект строительства (с отлагательными условиями), договор ипотеки имущественных прав на объект строительства.
  • если это механизм с использованием Института совместного инвестирования(ИСИ), то, как правило, заключаются договора инвестирования между застройщиком и финансовым посредником (ИСИ в лице Компании по управлению активами(КУА)), а с инвестором уже предварительные договора купли-продажи. Иногда между застройщиком и ИСИ заключаются форвардные контракты, с последующей продажей ИСИ деривативов инвесторам.
  • при выпуске целевых облигаций, снова-таки, в зависимости от схемы их продажи, необходимо ознакомиться с надлежаще утвержденными условиями их выпуска (проспектом эмиссии), а при покупке у посредника, например, ИСИ, — также еще и с договорами, подтверждающими их приобретение таким посредником и документами, подтверждающими их оплату.
  • если застройщики используют альтернативные схемы привлечения средств на стадии строительства жилья, то документы, которые могут быть предложены для ознакомления инвестору, существенно разнятся в зависимости от схемы. Так, это могут быть предварительные договора купли-продажи, закладные, ипотечные договора и договора займа, исполнение обязательств по которым обеспечено ипотекой, договора купли-продажи имущественных прав или договора уступки права требования, договора о паевом участии в кооперативе и прочие.

Учитывая все вышесказанное, инвестор должен ответственно подходить к вопросу какие документы требовать у застройщика и убедиться в том, что юридическая оценка документов застройщика необходима, а значит и отдавать себе отчет в том, что корректно разобраться в предложенной застройщиком схеме и адекватно оценить возможные риски он самостоятельно, не владея необходимыми знаниями и без юридической поддержки, очевидно, не сможет.

Юридическая фирма «Центр правового консалтинга», занимающаяся этим направлением более 12-ти лет, может помочь инвестору на этапе оформление документов покупке квартиры новостойке, а также адекватно оценить существующие или потенциальные юридические риски. Подписывать же предложенные документы исключительно «на веру» застройщику — верный способ остаться и без вложенных средств и без жилья.

АРТУР НОНКО, к.ю.н., управляющий партнер ЮФ «Центр правового консалтинга»

Как происходит покупка квартиры в новостройке

Новостройки не зря пользуются таким спросом – их можно купить дешевле, чем вторичку, да еще и в рассрочку или ипотеку. А главное – в результате вы получаете комфортное жилье, в котором отличные новые коммуникации, современная теплоизоляция и удобная планировка. Но все мы слышали, как порой обманывают при покупке квартиры в новостройке, и горе-инвесторы, отдав последние деньги, остаются ни с чем. Как же не попасться на эту удочку? Как правильно купить квартиру в новостройке от застройщика или посредника – без риска, переплат и неожиданных расходов? Читайте об этом далее.

Как происходит покупка квартиры в новостройке: 3 варианта

Основные способы обзавестись новеньким жильем следующие:

  1. Приобрести квартиру в новостройке, введенной в эксплуатацию.
  2. Стать инвестором еще строящегося жилья (покупка имущественных прав на квартиру, прав требования по переуступке или целевых облигаций).
  3. Купить жилье у владельца, который по какой-либо причине решил продать свою квартиру в новостройке.

Какой способ выбрать? Зависит от многих факторов, но в первую очередь от того, какой бюджет у вас выделен на приобретение жилья, сколько денег есть в наличии на момент покупки и есть ли уже построенные дома в выбранном ЖК. Ниже мы рассмотрим каждый из приведенных вариантов в подробностях.

Инвестиции в строящееся жилье

Сначала о том, как правильно покупать квартиру у застройщика в строящейся новостройке. Здесь работает следующая схема:

  • Застройщик для финансирования строительства привлекает деньги от желающих приобрести будущее жилье.
  • Человек, который хочет купить квартиру у подрядчика в новостройке, по сути, вкладывает свои деньги в это строительство, то есть, становится инвестором.
  • Застройщик и инвестор через ФФС заключают договор купли-продажи. Вот только объектом договора пока выступает не квартира (так как ее еще нет), а имущественные права либо право требования на нее в будущем, когда она будет построена. Есть еще вариант, когда застройщик выпускает целевые облигации, которые обеспечены жилплощадью в новостройке. Инвестор покупает их и после сдачи жилья в эксплуатацию обменивает на квадратные метры.
  • Если есть финансовая возможность, инвестор выплачивает всю стоимость квартиры в несколько этапов. При этом последний платеж обычно осуществляется за определенное время до сдачи объекта в эксплуатацию. Когда у покупателя нет нужных средств, схема становится сложнее, так как в этом случае оформляется покупка квартиры в новостройке в кредит.
  • После того как дом, а соответственно и квартиры в новостройке сдают в эксплуатацию, инвестор может стать владельцем нового жилья – оформить право собственности.

Опасности при покупке строящейся квартиры

Описанная схема покупки жилья выглядит простой и удобной, но в ней есть определенные риски. Из-за того, что регистрировать права собственности на несуществующую недвижимость нельзя, в договорах купли-продажи имущественных прав на строящиеся квартиры возникает путаница. И многие недобросовестные застройщики, подрядчики и перекупщики этим пользуются. Построив сложные пирамиды из передачи имущественных прав (между инвестором, застройщиком, подрядчиками и т.д.), они, в конце концов, создают такие схемы, при которых уже невозможно найти того, кто именно должен предоставить инвестору готовую квартиру.

Можно вспомнить не одно громкое дело, когда инвесторы новостроек в итоге оставались ни с чем. Суды и следствия тянутся годами, строительство заморожено, а внесенные деньги никто не возвращает. Поэтому люди с некоторой опаской смотрят на возможность покупки еще не построенного жилья.

Кроме прямого обмана, когда застройщик или посредник просто исчезает с деньгами инвесторов, при покупке квартиры в неготовом доме есть другие риски:

  1. Стоимость квадратного метра может существенно измениться за время строительства. Также возможно изменение стоимости целевых облигаций – до конца строительства на каждую из них можно получить меньше квадратных метров, чем было указано вначале.
  2. У застройщика могут возникать проблемы с документами, например, с техническими условиями и проектами на подключение к инженерным коммуникациям. В этом случае даже готовый построенный дом невозможно будет сдать в эксплуатацию. Инвесторы становятся заложниками неудобного положения – дом по факту есть, но жить в нем нельзя.

Но здесь все не так плохо. Важно только не полагаться на красивые обещания, а тщательно проверять все документы, репутацию застройщика и подрядчиков. А еще стоит избегать подозрительно дешевых предложений.

Как безопасно купить квартиру в строящейся новостройке

Чтобы избежать проблем и ловушек махинаторов с недвижимостью, нужно всего лишь проявить бдительность при выборе и во время покупки жилья. Особо пристальное внимание обратите на следующее:

  1. Репутация и данные о застройщике. Репутация – это не только красивые отзывы в сети или СМИ. Это, в первую очередь, наличие уже сданных объектов с реальными, довольными покупкой жильцами. Также поищите информацию о выбранном застройщике во всеукраинских базах данных. В частности, узнайте, как долго компания на рынке, сколько домов уже построила и сколько собирается строить в ближайшие несколько лет. Убедитесь в том, что это не фиктивная фирма-однодневка, а реально работающий застройщик. Проверьте год создания компании, форму собственности, разузнайте о банках-партнерах. Также стоит посмотреть, есть ли у компании реальный «физический» офис, оценить, как он выглядит. Зайдите и на официальный сайт – там можно узнать много полезного.
  2. Стоимость выбранной недвижимости. Самый безопасный вариант – если она соответствует средней по рынку. По мнению экспертов, когда дом еще на этапе котлована, а цена квадратного метра хотя бы на 15 % ниже средней, есть высокая вероятность того, что жилье просто не достроят.
  3. Документы застройщика. Их следует проверить максимально тщательно.

Перед тем как оформить покупку квартиры в новостройке, попросите застройщика предоставить:

  • Устав.
  • Свидетельство о государственной регистрации.
  • Справку из налоговой, которая подтверждает, что компания платит налоги.
  • Лицензию, дающую право на строительную деятельность.
  • Документ, подтверждающий права собственности (государственный акт, извлечение из ГЗК) или договор аренды на участок земли, на котором строится дом.
  • Проект застройки (целый пакет технической документации), утвержденный в органах архитектурно-строительного надзора.
  • Разрешение на строительство спроектированного дома на конкретном земельном участке (выдает местный орган исполнительной власти).
  • Заключение комплексной инвестиционной экспертизы о том, что проект строительства отвечает требованиям.

Не спешите с покупкой, даже если цены очень соблазнительные, а «до конца акции осталось два дня». Поспешные решения в этом деле – очень серьезный риск.

Как купить новую квартиру в сданной новостройке

Когда дом уже построен и сдан в эксплуатацию, все проще. Здесь уменьшается опасность быть обманутым, так как покупка квартиры в готовой новостройке проходит с заключением стандартного договора купли-продажи. То есть, недвижимость, которую вы приобретаете, уже существует. А после заключения договора вы сразу можете регистрировать право собственности на купленное жилье. Но это вовсе не значит, что в такой схеме нет риска.

Как же правильно оформить покупку квартиры в готовой новостройке? Самый надежный и простой вариант – заручиться поддержкой хорошего юриста, который тщательно все проверит и будет сопровождать подписание договора. Изучить все документы самостоятельно довольно трудно.

Вам надо будет проверить статус застройщика, убедиться в его правомочности заключать подобные сделки. Как и в предыдущем случае, необходимо проверить наличие устава, свидетельства о госрегистрации, отсутствие налоговых проблем. А вместо проекта и разрешения на строительство такой застройщик должен иметь документ о сдаче готового дома в эксплуатацию (справку о регистрации в БТИ). Обратите внимание также на инженерные системы – газ, свет, канализацию, водопровод – они тоже должны быть подключенными и сданными в эксплуатацию.

Таким образом, перед тем как заключить договор купли-продажи, недостаточно просто посмотреть понравившуюся квартиру в новостройке. Важно все тщательно взвесить. Конечно, все эти проверки требуют времени и вовсе не похожи на то, как нам рисует покупку жилья красивая реклама. Но только так вы застрахуете себя от неприятных сюрпризов.

Покупка квартиры в новостройке у владельца

Часто появляется возможность купить жилье в новострое не у самого застройщика, а уже у владельца. Человек может продавать новенькую квартиру по разным причинам. Некоторые так вкладывают деньги, поскольку квадратный метр жилья на этапе котлована стоит гораздо дешевле, чем метр в доме, построенном и сданном в эксплуатацию.

Приобретая квартиру в новостройке у владельца, также следует быть внимательным и осторожным. Ведь чем больше владельцев было у жилья, тем выше риск недоразумений и махинаций с документами.

Сама схема покупки проста – она ничем не отличается от приобретения недвижимости на вторичном рынке. Вы должны заключить с нынешним владельцем жилья договор купли-продажи. Но прежде чем подписывать бумаги и отдавать деньги, убедитесь, что у человека есть документ, подтверждающий его право собственности на эти квадратные метры (правоустанавливающий документ). Им может быть:

  • Договор купли-продажи, по которому квартира была куплена нынешним владельцем. Желательно, чтобы продавцом в нем выступал застройщик. Иначе в цепочку владельцев добавится лишнее звено, и отследить чистоту всех сделок будет сложно.
  • Договор дарения, мены или ренты.
  • Свидетельство о праве на наследство.

Любой из этих документов должен быть зарегистрирован в органе юстиции. Право собственности на новопостроенное жилье может возникать также по решению суда. В этом случае у владельца на руках будет это решение или исполнительный лист. Но приобретать квартиру, полученную по решению суда довольно рискованно, поскольку оно может быть аннулировано. Также опасно покупать недвижимость по доверенности, особенно если вам не разрешают лично пообщаться с человеком, который эту доверенность выдал.

У владельца можно купить и строящуюся квартиру. Тогда подписывается соглашение о переуступке прав требования. С этого момента уже вы будете ждать окончания строительства, а затем, после сдачи нового дома в эксплуатацию, сможете оформить право собственности на приобретенные квадратные метры.

Как купить квартиру в новостройке в ипотеку

При любом способе приобретения жилья можно воспользоваться ипотечным кредитованием. Это кредит, который выдается под залог самой квартиры. Такой вариант обойдется дороже, чем обычная покупка или рассрочка: по кредиту надо платить проценты. Но ипотека становится лучшим и часто единственным решением для тех семей, которые не могут сразу собрать большую сумму денег. Она создает меньшую нагрузку на семейный бюджет, так как платить за квартиру в новостройке надо небольшими частями. Правда, это будет длиться 10–20 лет.

При покупке жилья в ипотеку следует так же тщательно проверять репутацию и документы застройщика или владельца. Но здесь придется еще и позаботиться о надежном кредиторе. Им может стать любой банк или кредитный союз, с которым вам будет выгодно работать. Схема здесь такая:

  • Кредитор выплачивает застройщику стоимость квартиры.
  • Вы постепенно возвращаете кредитору выплаченные деньги вместе с процентами по кредиту.
  • Право собственности на жилье (если его уже сдали в эксплуатацию) можно регистрировать сразу после покупки в ипотеку. Но у вас будут ограничения в распоряжении жилплощадью (обременение) до тех пор, пока вы не выплатите всю сумму кредита.

Как видите, купить квартиру в новостройке можно разными способами. Важно, чтобы вашим партнером в этом деле был честный и добросовестный застройщик. Если хотите безопасно и выгодно приобрести квартиру в пригороде Киева, выбирайте ее в ЖК «Авиа Квартал». Мы строим быстро и качественно, а более половины корпусов уже сданы в эксплуатацию!

Еще по теме:

  • Сколько рублей материнский капитал в 2018 году В 2018 году размер материнского капитала превысит полмиллиона рублей 10 декабря 2015 в 11:14 Министерство труда внесло в правительство законопроект о выплатах материнского капитала в […]
  • Статья 14 закона об образовании в рф Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 317-ФЗ "О внесении изменений в статьи 11 и 14 Федерального закона "Об образовании в Российской Федерации" Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N […]
  • Статья 171 земельного кодекса рф Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и […]
  • Домашняя кухня королев Домашняя Кухня, ООО Домашняя Кухня, ООО зарегистрирована по адресу Московская обл, г.Королев, ул.Ленина, д.10/6, 141070. Генеральный директор организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ […]
  • Отмена лишения прав Лишение прав отменить Лишение прав отменить Лишение прав отменить. Таков итог рассмотрения жалобы И.В. Юдина в Пролетарский районный суд г. Тулы. Жалоба была рассмотрена 18 января 2017 г. […]
  • Воинская часть 52987 Отпросившийся в туалет солдат исчез из военной поликлиники 23 декабря из военной поликлиники в Новосибирске исчез солдат-срочник. Как сообщили в воинской части № 52987 (Сибирский […]