Наследственный договор или дарственная

Договор дарения, пожизненного содержания, наследственный договор или завещание: что брать, чтобы не ошибиться?

Гражданским Кодексом Украины (далее — Закон) предусматривается ряд гражданско-правовых договоров, которые можно выбрать, когда возникает необходимость или желание распорядиться своим имуществом, тем самым не поразил себя в правах. Среди них рассмотрим наиболее распространенные: договор дарения; договор пожизненного содержания; наследственный договор; завещание. Для выбора, договоры заключить, обязательно надо выяснить их правовые последствия.

Договор дарения.
По этому договору одна сторона (даритель) передает или обязуется передать другой стороне (одаривания) безвозмездно имущество в собственность.
Даритель не имеет права требовать от одаряемому лица встречных действий имущественного или денежного характера.
Предметом договора дарения могут быть дома, квартиры, другая недвижимость, деньги и ценные бумаги, а так и недвижимые вещи. В отношении недвижимого имущества при заключении договора дарения существуют определенные требования: он подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Договор дарения можно заключить посредством представителя, который должен действовать на основании доверенности, выданной доверителем (дарителем) и заверенной нотариально.

ВАЖНО! Право собственности на имущество у одаряемого лица возникает сразу после получения подарка, тем самым одаряемый вправе распоряжаться подарком (продать, подарить, обменять и т.д.) по собственному желанию без согласия дарителя сразу.

ИМЕЙТЕ В ВИДУ! Заключив договор дарения, Вы перестаете быть собственником своего имущества и теряете любые права на это имущество.
Лицо, которому вы подарили свое имущество вправе требовать от Вас передачи ему имущества, имеет право проживать в подаренной квартире или доме, вправе требовать выселения вас из жилья, или запретить пользоваться земельным участком.
Итак, если вы решили подарить свое имущество взамен оказания поддержки в старости, будьте очень осторожными. Ведь расторгнуть такой договор в дальнейшем практически невозможно.
Берегитесь! Если посторонние люди предлагают вам заключить договор дарения в обмен на оказание помощи и содержание, скорее всего это мошенники .
Подарив квартиру или дом, вы потеряете всякое право на это имущество.

Договор пожизненного содержания (ухода)
По договору пожизненного содержания (ухода) одна сторона (отчуждатель) передает второй стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое или движимое имущество, имеющее значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и уходом .
Право собственности на имущество по договору пожизненного содержания у приобретателя возникает с момента нотариального удостоверения такого договора и его регистрации.

ВАЖНО! Право распоряжения полученным имуществом у приобретателя возникает только после смерти отчуждателя.
Обратите внимание. Вы теряете право собственности на имущество, которое вы передаете по договору пожизненного содержания. В дальнейшем вы уже не сможете передать это имущество в наследство, продать, подарить или обменять. Но и приобретатель не имеет права до смерти отчуждателя продавать, дарить, менять, передавать в залог имущество. На это имущество не может быть обращено взыскание по долгам приобретателя.
При удостоверении договора пожизненного содержания нотариус накладывает на это имущество запрет отчуждения.

СОВЕТ! При заключении договора требуйте включение в договор пункта об обязательствах приобретателя обеспечить вас жильем в доме (квартире), который вы передаете по договору пожизненного содержания. В этом случае в договоре должна быть конкретно определена та часть помещения, в которой вы имеете право проживать.
Договор пожизненного содержания является своеобразным компромиссом между завещанием и договором дарения, поскольку он, в отличие от завещания и дарения, приемлемый как для владельца имущества так и для лица, которая согласится ухаживать и обеспечивать вас в старости. Этот договор является оптимальным путем использования собственного имущества для обеспечения достойной жизни в старости.

Наследственный договор
По этому договору одна сторона (приобретатель) обязуется выполнять распоряжение второй стороны (отчуждателя) и в случае его смерти приобретает право собственности на имущество отчуждателя.

По наследственному договору отчуждатель может обязать приобретателя периодически платить ему определенную денежную сумму, обрабатывать земельный участок, ремонтировать жилой дом или квартиру, оплачивать коммунальные услуги или налоги, похоронить его в конкретном месте, за тем или иным обрядом, установить надгробие на могиле или иным образом увековечить его память и т.
Наследственный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. С целью обеспечения надлежащего выполнения своих обязанностей отчуждателем нотариус, удостоверяющий наследственный договор, ограничивает его право распоряжаться имуществом, накладывая запрет отчуждения этого имущества.

ВАЖНО! Право собственности на имущество у приобретателя возникает только после смерти отчуждателя. Если отчуждатель по наследственному договору составит завещание относительно имущества, указанного в договоре, это завещание будет считаться ничтожным.

Завещание
Завещание — это личное распоряжение лица на случай своей смерти.
Правовые последствия завещания, включая его выполнения, наступают только после открытия наследства, то есть только после смерти завещателя — лица составившего завещание.
Составить завещание может только лицо, не ограничено в дееспособности!

ПРИМЕЧАНИЕ! При жизни завещатель может в любое время отменить завещание, изменить его или составить новое завещание. Завещание, составленное позднее отменяет предыдущее завещание в и не восстанавливает завещания, которое завещатель составил перед ним.

СТОИТ ЗНАТЬ! При удостоверенные завещания нотариус обязан разъяснить лицу, составляет завещание о праве на обязательную долю в наследстве малолетних, несовершеннолетних, совершеннолетних нетрудоспособных детей наследодателя, неработоспособной вдовы (вдовца) и нетрудоспособных родителей, наследуют независимо от содержания завещания половину доли , которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.

ПРИМЕЧАНИЕ ! Составление завещания не лишает вас права собственности на имущество, которое вы завещает другим лицам. Наследники смогут получить это имущество только после вашей смерти.
Составления завещания не дает права наследникам требовать от вас передачи им имущества, права на проживание в вашей квартире или доме в вашей смерти, или вселенная вас из жилья, права пользования земельным участком и тому подобное.
Заключив завет, вы можете договориться с наследниками о предоставлении поддержки в старости (денег, ухода, помощи по хозяйству), но вы не вправе требовать этого. В таком случае единственным средством воздействия на наследников будет Ваше неоспоримое право на отмену завещания или назначения другого наследника.

Для заключения договора дарения нужны следующие документы:

  • документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.п.).
  • паспорт гражданина (для дарителя и одаряемого).
  • справку о присвоении идентификационного номера (для дарителя и одаряемого).
  • выписка из реестра прав собственности на недвижимое имущество (можно получить в городских и районных БТИ).
  • справка формы 3 (можно получить в паспортном столе ЖЭКа для городов, в сельских советах для сельских местностей).
  • согласие супругов (для дарителя — если предметом отчуждения является общая совместная собственность супругов).

В случае отчуждения по договору дарения жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, к вышеуказанным документам следует добавить следующее:

  • Правоустанавливающие документы на земельный участок (государственный акт о праве собственности на земельный участок и т.д.);
  • Справку о нормативно-денежной оценке отчуждаемого земельного участка (можно получить в соответствующем территориальном органные государственных земельных ресурсов);
  • Выписку из поземельной книги (полная характеристика земельного участка и сведения о наличии / отсутствии ограничений, обременений и земельных сервитутов).

Для заключения договора пожизненного содержания и наследственного договора следует подать следующее:

  • документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.п.);
  • паспорт гражданина (для приобретателя и отчуждателя)
  • справку о присвоении идентификационного номера (для приобретателя и вичужувача)
  • выписка из реестра прав собственности (можно получить в городских и районных БТИ).
  • справку формы 3;
  • согласие супругов (для отчуждателя — если предметом отчуждения является общая совместная собственность);
  • согласие супругов (для приобретателя — если на момент заключения договора приобретатель находится в зарегистрированном браке);
  • оценочную стоимость объекта отчуждения.

Необходимые документы для составления завещания:

  • паспорт завещателя;
  • справку о присвоении идентификационного номера (для завещателя).
  • желательно, но не обязательно, предоставить копии паспортов наследников, во избежание ошибок в написании ФИО в тексте завещания;
  • в случае распоряжения в завещании в отношении отдельного имущества необходимо предоставить документы, удостоверяющие право собственности на это имущество.

Наследственный договор или дарственная

По наследственному договору одна сторона обязуется выполнять распоряжение второй стороны и в случае его смерти приобретает право собственности на его имущество.

Отчуждателем в наследственном договоре может быть супруги, один из супруг или другое лицо. Приобретателем в наследственном договоре может быть физическое или юридическое лицо.

Наследственный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Приобретатель в наследственном договоре может быть обязан совершить определенное действие имущественного или неимущественного характера к открытию наследства или после его открытия.

Предметом наследственного договора может быть имущество, которое принадлежит супругам на праве общей совместной собственности, а также имущество, которое является личной собственностью кого-нибудь из супругов. Наследственным договором может быть установлено, что в случае смерти одного из супругов наследство переходит к другому, а в случае смерти второго из супругов его имущество переходит к приобретателю по договору.

На имущество, определенное в наследственном договоре, нотариус, который удостоверил настоящий договор, накладывает запрет отчуждения. Завещание, которое отчуждатель составил относительно имущества, указанного в наследственном договоре, есть никчемным. Отчуждатель имеет право назначить лицо, которое будет осуществлять контроль за выполнением наследственного договора после его смерти. В случае отсутствия такого лица контроль за выполнением наследственного договора осуществляет нотариус по месту открытия наследства.

Наследственный договор может быть разорвано судом по требованию отчуждателя в случае невыполнения приобретателем его распоряжений. Наследственный договор может быть разорвано судом по требованию приобретателя в случае невозможности выполнения им распоряжений отчуждателя.

Наследственный договор, налоги

Хочу заключить договор пожизненного содержания либо наследственный договор с пожилым человеком как приобретатель (но не наследник). Эти договора практически одинаковы с правовой точки зрения, кроме момента перехода права собственности , в договоре пожизненного — при жизни отчуждателя, в наследственном — после смерти. Пожилому человеку (отчуждателю) более импонирует наследственный договор. Но с налогами непонятно. К договору пожизненного содержания налоговая применяет ст. 172.8 ПКУ в вопросе налогообложения стоимости недвижимости , позиция налоговых органов в налогообложении наследственного договора неясна. Согласно ст. 1302 Цивильного кодекса наследственный договор есть платным., т е. каждая сторона получает встречное удовлетворение. Может ли приобретатель не относить стоимость полученной недвижимости к своему доходу и, соответственно, не оплачивать ПДФО после смерти отчуждателя по наследственному договору, ссылаясь на ту же статью 172.8 ПКУ?

Извините, но я вынужден дополнить вопрос после первых комментариев. Вопрос все-таки более сложный, чем кажется вначале. В результате моих переписок с ГФС Украины последняя согласилась , что имущество, полученное по наследственному договору, не является наследством. Статьей 1218 ГКУ действительно установлено, что в состав наследства входят все права и обязанности, принадлежавшие наследодателю на момент открытия наследства и не прекратились вследствие его смерти. Но, поскольку право собственности на имущество, являющееся предметом наследственного договора, после смерти отчуждателя перешло к приобретателю (то есть права наследодателя в отношении имущества, являющегося предметом наследственного договора, прекратились вследствие его смерти), то такое имущество не может входить в состав наследства. К наследственному договору не применяются нормы наследственного права. (Разъяснение Минюста от 12.02.2013.Документ n000132313. Наследственный договор) Также законодатель исключает из состава наследства предмет наследственного договора, о чем идет речь в ст. 1307 главы 90 ГКУ: «Завещание, которое отчуждатель составил по имущества, указанного в наследственном договоре, является ничтожным. » Вот в этом-то и вопрос , в этом и есть казус — по аналогии к наследственному договору, как и к договору пожизненного содержания, можно применить только ст. 172.8 ПКУ, но плательщик налога уже умер. Но налоговая даже не комментирует в переписке со мной ст. 172.8 ПКУ и предлагает использовать для налогообложения ст 167 и 163 ПКУ, так как считает имущество, полученное приобретателем по наследственному договору, его доходом Поэтому попрос — реально ли выиграть в споре с налоговой в этом случае, ссылаясь на ст. 172.8 ПКУ?

Что выбрать : Договор купли-продажи, Договор пожизненного содержания или дарственную

Важно :Во всех случаях данные о сделках вносятся в Единый реестр недвижимости. Поэтому, если какие-либо сделки уже были с данным объектом недвижимости, то информация об этом есть у нотариуса и госрегистратора.Однако, нотариус не обязан, а может это сделать. Поэтому при совершении сделки нужен вменяемый нотариус и заочное или очное присутствие юриста при заключении сделки (вычитывание договора, общение с нотариусом и прочее).

Наследственный Договор и Договор пожизненного содержания

Что такое наследственный договор? Согласно Гражданскому кодексу Украины, по наследственному договору одна сторона (приобретатель) обязуется выполнять распоряжения другой стороны (отчуждателя) и, в случае его смерти, приобретает право собственности на имущество отчуждателя. Это может напомнить договор пожизненного содержания или завещание с условием, но на самом деле это не так. В чем его уникальность?

Так как это договор, то на него распространяются все стандартные требования к договорам — заключения, выполнения условий, прекращения действия. Нельзя забывать, что наследственный договор — это сделка, где каждая из сторон обязана выполнить определенные условия. Значит, получатель выполняет прописанные условия, а отчуждатель завещает после смерти свое имущество. Наследственное право затрагивается тут только в связи с переходом прав на имущество к другой стороне после смерти владельца.
В чем отличие от договора пожизненного содержания ?

В наследственный договор можно прописать различные обязанности, а не только содержание и уход за владельцем недвижимости, как в договоре пожизненного содержания. Например, в условиях наследственного договора можно прописать обязанность достроить дом, который и станет предметом наследования. В договоре пожизненного содержания таких условий быть не может — в нем мы только можем прописать определенную ежемесячную сумму, условиях ухода, лечения в случае надобности и тому подобное.
Второе отличие заключается в разных условиях передачи прав собственности. По наследственному договору права собственности перейдут только после смерти владельца, по договору пожизненного содержания — сразу же после заключения договора.

В завещание с условием завещатель выдвигает свое желание, которое наследнику нужно обязательно выполнить, иначе наследство ему не достанется. То есть, условия выдвигает только одна сторона, а второй нужно либо соглашаться и выполнять, либо терять право на имущество. В нашем же договоре каждая сторона должна выполнить свои обязательства.
Так, условием завещания может стать вступление в брак, получение высшего образования, рождения ребенка и другое. В наследственном договоре такого не может быть. Но вполне можно поставить условием уход за третьим лицом или организацию похорон владельца недвижимости.

Плюсы для приобретателя

В таком договоре есть несомненные плюсы у наследника. Так, ему не потребуется ходить к нотариусу для вступления в наследство и ждать полгода. Сразу после фиксация факта смерти он становится владельцем недвижимости.

Вторым положительным моментом несомненно является то, что наследник по такому договору получает только оговоренное имущество, а все долги, которые передаются обычным наследникам, его не касаются.

Как защищают свои права стороны

Для того, чтобы на имущество, оговоренное в договоре, не претендовали остальные наследники, во время заключения сделки нотариус налагает на это имущество запрет на отчуждение, информация о чем вносится в Единый реестр недвижимости.

Особенность наследственного договора в том, что завещатель не должен предоставлять документы, которые подтверждают его право собственности на имущество. Может сложиться такая ситуация, что в завещании укажут ту же недвижимость, что и в наследственном договоре. Но в такой ситуации недвижимость останется за тем, кто подписал наследственный договор.

В то же время, владелец жилья также может защищать свои интересы. Он имеет право назначить физическое или юридическое лицо, которое будет следить за исполнением его волеизъявления после смерти. Если такое лицо не назначено, то за этим должен проследить нотариус, который закреплен за районом, где открывают наследство.
Разорвать такой договор можно по желанию одной стороны через суд. К примеру, в ситуациях, когда получатель не выполняет условия договора или получатель не может дальше выполнять взятые на себя обязательства из-за болезни.

Дарственная на квартиру

Договор дарения наиболее не надежный способ

1. Договор дарения имеет смысл использовать в качестве инструмента для минимизации налоговых платежей только в случае, когда сделка совершается между родственниками первой степени родства

2. Кроме того, в случае с договором дарения Вы можете оказаться жертвой мошеннической схемы: заключается договор дарения дома — Вами передаются деньги за дом (без оформления каких-либо документов) — даритель обращается в суд с иском о признании договора дарения недействительным и выигрывает дело — Вы обязаны будете вернуть дом, а Вам никто ничего возвращать не будет, поскольку деньги Вы передавали без оформления документов.

Будьте внимательны, аналогичная схема применяется и в случаях оформления правоотношений посредством договора купли-продажи, но по заниженной цене (значительная сумма стоимости недвижимости передается опять же неофициально).

3. Узнайте еще один момент — находится ли квартира в собственности продавца более 3х лет и является ли данный договор для продавца первым в этом году — данный момент имеет важное значение и для Вас, т.к. при соблюдении указанных условий доход для продавца не будет облагаться подоходным налогом, а цену дома для себя Вы можете «сбить» (ведь ни для кого не секрет, что продавцы недвижимости стараются перекладывать уплату налога на плечи покупателей посредством включения его размера в состав цены).

В соответствии с новым порядком регистрации прав собственности, действующим на территории Украины с начала текущего года, вся информация об объекте недвижимости теперь вносится в Госреестр. Право доступа к Госреестру, единой базе данных, принадлежит нотариусам и госрегистраторам.

Кто и кому может дарить недвижимое имущество?

С вопросом «кто?» – всё просто. Любой гражданин имеет право подарить объект недвижимости , законно принадлежащий ему. Законность собственности должна быть подтверждена правоустанавливающими документами.

А теперь ответим на вопрос «кому?». Разумеется, главной юридической особенностью дарственной является безвозмездность. И, соответственно, подобные договоры заключаются в основном между «своими»: супругами, родственниками или очень близкими друзьями. Именно в таких, наиболее частых случаях, безвозмездность сделки не скрывает в себе «двойного дна» – речь действительно идет о подарке, который не приносит дарителю никакой материальной выгоды. А вообще, закон позволяет дарить недвижимость практически кому угодно: физическим и юридическим лицам и даже государству Украина.

Существует лишь одно ограничение: родитель, опекун или усыновитель по закону не имеет права дарить имущество своих детей и/или подопечных.

Что же касается налогов при дарении недвижимости, то, если недвижимость дарится родственнику первой степени родства (дети, родители, супруги) – налог на доходы физлиц платить не надо. Если же получателем подарка не является такой родственник, то нужно будет заплатить налог в размере 5% от общей стоимости недвижимого имущества.

Особенности оформления договора дарения

Итак, по договору дарения две стороны – даритель и одаряемый, – заключают между собой сделку, в результате которой даритель безвозмездно передает (сразу же или в будущем) одаряемому свое имущество. Если в договоре прописаны какие-либо имущественные или неимущественные действия одаряемого в пользу дарителя, то такой документ уже не может являться договором дарения.

Договор дарения может считаться заключенным только с момента передачи имущества (в отличие от заключаемого в момент госрегистрации договора купли-продажи). Официальное принятие дара – это вручение одаряемому документов, которые удостоверяют его право собственности на недвижимость. Кроме того, одаряемому могут быть вручены прочие документы или ключи от объекта, в качестве символа предмета договора.

Расторжение договора и срок исковой давности

Договор дарения можно расторгнуть, если одаряемый совершит умышленное преступление против дарителя. Преступление может быть совершено как против жизни, или здоровья дарителя, так и против его собственности. Сюда же относятся преступления против близких родственников дарителя – родителей, детей, супруга. Например, если «благодарный» одаряемый умышленно убивает дарителя, то наследники имеют право требовать расторгнуть договор дарения.

Еще одна важная особенность договора дарения – срок исковой давности. По договору дарения этот срок устанавливается продолжительностью в 1 год (в отличие от общей исковой давности – трехгодичной). В течение этого года любое лицо (не только даритель и одаряемый) может обратиться в суд в случае, если его интересы нарушены заключением договорадарения.

Основные этапы оформления дарственной

На сегодняшний день доступ к Госреестру имеют нотариусы и госрегистраторы. Таким образом, нотариус имеет и право проверки объекта до оформления сделки, и право обновления информации в реестре после ее завершения. В новом едином реестре содержатся данные о правах собственности, владельцах, ипотеке, залогах и арестах, собранные из нескольких реестров, существовавших ранее.

При дарении недвижимого имущества сделка оформляется в четыре следующих этапа:

1. Проверка нотариусом паспортов граждан, желающих оформить договор дарения, и всех документов на объект недвижимости, передаваемый в дар. Нотариус должен выяснить, можно ли приступать к оформлению сделки. В процессе выяснения он может сделать запрос в БТИ, при необходимости уточнения каких-либо моментов.

2. Сведения о собственнике объекта недвижимости (дарителе) вносятся в госреестр. Для этого даритель должен написать заявление, где будет указана вся необходимая информация о нем и об объекте, а также оплатить услугу внесения этих сведений. Нотариус заполняет решение о госрегистрации и карточку о приеме заявления. После того, как будут проверены наличие ареста, запрета отчуждения и ипотеки над объектом, нотариус приступает к оформлению дарственной.

3–4. На третьем этапе заключается договор дарения. А на четвертом, заключительном, информация о новом владельце вносится в госреестр, а самому этому владельцу выдается извлечение, которое подтверждает его право собственности на недвижимость. Оба эти этапа происходят в течение одного дня. Стороны изучают проект договора, пока нотариус вносит в реестр информацию о дарителе.

Как подарить часть квартиры?

Порядок дарения части квартиры зависит от формы собственности. Если жилплощадь находится в общей долевой собственности (каждый собственник владеет определенной частью), то можно подарить свою часть не испрашивая согласия остальных собственников. Но если общая собственность является совместной, то нужно будет получить согласие всех остальных совладельцев жилплощади. Если жилплощадь является общей собственностью супругов, то один из них имеет право подарить свою часть только при наличии письменного согласия мужа или жены. Такие согласия тоже оформляются у нотариуса.

Как подарить квартиру с прописанными в ней людьми?

Если в квартире, которую дарят, временно зарегистрированы третьи лица, это не может помешать оформлению договора дарения – просто в договоре будет фигурировать пункт, указывающий на то, что на момент подписания договора в данной квартире прописаны люди. По обоюдному согласию обеих сторон, можно отметить в договоре, что одаряемый совершит какие-либо действия имущественного характера в пользу прописанных людей, или же воздержится от этих действий. Под действиями имущественного характера здесь подразумевается передача денег, выплата денежной ренты, право пользования даром или его частью, передача какого-либо имущества в собственность и др.

Чего опасаться при заключении договора дарения?

Основная часть проблем, возникающих при сделках дарения, происходит из-за стремления граждан уйти от налогов. То есть, когда договор дарения является прикрытием для сделки купли-продажи. В этом случае существует множество рисков, в результате которых «одариваемый» может остаться и без денег, и без недвижимости – поэтому лучше не пускаться в такие сомнительные аферы.

Купля-продажа квартиры

С 1 сентября прошлого года года вступил в силу закон, согласно которому любые сделки на сумму, превышающую 150 тыс. грн. должны осуществляться исключительно через банки, в безналичной форме. Кроме того, теперь нотариусы имеют право оформлять такие сделки лишь при условии наличия платежных поручений от банков, подтверждающих осуществление безналичного расчета между продавцом и покупателем.

Руководство НБУ намеревается контролировать и суммы комиссий, взимаемых банками с граждан при переводе средств со счета на счет, чтобы исключить их необоснованное повышение.

Мошенническая схема в обход закона

Основной рекомендуемый способ – занижение стоимости недвижимости – настолько же прост, насколько небезопасен. В договоре купли-продажи указывается заниженная цена, а остаток суммы продавец получает наличными. При использовании такого варианта уклонения от закона, нужно договариваться с нотариусом, поскольку он может отказаться заверить договор, усомнившись в законности заключаемой сделки.

Второй обсуждаемый вариант заключается в разбитии общей суммы на несколько частей. Сумма делится на необходимое количество частей, каждая из которых не превышает 150 тыс. грн., и вносится ежедневными траншами.

Некоторые юристы советуют пойти еще дальше – например, изменить категорию сделки, оформив ее как дарение, а не куплю-продажу, поскольку дарение не подпадает под ограничения Нацбанка. Подписывается дарственная (договор дарения), а расчет по имуществу производится без документального подтверждения.

Порядок оформления сделок купли-продажи недвижимости

Последовательность оформления договора купли-продажи недвижимости на сегодняшний день такова: сначала нотариус должен проверить паспорта покупателя и продавца и ознакомиться с правоустанавливающими документами. Чтобы подтвердить достоверность документов продавца, нотариус может обратиться в БТИ, если право собственности было зарегистрировано до введения электронного реестра (т. е. до 01.06.2010 г.). Необходимо всем нотариусам осуществлять запрос в БТИ, хотя закон и не обязывает их делать это. Такие меры принимаются для того, чтобы удостовериться, что предъявленные продавцом документы являются окончательными (по ним не выдавались дубликаты и не совершались иные нотариальные действия). Подобный подход помогает защитить граждан от мошенников, которые могут использовать момент, когда в едином электронном Госреестре нет данных, имеющихся в БТИ.

Затем составляется текст договора, и стороны обсуждают способ оплаты. Даже в том случае, если договор будет сразу подписан сторонами, – он все равно должен оставаться у нотариуса. Далее покупатель с продавцом идут в банк для открытия счета (также счета могут быть открыты за 1–2 дня до оформления сделки). Покупатель перечисляет на счет продавца деньги, после чего передает нотариусу полученный документ, подтверждающий перевод средств. Продавец убеждается, что деньги прибыли на его счет, и только после этого нотариус может удостоверить договор и внести в реестр информацию о нем.

О занижении цены недвижимости

Большинство нотариусов не согласились бы работать по схеме с занижением стоимости. Всем известно, что, несмотря на принятие закона об ограничении наличных расчетов, цена квартир, конечно, не понизилась до 150 тыс. грн. Помимо этого, занижение стоимости может повлечь за собой привлечение к ответственности не только участников сделки, но и оценщиков недвижимости за преднамеренное уклонение от налогов или попытку уменьшить их.

У нотариуса могут возникнуть проблемы, если будет установлено, что указанная в договоре цена значительно ниже рыночной, поскольку квартиры не могут внезапно подешеветь в несколько раз.

У оценщиков недвижимости также есть определенная методика, которой они должны четко придерживаться. А по новым правилам без предварительной экспертной оценки недвижимого имущества невозможно оформить договор купли-продажи.

Дарственная

Теоретически можно обойти ограничение НБУ, если вместо договора купли-продажи заключить договор дарения. Однако этот документ будет откровенно фиктивным, и, если нотариусу предложат заверить такой договор, заключенный между посторонними людьми, – он может заподозрить обман. Обязанность нотариуса – следить, чтобы все сделки соответствовали своему назначению. Кроме того, он должен ознакомить клиентов с возможными последствиями сделки купли-продажи, «прикрытой» договором дарения. А последствия очень рискованные, поскольку при этом покупатель подписывается под тем, что получил недвижимость в дар.

Если впоследствии договор дарения квартиры или иной недвижимости будет расторгнут или признан недействительным, – покупатель не имеет права потребовать назад свои деньги, ведь с юридической точки зрения он ничего не заплатил. Также рискует и продавец, поскольку в случае, если покупатель добьется подписания договора до того, как будут переданы деньги, – продавец не сможет доказать, что ему должны, потому что в договоре дарения речи о деньгах не идет. «Рассрочка» оплаты.

По поводу разбития общей суммы на части, каждая из которых не превышает 150 тыс. грн., чтобы обойти новые правила, – тоже не стоит обольщаться. Согласно недавнему разъяснению НБУ, платежи по общей сумме договора должны осуществляться в безналичной форме вне зависимости от размера каждого из них. Другими словами, можно рассчитаться частями, однако если общая стоимость квартиры выше 150 тыс. грн., то все деньги все равно будут вноситься через банк, и обойти ограничения таким способом не удастся.

Рискнуть – не значит сэкономить

В принципе, любые способы, которыми могут пользоваться люди, не желающие проводить через банк большие суммы, будут либо слишком рискованными, либо откровенно незаконными. Например, схема, при которой предлагается основную часть стоимости квартиры (до 85%) выплатить по предварительному договору, а остаток (меньше 150 тыс. грн.) – по основному договору купли-продажи. Вряд ли стоит пояснять, почему опасно оплачивать почти всю стоимость квартиры, даже не получив прав собственности на нее.\

Поэтому в любом случае лучше произвести все расчеты через банк: пусть это несколько дороже, зато вы будете уверены, что не ввязались в сомнительную махинацию, где на кон поставлены и ваша квартира, и ваши деньги. Необходимо помнить о том, что все мошеннические схемы разрабатываются с расчетом на людей, желающих сэкономить.

И в который раз хочу напомнить: обращайтесь к юристу за консультацией,иначе (особенно в наше тяжелое время) останетесь и без имущества и без денег.

Как правильно оформить наследственный договор?

Письмо в редакцию

Здравствуйте, редакция. Уже несколько лет по-соседски я помогаю пожилому человеку. Живем мы в деревне, и моя помощь для него нелишняя. Родные навещают его очень редко, и я из сочувствия могу накормить, купить нужные продукты и лекарства. Недавно он предложил переписать свой дом на меня, естественно, после его смерти, если я буду продолжать ему помогать. Знакомые подсказывают оформить договор пожизненного содержания. Подскажите, пожалуйста, какие еще существуют варианты, чтобы оформить такие взаимоотношения.

С уважением Лариса Д.

Анна Шульгина ,
«Судебно-юридическая газета»

Немногие украинцы знают, что имущество после смерти собственника может перейти к другому лицу на основании договора, который называется наследственным. Что же представляет собой этот вид договора?

Наследственный договор получил признание со времен рецепции римского права в европейские правовые системы. Отметим, что римское частное право признавало исключительно два основания для открытия наследства: по завещанию или по закону. Наследственного договора римское право не допускало и объявляло недействительными любые договоры, которые ограничивали волю завещателя. Недействительным считался даже отказ наследника принять наследство. Вместе с тем, римский закон допускал договор дарения на случай смерти как особый вид договора, который не считался обязательным для дарителя – последний в любое время до открытия наследства мог его отменить. В Древнем Риме, как свидетельствуют источники, иногда встречались договоры относительно наследования – pacta de seccessione futura, но они не имели юридической силы.

Действующий Гражданский кодекс Украины предусматривает ряд новаторских институтов, которые ранее не были известны нашему гражданскому законодательству. Таким является, в частности, и институт наследственного договора. Он был известен и применялся на территории Украины задолго до его законодательного урегулирования в современном понимании. Однако сегодня о том, что имущество после смерти владельца может перейти к другому лицу на основании наследственного договора, знают немногие украинцы. И немногие пользуются таким договором, хотя это прекрасная альтернатива договору о пожизненном содержании.

Законодательством Украины наследственный договор включен в состав 6-й книги Гражданского кодекса. Так, ст. 1302 ГК определено, что по наследственному договору одна сторона (приобретатель) обязуется выполнять распоряжения второй стороны (отчуждателя), и в случае его смерти приобретает право собственности на имущество последнего. Следует отметить, что к наследственному договору не применяются нормы наследственного права. Институт наследственного договора имеет более тесную связь с подотраслью обязательственного права, поскольку выступает разновидностью договоров о передаче имущества в собственность.

Как уже отмечалось, участниками наследственного договора является отчуждатель и приобретатель. Отчуждателями в наследственном договоре могут быть супруги, один из супругов, одно или несколько физических лиц, необязательно связанных родственными связями, а приобретателем – физическое или юридическое лицо.

Особенность наследственного договора при участии супругов состоит в том, что предметом договора может быть имущество, которое принадлежит супругам на праве общей совместной собственности, а также имущество, которое является личной собственностью любого из супругов.

Ст. 1304 ГК устанавливает требования к форме наследственного договора. Он заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации. В случае несоблюдения сторонами указанных требований наследственный договор признается ничтожным (недействительным). Указанные условия имеют существенное юридическое значение и применяются независимо от того, является ли предметом наследственного договора недвижимое или движимое имущество.

Права и обязанности сторон

Ст. 1305 Гражданского кодекса предусмотрено, что на приобретателя может быть возложена обязанность совершить определенные действия имущественного или неимущественного характера до или после открытия наследства. Эти действия, в зависимости от распоряжений отчуждателя, должны осуществляться до или после его смерти. Из положений гл. 90 ГК усматривается, что приобретатель осуществляет возложенные на него договором обязанности за свой счет и не имеет права на возмещение расходов за счет имущества, предназначенного ему отчуждателем. Также отчуждатель имеет право назначить лицо, которое после его смерти будет осуществлять контроль за выполнением наследственного договора. В случае отсутствия такого лица контроль за выполнением наследственного договора осуществляет нотариус по месту открытия наследства.

Учитывая указанное выше, наследственный договор является двусторонней сделкой, поэтому круг обязанностей приобретателя должен определяться, исходя не из одностороннего волеизъявления отчуждателя, а с общего согласия сторон, учитывая договорной характер правоотношений.

Ст. 1307 ГК устанавливает гарантии соблюдения прав и законных интересов участников наследственного договора. С целью недопущения перехода имущества, являющегося предметом такого договора, к третьим лицам нотариус одновременно с удостоверением договора накладывает на указанное имущество запрет отчуждения и вносит сведения о нем в Единый государственный реестр. Снятие запрета происходит после смерти отчуждателя на основании свидетельства о смерти.

Положениями ст. 1308 ГК определено право сторон наследственного договора обращаться в суд с целью его досрочного расторжения. По требованию отчуждателя договор может быть расторгнут судом в случае невыполнения приобретателем его распоряжений, а по требованию приобретателя – в случае невозможности выполнения им распоряжений отчуждателя. Причем по требованию приобретателя наследственный договор может быть расторгнут судом как до, так и после смерти отчуждателя. Для этого должна быть установлена невозможность выполнения им назначенных распоряжений.

В случае смерти приобретателя наследственный договор считается прекращенным, и тогда наследники приобретателя имеют право требовать от отчуждателя возмещения затрат, понесенных при исполнении наследственного договора в той части обязательств, которые были выполнены приобретателем до его смерти.

Итак, наследственный договор имеет двойственную правовую природу: он является одновременно и распоряжением на случай смерти, и договором, содержанием которого оговариваются его существенные условия. С наследованием этот вид договоров связывает, по сути, только ключевое основание возникновения права собственности на имущество у приобретателя – смерть того, кому это имущество принадлежало ранее.

Отличия от договора пожизненного содержания

Наследственный договор часто путают с договором пожизненного содержания, поскольку оба они направлены на передачу одной стороной имущества в собственность другой стороне, которая обязуется взамен выполнить некие распоряжения отчуждателя. Однако разница между двумя видами договоров есть.

Во-первых, по наследственному договору на приобретателя может быть возложено выполнение обязанностей как имущественного, так и неимущественного характера, тогда как по договору пожизненного содержания приобретатель обязуется пожизненно обеспечивать отчуждателя уходом и содержанием, а другие обязанности на приобретателя не возлагаются.

Во-вторых, право собственности на имущество по договору пожизненного содержания переходит к приобретателю с момента заключения договора, а приобретатель по наследственному договору станет собственником имущества лишь после смерти отчуждателя.

Еще по теме:

  • Купить конфискованное имущество в екатеринбурге Непрофильные активы, залоговое, арестованное и конфискованное имущество от банков в регионе Екатеринбург (Свердловская область) Продажа непрофильных активов, залогового имущества от банков […]
  • О поправках в ст 125 коап Можно ли тонировку на территории РФ? Многих выезжающие из Украины на машине, оформляя Зелёную Карту, волнует следующий вопрос: можно ли ездить по территории России с тонировкой или нет. […]
  • Договор дарения денежных средств Договор дарения денежных средств Образцы документов. Образцы договоров, контрактов, приказов, соглашений. Далее--> Образцы заявлений. Образцы заявлений, обращений, исков, резюме. […]
  • Как прописать ребёнка в приватизированную квартиру какие документы Регистрация ребёнка по месту жительства матери или отца Прописка ребенка – ситуация, которая возникает в случае, когда родители изменяют место проживания, изменяют семейный статус, решают […]
  • Юрист при дтп форум Посоветуйте юриста по дтп Рекомендованные сообщения Создайте аккаунт или войдите в него для комментирования Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий Создать […]
  • Выход одного из двух участников ооо протокол Выход одного из двух участников ооо протокол Образцы документов. Образцы договоров, контрактов, приказов, соглашений. Далее--> Образцы заявлений. Образцы заявлений, обращений, исков, […]