Как расторгнуть договор безвозмездного пользования квартирой

Расторжение договора безвозмездного пользования. Действия ссудодателя

Независимо от того, какими помыслами руководствуется собственник имущества, передавая его в безвозмездное пользование, придет время, когда он захочет вернуть его в свое владение. Произойти это может и до истечения срока действия договора ссуды. Что должен предусмотреть ссудодатель для сохранения за собой пути к отступлению — досрочному расторжению договора?

Договор безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ) по своей природе схож с договором аренды, и к нему применяется часть правил последнего (п. 2 ст. 689 ГК РФ). Главное его отличие от договора аренды — безвозмездность. Причем у собственника имущества (ссудодателя) может в любое время возникнуть потребность распорядиться своим имуществом иным образом. Например, нашелся выгодный арендатор или покупатель, которому необходимо передать объект свободным от прав третьих лиц, либо компания решила использовать его для собственных производственных целей.

В этом случае у ссудодателя возникает вопрос: можно ли расторгнуть договор безвозмездного пользования досрочно и без последствий? Ведь ссудополучатель становится законным владельцем указанного имущества.

Не являясь собственником, он обладает теми же правами, что и собственник, и имеет право на защиту своего владения даже против самого собственника (ст. 305 ГК РФ).

ГК РФ предусмотрено расторжение договора по соглашению сторон и в связи с существенными изменениями обстоятельств (п. 1 ст. 450 ГК РФ, ст. 451 ГК РФ).

Помимо этого ГК РФ установлено расторжение договора и по иным основаниям (п. 2, 3 ст. 450 ГК РФ):

  • в случае одностороннего отказа от исполнения догово ра, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон;
  • по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной (а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором).

Маскировка ссуды под аренду

Комитет по управлению имуществом обратился в суд с иском о выселении из занимаемого помещения ответчика — «Союза ветеранов боевых действий». Последний организовал в помещении детский авиамодельный клуб. В договоре аренды, заключенном между сторонами спора, арендная плата была установлена в размере 0 руб. за 1 кв. м. Комитет направил арендатору письмо об отказе от договора аренды, но арендатор не освободил помещение в установленный срок.

Удовлетворяя иск заявителя, суды пришли к однозначному выводу: спорный договор не может быть квалифицирован как договор аренды. Ведь пользование нежилым помещением осуществляется на безвозмездной основе, и фактически между сторонами возникли отношения по безвозмездному пользованию имуществом. Следовательно, сторонами был заключен бессрочный договор ссуды, поскольку ответчик продолжал пользоваться имуществом и после истечения его срока действия при отсутствии возражений со стороны истца (постановление ФАС УО от 10.09.2008 N Ф09-6543/08-С6).

Односторонний отказ: срок имеет значение

Заключен бессрочный договор
Односторонний отказ любого из контрагентов (ссудодателя и ссудополучателя) допускается законом, когда партнеры заключили бессрочный договор (п. 1 ст. 699 ГК РФ). В этом случае нет необходимости дополнительно включать в его текст условие о возможности одностороннего отказа той или иной стороны от договора. Достаточно извещения другой стороны за один месяц до расторжения договора или с соблюдением иного срока, установленного договором. Этот вывод подтверждается судебной практикой (определения ВАС РФ от 31.05.2007 N 6173/07, от 31.10.2007 N 12035/07).

Заключен срочный договор
Если договор заключен с указанием срока, то право отказаться от такой сделки есть только у ссудополучателя (п. 2 ст. 699 ГК РФ). Разумеется, лишь в том случае, если сам договор не содержит запрета на отказ ссудополучателя. При этом последний должен уведомить партнера о своем отказе за месяц до расторжения договора (или в течение иного времени, установленного договором).

Что касается ссудодателя, то суды считают, что односторонне отказаться от срочного договора он не может. Расторжение такого договора по инициативе ссудодателя возможно только в судебном порядке (ст. 310, п. 2 ст. 450 ГК РФ) и только по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 698 ГК РФ (рассмотрены далее).

Примером подобного судебного решения может послужить постановление ФАС ДО от 04.03.2008 N Ф03-А51/08-1/390. В нем суд отклонил довод заявителя-ссудодателя о том, что право на отказ от договора предусмотрено самим договором. Пункт договора содержит лишь условие, что в случае одностороннего отказа от договора безвозмездного пользования сторона должна предупредить партнера письменно за один месяц до прекращения договора. Однако из этого пункта, по мнению судей, вовсе не следует право ссудодателя на отказ от сделки. Кроме того, судьи подчеркнули: статья 699 ГК РФ не допускает отказа ссудодателя от договора безвозмездного пользования, заключенного на определенный срок. Значит, стороны вообще не вправе были предусматривать в договоре возможность такого отказа.

Ссудодатель, констатировали арбитры, может лишь требовать досрочного расторжения договора в суде по основаниям, перечисленным в п. 1 ст. 698 ГК РФ. Однако ни одного из таких оснований ФАС ДО в рассматриваемом деле не нашел. Правда, нам некоторые выводы суда в рассмотренном деле представляются ошибочными. Полагаем, что ссудодатель все же вправе в одностороннем порядке отказаться от срочного договора ссуды, если возможность такого отказа четко прописана в самом договоре. Ведь ст. 699 ГК РФ не содержит прямого запрета на такой отказ. А в п. 3 ст. 450 ГК РФ сказано, что односторонний отказ одного из партнеров от сделки возможен, если это допускается законом или соглашением сторон.

Договор действует до наступления определенного события
На практике стороны часто указывают, что договор ссуды действует до наступления определенного события (например, до реконструкции здания, помещения в котором переданы в безвозмездное пользование).

В таком случае необходимо руководствоваться отдельными правилами договора аренды, применимыми и к договору ссуды (п. 2 ст. 689 ГК РФ), нормами ГК РФ о сроках и разъяснениями ВАС об определении срока в договоре аренды.

Согласно ст. 190 ГК РФ срок может определяться календарной датой или истечением периода времени либо указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (то есть оно не зависит от воли и действий сторон).

Об этом же говорится и в п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Получается, договор считается заключенным на неопределенный срок, если в нем нет указания на календарную дату, на период времени либо на событие, которое должно неизбежно наступить (абз. 1 п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 689 ГК РФ). Соответственно, к такому договору будут применяться положения п. 1 ст. 699 ГК РФ о праве каждого из партнеров на односторонний отказ от сделки.

Другими словами, если в договоре ссуды указано, например, что он действует до события, наступление которого зависит от воли или действий сторон (событие не неизбежно), срок не будет определен. И ссудодатель, соответственно, вправе в одностороннем порядке отказаться от такого договора.

Срок договора истек
Предположим, что указанный в договоре ссуды срок его действия истек. А ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом. Ссудодатель не возражает против этого, но через какой-то период принимает решение о прекращении договора. В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок. Объясним, почему.

Обратимся к п. 2 ст. 621 ГК РФ (речь здесь идет об арендных отношениях, но положения этого пункта применимы и к договору ссуды — п. 2 ст. 689 ГК РФ). Здесь сказано: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Соответственно, ссудодатель вправе односторонне отказаться от такого договора на основании п. 1 ст. 699 ГК РФ (постановление ФАС СЗО от 07.08.2008 N А05-12981/2007).

Расторжение договора по требованию ссудодателя

Как мы уже говорили, досрочное расторжение договора возможно также по требованию одной из сторон в судебном порядке, когда это прямо предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК).

Перечень случаев, дающих ссудодателю право потребовать в суде досрочного расторжения договора, предусмотрен п. 1 ст. 698 ГК РФ. Это случаи, когда ссудополучатель:

  • использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи;
  • не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию;
  • существенно ухудшает состояние вещи;
  • без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.

Как видно из приведенного перечня, все предусмотренные законом случаи расторжения договора по требованию ссудодателя связаны с виновными действиями (или бездействием) ссудополучателя. Ссудодатель должен доказать в суде, что данные действия (бездействие) со стороны ссудополучателя имели место (ст. 65 АПК РФ).

Ссудодатель также обязан соблюсти порядок предъявления требования о расторжении договора. Оно может быть заявлено в суд только после того, как ссудополучатель откажется расторгнуть договор либо не даст ответа в установленный срок.

Этот срок может быть установлен законом, договором либо указан в предложении о расторжении договора. Если срок ответа законом, договором или предложением не определен, то он составляет тридцать дней (ст. 452 ГК РФ).

Заметьте: предложение о расторжении договора истец должен направить ответчику в письменном виде. Тогда в качестве доказательства попыток досудебного урегулирования вопроса он сможет представить суду письмо и почтовое уведомление с отметкой о вручении заказной корреспонденции ссудополучателю (постановление ФАС ВВО от 29.01.2007 N А29-4536/2006-2э).

Взыскание неосновательного обогащения

По окончании срока действия договора безвозмездного пользования собственник помещения предложил бывшему ссудополучателю заключить договор аренды.

Ссудополучатель отказался, но и помещение в срок не освободил. Тогда собственник обратился в суд. Судьи указали, что в соответствии со ст. 689 ГК РФ действие договора ссуды прекращено и помещение подлежит возврату собственнику в силу ст. 309, 310 ГК РФ.

Но в части заявленных истцом требований о взыскании неосновательного обогащения (ответчик бесплатно пользовался помещением, не имея на это права) суд первой инстанции не поддержал истца. Он указал, что заключенный сторонами договор является безвозмездным в течение длительного времени. Поэтому у истца отсутствуют основания для взыскания неосновательного обогащения за переходный период, в течение которого ответчик продолжает пользоваться помещением.

Однако апелляционный суд исправил решение и вынес его в пользу заявителя (постановление ФАС УО от 04.05.2008 N Ф09-2122/08-С6). Арбитры пришли к выводу, что неосновательное обогащение ссудополучателя все-таки имело место, поскольку «оснований для пользования данным помещением после указанного срока у ответчика не имелось, однако он продолжал пользоваться помещением и не вносил при этом плату за пользование».

Как суд оценивает доказательства
Анализ судебной практики показал следующее. По договорам безвозмездного пользования, объектом которых является государственное и муниципальное недвижимое имущество, доказательством в суде часто служат акты комиссий со стороны ссудодателя, а также показания свидетелей, документы, свидетельствующие о том, что ссудополучатель передавал помещения третьим лицам без согласия ссудодателя (постановления ФАС ПО от 26.02.2008 N А55-5850/2006; ФАС ВВО от 13.07.2005 N А82-5230/2004-36).

По одному делу судьи, удовлетворяя требование ссудодателя о расторжении договора, исходили из того, что помещения передавались ответчику под размещение офиса, съемочного павильона и видеомонтажной студии, однако в них была оборудована оружейная комната третьего лица (охранного агентства). Чтобы подтвердить этот факт, истец представил договор безвозмездного пользования о передаче помещения под офис, павильон и студию; санитарно-эпидемиологическое заключение; акт обследования помещения (постановление ФАС ВСО от 29.04.2008 N А33-2674/2007-Ф02-1600/2008).

Еще пример: судьи приняли решение в пользу истца на основании представленного акта обследования нежилого помещения и прилегающей территории. Проверка выявила, что часть переданных ссудополучателю помещений не используется и находится в неудовлетворительном состоянии. Прилегающая территория благоустроена частично, внутренний двор захламлен. Текущий и капитальный ремонты ссудополучатель в нарушение договора не проводит. На основании этого суды сделали вывод о несоблюдении условий договора ответчиком — ссудополучателем. Ведь договор прямо предусматривал его обязанность по благоустройству и уборке территории, проведению капитального и текущего ремонтов (постановление ФАС ЗСО от 13.09.2007 N Ф04-6458/2007(38301-А70-4)).

В другом деле ссудодатель представил суду акт проверки целевого использования переданного им имущества. В исковом заявлении он просил расторгнуть договор безвозмездного пользования «в связи с нарушением ответчиком его условий об использовании имущества по прямому назначению и содержании, эксплуатации, производстве необходимого текущего и капитального ремонта, необходимой реконструкции имущества, переоборудовании за свой счет».

Но при исследовании и оценке доказательств суд установил отсутствие фактов использования имущества не по назначению, а также не нашел доказательств ненадлежащей эксплуатации его истцом. А именно:

  • выяснилось, что в нарушение ст. 691 ГК РФ ссудодатель по акту приема-передачи передал здание в состоянии, не пригодном для эксплуатации по назначению. Требовался капитальный ремонт данных объектов, который истцом не производился;
  • акт совместного обследования объектов подтвердил факт проведения ремонта помещений ответчиком, а также их использование по назначению.

На этом основании судьи отказали в удовлетворении иска ссудодателя о досрочном расторжении договора ссуды (постановление ФАС ДО от 30.07.2008 N Ф03-А51/08-1/2255).

Нотариальное обеспечение доказательств
Надо отметить, что ссудодатель может столкнуться с определенными трудностями при представлении доказательств в суд. Например, при отказе ссудополучателя от подписания акта или иного документа проверки.

В этом случае ссудодатели часто составляют односторонний акт, который не всегда принимается судом в качестве надлежащего доказательства. Поэтому рекомендуем использовать процедуру нотариального обеспечения доказательств (ст. 102, 103 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11.02.1993 N 4462-I). Данная процедура предполагает, что нотариус допрашивает свидетелей, осматривает письменные и вещественные доказательства, назначает экспертизу. Но напомним, что никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (п. 5 ст. 71 АПК РФ).

Нотариальное обеспечение доказательств возможно по письменному заявлению заинтересованной стороны, но только до момента возбуждения производства по арбитражному делу.

Заявление об обеспечении доказательств подается нотариусу, в районе деятельности которого должны быть совершены данные процессуальные действия. Полномочиями по обеспечению доказательств обладают как государственные, так и частные нотариусы.

В заявлении нужно представить следующую информацию:

  • Причины обеспечения и факты, позволяющие полагать, что представление доказательств впоследствии станет невозможным или затруднительным. На практике достаточно формального обоснования. Например, для допроса свидетеля достаточно сообщить, что свидетель имеет загранпаспорт и намерен выехать за пределы РФ.
  • Контактные данные предполагаемых оппонентов, поскольку нотариус обязан их известить о времени и месте проведения процессуальных действий. Однако неявка представителей оппонента не является препятствием для нотариального обеспечения доказательств.
  • Перечень вопросов к свидетелю. Необходимо учитывать, что допрос свидетеля проводит нотариус, а не сторона потенциального спора. При этом нотариус не должен выходить за рамки вопросов, указанных в заявлении.

И.В. Чумаченко,
старший юрист департамента
«Недвижимость. Земля. Строительство»
Адвокатского бюро «Вегас-Лекс»

Журнал «Арбитражное правосудие в России» N 11/2008, И.В. ЧУМАЧЕНКО, старший юрист департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» Адвокатского бюро «Вегас-Лекс»

Дата опубликования: 1 сентября 2011 г.

Гагаринский районный суд Москвы

Именем Российской Федерации

03 июня 2011 года Гагаринский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Бабенко О.И., при секретаре Кривороговой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2439/14-11 по иску Смоян Нвера Шамиловича к Авери Муразу Пашаевичу о расторжении договора безвозмездного пользования жилым помещением,

Смоян Н.Ш. обратился в суд с иском к Авери М.П., просит расторгнуть договор безвозмездного и бессрочного пользования квартирой по адресу: 4-34, снять ответчика с регистрационного учета. В обоснование заявленных требований указывают, что 02 апреля 2006 г. между ним и ответчиком был заключен договор безвозмездного и бессрочного пользования жилым помещением, расположенного по адресу: 4-34. 13 апреля 2006 г. ответчик Авери М.П. был зарегистрирован по указанному адресу. С момента заключения договора безвозмездного пользования жилым помещением ответчик в расходах на содержание жилого помещения не участвует, обязанностей, связанных с текущим ремонтом не выполняет.

Истец Смоян Н.Ш. в судебное заседание явился, поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик Авери М.П. в судебное заседание не явился, извещался по последнему известному месту жительства. В материалах дела имеется почтовое уведомление о направлении в адрес ответчика телеграммы, из которого усматривается, что телеграмма адресату не доставлена, адресат по извещению за телеграммой не является.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 119 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещавшегося о времени и месте судебного заседания надлежащим образом по последнему известному месту жительства.

Суд, выслушав истца, исследовав письменные материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 209 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.

Материалами дела установлено, что истец является собственником квартиры, расположенной по адресу: , что подтверждается договором передачи квартиры в собственность в порядке компенсации за снесенное жилое помещение от 19.12.2005г. (л.д.7).

Установлено, что 02.04.2006 г. между истцом и ответчиком был заключен договор безвозмездного и бессрочного пользования квартирой, расположенной по адресу: 4-34 (л.д.9-10).

13.04.2006 г. Авери М.П. был зарегистрирован в жилом помещении по адресу: 4-34, что подтверждается Единым жилищным документом (л.д. 11-13).

Согласно п. 2.3.5 Договора безвозмездного и бессрочного пользования жилым помещением, после его заключения Авери Мураз Пашаевич принял на себя обязанности, связанные с эксплуатацией, текущим ремонтом, содержанием дома, и иные, вытекающие из правил пользования жилыми помещениями.

В соответствии с ч. 1 ст. 698 ГК РФ, ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случае, когда ссудополучатель не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию.

В соответствии с п.19 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25 в качестве пользователя жилым помещением собственник обязан:

а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;

б) обеспечивать сохранность жилого помещения;

в) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

г) нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения;

д) своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.

Из объяснений истца следует, что по настоящее время ответчик Авери М.П. не участвует в расходах на содержание жилого помещения, по оплате коммунальных услуг. Таким образом, ответчик не выполняет обязанностей по договору безвозмездного пользования, не участвует в расходах по оплате жилищно-коммунальных услуг, по содержанию жилого помещения.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

При таких обстоятельствах, истец Смоян Н.Ш. вправе требовать устранения нарушения своего права, заявляя требования о расторжении договора безвозмездного и бессрочного пользования квартирой и прекращении права пользования Авери М.П. указанным жилым помещением.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что договор безвозмездного пользования, заключенный между Смоян Н.Ш. и Авери М.П. подлежит расторжению, а право пользования ответчика жилым помещением прекращению в связи с расторжением договора.

Согласно п.31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713, снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением — на основании вступившего в законную силу решения суда.

С учетом изложенного, ст.ст. 209, 698, 699 ГК РФ, ст. 56 ГПК РФ, ст. 30 ЖК РФ, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Расторгнуть договор от 02.04.2006г. безвозмездного и бессрочного пользования жилым помещением расположенного по адресу: между Смоян Нвером Шамиловичем и Авери Муразом Пашаевичем.

Решение суда является основанием для снятия Авери Мураза Пашаевича с регистрационного учета по адресу: , ул. .

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение 10 дней через Гагаринский районный суд г.Москвы с даты принятия решения в окончательной форме.

Федеральный судья О.И. Бабенко

Мотивированное решение изготовлено: ДД.ММ.ГГГГ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 20.05.2013 ПО ДЕЛУ N 11-13140/13

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 мая 2013 г. по делу N 11-13140/13

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Неретиной Е.Н.,
и судей Козлова И.П., Бурениной О.Н.
при секретаре Ч.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Неретиной Е.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе К.К.
на решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 25 февраля 2013 года, которым постановлено:
Исковые требования Г. к К.К. о расторжении договора безвозмездного пользования квартирой, снятии с регистрационного учета, удовлетворить полностью.
Расторгнуть договор безвозмездного пользования квартирой, расположенной по адресу: ***, заключенный 20 ноября 2007 г. между Г. и Г. (ранее Кожуховой) Нелли Анатольевной с одной стороны и К.К., зарегистрированный в реестре за N ***.
Решение является основанием для Управления федеральной миграционной службы по г. Москве для снятия К.К. с регистрационного учета по адресу: ***.

Решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 25 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Как собственнику расторгнуть договор безвозмездного пользования квартирой для ее продажи?

Здравствуйте. Собираемся продать квартиру. Все кто был прописан — выписались, один собственник. Но собственник 10 лет назад заключил договор безвозмездного пользования квартирой на бессрочной основе с правом прописки и проживания в ней для семьи с несовершеннолетним ребенком. Как правильно расторгнуть этот договор или оформить отказ от обязательств по данному договору, чтобы новый собственник не нес никаких обременений?

Ответы юристов (2)

Здравствуйте, Вера! Собственник имеет право отказаться от договора безвозмездного пользования на основании п.1 ст.699 ГК РФ:

1. Каждая из сторон вправе во всякое времяотказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц,если договором не предусмотрен иной срок извещения.

Уточнение клиента

Спасибо за ответ. Отказ может быть оформлен даже несмотря на несовршеннолетнего, указанного в данном договоре? Нам утверждают, что для отказа, как ссудодателя, так и ссудополучателя, нам необходимо сначала написать заявление в органы опеки, предоставить документы о его регистрации в другом месте, и чтобы жилищные условия на новом месте были лучше, чем те на которые он имеет право проживания по этому договору безвозмездного пользования и только после получения разрешения органов опеки, мы можем направить уведомление об отказе по данному договору.

13 Августа 2017, 23:04

ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности

1.Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2.Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Из содержания данной статьи следует, что собственник вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Конечно, несовершеннолетний ребенок не может быть выброшен на улицу, выписан «в никуда», органы опеки и попечительства «встанут за него горой», это их обязанность по закону. Но это забота родителей либо иных законных представителей, (т.е., как я понимаю, они и являются ссудополучателями), с которыми несовершеннолетний по закону должен проживать, они обязаны решить проблему определения его местожительства в другом месте. Если данную проблему законные представители ребенка решить не могут, Вы вправе обратиться в суд.Суд в конечном итоге обяжет родителей решить жилищную проблему ребенка и договор в любом случае будет расторгнут.

В противном случае получается так, что можно столкнуться с ситуацией, когда собственник не сможет распорядиться со своим имуществом, реализовать свои законные права в конце концов, придет в тупиковую ситуацию, однако такая коллизия недопустима.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Расторжение договора безвозмездного пользования квартирой

Договор безвозмездного пользования заключается на срок, определенный договором. При этом, если срок безвозмездного пользования в договоре не определен, договор безвозмездного пользования считается заключенным на неопределенный срок.

Досрочное расторжение договора безвозмездного пользования квартирой можно провести на законных основаниях в следующих случаях:
— невыполнение гражданином своих обязанностей по содержанию имущества и поддержанию его в надлежащем виде;
— использование гражданином имущества вопреки условиям договора и не по назначению;
— передача гражданином имущества третьим лицам, без получения согласия на это действие со стороны собственника жилого помещения;
— существенное ухудшение состояния имущества после того, как оно было передано в собственность гражданину.

Кроме того, каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения. Чтобы осуществить досрочное расторжение договора безвозмездного пользования квартирой (в котором определен срок его действия) необходимо обратиться в суд с исковым требованием о расторжении указанного договора и снятии с регистрационного учета ответчика, а при необходимости, и о его выселении из квартиры. Данный иск необходимо обосновать, учитывая положения закона о возможности досрочного расторжения договора безвозмездного пользования, перечисленные выше.

Даже тот факт, что для составления иска потребуется подкрепить собственные требования юридическими нормами, уже может вызвать ряд трудностей. Чтобы этого не случилось, доверьте процесс подготовки к судебному заседанию и представление ваших интересов квалифицированным юристам и адвокатам нашего адвокатского бюро.

Наше адвокатское бюро специализируется на оказании юридических услуг по представительству интересов компаний, предпринимателей в арбитражном и третейском судах, в ФАС России и территориальных УФАС, а также граждан в судах общей юрисдикции с 2003 года. Адвокаты нашего бюро также осуществляют защиту по уголовным делам.

С некоторыми делами из нашей судебной и административной практики Вы можете ознакомиться в разделе «Наша практика«.

Адвокатское бюро осуществляет защиту интересов доверителей в арбитражном суде по хозяйственным и корпоративным спорам. Мы сопровождаем процедуру банкротства как на стороне конкурсного кредитора, так и должника. Бюро представляет интересы клиентов по вопросам защиты прав на товарный знак и доменное имя, а также мы осуществляем представительство клиентов по налоговым, таможенным и иным административным спорам.

Бюро оказывает услуги по юридическому сопровождению бизнеса, как на абонентской основе, так и услуги разового характера, в том числе мы осуществляем сопровождение проектов, связанных со строительством объектов недвижимого имущества и инфраструктуры. Бюро проводит due diligence материальных и нематериальных активов и сопровождает сделки по их приобретению.

Мы оказываем помощь в вопросах сопровождения сделок с недвижимостью, регистрации товарных знаков, получении разрешительной документации и необходимых лицензий.

Адвокаты нашего бюро оказывают консультационные услуги физическим лицам по вопросам в сфере семейного, трудового, наследственного, жилищного и других отраслей права и ведут их дела в суде.

Безвозмездное пользование квартирой: срок

Я проживаю в квартире бывшего супруга в течение 7 лет в соответствие с устной договоренностью. Супруг в квартире не проживает. Квартира в собственности супруга. Я не являюсь собственником и не прописана. Мы договорились, что я живу в квартире до тех пор, пока супруг ее не продаст и вырученные деньги поделит между нами пополам (есть электронное письмо, подтверждающее его намерение). Неожиданно он передумал и потребовал, чтобы я съехала с квартиры. Если он подаст иск на выселение, можно ли доказать, что наш устный договор безвозмездного пользования жилищем имеет срок — событие (продажа квартиры)? Ведь в этом случае расторгнуть в одностороннем порядке договор нельзя.

Ответы юристов (8)

Вряд ли что-то получится доказать- простая устная договоренность не всегда может накладывать юридические обязанности и предоставлять права.

Насчет формы договора ссуды (безвозмездного пользования) ст. 779 ГК РФ не содержит обязательного письменного закрепления. Следовательно, требования к форме рассматриваемого договора определяются по общим правилам, содержащимся в гл. 9 ГК РФ. Договор ссуды, даже если он заключен на срок более одного года, может быть совершен в устной форме, кроме случаев, когда одной из сторон или обеими сторонами являются юридические лица, а также когда стоимость предмета ссуды вдесять раз превышает минимальный размер оплаты труда (п. 1 ст. 161 ГК РФ).

Есть вопрос к юристу?

Ваша устная договорённость с супругом не создаёт для него каких-либо обязанностей, а для Вас — каких -либо прав. То, что он позволил Вам проживать в его квартире — это всего лишь «добрая воля» бывшего супруга. Он, как собтсвенник, вправе выселить Вас в любое время, тем более, что юридически он Вас туда и не вселял, как члена семьи.

Электронное письмо, подтверждающее его намерение поделить деньги, тоже ни к чему его не обязывает. Ведь при расторжении брака имущество было разделено, а если нет — то срок исковой давности составляет три года, он, повидимому, истёк. Поэтому все действия относительно квартиры — на усмотрение мужа.

В случае обращения Вашего супруга в суд с иском о выселении Вы не сможете доказать, что договор безвозмездного пользования жилым помещением имеет срок — событие. В одном Вы правы — расторгнуть такой договор нельзя, потому что его не существует в природе.

Устная договорённость — это не доказательство.

В силу положений ст. 164 Гражданского кодекса РФ сделки с недвижимым имуществом не только должны быть составлены в письменной форме, но и пройти государственную регистрацию.

Правда, в отношении договора безвозмездного пользования жилым помещением государственная регистрация не является обязательной, но что касается письменной формы — то она как раз обязательна.

И тем не менее — в случае судебного разбирательства я бы предложила Вам подать встречный иск о признании такого договора заключённым. Конечно, стопроцентной гарантии успеха нет, но шанс использовать можно.

К сожалению, данное электронное письмо ни к чему его не обязывает, в том числе и к установлению срока.

Даже если факт безвозмездного пользования данным жилым помещением будет установлен, договор безвозмездного пользования (ссуды) будет скорее всего признан незаключенным в связи с несоблюдением формы договора. В соответствии с требованиями ГК сделки на сумму, превышающую 10 000 рублей должны совершаться в письменной форме. В данном случае, учитывая рыночную стоимость пользования имуществом, сумма значительно больше.

Статья 161. Сделки, совершаемые в простой письменной форме
1. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: 1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами; 2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки.

Если письменного договора не было заключено, то доказать какой-то срок вряд ли возможно. Если у Вас есть совместный несовершеннолетний ребенок и бывший муж обязан к уплате алиментов в Вашу пользу на содержание ребенка, то выселить Вас без предоставления другого жилого помещения в соответствии со ст. 31 Жилищного кодекса он будет не вправе.

Ничем другим, к сожалению, успокоить Вас не вижу оснований.

Что касается обещания разделить денежные средства, то оно также не имеет силы. Но если данное имущество было возмездно(!) приобретено вашим бывшим мужем в браке с вами, в этом случае вы имеете право на половину данного имущества. Исковой срок, если квартира — совместно нажитое имущество — на данный момент течь еще не начал, поскольку ваши права в пользовании, владении и распоряжении данным имуществом нарушены не были, и будут нарушены только в момент чинения мужем препятствий к пользованию и владению квартирой или при распоряжении данной квартирой без вашего согласия. Поэтому исчисление срока исковой давности можно начать не с момента расторжения брака, а с момента нарушения ваших прав. Безусловно, это следует заявить в исковом заявлении.

Считаю, что Ваша устная договорённость имеет силу, и в договорённости определён срок такого договора. Для безвозмездного пользования не определёна форма договора, поэтому такая сделка может совершаться и в устной форме. Другое дело, что Ваш муж может на суде заявить, что изменились обстоятельства и теперь он (например) уже не собирается продавать данную квартиру и сам там будет жить и выселит Вас по другим основания (например как утратившую право пользования жилым помещением).

Статья 158. Форма сделок
1. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

2. Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.

Статья 699. Отказ от договора безвозмездного пользования
1. Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

2. Если иное не предусмотрено договором, ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи.

Статья 159. Устные сделки
1. Сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно. 2. Если иное не установлено соглашением сторон, могут совершаться устно все сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность.

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Таким образом, по решению суда за Вами может быть сохранено право пользования жильем на определенный срок. По Вашему требованию суд может обязать экс-супруга (если он выплачивает алименты) обеспечить Вас другим жильем.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Еще по теме: