Как продать здание если земля не оформлена

Можно ли продать .

О недвижимости Республики Беларусь

Можно ли продать дом, если ты не собственник земли? Чтв, Июл 29. 2010

У меня есть земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения. На участке построен дом. Могу ли я продать дом, если.

Можно ли продать дом, если ты не собственник земли?

У меня есть земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения. На участке построен дом. Все документы на дом и землю оформлены в соответствии с законодательством. Могу ли я продать дом, если собственником земли я не являюсь?
Действительно, в описанной ситуации собственником земли являетесь не вы, а государство. Однако это не мешает вам распоряжаться находящимся на земельном участке объектом недвижимости. Согласно п. 3. ст. 523 Гражданского кодекса, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка (в нашем случае – без согласия исполнительного и распорядительного органа), если это не противоречит условиям пользования таким участком.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В ст. 55 Кодекса о земле указано, что при переходе прав на капитальные строения к приобретателям этих строений переходят и права на земельные участки. Следовательно, для продажи дома вам будет необходимо заключить договор купли-продажи, заверить его у нотариуса и зарегистрировать в кадастровом агентстве. Это будет основанием для переоформления права пожизненно наследуемого владения земельным участком на нового собственника дома.
Важно, что в данном случае не потребуется решение местного исполнительного и распорядительного органа об изъятии и предоставлении земельного участка либо переходе права на него. Государственная регистрация перехода права на земельный участок будет осуществлена на основании документов, представленных для государственной регистрации перехода права собственности на дом. Подобное правило действует и при продаже незавершенных законсервированных капитальных строений, находящихся на земельных участках, принадлежащих их владельцам на праве пожизненного наследуемого владения.
Также отметим, что при переходе прав на капитальные строения, незавершенные законсервированные капитальные строения, расположенные на арендуемых земельных участках, к приобретателям этих строений переходят права и обязанности по соответствующим договорам аренды на оставшийся срок аренды земельного участка. Договоры купли-продажи, мены, дарения, аренды, ипотеки земельных участков, предоставленных в пожизненное наследуемое владение, являются недействительными (ст. 48 Кодекса о земле).

Можно ли продать дом без приватизации и оформления земли?

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста. Получила дом по наследству, земля никак под домом не оформлена. Хочу дом продать. Можно ли продать без приватизации и оформления земли? И как потом новые владельцы могут оформить землю?

Ответы юристов (4)

Добрый день. Без оформления дома и земли продать дом вы не сможете.

Уточнение клиента

Дом оформлен. Все документы на него сделаны, а на землю ничего нет.

20 Апреля 2017, 11:34

Есть вопрос к юристу?

Если дом у вас в собственности, то с оформлением земли под домом не должно возникнуть проблем. Согласно ст. 35 Земельного кодекса, отчуждение здания, строения или сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Согласно гражданскому законодательству, если продавец недвижимости является собственником земли, на которой эта недвижимость находится, то, продавая недвижимость, он продает и землю. Другими словами, если покупатель приобретает дом, то вместе с домом он получает и землю, на котором этот дом стоит. Это правило имеет обязательную силу. Поэтому, если стороны при заключении договора купли-продажи не предполагали, что земля также будет передана в собственность, такой договор не может считаться действительным.

Светлана, добрый день!

В соответствии со ст.35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. В связи с тем, что в Вашем случае земельный участок не принадлежит собственнику дома, жилой дом возможно продать без земельного участка.

Для оформления прав на земельный участок необходимо обратиться в администрацию и поставить земельный участок на кадастровой учет.

Уточнение клиента

Смогут ли новые владельцы дома землю приватизировать и если да, то как можно им будет это сделать?

20 Апреля 2017, 12:04

Для оформления прав на земельный участок необходимо обратиться в администрацию и поставить земельный участок на кадастровой учет.

Уточнение клиента

На кадастровый учёт поставлю, а после договора купли продажи приватизация будет платной или как то можно оформить бесплатную приватизацию? Мне потенциальные покупатели говорят, что приватизировать землю могу только я, так как получила наследство, а они после покупки смогут землю оформить только в аренду, а приватизировать нет. Так ли это?

20 Апреля 2017, 12:22

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Продажа дома без земельного участка

Здравствуйте! Имеем дом с земельным участком. Собственность зарегистрирована на мужа. Хотим продать один дом без земельного участка. Как это можно сделать? Спасибо.Надежда.

Ответы юристов (14)

К сожалению, продать просто дом без земельного участка не получится в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп.5 п.1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

С Уважением,
Олег Рябинин.

Уточнение клиента

Здравствуйте, Олег! Если муж переоформит землю в собственность на жену. И какие условия пользования земельного участка под домом в этом случае будут? Он остаётся собственником только дома, и хочет его продать. В таком случае земля остаётся в собственности жены или переходит в собственность покупателя?

17 Сентября 2017, 22:29

Есть вопрос к юристу?

Дом можно продать только вместе с земельным участком. То есть если вы являетесь собственником и земельного участка и дома, то продавать придется все вместе, порознь закон не допускает.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Уточнение клиента

Здравствуйте, Руслан! Если муж переоформит землю в собственность на жену. И какие условия пользования земельного участка под домом в этом случае будут? Он остаётся собственником только дома, и хочет его продать. В таком случае земля остаётся в собственности жены или переходит в собственность покупателя?

с3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости? Спасибо.Надежда.

17 Сентября 2017, 22:22

Добрый день, Надежда Маркова. Как правило, если собственность оформлена на одно и то же лицо, то отдельное отчуждение по сделке данного имущества не предусмотрено положениями ст. 35 Земельного кодекса РФ, где установлено:

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Исключений из этого правила в вопросе не видно.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке изъятом из оборота.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Здравствуйте! Имеем дом с земельным участком. Собственность зарегистрирована на мужа. Хотим продать один дом без земельного участка. Как это можно сделать? Спасибо.Надежда.

Надежда, добрый вечер! Так сделать у Вас не получится в силу ст. 35 Земельного кодекса запрещающих отчуждение недвижимости расположенной на ЗУ без отчуждения самого ЗУ. Как вариант разделить имеющийся участок если это возможно с учетом действующих ПЗЗ и оставить часть себе

Уточнение клиента

Здравствуйте, Андрей! Участок 750 квадратных метров дом 7*10 Как можно поделить участок? Куда обращаться? Я понимаю это должен сделать специалист по межеванию земли? Обоснование разделения участка м.б дарственная от мужа жене или что? Затем новая регистрация на два собственника. Спасибо. Надежда.

17 Сентября 2017, 22:51

Вам придется делить участок. тот на котором дом перейдет в собственность покупателя вместе с домом, т.к. земля следует судьбе объекта недвижимости.

Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

исключения указаны в ст.35 ЗК

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Надежда Марковна, подскажите, какие есть правоустанавливающие документы на землю?

Уточнение клиента

Кадастровый паспорт и госрегистрация в пожизненное наследуемое пользование.

17 Сентября 2017, 22:38

Если муж переоформит землю в собственность на жену. И какие условия пользования земельного участка под домом в этом случае будут? Он остаётся собственником только дома, и хочет его продать. В таком случае земля остаётся в собственности жены или переходит в собственность покупателя?

Такие манипуляции все равно не помогут, нет разницы отчуждается ли дом, или отчуждается земельный участок, все равно они следуют принципу единства судьбы. Земельный участок все равно перейдет к покупателю.

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017)
(ред. от 26.04.2017)

Подпунктом 5 п. 1 указанной выше статьи установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с данным принципом положениями ст. 35 этого же кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Если муж переоформит землю в собственность на жену

жена станет собственником дома (ст.35 ЗК)

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

выход — делите участок, если это возможно по ПЗЗ

Уточнение клиента

Здравствуйте, Дмитрий! Объясните как это можно сделать?

17 Сентября 2017, 22:53

Надежда Маркова, в Вашей ситуации сделать что либо проблематично, так как отчуждение земельного участка без сооружения не допускается в силу ст. 35 Земельного кодекса.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

[Гражданский кодекс РФ][Глава 16][Статья 247]

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой
собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при
недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его
владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а
при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих
и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей
компенсации.
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

[Гражданский кодекс РФ][Глава 16][Статья 252]

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о
способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из
них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать
выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без
несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности,
выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли
другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой
собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве
собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или
иной компенсацией.

Уточнение клиента Кадастровый паспорт и госрегистрация в пожизненное наследуемое пользование.

То есть земельный участок находится не в собственности а на праве пожизненного наследуемого владения? Получается, что земельный участок не приватизирован?

Если это так, то дом будет продаваться без земельного участка, так как на праве пожизненного владения участок не может быть отчужден.

В вашем случае, в соответствии с законом о введении в действие земельного кодекса российской Федерации следует для начала зарегистрировать право собственности на земельный участок.

Для этого просто подаете заявление в мфц или росреестр о прекращении права пожизненного наследуемого владения на участок и одновременно на государственную регистрацию права собственности на него.

Также потребуется уплатить государственную пошлину в размере 350 рублей.

После того, как вы получите выписку из ЕГРН на участок о том что у вас оформлено право собственности высокие распоряжаться им по своему усмотрению.

Далее предлагаю обратиться в БТИ или кадастровым инженерам собственнику участка за разделом участка. Они изучат ваш вопрос и порекомендуют, как правильно сделать и есть ли такая возможность.

Если такая возможность будет просто делитесь участок и продаёте дом с участком. Другая половина остаётся у вас.

поскольку участок не в собственности а в

пожизненное наследуемое пользование.

сначала надо его приобрести в собственность, например приватизировать, если он предоставлен до 29 октября 2001 года.

Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»
Статья 3

3. Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях, а также переоформление прав на земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятиям сроком не ограничивается.

9.1. Если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.
Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 49 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.
В случае, если указанный в настоящем пункте земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.

после того как станете собственником уже будете делить участок.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Возможно ли продать недвижимость без прав на землю?

Имеется имущественный комплекс из нескольких строений так называемая «производственная база». На все строения имеется свидетельство на право собственности. На земельный участок прав нет, был договор аренды, который окончил свое действие еще в 90-е года, с тех пор ничего не оформлено ни договора аренды, ни право собственности.

Теперь возник вопрос, смогу ли я продать эти строения без земли. Регистрационная палата сможет зарегистрировать право собственности на покупателя?

07 Октября 2015, 08:55 Мария, г. Тюмень

Ответы юристов (20)

Теперь возник вопрос, смогу ли я продать эти строения без земли. Регистрационная палата сможет зарегистрировать право собственности на покупателя?
Мария

Вполне. Тут важным моментом является состоит ли земельный участок на кадастровом учете. У Вас есть кадастровый паспорт на землю?

Уточнение клиента

Да стоит. А если бы не стоял, тогда что?

07 Октября 2015, 08:57

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте, а у вас есть кадастровый паспорт,

Теперь возник вопрос, смогу ли я продать эти строения без земли. Регистрационная палата сможет зарегистрировать право собственности на покупателя?
Мария

Так как у вас есть регистрация права собственности на строения, то вы можете без проблем совершать сделки с данным недвижимы имуществом, новый собственник приобретает право пользования земельным участком. что и предыдущий.

Уточнение клиента

По зем.участку, вы правы, по пользованию. Но покупатели опасаются, что нет прав на землю. Пугают, что если кто-то выкупит участок (хотя у меня на руках окончившийся договор аренды, соответственно у меня преимущественное право на аренду/выкуп участка), то все строения попадут под снос.

07 Октября 2015, 09:01

Добрый день, а продажа недвижимости осуществляется как имущественный комплекс или как самостоятельные отдельно стоящие здания?

Уточнение клиента

Продажа как отдельные строения

07 Октября 2015, 09:02

Раз состоит на учете, то проблем с продажей не будет. Если бы не состоял, но пришлось бы оформлять межевание, определять границы участка и ставить на кадастровый учет, а так все в порядке. Если только Покупатель будет приобретать здания под ипотеку, тогда у банка могут быть требования относительно земли — оформлена в собственность и установлены границы, а если без ипотеки, то препятствий в продаже у Вас нет.

Теперь возник вопрос, смогу ли я продать эти строения без земли. Регистрационная палата сможет зарегистрировать право собственности на покупателя?

Если права на земельный участок не оформлены, то Управление Росреестра зарегистрирует переход права собственности на строения.

Шелковая Наталья Николаевна

Статья 209 Гражданского кодекса РФ. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

По зем.участку, вы правы, по пользованию. Но покупатели опасаются, что нет прав на землю. Пугают, что если кто-то выкупит участок (хотя у меня на руках окончившийся договор аренды, соответственно у меня преимущественное право на аренду/выкуп участка), то все строения попадут под снос.

Скажите, а Договор аренды, срок действия которого закончился, он был зарегистрирован в Росреестре?

Шелковая Наталья Николаевна

Уточнение клиента

Договор был с администрацией города, в Росреестре зарегистрирован не был.

07 Октября 2015, 09:11

Нет, так не получится. Пусть покупатели оформляют право аренды, либо выкупают землю на своё имя, как новые собственники зданий.

Чтобы снести строения нужно признать их самовольной постройкой, но так как есть регистрация права собственности на эти объекты они самовольной постройкой не являются, так что опасения покупателей напрасны.

Действующее законодательство допускает возможность отчуждения недвижимого имущества без перехода права собственности на земельный участок под ним. В частности, ст. 35 ЗК РФ предусматривает, что

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Статья 552 ГК РФ

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Не подпадут. Поскольку во-первых, у Вас уже оформлено право собственности на данные строения, а во-вторых, признание их самовольной постройкой исключено в силу давности, да и само возведение строений имело место в период действия договора аренды.

Для предъявление претензий истек срок исковой давности, тем более есть регистрация права собственности на объекты недвижимости, нет законных оснований к сносу зданий, вам так и надо объяснить другой стороне. Если даже новый договор аренды не будет зарегистрирован, новые собственники получат право пользования земельным участком необходимым для нормального использования строений.

Вот как раз Ваши покупатели смогут заключить новый договор аренды и зарегистрировать его в Росреестре.

Если договор имел место до 1998 г. — то в Россреестре он не был зарегистрирован в принципе.

Смотрите, если право аренды не было зарегистрировано ни в Кадастровой палате, ни в Росреестре, то переход права возможен. Если у Росреестра есть информация о праве аренды, то сделка будет приостановлена.

Снести здания, находящиеся в собственности просто так нельзя, поэтому зарегистрируйте сделку купли-продажи с залогом, это пять рабочих дней, допустим с использованием банковской ячейки. Так покупатели будут спокойны, что право собственности перейдет на их имя.

Шелковая Наталья Николаевна

А в чем спокойствие? Я уверен, что и без залога проблем не будет.

Согласно Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11

«О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

13. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
14. При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды,независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61

«Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»

2. Отсутствие у покупателя строения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка.
Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления земельной административной комиссии, которым на него наложен штраф за самовольное занятие земельного участка.
Как следует из материалов дела, истец по договору купли — продажи приобрел строение, находящееся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности. Земельная административная комиссия, установив, что новый собственник строения пользуется земельным участком без переоформления документов на право пользования им, привлекла его к ответственности по статье 125 Земельного кодекса как лицо, самовольно занявшее земельный участок.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал, посчитав, что истец занимал земельный участок без надлежаще оформленных документов на землю, поэтому такое пользование должно рассматриваться как самовольное.
В соответствии с толкованием понятия «самовольное занятие земель», данным в приложении 1 к Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Министерства от 25.05.94 N 160 и зарегистрированной в Минюсте России, самовольным занятием земель является пользование земельным участком при отсутствии оформленного в установленном порядке права собственности, владения, пользования или аренды земли. К самовольному занятию, в частности, отнесено пользование земельным участком до принятия соответствующим органом исполнительной власти решения о предоставлении, продаже (передаче) земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка.
Исходя из этого, суд признал, что земельная административная комиссия правомерно привлекла товарищество к ответственности за самовольное занятие земельного участка.
Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменил, сославшись на статью 37 Земельного кодекса, в соответствии с которой при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с правом собственности на эти объекты переходит и право пользования земельным участком.
Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Поскольку продавец строения обладал правом пользования на земельный участок, то такое же право на него приобретает и покупатель строения.
Поэтому отсутствие у товарищества документов на право пользования земельным участком при изложенных обстоятельствах не может рассматриваться как его самовольное занятие и, следовательно, не образует состава земельного правонарушения, за которое истец подвергся штрафу.

Вправе продать недвижимость, в этом случае покупатель приобретет право пользования земельным участком.

Для сноса должны быть основания ст. 222 ГК РФ, но на момент строительства объектов недвижимости права на земельный участок были оформлены по договору аренды.

ГК РФ Статья 552. Права на земельный участок при продаже
здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения
или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права
собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок,
занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не
принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника
этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком,
установленным законом или договором.

При продаже
такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим
земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 222. Самовольная постройка

1.
Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение,
возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в
установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное
использование которого не допускает строительства на нем данного
объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых
разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и
правил.

Статья 35 зк рф.
Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание,
сооружение

1. При переходе
права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном
участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей
части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их
использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае
перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам
порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве
собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования
земельным участком.

3. Собственник
здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет
преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое
осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в
праве общей собственности постороннему лицу.

Дополнительных условий, в том числе договоров с залогом и т.п. не требуется так как ситуация встречается часто и имеющаяся судебная практика говорит, что в случае предъявления исков, решения принимаются в пользу новых собственников строений.

При переходе права собственности на строение, сооружение вместе с правом собственности на эти объекты переходит и право пользования земельным участком.

Пунктом 3 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что при продаже строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это основания законного пользования.

Чтобы снести строения или наложить штрафы за самовольное занятие земли нужны законные основания, которых в Вашем случае нет, так как здания построены в момент аренды земли и зарегистрированы в установленном порядке.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Еще по теме:

  • Закон об амнистии беларусь Адвокат Якушев Виталий Викторович +375 (29) 667-35-78 +375 (17) 327-79-75 Минск Список публикаций Закон об амнистии 2015 в Беларуси В настоящей статьей я расскажу об основных положениях […]
  • Вопрос по справке в гибдд Вопросы и ответы Ответы на часто задаваемые вопросы: ВОПРОС: Срок действия медсправки для ГИБДД ОТВЕТ: водителям-профессионалам категории «В» (с правом работы по найму), «С», «D», «Е», […]
  • Мировой суд архангельск ломоносовский округ Пресс-релизы Результаты рассмотрения повестки заседания ККС Архангельской области 29 сентября 2017 года Квалификационная коллегия судей Архангельской области извещает, что очередное […]
  • Исковое заявление на бездействие судебного пристава исполнителя образец Исковое заявление на бездействие судебного пристава исполнителя образец Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом […]
  • Коап ч3 ст 1216 В отношении меня составлен протокол по ст. 12.16 ч. 3 КОаП Доброго времени суток! Подскажите пожалуйста - мой товарищ одолжил у меня машину на пару дней, через время и ее забрал в дворовом […]
  • Конституция рф статья 17 часть 1 Конституция РФ 1. В Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с […]