Как правильно купить нежилое помещение

Как правильно купить нежилое помещение?

Опытные люди говорят, что найти коммерческую недвижимость еще сложнее, чем купить. Кроме того, покупая нежилые помещения, покупатель сталкивается с большим количеством рисков.

Основные риски при покупки нежилого помещения

  • Во-первых, часто встречаются объекты с довольно неопределенным юридическим прошлым — это решаемо, если прибегнуть к помощи опытного и подкованного в этих вопросах посредника.
  • Второй момент связан с экономической стороной дела. Не всегда инвестору правильно удается подсчитать потенциальную прибыль.
  • В-третьих, имеет место человеческий фактор — некоторые аферисты прекрасно себя чувствуют на рынке недвижимости.

Намного проще купить нежилое помещение в Москве, как физическое лицо, потому, как юридическим лицам дополнительно придется подтверждать полномочия представителей компании, получить разрешение учредителей и т.д. Тогда как физическому лицу для оформления пригодится только идентификационный код, паспорт и, если данное лицо состоит в браке, то письменное заверенное нотариально соглашение второго супруга.

Какие документы нужны при покупке нежилого помещения

Далее подписывается договор купли-продажи, он заверяется нотариусом и проходит государственную регистрацию. Но для успешного исхода сделки продавец должен подготовить стандартный пакет документов, в составе которого находятся:

  • Подтверждение права собственности на выбранный объект.
  • Выписка из БТИ (из реестра прав собственности).
  • Разрешение одного из супругов на отчуждение имущества, если продавец – физлицо, состоящее в браке.

Способы оплаты

Обычно подобные сделки проводятся по наличному или безналичному расчету с полной оплатой стоимости недвижимого имущества в момент подписания договора. Намного реже в таких случаях люди обращаются за кредитом в банк. Дело в том, что все дальнейшие действия касательно нежилого помещения, купленного под взятые в заем средства, должны согласовываться с кредитором и это не всегда удобно.

В кредит можно купить магазины, складские помещения и офисы, причем продавцом может выступать как физическое лицо или компания, так и ФГИ — Фонд государственного имущества. В каждом из случаев документы могут быть разными. Так, ФГИ имеет право потребовать сохранение целевого использования объекта. Налоги выплачиваются такие же, как и в случае покупки квартиры или дома.

Если все оформлено правильно, то вскоре нежилое помещение можно будет сдавать в аренду, чтобы вернуть потраченные на него средства, или же найти ему применения в рамках собственного бизнеса — это уже по усмотрению нового хозяина.

В какую коммерческую недвижимость выгодно инвестировать

Конечно, от инвестора потребуется не только заплатить за метры на старте, но и постоянно заботиться об исправном отоплении, водоснабжении и канализации, электропроводке, сигнализации и связи. Также владельцу коммерческой недвижимости придется платить налоги. Если он зарегистрируется как частный предприниматель-упрощенец 3 группы, то налог составит 5% его доходов.

Мир офисов

«Наибольшим спросом сегодня пользуются офисные помещения, расположенные в центральных и ближайших к ним районах Киева общей площадью от 20 до 150 кв. м», – сообщает руководитель «Негосударственного экспертного бюро» Светлана Топал.

В среднем срок возврата инвестиций при покупке офисных помещений составляет 8–10 лет. И это вполне достойный показатель. Валютный депозит в нормальном банке имеет срок возврата инвестиции 13–15 лет.

Прежде чем покупать объект, потенциальный инвестор должен решить, отдать предпочтение готовому помещению или инвестировать в строительство новых метров. Вторичный рынок интересен большим выбором, а также тем, что приобретенный офис сразу можно сдать в аренду и начать получать прибыль. Однако покупая объект на первичном рынке, можно существенно сэкономить – еще не построенный офис выставляют со скидкой в 25–35% против рыночной цены уже существующих метров.

«Для офисных помещений цены начинаются примерно от 1,3 тыс. долл./м2 на цокольных этажах и до 2,5 тыс. долл./м2 на 1–3 этажах новых домов в спальных районах города. Чем ближе к центру, тем дороже. Для зданий бизнес-класса в прилегающих к центру Киева районах стоимость офисов может достигать 3–4 тыс. долл./м2», – рассказывает директор по развитию консалтинговой компании UTG Сергей Хоменко.

Сколько может принести такая недвижимость? Арендная плата за месяц равна примерно 1–2% стоимости площади. Например, в киевском клубном доме «Гелиос» около метро «Голосеевская» можно приобрести цокольное офисное помещение по цене 1,3 тыс. долл./м2, либо площадь на 1 этаже по цене 1,8 тыс. долл./м2. Такие офисы в дальнейшем можно сдавать в аренду по цене от 15–40 долл./м2 в месяц.

Наибольшим спросом у столичных арендаторов пользуются офисные площади, расположенные недалеко от метро в деловых районах. В городах-миллионниках – помещения в центральных районах. Их стоимость может быть минимум на 10–15% выше, чем у аналогичных объектов, но удаленных от удобных транспортных развязок.

Основной риск при покупке офиса – невозможность спрогнозировать изменение арендных ставок. «Никто не может дать гарантии, что рядом с небольшим офисом через 3–5 лет не построят современный объект. Этот факт вполне может снизить размер ставок аренды старых площадей», – объясняет директор департамента офисной недвижимости компании Colliers International Павел Макуха.

Несмотря на острый дефицит в столице конференц-залов и других помещений для публичных мероприятий, вкладывать 200–300 тыс. долл. в покупку подобного помещения сегодня невыгодно. В этом убеждены консультанты рынка коммерческой недвижимости: «Конференц-залы сегодня есть везде: в каждом бизнес-центре, в гостиницах и даже в торговых центрах. Конкуренция велика, а бизнес-интерес – сомнительный. Чтобы создать залу славу, необходима отличная транспортная доступность, наличие вблизи кафе, а также сопутствующих помещений, – объясняет ведущий специалист отдела маркетинга консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. – Да и постоянно сдавать зал в аренду, как обычный офис, не получится. Он будет часто простаивать пустым».

Возможно, г-н Костецкий прав, но даже пустующее половину рабочего времени помещение площадью около 100 кв. м , размещенное в престижном здании в центре столицы, способно приносить своему собственнику около 100 тыс. грн. (экв. 12 тыс. долл.) выручки в месяц. Да, арендодателю придется тратиться на уборку и обслуживание. Да, нужно создать сайт и нанять администратора. Но суммы завораживают. Потому что во многих киевских отелях конференц-залы нынешней весной уже зарезервированы на месяц-полтора вперед.

Площадь для торговли

Срок окупаемости инвестиций в объекты торговой недвижимости – от 5 до 9 лет. Многое зависит от площади приобретенного магазина и его удачного месторасположения. «75% инвесторов сегодня предпочитают покупать торговые помещения в оживленных районах города с удобной транспортной развязкой и вблизи с остановками общественного транспорта. Самые востребованные объекты площадью от 50 до 200 кв. м», – говорит Светлана Топал.

При сумме инвестиций порядка 300 тыс. долл. можно приобрести торговое помещение в жилом доме. Риелторы в первую очередь советуют обращать внимание на помещения с фасадной входной группой, большими витринными окнами и удобной парковкой. При этом не стоит торопиться вкладывать в ремонт. «Сегодня многие крупные торговые сети готовы предоставлять франшизы физическим лицам для открытия частных магазинов под их вывеской. Франчайзи будет переделывать ремонт и оформление магазина под себя», – предупреждает Сергей Хоменко.

Кстати, чем больше магазин, тем дешевле обходится квадратный метр. В ЖК «RiverStone» (Киев) можно приобрести торговое помещение площадью 40 «квадратов» по цене 2,7 тыс. долл./м2. В дальнейшем его можно будет сдавать в аренду по 45 долл./м2 и вернуть инвестиции уже через 5 лет. Там же магазин площадью 190 «квадратов» предлагается за 2,2 тыс. долл./м2. Сдать его в аренду реально по ставке 30 долл./м2, а срок окупаемости инвестиций – 6–7 лет.

Главным риском инвестирования в торговую недвижимость является перспектива роста конкуренции в этом сегменте. По данным компании Colliers International, в 2013–2015 годах заявлено к вводу в эксплуатацию порядка 740 тыс. кв. м новых помещений в торговых и торгово-развлекательных центрах. Это увеличит существующее предложение торговых помещений в столице практически вдвое. А значит, арендные ставки на рынке, вполне вероятно, будут снижаться. Как быть? Покупать торговую недвижимость там, где нет поблизости больших торговых центров и городских рынков. Неплохой выбор – покупка 50–100 кв. м в спальном районе города поблизости от остановки транспорта. Спрос на такие объекты всегда высок, и их можно сдавать в аренду и по 100 долл./м2. Срок окупаемости инвестиций, вложенных в покупку таких магазинов, составит 2,5–3 года.

Все – на склад

«Среди покупателей, которые готовы потратить до 300 тыс. долл., популярны складские помещения, расположенные в удаленных от центра районах города с удобной транспортной развязкой общей площадью от 100 до 500 кв. м», – подсказывает Светлана Топал. Такие небольшие складские помещения всегда привлекательны для рыночных торговцев и интернет-магазинов. Это основные клиенты. Главное, чтобы к помещению можно было просто и быстро доехать. Тогда курьерам интернет-магазинов будет удобно забирать товар. Особых затрат на ремонт приобретенного складского помещения не будет. В лучшем случае придется потратить пару тысяч долларов на косметический ремонт, установку сигнализации и смену замков. Средние ставки аренды в Киеве на складские метры составляют 5–7 долл./м2. Максимальный ежемесячный доход с помещения площадью 300 кв. м составит 2,1 тыс. долл. Срок окупаемости такого объекта – от 3 до 5 лет.

Гостиничная реальность

Несмотря на высокую конкуренцию, покупать мини-отели и апартаменты для сдачи в аренду посуточно по-прежнему выгодно. Особенно в курортных городах, таких как Севастополь, Ялта, Алушта, Одесса, Трускавец и Яремча. Но есть важное обстоятельство: гостиница – это готовый бизнес, устраниться от управления которым весьма непросто. «В Украине не практикуется просто передавать отели в аренду. Собственникам это невыгодно, потому что ставки аренды будут очень низкими. Они берутся сами управлять своей гостиничной недвижимостью», – объясняет старший консультант департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Наталья Чистякова.

Если же бизнесмену интересно инвестировать в гостиницу, наняв профессионального управляющего, то его затраты могут составить от 150–400 тыс. долл. за многокомнатные апартаменты и до 500–700 тыс. долл. за мини-отель на 5–10 номеров. При максимальной загрузке отеля срок окупаемости инвестиций не превысит пяти лет. Однако гарантий такой загрузки никто не даст. И дело не только в сезонности – экономический спад больно ударил по тем, кто открыл мини-отели «под Евро-2012», заполняемость пока очень далека от прогнозной.

Вкладываем в офис

Объект: офисное помещение, расположенное на 1 этаже новостройки, нежилой фонд Адрес: г. Киев, ул. Тургеневская

Общая площадь: 80 кв. м

Состояние: после строителей, требует капитального ремонта

Как правильно купить нежилое помещение в жилом доме?

Здравствуйте! Как правильно купить нежилое помещение в жилом доме? Где заключается сделка? В нежилом помещении есть отопление,вода,электричество, но нет счетчиков- как оплачиваются коммунальные? Спасибо.

08 Марта 2017, 16:22 Иван, г. Пермь

Ответы юристов (1)

Ситуация сложная. Примерным вариантом является следующий порядок.

Если дом многоквартирный (две и более квартир) применяются правила распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Официально, нежилое помещение относится к общему имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно путем согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Вам необходимо организовать составление протокола общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме, подтверждающего принятие решений:
— о согласии на проведение необходимых изменений в элементах общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
— о согласии на уменьшение общего имущества в МКД путем его реконструкции.
После составления протокола общего собрания, необходимо поставить спорное помещение на государственный кадастровый учет.

Далее следует этап заключения договора купли-продажи. Стороной представляющей собственников может быть ТСЖ.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как осуществляется покупка нежилого помещения(НП) для физ лица

Здравствуйте уважаемые эксперты возникли небольшие вопросы помогите пожалуйста разобраться

Как осуществляется покупка нежилого помещения(НП) для физ лица?Нужен ли ИНН если да как его получить для физ лица?Можно ли осуществить покупку НП если отсутствует постоянная регистрация (штамп в паспорте) и временная регистрация закончилась(надо ли делать временную нов рег?)(для физ лица).После покупки должен ли я уведомить налоговую заплатить какой то налог? После покупки могу ли я передать половину НП др физ лицу и как?
Огромное спасибо.

1. ИНН — для физ.лица — не нужен.
2. Без штампа можно — будет написано -«место постоянного проживания» — но лучше сделать регистрацию.
3. Уведомить налоговую — Ваша обязанность.
4. Налог — покупатель не платит, но будьте готовы, что могут поинтересоваться белизной Ваших денег.
5. Передать можете — по договору пользования, аренды, совместной деятельности и т.д. — имеете право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению.
6. Нужен риелтор по нежилой н. — покупка НП — включает риски и бывает очень серьезные — документы на объект, документы на юр.лицо, вплоть до аудиторской проверки фирмы.

Спасибо Маргарита уведомить налоговую надо по месту временной регистрации или по месту рег НП

По месту постоянной регистрации, если Вы гр. РФ, по месту нахождения НП или по месту временной регистрации — на выбор — лучше уточните в самой налоговой. Т.к. правила игры — меняются — внутрение ц.у и письма.

Чтобы купить такое помещение физлицу необходимо иметь паспорт и справку о присвоении идентификационного номера. Если покупатель состоит в браке, нужно нотариально заверенное согласие супруга/супруги на такую сделку или его/ее присутствие при оформлении.

После подписания договора купли-продажи, его нотариального удостоверения и государственной регистрации покупатель становится собственником помещения. «Определенный пакет документов подготавливает продавец. Для совершения сделки необходимо иметь правильно оформленный документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости, справку-характеристику или выписку из реестра прав собственности на недвижимое имущество от Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Спасибо а где дают справку о присвоении идентификационного номера

Евгений, советую обратиться в справочную Росреестра. Там вам ответят на эти вопросы.

Продажа помещения, обремененного зарегистрированным договором аренды

Сергей Мошлат

Добрый день! Как правильно сформулировать пункт в договоре купли продажи доли в нежилое помещение, обременение аренда.

В таком формате правильно будет?

Продавец гарантирует, что предоставленные документы на право собственности на указанное нежилое помещение получены в уполномоченных органах, являются подлинными и содержат достоверные данные. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора вышеуказанное нежилое помещение никому другому не продано, не подарено, не заложено, предметом долга не является, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, долгов по налогам и другим платежам не имеется, право собственности Продавца на указанное нежилое помещение никем не оспаривается.
Нежилое помещение обременено договором аренды от 25.08.2014 года № 01082014 с ООО «КУПАЖ-АЛКО» сроком с 01.10.2014 года на пять лет.

Спасибо! с уважением, Сергей!

а Ваш покупатель в курсе? на первый взгляд нормально написано.

Да он в курсе и за этого пункта у нас была приостановка, что не было в договоре указанно что помещение сдано в аренде.
В россреестре никто толком и не объяснил как правильно внести этот пункт.

как правильно указать в договоре что помещение сдано в долгосрочную аренду?

рассторгнуть договор и заново на 11 мес.

Думаю,что,кроме пункта об обременении,потребуется соглашение о расторжении прежнего договора аренды с заключением нового,либо соглашения о переуступке прав по договору аренды с участием(согласием)арендаторов.

Все правильно написали. Никаких расторжений, перезаключений договора с новым собственником, переуступок в данном случае быть не может. Согласие арендатора тоже не требуется. Основание ГК ст.617 и п. 23 и 24 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66. В платежах не запутайтесь и уведомление письменное о смене собственника, реквизитах сделайте. Остальное лирика.
p.s. можете конечно и перезаключить договор аренды, но врятли арендаторы идиоты.

Предмет Договора (объект недвижимости) имеет следующие
ограничения:
— Договор аренды с ****** №ХХХ от 00.00.2000 г. сроком на Х года (до 00.00.2000г.), арендуемая площадь ХХХ в здании по адресу ******.
— Договор аренды с ******* № от, арендуемая площадь в здании по адресу Москва ул., срок аренды не определен.
— Заключение договора аренды с продавцом на
нижеописанных условиях:
Покупатель обязуется в момент заключения договора
купли-продажи недвижимого имущества подписать с
Продавцом договор аренды недвижимого имущества
на срок 11,5 месяцев, права на которые Покупатель
приобретает по договору купли-продажи с момента
государственной регистрации права собственности
имущества. Перечень имущества передаваемого в
аренду изложен в Приложении №
Условия:
нежилые помещения, площадью ХХХ кв.м, расположенные по адресу ***, размер арендной ставки
составляет ХХХ руб./мес. за 1 кв.м. в том числе НДС;
нежилое здание, площадью ХХХ кв.м, расположенное по адресу ***, размер арендной ставки
составляет ХХХ руб./мес. за 1 кв.м. в том числе НДС;
В арендную плату не включена стоимость коммунальных услуг, эксплуатационных,
административно-хозяйственных расходов, услуг за пользование телефонной связью и Интернетом.
Датой вступления договора аренды в силу считается дата государственной регистрации
перехода права собственности на недвижимое имущество по Договору купли-продажи недвижимого
имущества от Арендатора (Продавца) к Арендодателю (Покупателю).

Стороны в соответствии со ст. 432 Гражданского
кодекса Российской Федерации пришли к
соглашению, что заключение договора аренды
недвижимого имущества с Продавцом недвижимого имущества на условиях отраженных в договоре купли-продажи недвижимого имущества являются существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.

Покупка коммерческой недвижимости.

Ирина Кузьмина

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день. Очень многое зависит от того, у кого Вы это помещение покупаете, кто продавец. (юр. или физ. лицо). В зависимости это этого момента и документы надо смотреть. С физ. лицом все просто и понятно, а вот с юридическим. Конечно в первую очередь необходимо изучить правоустанавливающие документы, основание возникновения права собственности, свидетельство о государственной регистрации права, данные, если таковые имеются, единого государственного реестра прав. Также необходимо ознакомится с учредительными документами юр. лица, удостоверится в правомочности лица им управляющего (директор, генеральный директор) подписывать соответствующие документы. В некоторых случаях учредительными документами организации права директора могут быть ограничены, а для принятия существенных решений требуется разрешение вышестоящего органа (учредители, акционеры).

Здравствуйте, Ирина!
В первую очередь, естественно, на правоустанавливающие документы.

Здравствуйте, Ирина! Внимательно изучаете правоустанавливающие документы, обращаете особое внимание на разрешенное использование. Если продает юр. лицо — изучаете устав, обращаете особое внимание на полномочия и условия согласования продажи.

Добрый день, Даниил Пятецкий практически все подсказал. Смотрите вид использования и договора на оказании коммуникационных услуг с разными организациями,( иногда самая большая проблема в них)
Удачи.

Добрый вечер Ирина! Помимо проверки правоустанавливающих, эксплуатационных документов и условий продажи рекомендую Вам обратить внимание на следующее:
1. Согласно п.4.10 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», в жилом здании не допускается размещать: кафе, бары более 50 посадочных мест, специализированные магазины — рыбные, автозапчастей, лако-красочных товаров, бактериологические лаборатории, рентгеновские кабинеты, прачечные и химчистки (кроме самообслуживания и пунктов приема заказов); все предприятия с режимом работы после 23.00 часов*.
2. Согласно СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения», Приложению 4 «Перечень помещений общественных зданий, размещение которых допускается в подвальных и цокольных этажах», в подвалах жилых зданий запрещено размещение «Служебных и конторских помещений» (можно только в цокольных этажах). Также согласно данному СНиПу высота подвальных помещений от уровня пола до низа плиты перекрытия для общественных помещений должна быть не менее 2,5 м.
Всегда готов оказать Вам услугу по сопровождению приобретения нежилого помещения.
С уважением, Ильичев Сергей\ Александрович.

Еще по теме:

  • Купить конфискованное имущество в екатеринбурге Непрофильные активы, залоговое, арестованное и конфискованное имущество от банков в регионе Екатеринбург (Свердловская область) Продажа непрофильных активов, залогового имущества от банков […]
  • Развод если ребенок инвалид детства Юридическая онлайн консультация Главная Семейное и наследственное право Алименты на ребенка-инвалида в Украине Алименты на ребенка-инвалида в Украине Все знают, что […]
  • Как вернуть отправленные деньги на qiwi Перевел деньги на карту мошенника — как вернуть? Всем известна пословица, гласящая, что бесплатный сыр может быть только в мышеловке. Однако почему-то не все ее вспоминают, когда […]
  • Свидетельство о праве собственности на строение Регистрация права собственности на недвижимое имущество в Харькове. Общие положения Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации. Только […]
  • Купить дом под залог дома Кредит под залог недвижимости в Киеве и по всей Украине Условия: до 50 000 000 грн. - без справок о доходах ежемесячно проценты, тело кредита - на Ваше усмотрение (должно быть выплачено […]
  • Как прописать ребёнка в приватизированную квартиру какие документы Регистрация ребёнка по месту жительства матери или отца Прописка ребенка – ситуация, которая возникает в случае, когда родители изменяют место проживания, изменяют семейный статус, решают […]