Как можно продать неприватизированную квартиру

Оглавление:

Продаем неприватизированную квартиру

«Реализовывается квартира. Через обмен» — похожее объявление нередко попадается в СМИ, и оно приковывает внимание, невысокой ценой квартиры. И никто не замышляется о вопросах, почему она такая относительно не дорогая. Квартиры не прошедшие приватизацию у профессионалов называется — «неприват». Такие квартиры составляют почти 25 процентов от объема жилья. Казалось бы, что тут сделаешь, но народ умудряется их покупать и продавать. Когда мы говорим о продаже квартиры, то имеем в виду объекты, в собственности. Но живет слой муниципального жилья. Теоретически частная собственность жилья и государственные квартиры не должны пересекаться.

Собственность, это то, что можно продать или пропить, а муниципальное жилье вам не принадлежит, его собственник городская администрация. Соответственно, и сделок вроде быть не может, но в жизни, конечно, все иначе. В статье я расскажу, как делать « типа нельзя», но если очень хочется, то можно. Проблема продажи «непривата» в том, что юридически и по закону реализовать их нельзя. Тем не менее, наши люди искусники в законах. Поэтому живет отработанная технология «продажи». Однако эти сделки могут применяться мошенниками. Риэлторы, стараются с подобными операциями не связываться. Эти операции — в руках «маклеров». «Продажа» оформляется как обмен При этом плата, не фиксируется. Метод противоречит законодательству. Это выглядит так: Маклер находит «покупателя», приобретает себе любое помещение. Это «поддельная» собственность покупается только для обмена. Далее оформляется ордер и договор отчуждения » поддельного» жилья. В результате «покупатель» въезжает в квартиру, а «продавец» продает «подставу» следующему клиенту, которого подыскивает маклер. В законодательстве подобная операция называется фиктивной.

Первый вариант повторяет обмен. Вы обращаетесь в контору, которая раньше называлась «Бюро по обмену» с заявлением, с довеском бумаг; ордер, копия лицевого счета и выписка из ЖЭУ или РЭУ. Так же необходимы документы, подтверждающие родство с участников обмена. Все, как видим, очень похоже на операции с квартирами, находящимися в собственности. Но запрещены обмены квартир в домах, признанных аварийными. Операция сводится к тому, что производится передача прав участников операции, а квартиры остаются в своем статусе. Иными словами, собственность собственностью, приватизированная квартира остается приватизированной, а «неприват» — остается у государства.

Теперь будет понятна и следующая методика сделки, разрешающая приобрести неприватизированное жилье. Здесь применяется «буфер» — любое помещение. ключевое, чтобы этот объект имелся в натуре. Для этого подойдут даже комнаты или дачи. Сначала «покупается» «буфер». Но фактически продажи нет, просто оформляется собственность. Далее «буфер» меняется на покупаемую квартиру и финиш обладатель ( он же продавец) неприватизированной квартиры «реализует» «буфер» агентству недвижимости. Операций с неприватизированными квартирами проводиться чрезвычайно мало. здесь воздействует тот факт, что народ в мутные схемы старается не влезать. Если есть квартира и имеется нужда ее продавать — лучше приватизировать, так что необходимости суетиться нет. Для тех же, кто решил брать «неприват», напоминаю, что условием владения является прописка. И тут чрезвычайно существенно подстраховаться, то есть «выписать» всех из квартиры. Тем, кто хотел бы завещать такую квартиру, необходимо прописывать их на свою площадь заранее, но возрастает квартплата, так что будьте к этому готовы.

Продажа неприватизированной квартиры: алгоритм прост

«Неприват» — так на риэлторском жаргоне именуется жилье, которое не является частной собственностью, а его обитатели называются нанимателями. Неприватизированные квартиры составляют почти половину от общего объема жилья, правда, меньшую – ряды частников растут. Казалось бы, сделок с «неприватом» можно придумать немного – разве что воспользоваться старым добрым обменом. Однако наш народ умудряется их покупать и продавать. Что это за сделки такие – разбирался Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru.

Из истории эволюции известно, что с появлением чего-то нового старое отнюдь не спешит удалиться на свалку истории. На земле уже существует человек («венец творения», как с присущей им скромностью люди себя величают), но при этом вовсе не исчезли всякие бактерии и амебы. Или, например, даже в наши дни имеются племена, живущие натуральным хозяйством – совсем как в первобытные времена. Их немного, но они есть.

Когда мы говорим о рынке недвижимости, то подразумеваем обычно объекты, находящиеся в собственности – они были либо в свое время приватизированы, либо куплены. Но рядом с этими квартирами существует огромный пласт неприватизированного (оно же государственное, оно же муниципальное) жилья. Согласно официальным данным, его количество составляет около 40% всего жилищного фонда Москвы. При этом доля, естественно, разнится в зависимости от класса – максимальное число неприватизированных квартир «внизу». В «бизнесе» и «элите», говорит Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», их нет в принципе: эти квартиры изначально строились для продажи.

«Типа нельзя», но если очень хочется…
Теоретически приватизированные и неприватизированные квартиры – это такие «параллельные миры», которые не должны пересекаться. Недвижимость в собственности – это, извините за тавтологию, собственность, с которой владелец может распорядиться по своему усмотрению – продать, подарить, пропить, наконец.

«Неприват» — это имущество, вам не принадлежащее (хотя люди и говорят по привычке «моя квартира»), которое собственник (государство, в Москве это чаще всего городская администрация) предоставил вам в пользование. Соответственно, ни о каких сделках с одновременным участием обоих видов быть не должно. Не случайно даже законы на этот счет разные.

Распоряжению «приватом» посвящены многочисленные статьи Гражданского кодекса, а об обмене неприватизированными площадями – ст. 72-75 уже другого кодекса, Жилищного. И нигде ни полслова о том, как быть, если эти две формы встретятся.

В реальной жизни, конечно, все иначе. И квартиры в одних сделках участвуют, и даже продавать и покупать неприватизированную собственность удается. Характеризуя подобную ситуацию, моя дочка (13 лет) обычно говорит, что так делать «как бы типа нельзя». То есть на самом деле можно. Как именно – мы сейчас расскажем.

«Неприват» на «неприват»
Этот вариант по существу повторяет тот обмен, который существовал в социалистические времена. Наниматели квартир обращаются в ГУП «Московский городской центр арендного жилья» (именно в его структуру вошел «Мосжилсервис», который в прежние годы назывался «Бюро по обмену жилой площади») с соответствующим заявлением. К нему прилагаются практически те же документы, которые нужны для продажи приватизированных квартир:

— подлинник договора найма жилого помещения (ордер) – в данном случае это аналог правоустанавливающих документов;
— копия финансового лицевого счета и выписка из домовой книги;

Кроме того, если обстоятельства сделки требуют, нужно представить документы, подтверждающие регистрацию брака, нахождение в родстве с участниками обмена или членами их семей, а также согласие органа опеки и попечительства – если в обмене участвуют несовершеннолетние.

Все, как видим, очень похоже на операции с квартирами, находящимися в собственности. Но есть и существенные отличия. Например, запрещены обмены квартир в зданиях, признанных аварийными, в сносимых домах. Или если помещение признано непригодным для проживания. Продавать приватизированные квартиры в такой ситуации можно – государство считает, что если это наша собственность, то и делать с ней можно что угодно. А вот когда социальный наем – тут патерналистское желание водить за ручку нас, неразумных, оказывается сильнее…

«Приват» на «неприват»
Такие сделки проводились до вступления в силу ЖК – т.е. до 1 марта 2005 года. Жилищный кодекс, говорит Светлана Федянина, специалист по операциям с недвижимостью отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость», сделал обмен неприватизированного жилья на приватизированное невозможным.

Но ненадолго – уже 23 июня 2005 года Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы издал распоряжение № 275 «Об утверждении временного положения об обмене жилых помещений в городе Москве», фактически восстановившее прежнее положение вещей. Суть порядка сводится к тому, что здесь производится взаимная передача прав и обязанностей участников сделки (людей), а объекты недвижимости остаются в своем прежнем статусе. Иными словами, приватизированная квартира остается приватизированной, а «неприватка» — неприватизированной. А вот бывший собственник превращается в нанимателя, а наниматель – в собственника.

В уже упоминавшемся временном положении сказано (п. 4.2), что «материалы об обмене жилой площадью рассматриваются на заседаниях комиссии по жилищным вопросам при правительстве Москвы или комиссиях при территориальных органах исполнительной власти (в префектурах административных округов) в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации, города Москвы и настоящим положением».

Единственный запрет, который обозначен четко, сводится к тому, что «не допускается обмен жилыми помещениями с использованием обменного фонда, в результате которого одна из сторон может стать нуждающейся в жилых помещениях в соответствии с действующим законодательством». Оно и понятно: зачем государству очередников плодить?!

Купить? Легко!
В свете сказанного выше понятна и технология сделки, позволяющая купить неприватизированное жилье. Она известна давно – еще с 90-х. Здесь используется т.н. «буфер» — некое жилье. Причем его параметры значения не имеют – главное, чтобы этот объект существовал юридически и был в собственности. На практике для этой цели используются комнаты или загородные дома – как самые дешевые из существующих на рынке объектов.

Человек, желающий купить неприватизированную квартиру, первым делом «покупает» у агентства недвижимости этот самый буфер. Кавычки используются не случайно – фактически никакой продажи нет, покупатель часто даже в глаза не видел свое новое «жилье», находящееся в глухой деревне на окраине Московской области. Просто на него оформляется собственность.

Вторым этапом проводится обмен этого «буфера» на покупаемую квартиру. Третий этап – бывший владелец (фактически продавец) неприватизированного жилья «продает» «буфер» агентству недвижимости.

…Тут вспоминается один забавный эпизод. Года четыре назад один коллега, работавший в солидном общеполитическом СМИ и поэтому не очень хорошо разбиравшийся в недвижимости, решил сделать что-то вроде «Книги рекордов Гиннеса» московской real estate. Собрав, как водится, самые большие и самые маленькие квартиры, он заинтересовался номинацией «объект, более всего переходивший из рук в руки». И обнаружил комнату, перепродававшуюся около 600 раз. Изумлению коллеги не было предела – пришлось объяснять, что это за комната…

Про приватизацию и прописку
Сделок с неприватизированными квартирами проводится очень немного – по оценке Ольги Казариной, управляющего «ХИРШ — операционные системы», не более 5% всего рынка. Видимо, здесь сказывается тот факт, что народ в целом законопослушен, в различные мутные схемы старается не влезать – во всяком случае, без крайней на то необходимости. Если есть квартира и существует необходимость ее реализовать – лучше сначала проведем приватизацию, благо занимает она сегодня 2-3 месяца и стоит не дорого. Потом квартиру и продадим – абсолютно законно, без всяких хитростей. Бесплатная приватизация будет разрешена до 2010 года (это если «дедлайн», уже много раз откладывавшийся, не перенесут снова), так что особой нужды суетиться тут нет.

Для тех же, кто по каким-то причинам решил связаться с неприватизированным жильем, напоминаем, что непременным условием владения им является регистрация по месту жительства («прописка»). И тут очень важно покупателю подстраховаться, то есть позаботиться о том, чтобы предыдущие наниматели «выписались» из квартиры. Ведь покупатель теперь тоже превратился в квартиросъемщика, и прописанные в его квартире посторонние граждане ему ни к чему.

И еще тема, связанная с пропиской. Тем, кто хотел бы передать потом эту муниципальную квартиру своим потомкам, надо регистрировать их на свою площадь заблаговременно. Что чревато новыми проблемами – возрастает квартплата. Но это уже отдельный разговор…

Можно ли и как продать неприватизированную квартиру?

Вопрос о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, часто задают граждане юристам. Казалось бы, по закону диалог должен быть таким: «Можно ли продать неприватизированную квартиру?» — «Нет, нельзя». Однако на самом деле есть несколько вариантов такой сделки — не слишком очевидных на первый взгляд, но вполне осуществимых.

Статус неприватизированного жилья

По закону квартира, которая не была приватизирована в установленном порядке, принадлежит не жильцам, а муниципалитету или государству. А продать имущество может только собственник — в противном случае сделка будет недействительной.

По сути, вся программа приватизации, действующая уже более 20 лет, рассчитана именно на то, чтобы граждане, получив в собственность квартиры и другое жильё, смогли самостоятельно ими распоряжаться — в том числе и продавать. Без приватизации распоряжение квартирой невозможно.

Следовательно, мы видим первый вариант решения проблемы — перед тем, как продать жилище, его нужно приватизировать.

Как продать неприватизированную квартиру?

Допустим, вы не хотите тратить несколько недель на оформление приватизации, а желаете продать квартиру как можно быстрее. Что ж, здесь тоже есть свои пути:

  1. Самый простой вариант — это договориться с покупателем и, получив от него оговоренную сумму, прописать его в квартире, а самому выписаться. После этого приватизация становится уже проблемой не вашей, а нового хозяина.
  2. Второй способ иногда практикуют агентства, работающие с недвижимостью — схема с так называемой «буферной» квартирой. При таком варианте человек, приобретающий неприватизированную квартиру, передаёт вам деньги, на которые вы покупаете у агентства какую-то жилплощадь (квартиру-«буфер»). Затем происходит обмен уже приватизированного «буфера» на вашу неприватизированную квартиру: вы выписываетесь из квартиры, и туда с согласия местной власти прописывается покупатель. Затем вы продаёте «буфер» обратно агентству, получая на руки деньги. Такой способ используется, как правило, в Москве и других регионах, где местное законодательство допускает такие варианты обмена с передачей прав по договору социального найма.

Надо отметить, правда, что эти 2 варианта работают только в том случае, если ваша квартира вообще может быть приватизирована. Если же нет (жильё ведомственное, находится в военном городке и т. п.) — можно даже не задумываться о продаже.

Подводные камни при продаже

При любом варианте продажи неприватизированной квартиры вы рискуете. Самый главный риск здесь — это мошенничество со стороны покупателя или агентства. Например, вы можете столкнуться с тем, что выпишетесь из квартиры, а деньги вам выплачены не будут, или же агентство откажется выкупать обратно квартиру-«буфер». Поэтому крайне рекомендуется сначала проверить репутацию и человека, и фирмы, с которой вы собираетесь работать.

Кроме того, при «буферной» схеме страдают интересы покупателя: если он уже использовал своё право на приватизацию, то собственником новой квартиры он уже не станет — так и останется лишь жильцом.

Другая опасность подстерегает со стороны закона. Дело в том, что сделки вроде описанных выше — это игра на грани фола. Вы рискуете столкнуться с тем, что кто-то из заинтересованных лиц подаст в суд иск о признании сделки недействительной. Причем формально основания будут: такая продажа теоретически может рассматриваться как мнимая или притворная сделка. Предсказать же результат судебной тяжбы довольно сложно.

Поэтому всё-таки наилучшим способом будет сначала приватизировать квартиру — даже если вы уже нашли покупателя и договорились с ним о внесении задатка.

Как подстраховаться?

Избежать лишних проблем можно, если тщательно документировать каждый свой шаг. Поэтому:

  • если вы решили взять с будущего покупателя задаток, заключайте с ним предварительный договор, в котором будет прописана обязанность сторон оформить договор купли-продажи после завершения приватизации;
  • в договоре чётко оговаривайте цену квартиры;
  • при получении любых сумм выписывайте расписки.

Надеемся, что наши советы окажутся вам полезны.

Как продать неприватизированную квартиру и возможно ли это вообще?

«Неприватизированной» называют недвижимость, которая не прошла законную процедуру оформления в частную собственность. Жилья этой категории становится на рынке все меньше, так как сделки по нему совершаются неохотно. Однако практика продаж существует и даже в весьма разнообразных вариантах.

Можно ли продать квартиру неприватизированную и как?

Когда говорят о продаже недвижимости, подразумевают объекты, которые уже находятся в собственности. То есть, обзаведясь заветными квадратными метрами, каждому следует задуматься, как оформить квартиру в новостройке в собственность. Однако, наряду с приватизированным жильем, существует значительный пласт «непривата». На территории РФ его количество составляет значительную долю рынка недвижимости (около 14%).

Согласно букве закона, не прошедшее в установленном порядке процедуру приватизации жилье является собственностью государства или муниципалитета. Выходит, не достигнув этой формы преобразования, квартира не может быть реализована, так как проживающие в ней граждане не являются ее законными собственниками. Что же делать тем, кому очень нужны деньги и не нужны обременительные муниципальные квадратные метры? Естественно, приватизировать жилье. Можно даже совместно с покупателем.

Часто отчаявшиеся продавцы муниципального жилья обращаются в риэлтерские агентства и при их посредничестве воплощают в жизнь практику «буферного жилья». Процедура состоит из следующих шагов:

  1. Покупатель передает продавцу неприватизированной квартиры деньги.
  2. На вырученные средства у агентства приобретается приватизированная квартира-буфер.
  3. Купленная недвижимость обменивается продавцом на свою же госквартиру.
  4. Продавец выписывается, а покупатель прописывается (необходимо согласие местных властей).
  5. «Буферное жилье» продается обратно агентству.
  6. Продавец получает деньги за реализованную муниципальную квартиру.

Столь затейливый подход осуществим лишь в регионах, где законодательство допускает передачу прав по договору соцнайма и работает, только если жилье вообще может быть приватизировано.

Какие документы должны быть на неприватизированную квартиру для оформления права собственности?

Чтобы приватизировать квартиру совместно с покупателем, нужно сначала узнать, доступна ли эта процедура для продаваемой квартиры. Жилье может считаться ведомственным, социальным или находится в спецдомах. Затем следует «семейный» поход в органы местной администрации. Посещение нужно предварить сбором соответствующего пакета документов:

  • паспорта;
  • справки о начислении жилищной квот, составе семьи и самом объекте недвижимости;
  • квитанции об оплате услуг «Жилья»;
  • документы, подтверждающие льготы;
  • свидетельства о рождении несовершеннолетних детей.

В администрации предложат заполнить заявление, которое впоследствии должны подписать все члены семьи. Срок рассмотрения документа составит 30 дней. По его истечении заключается договор приватизации. Соглашение нужно обязательно заверить нотариально.

В реализации данной процедуры роль покупателя сводится к тому, что он может внести задаток за приватизацию. Вариант хорош в случаях, когда у продавца недостаточно средств для приватизации, но есть масса времени. А что, если продать неприватизированную квартиру нужно срочно?

В таких случаях эксперты советуют использовать единственный и самый простой вариант: уговорить покупателя приобрести госсобственность на условиях досрочной прописки. То есть, продавцу придется выписаться из своей квартиры и прописать в ней будущего владельца. После оформления сделки приватизационные хлопоты целиком и полностью лягут на плечи покупателя.

Можно ли неприватизированную квартиру разменять и как это сделать?

Основанием для размена является договор соцнайма. Для тех, кто вселился в квартиру по ордеру и не оформил соответствующее соглашение прямой путь лежит в жилотдел местной администрации. Здесь выдается и разрешение на размен. Основанием тому послужат поданное заявление, подписанное всеми совершеннолетними жильцами и две справки: о регистрации (фиксируются все проживающие в квартире) и отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. В остальном требования к пакету документов зависят от правил конкретного муниципалитета. Разрешения станет основанием для получения ордеров на новое жилье всеми взрослыми жильцами квартиры.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на неприватизированную?

«Неприват», как раз только и можно обменять не на любое жилье, а на неприватизированную квартир или комнату. Снова имеется в виду муниципальная недвижимость. Для такого обмена понадобится письменное соглашение всех зарегистрированных в квартире граждан, включая и временно отсутствующих. В противном случае проблема решается через суд. Инициатором принудительного обмена может выступить каждый член семьи.

Для обмена неприватизированной квартиры потребуется согласие наймодателя (муниципалитета). Его должны получить обе стороны обмена. Как правило, власти не отказывают просителям, если нет проблем с социальным договором и разногласий с ЖК РФ:

  • не зафиксированы иски о расторжении или изменении договора соцнайма;
  • нет судебных исков на право пользования жильем;
  • жилье пригодно для проживания;
  • дом не подлежит сносу или капремонту.

Отсутствие подобных препятствий – прямой путь к подписанию договора и успешному осуществлению обмена.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную: что говорят специалисты?

Владение государственной недвижимостью, как уже упоминалось, регулируется договором социального найма. В случае обмена муниципального жилья на частное, новый владелец переоформляет договор на себя, лишаясь, тем самым, прав собственности. Бывший собственник превращается в нанимателя, а наниматель – в собственника. Естественно, подобный шаг большая редкость, но есть люди, которые соглашаются и на такое. Возможно, их привлекают доплаты.

Как продать неприватизированную квартиру с долгами и избежать рисков?

Продажа муниципального жилья, да еще и с долгами, пусть и нонсенс, но явление довольно частое. Нужда продавцов заставляет покупателей, обычно обходящих подобные предложения стороной, обращать внимание на такого рода предложения из-за их дешевизны. Это авантюрное предприятие предполагает договор с покупателем о внесении залога, который будет истрачен на погашение задолженностей, что необходимо для получения разрешения на реализацию недвижимости. Столь опрометчивый, но осознанный шаг, покупателям рекомендуется подкреплять расписками и прочим гарантиями, а еще лучше положиться на опыт риэлторов, которые возьмут риски на себя. Тем более, что у их, как у официальных лиц, есть возможность заручиться поддержкой ЖКХ. Основание – гарантийное письмо агентства с обещанием погасить долг из полученной от продажи жилья суммы.

Как продать неприватизированную комнату в коммунальной квартире и что говорит на это закон?

Не получившая статус собственности комната в муниципальной квартире – по сути, предложение пожить в коммуналке. В принципе, такой вариант тоже возможен, но только как обмен на равноценное жилье. С этой целью заключается договор между нанимателями (согласно ЖК РФ), если на оформление такового дано согласие собственника-наймодателя.

Как продать долю в неприватизированной квартире: невозможное тоже возможно!

Реализовать неприватизированную комнату в муниципальной квартире нельзя. Единственный выход – оформить право собственности и только после этого выставлять объект на продажу. В самых безвыходных ситуациях специалисты предлагают обратиться за помощью к родственникам, предложив членам семи выкупить свою долю в общей квартире. Для этого понадобится написать отказ от своего участи в оформлении жилья в собственность и заверить его у нотариуса.

В завершение следует напомнить, что самый лучший и безопасный вариант продажи муниципальных объектов недвижимости – оформление права собственности. Это позволит избежать рисков, связанных с мошенничеством. Ведь, в большинстве предложенных вариантов приходится просто договариваться или безоговорочно доверять свое имущество агентствам. Если ситуация безвыходная, рекомендуется фиксировать каждый шаг в договорах и расписках.

Продажа неприватизированной квартиры

Неприватизированное жилье принадлежит государству на праве собственности. Однако некоторые граждане стараются продать неприватизированную квартиру: возможна или невозможна такая процедура? Действующее законодательство дает вполне однозначный ответ «Нет!». Тем не менее способы продать неприватизированное жилье имеются – они, хоть и рискованные, но не являются запрещенными.

Дело в том, что в законодательстве имеется ряд лазеек, с помощью которых можно совершить сделку купли-продажи неприватизированной жилплощади. Мы подготовили для вас 3 наиболее действенные схемы. Рассмотрим плюсы, минусы каждой из них, а также поговорим о порядке действий.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Продажа приватизированной квартиры регламентируется положениями гражданского законодательства (549-558 ГК РФ). Все, что связано с неприватизированными объектами находится в ведении Жилищного кодекса. Закон запрещает продавать такое жилье в чистом виде.

Но вместе с тем существуют вполне законные способы обойти данное правило. Речь идет не о прямой продаже квартиры без приватизации, а о сделке через посредников.

В чем сложность продажи неприватизированной квартиры:

  • Закон запрещает продавать такие объекты напрямую.
  • Оформление документов и взаимодействие с покупателем отнимает много времени.
  • Риски столкнуться с мошенниками и остаться ни с чем.

Однако у процедуры имеются и плюсы – например, получить деньги от покупателя за неприватизированную квартиру. Очень часто этот фактор перевешивает отрицательные моменты.

Как продать муниципальную квартиру без приватизации?

Риелторы выделяют три способа заключить договор купли-продажи на неприватизированную квартиру. Для наглядности распишем их в сравнительной таблице.

Отсутствие рисков нарваться на недобросовестного покупателя

Возможность отказаться от продажи на этапе приватизации

Продажа жилья за более высокую стоимость

Продавец не участвует в приватизации

Получение денег за квартиру

Возможность продать неприватизированное жилье с долгами (лицевой счет оформляется на покупателя, с согласия последнего)

Возможность выбрать подходящее жилье

Действия через агентство – защищенная сделка

Длительное ожидание завершения регистрации

Утомительный поиск желающих купить неприватизированное жилье

Уплата 13% налога

Риск нарваться на мошенников

Получение согласия на прописку: родственников – от жильцов; посторонних – от муниципалитета

Уплата 13% налога

Получение согласия от муниципалитета

Утомительный поиск нужного покупателя

«Буферная» схема обмена жильем

Нахождение квартиры в списке запрещенных для приватизации

Способ 1. Продажа с приватизацией

Представляет собой приватизацию квартиры и дальнейшую продажу. Такая схема применяется чаще всего, но в то же время она самая длительная.

Порядок, этапы

  1. Проверьте, можно ли приватизировать квартиру.
  2. Подайте объявление о продаже жилья.
  3. Подыщите подходящего покупателя.
  4. Подайте документы в местную администрацию (см. «Заявление на приватизацию квартиры«, а также «Какие нужны документы?«).
  5. Дождитесь ответа властей.
  6. Подпишите договор о приватизации квартиры.
  7. Получите аванс от покупателя.
  8. Зарегистрируйте право собственности в Росреестре.
  9. Завершите сделку купли-продажи.

Особых сложностей нет, но продавец должен быть уверен в покупателе. В противном случае, сделка может не состояться.

Процедура, процесс

Подробная инструкция в 2018 году выглядит следующим образом:

Первым делом, нужно уточнить: разрешена ли приватизация квартиры? Если жилье подлежит сносу, находится в военном городке или является служебным – в приватизации откажут, а значит о продаже можно даже не думать.

Затем, нужно подыскать потенциального покупателя, который согласится приобрести квартиру. Подписывать с ним документы пока не нужно – аванс передается на этапе заключения договора о приватизации квартиры.

Следующий шаг – обращение в местную администрацию с просьбой разрешить приватизацию квартиры. Срок рассмотрения заявок от населения не превышает 2 месяцев. После этого администрация выносит письменный ответ.

Подписание договора о приватизации. На этом этапе продавец передает аванс за квартиру. Сделка оформляется договором о передаче аванса. Документ нужно заверить у нотариуса.

Заключительные действия продавца – уплата госпошлины и регистрация права собственности в Росреестре. Территориальный орган выдает выписку из ЕГРН – отныне ее обладатель становится владельцем квартиры. Следовательно, он имеет право на продажу жилья.

Стороны подписывают окончательный вариант договора купли-продажи. Продавец выписывается из квартиры, а приватизированное жилье отходит покупателю.

Способ 2. Прописка покупателя

Предполагает доверие между покупателем и продавцом. В противном случае, одна из сторон может остаться ни с чем.

Порядок, этапы

  1. Запросите, можно ли приватизировать квартиру?
  2. Договоритесь с потенциальным клиентом.
  3. Возьмите согласие на прописку (принцип: если регистрируют родственника – согласие других жильцов квартиры; если постороннего человека – разрешение от местных властей).
  4. Переоформите на покупателя лицевой счет.
  5. Заключите договор о передаче денег за квартиру, заверьте расписку у нотариуса.

Дальнейшие действия зависят от покупателя: он может приватизировать жилплощадь или сохранить за жильем статус муниципального. Продавец получает деньги за неприватизированную квартиру и подыскивает новое место жительства. Обратите внимание, что прописаться на новом месте нужно как можно быстрее. Более подробно о сроках прописки на новом месте читайте в нашей статье.

Процедура, процесс

Основная суть схемы с пропиской покупателя – передача права на приватизацию квартиры под видом купли-продажи. Естественно, это не считается продажей жилья в чистом виде. Но, с другой стороны, никаких нарушений закона нет. Самое главное грамотно переоформить документы и подыскать новую жилплощадь.

Отдельно следует сказать о финансовых рисках. Как показывает практика, не все нотариусы спешат заверить расписку в ходе такой схемы. Если других вариантов нет, сторонам придется действовать на свой страх и риск. Желательно иметь представление о покупателе, а лучше проводить подобные сделки с родственниками.

Способ 3. Обмен

Закон разрешает обменивать одно неприватизированное жилье на равноценное (ст. 72-73 ЖК РФ). Совершать операцию в отношение приватизированного жилья нельзя.

Вместе с тем, существуют запреты на обмен:

  • если жилье отнесено к аварийному и подлежит сносу (см. «Что такое снос приватизированного жилья и положена ли жильцам компенсация?«);
  • если в квартире производилась неузаконенная перепланировка;
  • если жилье изъято из оборота;
  • если наниматель не имеет прав на совершение юридических сделок (недееспособный).

Обмен одной неприватизированной квартиры на другую встречается довольно часто. Но здесь имеются определенные нюансы, без которых сделка попросту не состоится.

Порядок, этапы

Прежде чем приступать к обмену, нужно определиться с новым жильем. Для этих целей обычно обращаются к риелторам. Но возможны и другие варианты.

Пошаговый алгоритм в 2018 году:

  1. Разместите объявление о намерении обменять квартиру.
  2. Найдите потенциального покупателя.
  3. Клиент связывается с агентством и приобретает «буферную» жилплощадь. Второй вариант – обмен на уже имеющуюся муниципальную квартиру (со схожим метражом).
  4. Обратитесь в местную администрацию.
  5. Получите разрешение на обмен.
  6. Дождитесь, пока агентство завершит регистрацию обмена.
  7. Оформите право собственности на «буферную» квартиру.
  8. Продайте «буфер» агентству и получите деньги за жилье.

Процедура, процесс

Процесс обмена одной неприватизированной квартиры на другую имеет множество «подводных камней». Не стоит связываться с сомнительными фирмами. Лучше всего доверить операцию проверенному агенту.

  • подать объявление;
  • указать местоположение, адрес, метраж, технические характеристики и прочие детали квартиры;
  • написать заявление на имя главы местной администрации с просьбой разрешить обмен (для справки: собственник квартиры указан в квитанциях на оплату ЖКУ);
  • получить одобрение сделки;
  • передать документы представителю агентства;
  • продать «буфер» обратно агентству.

Отметим, что многие агентства имеют специальные «буферные» жилые помещения. Через них проводятся распространенные сделки с жильем. Государство не «закручивает гайки» в отношение таких схем. Поэтому обмен неприватизированного жилья вполне рабочий. Главное не нарваться на агентства-мошенников.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?

Встречаются ситуации, когда нужно срочно продать неприватизированную жилплощадь, но за нанимателем числится долг по ЖКУ. Что делать в такой ситуации? Разумеется, продать квартиру с долгами вам никто не позволит. Правда, существует лазейка в виде перевода долга на нового собственника. Но в случае с неприватизированной квартирой это работает далеко не всегда.

Инструкция, как продать квартиру без приватизации с долгами:

  1. Подайте объявление о продаже недвижимости.
  2. Найдите покупателя, переговорите с ним на предмет оплаты долга.
  3. Заключите договор о том, что клиент оплачивает ваши долги и приватизацию квартиры.
  4. Снимитесь с регистрации.
  5. Пропишите покупателя в квартире.
  6. Переоформите на него лицевой счет.
  7. Получите деньги за квартиру.

Если действовать через агентство, то порядок действий будет гораздо проще. Вот только стоимость квартиры при этом существенно упадет. Кроме того, агентства берут комиссию за посреднические услуги.

Обязательно прочитайте, как выписаться из квартиры с долгами — этому вопросу посвящена наша отдельная статья.

Подводные камни, сложности

Основные трудности в сделках с жильем – обилие мошеннических схем и финансовых рисков. Прежде чем приступать к продаже, нужно определиться с инструкцией. Крайне желательно проконсультироваться с юристом или риелтором.

Сложности процесса:

  1. Агентства недвижимости могут продать «буферную» квартиру нескольким покупателям сразу. Мошенники действуют в расчете на доверчивость людей. Найти желающих на неприватизированное жилье довольно трудно, поэтому многие люди соглашаются на предложения аферистов.
  2. Второй сложностью считают регистрацию в муниципальной квартире. До тех пор, пока один жилец не выпишется из жилплощади, подселить нового (продавца) невозможно. Данный нюанс увеличивает сроки продажи неприватизированной квартиры.
  3. Нередко одна из сторон участвует в сделке по поддельным документам. Махинации быстро выявляются в Росреестре, однако если аванс уже передан – вернуть деньги без суда очень сложно.

Как подстраховаться?

Юристы рекомендуют не надеяться на порядочность второй стороны. Фиксируйте каждый свой шаг с помощью документального подтверждения.

  • Если покупатель предлагает заплатить аванс, заключите с ним договор аванса (предварительный). Пропишите условие, что вы обязуетесь оформить полноценный договор купли-продажи сразу после завершения приватизации. Не забудьте заверить документ у нотариуса. Это убережет от возможных махинаций с неприватизированной квартирой.
  • Получая суммы денег, составляйте расписки. Желательно заверять их у нотариуса – так проще установить факт получения/передачи денег.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Как можно продать неприватизированную квартиру

Дата 15.09.2014

Вопрос

Можно ли «купить» неприватизированную квартиру путем выписки-прописки (хозяина с семьей выписать, а меня прописать и я приватизирую на себя) и какие могут быть проблемы (например если есть у хозяина дети)?

Ответ

Да, это возможно. Право на приватизацию имееют лица которые прописаны на тот момент в квартире. Согласно ч. 1 ст. 345 Гражданского кодекса Украины, физическое или юридическое лицо может приобрести право собственности в случае приватизации государственного имущества, находящегося в коммунальной собственности.

В дальнейшем вы реализуя свое право на приватизацию подаёте заявление в орган приватизации о предоставлении разрешения на приватизацию квартиры путем её безвозмездной передачи в вашу собственность. Пунктом 1 ст. 8 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» предусмотрено, что приватизация государственного жилищного фонда осуществляется уполномоченными на это органами, созданными местной государственной администрацией, и органами местного самоуправления, государственными предприятиями, организациями, учреждениями, в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится государственный жилищный фонд. Что касается проблем…. Обезопасить себя нереально. При хорошем адвокате и достаточной финансовой подпитке, учитывая нашу бюрократию и коррупцию найти основания и признать приватизацию квартиры недействительной не проблема. В вашем случае можно лишь минимизировать риски, а предугадать ситуацию достаточно сложно.

Еще по теме:

  • Ищу работу юриста в якутске Работа юриста в Якутске По запросу работа юристом в Якутске на сайте HotWork.ru собрано 5 вакансий. За эту неделю добавлено 30 свежих вакансий. Успешно закрыто 25 вакансий. Новые вакансии […]
  • Часть 3 статья 37 фз-44 Антидемпинговые меры в Законе 44 ФЗ РФ Закон 44 ФЗ устанавливает антидемпинговые меры при проведении конкурса и аукциона. Что же такое демпинг? Демпинг — это продажа товаров по […]
  • Расчет неустойка по алиментам образец заявления Расчет неустойка по алиментам образец заявления Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные […]
  • Отпуска за свой счет в украине Отпуска за свой счет в украине Оставьте свои контактные данные Оставьте свой вопрос НУЖЕН СОВЕТ ЮРИСТА? ЗАКАЖИТЕ КОНСУЛЬТАЦИЮ В BITLEX Сервисом Bitlex было рассмотрено Ваше обращение и […]
  • Оплата усн для ооо в 2014 году Срок уплаты УСН Актуально на: 21 марта 2017 г. В течение отчетного года организации и ИП, применяющие упрощенную систему налогообложения, уплачивают авансовые платежи по налогу при УСН (п. […]
  • Алименты на ребенка с двух работах Выплата алиментов, если работаешь на двух работах здравствуйте!Муж работает на двух работах официально по двум трудовым книжкам - на первой работе в охране с 25.12.2015 г,на второй […]