Ипотека и брачный договор

Ипотека и брачный договор

Здравствуйте. Опишу ситуацию.

Гражданин Н приобрел квартиру в ипотеку за месяц до заключения брака с моей матерью. Однако,есть расписка от бывшей владельцы,что моя мать ей платила первоначальный взнос за квартиру. Через полгода гражданина Н посадили в тюрьму. Моя мать платила 6 лет ипотеку. Но не от своего имени! Чеки на имя грданина Н. Так как платежи были через терминал.За это время у неё также накопилось много кредитов (она платила ипотеку,выплачивала долги,которые они брали на мебель и ремонт,отправляла передачки,нанимала ему адвокатов). Год как гражданин Н на свободе. Из них полгода он работает. Получает в два раза меньше моей матери и долги она (в том числе и ипотеку) по-прежнему платит сама. Решили разойтись. Гражданин Н согласен на то чтобы после развода квартира осталась матери. Но и долги и кредиты тоже. Подскажите как это лучше оформить,чтобы мать не осталась с кредитами и без жилья. Брачный договор поможет? Ведь квартира ещё под ипотекой. Есть возможность у меня загасить остаток ипотеки,но когда это сделать лучше? Спасибо.

Ответы юристов (19)

В данной части брачный договор не поможет, т.к. квартира была куплена не в браке, а значит не может считаться совместно нажитым имуществом супругов, как в принципе и кредиты, которые были взяты до брака.

В данном случае, возможным выходом из сложившийся ситуации является заключение договора дарения квартиры на Вашу маму, с последующим переводом долга по ипотеке. Либо заключение соглашения о перемени лиц в обязательстве по договору ипотеке, такое соглашение подписывается между Банком, гр. Н., и вашей мамой. В любом случае на любые действия связанные с отчуждением квартиры необходимо согласие банка, т.к. он является залогодержателем.

Уточнение клиента

Разве не учитывается,то что ипотеку они выплачивают в браке. И практически с момента покупки квартиры

Это все равно не совместно нажитое имущество? Если ипотеку загасить до расторжения брака то брачный договор можно будет составить и прописать в нем,что после развода квартира остаётся за мамой?

Кредиты и долги взяты в браке но все на имя мамы. Они же должны разделаться,если мы не решим иначе по брачному договору?

25 Апреля 2016, 16:58

Есть вопрос к юристу?

Сергей, добрый день!

Согласие гражданина Н в целом упрощает вопрос оформления имущества.

Согласно ст. 38 Семейного кодекса

2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

Также надо отметить, что согласно ст. 39 СК

3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

Это на тот случай если гражданин передумает и раздел будет проходить по суду.

Что касается брачного договора то и он в данной ситуации возможен, но до расторжения брака (в отличие от соглашения о разделе имущества)

1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.

Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося,так и в отношении будущего имущества супругов.
Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов;определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любыеиные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.
2. Права и обязанности, предусмотренные брачным договором, могут ограничиваться определенными сроками либо ставиться в зависимость от наступления или от ненаступления определенных условий.

Т.е. брачный договор позволяет, в том числе прописать что будет с квартирой в будущем когда задолженность по кредиту будет полностью погашена и основания для ипотеки отпадут

Уточнение клиента

Андрей,спасибо. Значит в брачном договоре можно описать ситуацию,что в случае развода квартира,находящаяся по такому-то адресу будет принадлежать моей матери. Если выполняется данное условие то все долговые обязательства остаются за мамой. Заключить договор,загасить остаток и подать им на развод?

25 Апреля 2016, 17:05

На мой взгляд, самый лучший вариант — смена заемщика в банке на вас, вы сразу погасите остаток и будете собственником квартиры, сможете потом по договору дарения передать квартиру матери, при этом налог она платить не будет, подарки между близкими родственниками НДФЛ не облагаются. Естественно, если банк пойдет на это.

Дарья, брачный договор позволяет изменить как режим совместно нажитого имущества так и имущества каждого из супругов, заглядывайте в законы прежде чем давать такие ответы.

Необходимо изучать договор об ипотеке в части регулирования вопроса об отчуждении имущества залогодателем другому лицу, так как согласно Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Нет, брачный договор не поможет, так как имущество, приобретенное до брака не является совместным и потому не подлежит разделу. В данном случае можно только осуществяить дарение от собстенника с переводов соответствующих обязательств по ипотеке на маму. Но на это необходимо согласие залогодержателя- банк. Учитывая, имущественное положение, это вариант теоретически возможен, если все обстоятельно сообщить банку.

А право собственности на квартиру когда было в ЕГРП зарегистрировано — до или после даты регистрации брака? В общем то и в том и другом случае брачный договор позволяет поменять режим данного имущества как с совместной на собственность одного из супругов так и наоборот. Однако в силу ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Т.е. до снятия обременения для перерегистрации права с гр.Н вашу маму необходимо согласие банка и письменное доп.соглашение. Однако в БД можно прописать обязательства по переходу права собственности на квартиру на будущее когда кредит будет погашен и ипотека снята. Во всех остальных случаях передачи прав на имущество до снятия ипотеки потребуется согласие банка ну и заключение допсоглашения к договору из которого вытекает ипотека

Что касается платежей по ипотеке то согласно ст. 37 СК

Имущество каждого из супруговможет быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

Уточнение клиента

Спасибо! Тогда мы заключим договор на будущее,когда ипотека будет погашена. И погасим её после заключения БД. Но уточните,кредиты и долги делиться между супругами? И можем ли мы в БД прописать,что в случае если ипотека будет погашени квартира будет в собственности матери,то только на таких условиях долги и кредиты остаются за мамой?

25 Апреля 2016, 17:12

Да, закон в принципе позволяет это сделать, однако если существует возможность погасить ипотеку до расторжения брака, как вы указали в предыдущем дополнении, лучше сняв ипотеку перерегистрировать права на вашу маму на основании например договора дарения предложенного коллегой, так конечно будет надежней

Андрей, а может стоит Вам почитать
Ст. 40 Семейного кодекса РФ, Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.

ст. 41 СК РФ, Брачным договоромсупруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.

ст. 34 СК РФ, Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Брачный договор в котором, будет определено имущество, которое не является совместно нажитым, будет противоречить закону.

Брачный договор может быть признан недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 44 СК РФ.
В соответствии с п. 11 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 5 ноября 1998 года N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» одновременно с иском о расторжении брака может быть рассмотрено и требование о признании брачного договора недействительным полностью или в части, поскольку такие требования связаны между собой. Поскольку дела о признании брачного договора недействительным возникают из семейно-правовых отношений, мировой судья вправе разрешать требования о признании брачного договора недействительным.

Брачный договор является основанием для возникновения, изменения и прекращения прав и обязанностей супругов в отношении их совместной собственности.(Определение Верховного Суда РФ от 08.11.2011 N 83-В11-5)

Как квартира купленная ДО брака явлется совметно нажитым имуществом супругов

Да, в этой части свобода договора. Но БД нужно будет обязательно нотариально заверить.

Брачный контракт в ипотеке

мммммм
если мне не изменяет память у нас нет института брачных контрактов как таковых
и этот контракт является всего лишь некоторой договоренностью о намереньях
при разводе при согласии супругов можно разводиться согласно контракту, но если один супруг не согласен то развод идет по стандартным канонам.

И при текущем раскладе Вы можете потребовать если квартира еще под ипотекой 50% то уплаченных денег (а если найдете хорошего адвоката то там можно привязаться будет к текущей стоимости вашей доле в квартире ) на момент развода, и если уже выкупленна то 50% от ее стоимости.

А что у Вас за проблемы были?
Почему банк потребовал заключения брачного договора?

именно в этом и проблема
то что формулировка позволяет двухсмысленные толкования
в то время если бы был институт таких контрактов то двухсмысленных трактовок бы не было

это не имеет значения.
Вы имеете право как минимум на половину тех денег что уплатили по ипотеке за квартиру.

Здесь что то не то.
[email protected] Вы МОЖЕТЕ. выступать не заемщиком, а созаемщиком с нулевым доходом вместе с родным мужем, это обычная для банков практика.
1. В Дельта Кредите, насколько я помню, отродясь не требовали заключения брачных договоров для домохозяек. И не только в Дельта Кредите я сейчас вообще не могу вспомнить, чтобы какой то банк сейчас мог такое потребовать, это было когда то, очень давно. Сейчас таких жен просто берут в созаемщики с нулевым доходом.
2. Зачем был нужен предварительный договор купли-продажи? В требованиях Дельта Кредита такого документа сейчас нет.

А кто в Вашей семье на тот момент занимался взаимоотношениями с банком Вы или б. муж?
Если муж, то все это больше на какую то разводку похоже. Ну или это у Вас какой-то очень старый кредит.

Брачный контракт в ипотеке

мммммм
если мне не изменяет память у нас нет института брачных контрактов как таковых
и этот контракт является всего лишь некоторой договоренностью о намереньях
при разводе при согласии супругов можно разводиться согласно контракту, но если один супруг не согласен то развод идет по стандартным канонам.

И при текущем раскладе Вы можете потребовать если квартира еще под ипотекой 50% то уплаченных денег (а если найдете хорошего адвоката то там можно привязаться будет к текущей стоимости вашей доле в квартире ) на момент развода, и если уже выкупленна то 50% от ее стоимости.

А что у Вас за проблемы были?
Почему банк потребовал заключения брачного договора?

именно в этом и проблема
то что формулировка позволяет двухсмысленные толкования
в то время если бы был институт таких контрактов то двухсмысленных трактовок бы не было

это не имеет значения.
Вы имеете право как минимум на половину тех денег что уплатили по ипотеке за квартиру.

Здесь что то не то.
[email protected] Вы МОЖЕТЕ. выступать не заемщиком, а созаемщиком с нулевым доходом вместе с родным мужем, это обычная для банков практика.
1. В Дельта Кредите, насколько я помню, отродясь не требовали заключения брачных договоров для домохозяек. И не только в Дельта Кредите я сейчас вообще не могу вспомнить, чтобы какой то банк сейчас мог такое потребовать, это было когда то, очень давно. Сейчас таких жен просто берут в созаемщики с нулевым доходом.
2. Зачем был нужен предварительный договор купли-продажи? В требованиях Дельта Кредита такого документа сейчас нет.

А кто в Вашей семье на тот момент занимался взаимоотношениями с банком Вы или б. муж?
Если муж, то все это больше на какую то разводку похоже. Ну или это у Вас какой-то очень старый кредит.

Брачный контракт в ипотеке

мммммм
если мне не изменяет память у нас нет института брачных контрактов как таковых
и этот контракт является всего лишь некоторой договоренностью о намереньях
при разводе при согласии супругов можно разводиться согласно контракту, но если один супруг не согласен то развод идет по стандартным канонам.

И при текущем раскладе Вы можете потребовать если квартира еще под ипотекой 50% то уплаченных денег (а если найдете хорошего адвоката то там можно привязаться будет к текущей стоимости вашей доле в квартире ) на момент развода, и если уже выкупленна то 50% от ее стоимости.

А что у Вас за проблемы были?
Почему банк потребовал заключения брачного договора?

именно в этом и проблема
то что формулировка позволяет двухсмысленные толкования
в то время если бы был институт таких контрактов то двухсмысленных трактовок бы не было

это не имеет значения.
Вы имеете право как минимум на половину тех денег что уплатили по ипотеке за квартиру.

Здесь что то не то.
[email protected] Вы МОЖЕТЕ. выступать не заемщиком, а созаемщиком с нулевым доходом вместе с родным мужем, это обычная для банков практика.
1. В Дельта Кредите, насколько я помню, отродясь не требовали заключения брачных договоров для домохозяек. И не только в Дельта Кредите я сейчас вообще не могу вспомнить, чтобы какой то банк сейчас мог такое потребовать, это было когда то, очень давно. Сейчас таких жен просто берут в созаемщики с нулевым доходом.
2. Зачем был нужен предварительный договор купли-продажи? В требованиях Дельта Кредита такого документа сейчас нет.

А кто в Вашей семье на тот момент занимался взаимоотношениями с банком Вы или б. муж?
Если муж, то все это больше на какую то разводку похоже. Ну или это у Вас какой-то очень старый кредит.

Брачный контракт в ипотеке

мммммм
если мне не изменяет память у нас нет института брачных контрактов как таковых
и этот контракт является всего лишь некоторой договоренностью о намереньях
при разводе при согласии супругов можно разводиться согласно контракту, но если один супруг не согласен то развод идет по стандартным канонам.

И при текущем раскладе Вы можете потребовать если квартира еще под ипотекой 50% то уплаченных денег (а если найдете хорошего адвоката то там можно привязаться будет к текущей стоимости вашей доле в квартире ) на момент развода, и если уже выкупленна то 50% от ее стоимости.

А что у Вас за проблемы были?
Почему банк потребовал заключения брачного договора?

именно в этом и проблема
то что формулировка позволяет двухсмысленные толкования
в то время если бы был институт таких контрактов то двухсмысленных трактовок бы не было

это не имеет значения.
Вы имеете право как минимум на половину тех денег что уплатили по ипотеке за квартиру.

Здесь что то не то.
[email protected] Вы МОЖЕТЕ. выступать не заемщиком, а созаемщиком с нулевым доходом вместе с родным мужем, это обычная для банков практика.
1. В Дельта Кредите, насколько я помню, отродясь не требовали заключения брачных договоров для домохозяек. И не только в Дельта Кредите я сейчас вообще не могу вспомнить, чтобы какой то банк сейчас мог такое потребовать, это было когда то, очень давно. Сейчас таких жен просто берут в созаемщики с нулевым доходом.
2. Зачем был нужен предварительный договор купли-продажи? В требованиях Дельта Кредита такого документа сейчас нет.

А кто в Вашей семье на тот момент занимался взаимоотношениями с банком Вы или б. муж?
Если муж, то все это больше на какую то разводку похоже. Ну или это у Вас какой-то очень старый кредит.

Брачный контракт в ипотеке

мммммм
если мне не изменяет память у нас нет института брачных контрактов как таковых
и этот контракт является всего лишь некоторой договоренностью о намереньях
при разводе при согласии супругов можно разводиться согласно контракту, но если один супруг не согласен то развод идет по стандартным канонам.

И при текущем раскладе Вы можете потребовать если квартира еще под ипотекой 50% то уплаченных денег (а если найдете хорошего адвоката то там можно привязаться будет к текущей стоимости вашей доле в квартире ) на момент развода, и если уже выкупленна то 50% от ее стоимости.

А что у Вас за проблемы были?
Почему банк потребовал заключения брачного договора?

именно в этом и проблема
то что формулировка позволяет двухсмысленные толкования
в то время если бы был институт таких контрактов то двухсмысленных трактовок бы не было

это не имеет значения.
Вы имеете право как минимум на половину тех денег что уплатили по ипотеке за квартиру.

Здесь что то не то.
[email protected] Вы МОЖЕТЕ. выступать не заемщиком, а созаемщиком с нулевым доходом вместе с родным мужем, это обычная для банков практика.
1. В Дельта Кредите, насколько я помню, отродясь не требовали заключения брачных договоров для домохозяек. И не только в Дельта Кредите я сейчас вообще не могу вспомнить, чтобы какой то банк сейчас мог такое потребовать, это было когда то, очень давно. Сейчас таких жен просто берут в созаемщики с нулевым доходом.
2. Зачем был нужен предварительный договор купли-продажи? В требованиях Дельта Кредита такого документа сейчас нет.

А кто в Вашей семье на тот момент занимался взаимоотношениями с банком Вы или б. муж?
Если муж, то все это больше на какую то разводку похоже. Ну или это у Вас какой-то очень старый кредит.

Еще по теме:

  • О поправках в ст 125 коап Можно ли тонировку на территории РФ? Многих выезжающие из Украины на машине, оформляя Зелёную Карту, волнует следующий вопрос: можно ли ездить по территории России с тонировкой или нет. […]
  • Мировой суд закон 18 зсо Мировой суд закон 18 зсо Судебный участок №4 Ленинского района города Саратова 28 апреля 2014 года г. Саратов Мировой судья судебного участка № 6 Ленинского района г. Саратова Вологина […]
  • Увольнение женщины находящейся в отпуске по уходу за ребенком до 15 лет Могут ли уволить, если я нахожусь в отпуске по уходу за ребенком до 3 лет? Здравствуйте, моему ребенку исполнилось 1год 6 мес 30 января.До декрета работала главным бухгалтером филиала. […]
  • Образец обжалования определения суда первой инстанции Частная жалоба на определение суда Отменить или изменить судебные акты стороне дела поможет частная жалоба на определение суда. Но такой способ применяется только к определениям. Решение […]
  • Компенсация за неиспользованный отпуск при увольнении налоги и взносы Страховые взносы с компенсации за неиспользованный отпуск: взимать или нет Не только работники, но и работодатели должны знать, компенсация за неиспользованный отпуск облагается страховыми […]
  • Закон 111 оз ивановской области Закон Ивановской области от 6 июля 2018 г. N 46-ОЗ "О внесении изменения в статью 1.2 Закона Ивановской области "О бесплатном предоставлении земельных участков в собственность […]