Формируемый земельный участок это

Схемы расположения земельных участков. Порядок выдачи.

Общие положения по составлению схемы расположения земельных участков

Земельный участок формируется по присущим только ему индивидуальным характеристикам: местоположение, площадь, границы, разрешенное использование, ограничения и обременения в использовании.

Площадь и положение границ земельного участка определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке предельными размерами, нормами отвода земель, установленными Строительными нормами и правилами (СНиП), техническими регламентами, генеральным планом застройки участка и проектными обоснованиями.

При формировании земельного участка обеспечивается доступ к нему земель через земли общего пользования или смежные с ним земельные участки.

Земельный участок должен формироваться таким образом, чтобы было возможно обеспечить надлежащую эксплуатацию или строительство капитального объекта, сохраняя неразрывное единство земельного участка и расположенного (строящегося) на нем капитального объекта.

Разрешенное использование земельного участка, расположенного в г. Новомосковске, устанавливается с учетом Правил землепользования и застройки г. Новомосковска.

В границы формируемого земельного участка, на котором расположен существующий объект, включается:

территория, непосредственно занятая этим объектом;

территория, занятая вспомогательными постройками и сооружениями, необходимыми для осуществления деятельности;

территория, прилегающая к основным и вспомогательным постройкам, которая необходима для обеспечения их функционирования (обслуживания, эксплуатации) в соответствии с установленными нормами.

Раздел или перераспределение земельных участков должны осуществляться таким образом, чтобы каждый вновь образуемый земельный участок мог использоваться в соответствии с его разрешенным использованием, а его площадь соответствовала предельным показателям и установленным нормативам.

Не допускается изломанность границ земельного участка, если она не обусловлена существующими естественными или искусственными рубежами.

Не допускается создание чересполосных участков.

Согласование границ со смежными землепользователями не требуется в случае, если в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о границах, определенных с достаточной точностью.

Работы по изготовлению Схемы состоят из подготовительных работ, изготовления Схемы и формирования Дела.

Подготовительные работы включают в себя получение:

топографо-геодезического плана территории в М 1:500, являющегося подосновой для графической части Схемы в случаях образования нового земельного участка. При формировании земельных участков под существующими индивидуальными жилыми домами, для личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, для сельскохозяйственного производства возможно использование в качестве подосновы картографического материала иного масштаба;

сведений государственного кадастра недвижимости (далее — ГКН) в виде кадастровых выписок формируемого земельного участки и смежных с ним земельных участков и кадастрового плана или кадастровой карты соответствующей территории, утвержденных Приказом Минюста России от 19.03.2008 N 66, или мотивированного отказа в предоставлении информации, выданного в письменной форме органом, осуществляющим государственный кадастровый учет. Указанные сведения должны быть выданы не ранее шести месяцев до даты подачи заявления о согласовании Схемы;

копий правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на землю. Копии правоудостоверяющих документов должны быть нотариально заверены;

выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту — ЕГРП) о правах на формируемый земельный участок и смежные с ним земельные участки или мотивированного отказа в предоставлении информации, выданного в письменной форме органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не ранее шести месяцев до даты подачи заявления о согласовании Схемы.

При составлении схемы земельных участков, на которых расположены существующие объекты, рекомендуется использовать технические паспорта на существующие объекты, выданные организацией технической инвентаризации;

выписок из ЕГРП о правах на существующие объекты или мотивированного отказа в предоставлении информации, выданных не ранее шести месяцев до даты подачи заявления о согласовании Схемы;

нотариально удостоверенной копии документа, на основании которого возникло право собственности на объект, — договор купли-продажи, договор дарения и др. (в случае, если право на существующий объект не зарегистрировано в ЕГРП);

выписок из реестра государственной или муниципальной собственности по объекту, если объект находится в государственной или муниципальной собственности;

заключения управления архитектуры и градостроительства о разрешенном использовании земельного участка;

иных документов и сведений, необходимых для надлежащего составления Схемы.

«Земельный участок» и его определение в российском законодательстве

В настоящее время в юридической литературе не прекращается дискуссия относительно понятия земельного участка. Отметим, что земельный участок рассматривается как индивидуализированная в установленном порядке часть поверхности земли; геометризованный блок почвенного слоя или часть поверхности земли; неотторжимая часть земной коры; объект гражданских прав; недвижимая вещь [5].

Так как земля обладает экономической ценностью, она выступает объектом гражданского права. В п. 2 ст. 6 ЗК РФ 2001 г. было установлено, что земельный участок — это «часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке». Эта норма действовала вместе с положениями п. п. 2 и 3 ст. 261 ГК РФ, в которых говорилось о правах на почвенный слой, замкнутые водоемы, лес и растения, а также о праве собственника участка использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, с ограничениями, установленными законодательством.

В 2008 году определение земельного участка было изменено [1]. Так, из п. 2 ст. 6 оно было перенесено в ст. 11.1 ЗК РФ и выглядит следующим образом: «Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами».

В Федеральном законе от 23.06.2014 N 171-ФЗдефиницию земельного участка вновь вернули в ст. 6 (п. 3) и определили как: «Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи» [2].

Таким образом, земельный участок представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Определение земельного участка через характеристики индивидуализации для земельного права России является новацией. Индивидуализация земельного участка иными, нежели установление местоположения границ, средствами не может не восприниматься критически. Фактически выработка средств индивидуализации земельного участка законодательной властью передана непосредственным правоприменителям. Представляется, что первыми с проблемой индивидуализации земельного участка иными средствами, нежели формирование межевого дела, соприкоснутся суды. В этой связи важно отметить, что до вступления в силу рассматриваемых изменений Закона издан Приказ Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» [4], определяющий виды разрешенного использования формируемых земельных участков. С даты вступления в силу Приказа разрешенный вид использования становится закрепленным унифицированным свойством формируемого земельного участка. Разрешенный вид использования как характеристика земельного участка используется и в настоящее время, но не является унифицированным. Разнообразие Правил землепользования и застройки, финальной датой принятия которых выступает декабрь 2014 г., для всех публичных образований страны влекло и разнообразие разрешенных видов использования. Наличие федерального нормативного правового акта привносит унифицирующий и дисциплинирующий характер в реализацию полномочий органами местного самоуправления и городами федерального значения.

Отказываясь определять земельный участок через установление его границ законодатель имел в виду что: границы являются не единственным признаком, позволяющим выделить участок в качестве индивидуально-определенной вещи, а также то, что индивидуализация земельного участка предполагается возможной без установления его границ.

Любая вещь может стать исключительной в результате выделения группы признаков, которые достаточны для ее идентификации. Безусловно, во всех этих случаях такую вещь будут характеризовать очень многие отличительные детали, но для выделения ее из общей массы схожих объектов практически всегда будет достаточно даже одного признака. В то же время в качестве предмета оборота любая индивидуально-определенная вещь может быть описана путем перечисления очень большого количества признаков, при этом пределы конкретизации будут зависеть только от участников оборота, если специальным законодательством не установлены особые правила. И хотя предмет договора купли-продажи земельного участка в принципе мог бы быть идентифицирован только его кадастровым номером, представляющим отсылку к государственному кадастру недвижимости (далее — ГКН), где содержится описание границ участка, договор тем не менее может содержать сведения о площади участка, категории земель, к которой он относится, перечень имеющихся на участке растений, характеристику почвы и описание рельефа.

Чтобы понять какие же из этих признаков земельного участка имеет в виду законодатель, когда говорит о наличии «характеристик, позволяющих определить его в качестве индивидуально-определенной вещи», прежде всего следует обратиться к ГКН, назначением которого является обеспечение идентификации земельных участков и других объектов недвижимости.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о ГКН) в государственный кадастр недвижимости в отношении земельных участков вносятся «следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости»:

а) вид объекта недвижимости (земельный участок);

б) кадастровый номер и дата его внесения в ГКН;

в) описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения ГКН;

г) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом о ГКН требований [3].

Безусловно, вид объекта в подобном случае не может быть идентифицирующим признаком, так как характеризует все земельные участки. Таким признаком не может быть и кадастровый номер, выступающий в качестве идентификатора, но не идентифицирующего признака [7]. Особенность кадастрового номера заключается в том, что он не характеризует объект недвижимости как вещь, а содержит отсылку к информационному ресурсу (ГКН), в котором необходимую информацию о вещи можно получить.

В соответствии с проведенными налоговыми преобразованиями земельный участок является объектом обложения налогом на недвижимость, размер которого исчисляется от кадастровой оценки земельного участка. То есть можно заключить, что одним из дополнительных средств индивидуализации земельного участка выступает его государственная кадастровая оценка.

Так, давая универсальное определение земельному участку в рамках заданного Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ формата, до устранения его противоречия принципам земельного законодательства представляется необходимым исходить из индивидуализации земельного участка в границах и пространственном местоположении, зафиксированных при постановке на кадастровый учет. Или жеотталкиваться от необходимости соблюдения совокупности следующих свойств индивидуализации земельного участка.

К необходимым отнесены: площадь земельного участка, его адрес, кадастровые номера участков, из которых образуется данный участок, территориальная зона, в которой образуется участок, и категория земель.

Достаточными средствами индивидуализации являются: во-первых, отнесение к определенной категории земель; во-вторых, наличие разрешенного вида использования по классификатору; и, в-третьих, текстовое описание через указание на наличие либо отсутствие: почвенного слоя, водных объектов и растений.

Отдельным средством индивидуализации можно назвать наличие оценки для целей налогообложения. При его использовании необходимо принимать во внимание массовость споров о кадастровой оценке земельных участков. Наличие судебного акта как результата спора о кадастровой оценке земельного участка само по себе может рассматриваться индивидуализацией земельного участка.

Итак, из вышесказанного следует вывод о том, что из характеристик земельного участка, вносимых в ГКН, действительно уникальной является исключительно местоположение его границ.

В ч. 2 ст. 7 Закона о ГКН, который включает в себя 32 пункта, содержатся характеристики, которые именуются дополнительными. Из них к земельным участкам относятся: кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства; номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости; адрес объекта недвижимости или (при отсутствии такого адреса) описание местоположения; сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка; категория земель, к которой отнесен земельный участок; разрешенное использование. Безусловно, эти сведения характеризуют земельный участок как индивидуально-определенную вещь. Однако, они не являются определяющими. Чтобы решить, является ли признак определяющим, необходимо мысленно удалить его из определяемого предмета или заменить другим и посмотреть, останется ли предмет тем же с точки зрения права.

В данной статье, хочется отметить, что в качестве окончательного вывода можно записать: в соответствии с действующим законодательством единственным индивидуализирующим признаком земельного участка является местоположение его границ.

Представляется, что ныне действующее определение земельного участка выдвигает на первый план именно его фактическую сторону, указывает на то, что земельный участок как предмет гражданско-правовых отношений в ряде случаев может формироваться до проведения его кадастрового учета и описания границ от лица государства. Исходя из этой формулировки, можно сделать вывод о том, что границы земельного участка — его обязательная характеристика, но порядок их определения не имеет правового значения. Если границы части земной поверхности определены с достаточной точностью любым субъектом гражданского права, то эта часть земной поверхности может рассматриваться как недвижимая вещь и становиться предметом гражданско-правовых отношений.

Следует обратить внимание на «вертикальный» аспект понятия земельного участка, который заключается в том, что под земельным участком необходимо понимать не только саму поверхность земли, но и то, что расположено в пространстве в пределах вертикальных плоскостей, проходящих через его границы. Так, ст. 261 ГК РФ устанавливает, что право на земельный участок «распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения», и это объясняет второй (содержательный) аспект определения земельного участка, который, возможно, и имели в виду его авторы.

На наш взгляд, реформирование определения земельного участка представляется неудачей законодателя. Оно не было подготовлено предшествующим ходом научных исследований и идет вразрез с предложениями Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации [6]. Именно неподготовленностью, скорее всего, и объясняется очень низкое качество данной нормы, которая вместо установления четких рамок понятия земельного участка увела его в сферу оценочных и нуждающихся в существенных дополнительных разъяснениях категорий. В данном случае, оптимальным решением было бы его изъятие из ЗК РФ и перенесение вместе с другими гражданско-правовыми нормами в ГК РФ.

Итак, определение земельного участка в ГК РФ могло бы быть сформулировано следующим образом: «Земельный участок — часть поверхности Земли в пределах замкнутого контура границ, а также находящиеся в этих границах поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, растения и все, что неразрывно связано с поверхностью участка, за исключением зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и самовольных построек».

Подобное определение позволит указать основной идентификационный признак участка — его границы, и конечно — раскрыть содержание права на земельный участок. То, что в определении содержится упоминание о почвенном слое, водных объектах и растениях, дает также основание для включения в это понятие любых результатов работ по улучшению участка (асфальтовых покрытий, мощения, ограждений, мелиорационных систем и т.п.). В то же время исключается отнесение к земельному участку объектов, имеющих в соответствии с законодательством (ст. ст. 130, 222 ГК РФ) самостоятельный статус недвижимых вещей.

1. Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» от 22.07.2008 N 141-ФЗ (действующая редакция, 2016) // Официальный сайт КонсультантПлюс

2. Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу 01.09.2016) // Официальный сайт КонсультантПлюс

3. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственном кадастре недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.10.2016) // Официальный сайт КонсультантПлюс

4. Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (ред. от 30.09.2015) «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (Зарегистрировано в Минюсте России 08.09.2014 N 33995) // Официальный сайт КонсультантПлюс

5. Елисеева И. А. Земельный участок как объект гражданского оборота: понятие и признаки // Бизнес в законе. – 2010. – № 2. – С. 60–66.

6. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А.Л. Маковского. — М.: Статут, 2009. — 160 с.

7. Рожкова М.А. Идентификаторы: все ли надо относить к объектам интеллектуальной собственности // Хозяйство и право. — 2015. — № 2. — С. 82 — 86.

Временные границы влияют на размер неучтенного земельного участка

Из вопроса следует, что используемый земельный участок не прошел государственный кадастровый учет или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о нем, необходимые для выдачи кадастрового паспорта. Ведь только в этом случае в силу п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ орган местного самоуправления на основании заявления юридического лица утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Обратите внимание: заявитель за свой счет должен обеспечить выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ.

Действительно, в названном пункте Земельного кодекса РФ установлено, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, но с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Исходя из этого чиновники подготовили схему расположения земельного участка с учетом временных границ смежного участка правомерно, поскольку установили наложение проектируемых границ вашего участка на временные границы смежного. Этого факта вполне достаточно. И не важно, какие границы смежного участка отражены в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) — временные или постоянные.

Законодательство допускает внесение в ГКН сведений о земельном участке, имеющих временный характер (ч. 9 ст. 3 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», далее — Закон о ГКН). Данные сведения нужны для проведения кадастровых работ и государственной регистрации прав и утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если государственная регистрация права на земельный участок не осуществлена по истечении двух лет со дня его постановки на учет, регистратор исключает такие сведения из ГКН (ч. 4 ст. 24 Закона о ГКН).

Орган кадастрового учета обязан принять решение об отказе в осуществлении кадастрового учета, если объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образован из объекта недвижимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о котором носят временный характер (п. 4 ч. 2 ст. 27 Закона о ГКН). Таким образом, наличие временных сведений о границах земельного участка, отраженных в ГКН, будет основанием для отказа территориального управления Росреестра в осуществлении кадастрового учета заявителю, подавшему межевой план с проектируемыми границами, которые наложились на уже существующие. Пусть даже они не являются кадастровыми (ч. 9 ст. 4 Закона о ГКН).

Как уже отмечалось, в силу п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ орган местного самоуправления готовит схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, который предоставляет территориальное управление Росреестра на основании сведений ГКН. В плане отражены как постоянные, так и временные границы смежных земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет. Временные границы — это своеобразный иммунитет от посягательств третьих лиц сроком на два года для того, чтобы можно было завершить оформление прав на земельный участок (ч. 4 ст. 24 Закона о ГКН). И муниципалитет, утвердив схему без учета временных границ, заведомо нарушил бы права и законные интересы третьего лица, уже оформляющего права на часть спорного земельного участка.

Бывает, что заявители, не дождавшись от администраций схем расположения земельных участков, готовят их сами, прибегая к услугам соответствующих организаций, а затем обращаются в органы местного самоуправления с заявлениями о согласовании этих схем. Однако при обнаружении наложения границ проектируемого участка на границы смежных участков администрация откажет в согласовании. Отказ не будет противоречить ч. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Сказанное подтверждается и судебной практикой. В частности, ВАС РФ, рассматривая аналогичный спор между фирмой и департаментом имущественных отношений одного из городов России, высказал мнение, что наличие в ГКН сведений о другом земельном участке, пусть даже носящих временный характер, является препятствием для реализации права на формирование земельного участка, если формируемый участок пересекает границы уже существующего (постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 № 2420/11).

аргументы Президиума ВАС РФ

Согласно одному из принципов ведения государственного кадастра недвижимости (п. 9 ст. 4 Закона о ГКН) сведения, которые носят временный характер и внесены в кадастр недвижимости, до утраты ими в установленном названным законом порядке временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ.

Статья 25 Закона о ГКН в качестве особенности осуществления кадастрового учета земельного участка предусматривает, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о нем при постановке на учет носят временный характер.

Такие сведения утрачивают временный характер со дня госрегистрации права на образованный объект недвижимости. В течение срока действия временного характера внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости такие сведения могут быть аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости по заявлению собственника (собственников) объектов недвижимости (ст. 24 Закона о ГКН).

В силу подп. 4 п. 2 ст. 27 Закона о ГКН орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета, если объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образован из объекта недвижимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о котором носят временный характер.

Системное толкование приведенных положений позволяет прийти к заключению об ошибочности выводов судов о том, что наличие в государственном кадастре недвижимости сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:09 02 05:3198 и 55:36:09 02 05:3199 не является препятствием для реализации права фирмы на формирование испрашиваемого земельного участка для использования принадлежащего ему объекта недвижимости в границах согласно схеме, изготовленной обществом «Земля и право».

Фирма и общество претендуют на один и тот же земельный участок, ссылаясь на то, что он необходим для эксплуатации находящихся у них в собственности объектов недвижимости. Поскольку между ними возник спор относительно границ земельного участка и его площади, до разрешения спора по существу не может быть принято законное и обоснованное решение по заявленным фирмой требованиям о признании незаконным решения департамента об отказе в утверждении схемы размещения земельного участка.

Комментарии и аналитика

Обход запрета на отчуждение земли, установленного пунктом 14 Переходных положений ЗК

Законом Украины «О Государственном бюджете на 2008 год и внесении изменений в некоторые нормативно-правовые акты» от 28 декабря 2007 года (Закон о госбюджете на 2008 год) пункт 14 Переходных положений Земельного кодекса Украины (ЗК) был изложен в следующей редакции:

«До вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земли запрещается внесение права на земельную долю (пай) в уставные фонды хозяйственных обществ».

Согласно Закону о госбюджете на 2008 год, пункт 15 Переходных положений ЗК был изложен в следующей редакции:

«До вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земли не допускается купля-продажа или другим способом отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев), кроме передачи их в наследство, обмена земельного участка на другой земельный участок соответственно закону и изъятия (выкупа) земельных участков для общественных нужд».

Из сказанного выше следует, что запрещена купля-продажа и другие способы отчуждения:

— земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства;

— земельных участков, выделенных в на­туре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства;

— земельных долей (паев).

Пункты 13, 14 и 15 Переходных положений ЗК в своей совокупности устанавливают ту ситуацию на рынке земли сельскохозяйственного назначения, которую называют «мораторий». Этой теме посвящено много публикаций, авторы которых рас­сматривали вопрос о том, какая земля подпадает под действие моратория и какие именно ограничения установлены. Исследуя данный вопрос, авторы большей частью концентрировали свое внимание на анализе пунктов 13 и 15 Переходных положений ЗК. Прежде всего, вызвано это тем, что установленный запрет относительно «купли-продажи или другого способа отчуждения» охватывает и правоотношения, урегулированные в пункте 14 Переходных положений ЗК. С таким выводом можно согласиться.

В данной статье, сосредоточив внимание на анализе пункта 14 Переходных положений ЗК (пункт 14), я попробую проанализировать ограничения, установленные действующим законодательством во время передачи учредителями земли в уставный фонд предприятия.

Из анализа содержания пункта 14 можно сделать вывод, что данным пунктом был установлен запрет вносить права на земельную долю (пай) в уставные фонды хозяйственных обществ до вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земли. Данная норма является запрещающей.

Из анализа диспозиции данной нормы следует, что установленный запрет является условным, то есть зависит от ряда факторов:

1) запрет распространяется исключительно на земельные доли (паи);

2) запрет распространяется на передачу права на такие земельные участки в уставные фонды;

3) запрет распространяется на передачу хозяйственным обществам;

4) запрет установлен до вступления в силу двух нормативно-правовых актов: Закона о государственном земельном кадастре и Закона о рынке земли.

Установив запрет до вступления в силу вышеупомянутых законов, Верховный Со­вет Украины изменил «временный» запрет на «условный», зависимый не от времени, а от обстоятельств. Учитывая предыдущий опыт рассмотрения и принятие Верховным Советом Украины законопроектов относительно земельного кадастра и рынка земли, можно предположить, что для отмены запрета на внесение земли в уставные фонды хозяйственных обществ он, скорее, изменит редакцию пункта 14, чем примет вышеуказанные законы.

Сосредоточим внимание на первых трех факторах. Итак, выяснению подлежат следующие вопросы:

— что такое земельная доля (пай)?

— что такое хозяйственные общества?

— что такое уставный фонд?

Земельная доля (пай)

Детальный анализ понятия «земельная доля (пай)» дан в статье кандидата юридических наук Павла Кулинича «Право на земельную долю (пай) и его реализация» («Юридичний журнал» № 2/2003).

В терминологическом словаре информационно-правовой системы «ЛИГА:ЗАКОН» из практики применения терминов, слов и словосочетаний в юриспруденции даны следующие определения:

— земельная доля — оцененная в денежном выражении и определенная в условных кадастровых гектарах часть переданных в коллективную собственность земель коллективного сельскохозяйственного предприятия (кооператива, общества), которая определяет равновеликую долю участия члена предприятия в земельном паевом фонде общества и может быть в установленном действующим законодательством порядке истребована в натуре (на местности) в самостоятельный земельный участок;

— земельный пай — доля в земельном массиве коллективного сельскохозяйственного предприятия, сельскохозяйственного общества, которая передается в частную собственность каждого члена этого предприятия, кооператива, общества.

Определение хозяйственных обществ дано в Законе Украины «О хозяйственных обществах» (Закон о хозяйственных обществах) и в Гражданском кодексе Украины (ГК). Так, из содержания статьи 1 Закона о хозяйственных обществах можно сделать вывод, что хозяйственными обществами являются предприятия, учреждения, организации, созданные на основании соглашения юридическими лицами и гражданами путем объединения их имущества и предпринимательской деятельности с целью получения прибыли, уставный (составной) капитал которых разделен на доли между участниками.

Далее, в статье 1 этого же Закона дан перечень хозяйственных обществ. Так, к хозяйственным обществам относятся: акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, общества с дополнительной ответственностью, полные общества, коммандитные общества.

ГК, как и Закон о хозяйственных обществах, определяет хозяйственное общество как юридическое лицо, уставный (составной) капитал которого разделен на доли между участниками. Так же, как и Закон, ГК в пункте 2 статьи 113 дает перечень видов хозяйственных обществ.

Утверждение о том, что хозяйственное общество является учреждением, сомнительно. Понятие «учреждение» дано в статье 83 ГК. Так, «учреждением является организация, созданная одним или несколькими лицами (учредителями), которые не принимают участия в управлении ею, путем объединения их имущества для достижения цели, определенной учредителями, за счет этого имущества». Права участников хозяйственного общества предусмотрены в статье 116 ГК. Среди прочего в данной статье к правомочностям участника хозяйственного общества отнесено право «принимать участие в управлении обществом в порядке, определенном в учредительных документах, кроме случаев, установленных законом». То есть участники хозяйственного общества имеют право принимать участие в управлении юридическим лицом — хозяйственным обществом.

Исходя из данного понятия «учреждение» и правомочностей участников хозяйственного общества, можно сделать вывод, что хозяйственные общества не являются учреждениями. Поэтому понятие «хозяйственное общество», определенное в Законе о хозяйственных обществах в части определения хозяйственных обществ как «учреждения», противоречит ГК.

Учитывая изложенное выше, остановимся на определении хозяйственных обществ, которое дано в ГК. Итак, хозяйственным обществом является юридическое лицо, уставный (составной) капитал которого разделен на доли между участниками. Хозяйственные общества могут быть созданы в форме полного общества, коммандитного общества, общества с ограниченной или дополнительной ответственностью, акционерного общества.

Перечень хозяйственных обществ является исчерпывающим.

В ЗК отсутствует определение понятия «уставный фонд». Поэтому для установления содержания этого понятия обратимся к ГК и Закону о хозяйственных обществах.

Необходимо отметить, что ­понятие «уставный фонд» на данный момент в За­коне о хозяйственных обществах отсутствует. Но такое понятие в этом Законе было. Тем не менее Законом Украины «О внесении изменений и признания утратившими силу некоторых законодательных актов Украины в связи с принятием Гражданского кодекса Украины» № 997-V от 27 апреля 2007 года понятие «уставный фонд» было заменено на «уставный капитал». В ГК понятие «уставный фонд» употребляется одновременно с понятием «уставный капитал».

На сегодня понятие «уставный фонд» применяется неоднозначно. Например, ­статья 143 ГК предусматривает, что устав общества с ограниченной ответственностью кроме сведений, предусмотренных статьей 88 ГК, должен содержать сведения о размере уставного капитала, порядке передачи (перехода) долей в уставном фонде.

Из анализа ГК и Закона о хозяйственных обществах можно сделать вывод, что понятия «уставный фонд» и «уставный капитал» являются тождественными. Такой вывод подтвержден и Государственным комитетом Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства (Госкомпред­принимательства).

Так, Госкомпредпринимательства в пункте 13 письма «Относительно некоторых вопросов создания и государственной регистрации хозяйственных обществ» № 1022 от 20 февраля 2004 года сообщает: «Относительно применения понятий «уставный фонд» и «уставный капитал» сообщаем следующее.

Анализ положений ГК и ХК в части применения понятий «уставный капитал общества» и «уставный фонд субъекта хозяйствования» свидетельствует о том, что они применяются в одних и тех же значениях».

Устав является учредительным документом юридических лиц. Так, к организационно-правовым формам «уставных» юридических лиц можно отнести: частное предприятие, кооперативы, фермерские хозяйства, хозяйственные общества (кроме полного общества и коммандитного общества). Среди хозяйственных обществ лишь общество с ограниченной ответственностью, общество с дополнительной ответственностью и акционерное общество являются «уставными».

Подытоживая сказанное выше, можно прийти к выводу, что пункт 14 относится лишь к обществу с ограниченной ответственностью, обществу с дополнительной ответственностью и акционерному обществу. Пункт 14 не распространяется на коммандитные общества и полные общества, так как в них отсутствует уставный капитал (уставный фонд).

Продолжая анализ пункта 14, необходимо установить, в какой мере запрет купли-продажи или «другого способа отчуждения», установленный пунктом 15 Переходных положений ЗК, соотносится с пунктом 14.

Одно из определений понятия «отчуждение земельного участка» дано в Технических указаниях относительно определения границ земельных участков общей и общей долевой собственности физических и юридических лиц на застроенной территории в населенных пунктах от 18 мая 1998 года, утвержденных приказом Госкомзема. Так, «отчуждение земельного участка — это передача земельного участка в собственность другому физическому или юридическому лицу. Отчуждение может быть платное (купля-продажа) и безвозмездное (дарение, наследство). Отчуждение может осуществляться и в принудительном порядке по приговору суда».

Согласно Правилам таможенного офор­мления транспортных средств, номерных узлов и агрегатов, которые перемещаются через таможенную границу Украины, утвержденным приказом Государственной таможенной службы Украины № 393 от 25 июня 1999 года, отчуждение — это продажа, дарение, мена.

С учетом системного анализа положений ГК и ЗК в широком понимании отчуждением является переход прав собствен­ности на имущество от одного лица к другому. Причем такой переход может быть как платный, так и безвозмездный, как добровольный, так и принудительный.

Одним из методов регулирования гражданских правоотношений является метод юридического равенства и имущественной обособленности участников этих отношений.

Юридическое лицо отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Что касается хозяйственных обществ, то они являются владельцами имущества, переданного им участниками общества в собственность как вклад в уставный (составной) капитал. В случае внесения участником имущества (в том числе земельного участка) в уставный (составной) капитал хозяйственного общества, оно становится собственностью такого общества.

Переход права собственности на земельный участок происходит на основании решения, принятого высшим органом общества и акта приема-передачи. Эти документы являются основанием для получения нового государственного акта. Если внесенные земельные участки объединяются (разделяются), то выдаче государственного акта предшествует разработка новой технической документации на земельные участки. Хозяйственное общество становится владельцем земельных участков с ­момента ­получения государственного акта на право собственности на землю. То есть при внесении земельного участка в уставный фонд происходит переход права собственности на земельный участок.

Такой переход права собственности на земельный участок подпадает под понятие «другим способом отчуждение». Однако остается непонятным намерение законодателя при дублировании запретов в пунктах 14 и 15 Переходных положений ЗК.

Учитывая сказанное выше и руководствуясь методом «от противоположного», попробую изложить несколько законно обоснованных вариантов практических действий для преодоления запрета, установленного в пункте 14.

«До вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земли запрещается внесение права на земельную долю (пай) в уставные фонды хозяйственных обществ».

Противоположными по содержанию являются следующие суждения.

«До вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земли не запрещается внесение права на земельную долю (пай) в неуставные фонды хозяйственных обществ».

«До вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земли не запрещается внесение права на земельную долю (пай) в неуставные фонды нехозяйственных обществ».

Как первое, так и второе суждение необходимо рассматривать с учетом запрета, установленного пунктом 15 Переходных положений ЗК относительно купли-продажи и «другого способа отчуждения». То есть переход права на земельную долю (пай) не должен содержать признаков купли-продажи или другого способа отчуждения.

По моему мнению, наилучшим вариантом является внесение права на земельную долю (пай) в паевой фонд кооператива. Рассмотрим его более детально.

Деятельность кооперативов урегулирована законами Украины: «О кооперации», (Закон о кооперации), «О потребительской кооперации», «О сельскохозяйственной кооперации», ГК и ХК. Закон о кооперации является основоположным и специальным нормативно-правовым актом, регулирующим деятельность кооперативов.

Согласно Закону о кооперации, «кооператив — юридическое лицо, образованное физическими и/или юридическими лицами, которые добровольно объединились на основе членства для ведения общей хозяйственной и другой деятельности с целью удовлетворения своих экономических, социальных и других нужд на началах само­управления».

Кооператив является уставным юридическим лицом, устав кооператива — правовым документом, регулирующим его деятельность. Тем не менее вместо уставного фонда членами кооператива формируется паевой фонд.

Так, паевым является фонд, формируемый из паевых взносов членов кооператива при создании кооператива и являющийся одним из источников формирования имущества кооператива. Паевыми взносами являются пай и дополнительный пай.

Пай — имущественный возвратный взнос члена (ассоциированного члена) кооператива при создании и развитии кооператива, который осуществляется путем передачи кооперативу имущества, в том числе денег, имущественных прав, а также земельного участка. Дополнительный пай — это взнос свыше пая в паевой фонд кооператива.

Из вышеизложенного можно сделать следующие очевидные выводы:

— кооператив не является хозяйственным обществом;

— паевой фонд не является уставным фондом (капиталом).

Учитывая действующую редакцию пункта 14, право на земельную долю (пай) может передаваться в паевой фонд кооператива.

Тем не менее, как уже было сказано выше, процедуру передачи права на земельную долю (пай) необходимо рассматривать с учетом запрета, установленного пунктом 15 Переходных положений ЗК.

Внесение права на земельную долю (пай) не является куплей-продажей. Это очевидно. Сложнее с «другим способом отчуждения». Как уже было сказано выше, отчуждение является переходом права собственности от одного лица к другому. Существует ли переход права на земельную долю (пай) от одного лица к другому, не являющийся отчуждением?

Для кооперативов возможны два варианта.

Вариант первый. Источниками формирования имущества кооператива являются, в том числе, паи и дополнительные паи. При внесении имущества (земельного участка) в паевой фонд кооператива последний становится собственником переданного земельного участка, так как пай члена кооператива является источником формирования имущества кооператива. В этом случае отчуждение земельного участка очевидно.

Вариант второй. Пай члена кооператива является персонифицированным и возвратным взносом. При внесении имущества в уставный капитал хозяйственного общества лицо становится владельцем абстрактного вклада (корпоративных прав), который при выходе возвращается в той форме, которую определит общее собрание участников. Вместе с тем при внесении имущества в паевой фонд кооператива член кооператива имеет право на возвращение именно того имущества, которое было внесено в паевой фонд. И, несмотря на то, что право собственности переходит к кооперативу, член кооператива имеет право требовать возврата переданного имущества в натуре.

Кроме того, Закон о кооперации при определении понятия «пай» отдельно среди имущества, которое передается в паевой фонд, выделяет земельный участок. Это не случайно. В статье 21 Закона о кооперации установлено, что «в случае выхода или исключения из кооператива физическое или юридическое лицо имеет право на получение своей общей доли натурой, деньгами или (по желанию) ценными бумагами соответственно их стоимости на момент выхода, а земельного участка — в натуре».

Тем не менее такое право лица на возврат земельного участка в натуре не обеспечивается ни запретами кооперативу отчуждать земельные участки, ни ответственностью за невозвращение земельного участка в натуре.

Итак, если рассматривать право лица на получение внесенного земельного участка в паевой фонд как безусловное право, то переход права собственности от члена кооператива к самому кооперативу является временным и неабсолютным. Право кооператива на земельный участок ограничено во времени моментом выхода (исключения) члена кооператива и предъявления последним требования о возврате земельного участка.

Именно в этом случае невозможно говорить об отчуждении земельного участка. Значит, при отсутствии правоотношений купли-продажи и другого способа отчуждения запрет, установленный пунктом 15 Переходных положений ЗК, не распространяется на внесение земельных долей (паев) в паевой фонд кооператива. Такая позиция основана исключительно на умозаключениях, без практического апробирования. Тем не менее она имеет право на существование.

ОВСИЙ Дмитрий юрисконсульт, группа компаний «ТЕРРА АЛЬЯНС УКРАИНА», г. Киев

Еще по теме:

  • Суд мед экспертиза уфа Судебно-медицинская экспертиза Военно-врачебная коллегия Уфа, 450000, Российская Военно-врачебная коллегия Уфа, 450000, Российская, 98/2, ост. Горсовет, 2 этаж Адвокатское партнерство Уфа, […]
  • Исковое заявление на бездействие судебного пристава исполнителя образец Исковое заявление на бездействие судебного пристава исполнителя образец Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом […]
  • Калькулятор каско на машину Калькулятор каско ВНИМАНИЕ!Результаты расчета являются предварительными и не могут считаться официальным предложением РЕСО-Гарантия. Вы можете узнать точную стоимость полиса у Вашего […]
  • Открытие ип в 2018 году заявление Заявление на регистрацию ИП в 2018 году Заявление подается в 1 экземпляре. Сшивать и скреплять листы не требуется. При подаче заявления в ФНС необходимо приложить оригинал квитанции об […]
  • Тарифы на коммунальные услуги во владивостоке Жители Владивостока узнали, сколько придётся платить за коммунальные услуги с 1 июля Подорожала большая часть услуг. Информация о нормативах и тарифах на коммунальные услуги, размерах […]
  • Форма 61 при увольнении Унифицированная форма № Т-61 - бланк и образец Унифицированная форма Т-61 используется только в одном случае — при увольнении работника. В статье мы расскажем, для чего нужна эта форма, […]