Договор временного найма жилья

Договор найма жилого помещения

ДОГОВОР
найма жилого помещения

г. ______________ «__»__________ 19__ г.

____________________________________________________________________,
(наименование собственника жилого помещения или управомоченного лица)

именуемый в дальнейшем «Наймодатель», в лице ________________________
____________________________________________________________________,
(должность, Ф.И.О.)

действующего на основании __________________________________________,
(Устава, положения)

с одной стороны, и _________________________________________________,
(Ф.И.О. гражданина-нанимателя)

именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора и другие общие положения

1.1. По настоящему договору найма Наймодатель обязуется предоставить Нанимателю во владение и пользование свободное изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания в нем за плату.
1.2. По настоящему договору предоставляется следующее жилое помещение: _________________________________________________________, (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) именуемое в дальнейшем «Помещение».
1.3. В соответствии с настоящим договором помимо Нанимателя в помещении будут постоянно проживать следующие граждане:
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
1.4. Граждане, постоянно проживающие совместно с Нанимателем, имеют равные права по пользованию помещением. Отношения между Нанимателем и такими гражданами определяются законом. Ответственность перед Наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, в случае нарушения ими условий настоящего договора найма, несет Наниматель.
1.5. Плата за помещение составляет _____________________________ (сумма) и вносится в следующие сроки: ______________________________________.
1.6. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается.
1.7. Настоящий договор заключен сроком на ______ лет (не более 5 лет).

2. Вселение граждан, постоянно проживающих с Нанимателем. Временные жильцы

2.1. Другие граждане могут быть вселены в помещение с согласия Наймодателя, Нанимателя и граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, в качестве постоянно проживающих с Нанимателем. Несовершеннолетние дети вселяются без согласия Наймодателя. 2.2. Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением Наймодателя, вправе разрешить безвозмездное проживание в помещении временным жильцам (пользователям). Срок проживания временных жильцов — не более 6 месяцев.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования помещением. Ответственность за действия временных жильцов перед Наймодателем несет Наниматель.

3. Обязанности сторон по настоящему договору

3.1. Наймодатель обязуется:
передать Нанимателю свободное помещение в состоянии, пригодном для проживания;
осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление Нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в помещении;
производить капитальный ремонт помещения;
предложить Нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить Нанимателя об отказе от продления настоящего договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года помещение в наем (если Наймодатель не выполнил этой обязанности, а Наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок).
3.2. Наниматель обязуется:
использовать помещение только для проживания, обеспечивать сохранность Помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
не вправе производить переустройство и реконструкцию помещения без согласия Наймодателя;
своевременно вносить плату за помещение;
самостоятельно вносить коммунальные платежи;
осуществлять текущий ремонт помещения.
3.3. Наймодатель не вправе производить переоборудование сданного в наем помещение без согласия Нанимателя, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования сданным помещением.

4. Поднаем жилого помещения

4.1. Наймодатель вправе заключать договор поднайма. По договору поднайма помещения Наниматель с согласия Наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования помещением. Ответственным перед Наймодателем по договору поднайма помещения остается Наниматель.
4.2. Договор поднайма помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.
4.3. Договор поднайма помещения является возмездным.
4.4. Срок договора поднайма помещение не может превышать срока настоящего договора.
4.5. При досрочном прекращении настоящего договора одновременно с ним прекращается договор поднайма помещения.
4.6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила подпункта 5.3. настоящего договора о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

5. Расторжение настоящего договора

5.1. Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть настоящий договор с письменным предупреждением Наймодателя за три месяца.
5.2. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию Наймодателя в случаях:
невнесения Нанимателем платы более двух раз по истечении установленного настоящим договором срока платежа;
разрушения или порчи помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
5.3. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
5.4. Если после предупреждения Нанимателя о необходимости устранения нарушения, Наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, продолжают использовать помещение не по назначению или нарушать права и интересы своих соседей, Наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма.
5.5. В случае расторжения договора найма в судебном порядке Наниматель и другие граждане, проживающие в помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из помещения.

6. Заключительные положения

6.1. По требованию Нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия Наймодателя Наниматель в настоящем договоре может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с Нанимателем.
6.2. В случае смерти Нанимателя или его выбытия из помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а Нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним Нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в помещении, становятся сонанимателями.
6.3. По истечении срока настоящего договора Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма помещения на новый срок.
6.4. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания, заключен в ______ экземплярах.
6.5. Адреса и реквизиты сторон:

Наниматель: ____________________________________________________
паспорт: серия ______________, номер ______________, выдан __________
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________

Наймодатель ___________________ Наниматель _________________

КОММЕНТАРИИ:
————
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.
Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в ст. 290 ГК РФ.
Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Договор найма жилого помещения

Город Москва «____» ____________ 20__ год

Я, ФИО, паспортные данные, именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и ФИО, паспортные данные, именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Наймодатель предоставляет принадлежащую ему на праве собственности квартиру Нанимателю за плату во временное владение и пользование для проживания в ней.

1.2. Указанная квартира находится по адресу:

Квартира имеет следующие характеристики:

— общая полезная площадь — кв. м;

— жилая площадь — кв. м;

— наличие бытовой техники – указана в Акте приема-передачи жилого помещения;

— наличие мебели – указана в Акте приема-передачи жилого помещения.

1.3. Право собственности Наймодателя на указанную квартиру подтверждается следующими документами Свидетельство о государственной регистрации права номер_____________.

1.4. Наймодатель подтверждает, что до заключения настоящего договора указанная квартира не обременена правами третьих лиц.

1.5. Вместе с Нанимателем в квартире имеют право на проживание

следующие члены его семьи:

1.6. Лица, проживающие совместно с Нанимателем, пользуются равными с ним правами и несут солидарную ответственность по обязательствам Нанимателя, вытекающим из настоящего договора.

1.7. Настоящий договор заключен в соответствии с п. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации.

1.8. Одновременно с помещением Нанимателю по акту приема-передачи передаются: ключи:

— ключ от входной двери «________» — 3 шт.

— ключ от входной двери «________» — 3 шт.

— ключ от почтового ящика – 1 шт.

1.9. Наниматель не вправе регистрироваться в помещении, переданном для временного проживания.

1.10. Вместе с Нанимателем будут проживать домашние животные собака. Ущерб, причиненный Квартире и имуществу Наймодателя в результате нахождения в ней указанного домашнего животного, возмещается Нанимателем.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Наниматель обязан:

— вносить плату за пользование квартирой в сроки и в порядке, установленные настоящим договором;

— нести все расходы по содержанию жилого помещения и оплате коммунальных услуг. Плата за содержание жилого помещения и коммунальных услуг включает в себя: ТО и эксплуатационные расходы, водопотребление, электроэнергия, пользования телефоном, в том числе абонентской платы, внутризоновых, междугородних, международных переговоров, охрана, отопление, вывоз мусора, сборы по уборке снега и озеленения (сезонные затраты на экообустройство), Интернет и иных расходов, связанных с пользованием жилым помещением;

— использовать переданное внаем жилое помещение в строгом соответствии с его назначением;

— содержать квартиру в надлежащем состоянии, в том числе за свой счет осуществлять текущий ремонт квартиры и установленного в ней сантехнического и иного оборудования;

— обеспечивать обслуживание техники, в соответствии с требованиями инструкций по эксплуатации;

— соблюдать правила пользования жилыми помещениями, в том числе правила безопасности, принимать необходимые меры к сохранности квартиры, установленного в ней оборудования и имущества;

— соблюдать санитарно-гигиенические нормы и нормы пожарной безопасности;

-соблюдать права и законные интересы соседей, а также соблюдать правила пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе, соблюдать положения Закона города Москвы «Об административной ответственности за нарушение покоя граждан и тишины в ночное время в городе Москве» от 12 июля 2002 года № 42/ Закона Московской области «Об обеспечении тишины и покоя граждан на территории Московской области» от 07 марта 2014 года 16/2014-ОЗ;

— письменно уведомить Наймодателя о досрочном расторжении настоящего Договора не позднее чем за ______ месяца до предполагаемого расторжения.

— информировать Наймодателя по всем вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к исполнению настоящего договора. Сообщения должны быть своевременными и полными;

— устранять последствия аварий, произошедших в жилом помещении по вине Нанимателя и/или проживающих с ним лиц;

— возместить Наймодателю убытки, возникшие в результате нарушения условий настоящего договора, в том числе ущерб, возникший в результате нахождения в жилом помещении домашнего животного, указанного в п. 1.10. настоящего договора;

— возместить ущерб третьим лицам, возникший в результате каких-либо действий или бездействия Нанимателя или иных лиц, проживающих с Нанимателем;

— заявить в соответствующие компетентные органы и учреждения о случаях обнаружения хищения, нанесения ущерба имуществу Наймодателя в результате пожара, залива, противоправных действий третьих лиц и т.д, а также уведомить об этом службы охраны ТСЖ и Наймодателя. В случае неисполнения указанной обязанности Наниматель возмещает возникшие убытки самостоятельно;

— в день прекращения действия настоящего договора освободить и передать Наймодателю по акту приема-передачи жилое помещение, пригодное для проживания, отвечающее санитарным и техническим требованиям для жилых помещений с помытыми окнами. Вернуть Наймодателю все комплекты ключей, перечисленные в п. 1.8. настоящего договора, а также вернуть находящееся в жилом помещении имущество Наймодателя, которое передавалось в пользование Нанимателю, согласно Акту приема-передачи жилого помещения, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора. При этом жилое помещение и находящееся в нем имущество передаются Наймодателю в таком же состоянии, как и было получено, с учетом естественного износа, но без физических и механических повреждений;

— нести ответственность за действия граждан, постоянно проживающих совместно с Нанимателем или находящихся в гостях, которые нарушают условия настоящего договора;

— нести другие обязанности, установленные действующим законодательством для нанимателей жилых помещений;

2.3. Наниматель имеет право:

— вернуть квартиру Наймодателю до истечения срока найма, письменно предупредив Наймодателя об этом за ______________ месяца;

— на преимущественное заключение договора найма на новый срок.

2.4. Наниматель не вправе:

— производить переустройство и реконструкцию квартиры без письменного согласия Наймодателя. Все улучшения в передаваемом внаем жилом помещении, Наниматель осуществляет без причинения вреда жилому помещению, установленному в нем оборудованию и имуществу, своими силами и за свой счет, при наличии на то письменного согласия Наймодателя. Любые улучшения жилого помещения считаются собственностью Наймодателя, при этом у Наймодателя не возникает обязательств по возмещению произведенных Нанимателем расходов. Сверлить стены можно только с учётом чертежей проектов –электро, -кондиционеров, -слаботочки/или с письменного согласия Наймодателя;

— передавать квартиру в поднаем другим лицам.

2.5. Наймодатель обязан:

— передать Нанимателю жилое помещение и установленное в нем оборудование, другое имущество в исправном состоянии и без задолженности по плате за содержание жилого помещения и коммунальных услуг по состоянию на «____» ____________ 20__ года, в течение 3 (Трех) дней после заключения настоящего договора;

— не чинить препятствий Нанимателю в правомерном пользовании квартирой, указанной в п. 1.2 настоящего договора;

— при выезде Нанимателя из жилого помещения возвратить ему страховой депозит, указанный в пункте 3.4. настоящего Договора, при условии предъявления Нанимателем Наймодателю оплаченных счетов, квитанций, согласно п. 2.1., 3.3. настоящего Договора и подтверждения сохранности переданного в наем имущества, за вычетом соответствующих задолженностей Нанимателя по платежам, возмещению убытков и штрафа предусмотренного п.3.7. настоящего договора;

— в присутствии Нанимателя проверить исправность систем жизнеобеспечения сдаваемого внаем жилого помещения, а также ознакомить Нанимателя с правилами эксплуатации;

— письменно уведомить Нанимателя о досрочном расторжении настоящего Договора не позднее чем за ___________ месяца до предполагаемого расторжения.

2.6. Наймодатель вправе один раз в месяц осуществлять проверку состояния сдаваемого внаем жилого помещения, установленного в нем оборудования и переданного

имущества в предварительно согласованное с Нанимателем время и в присутствии Нанимателя, при этом уведомив Нанимателя за 48 часов до предстоящего визита.

2.7. Наймодатель не несет ответственность за недостатки жилого помещения и имеющегося в нем имущества, в случае если таковые не были оговорены Сторонами, были известны Нанимателю либо должны были быть им выявлены при осмотре жилого помещения, в момент подписания настоящего договора и акта приема-передачи жилого помещения.

2.8. Оказывать в период действия настоящего Договора Нанимателю информационную и иную помощь в целях наиболее эффективного использования Нанимателем жилого помещения.

3. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Наниматель обязуется ежемесячно ______ числа каждого месяца вносить Наймодателю плату за пользование жилым помещением.

3.2. Плата за пользование жилым помещением составляет __________________________________ рублей в месяц, которая оплачивается наличными или перечисляется безналичным путем на расчетный счет Наймодателя, по следующим реквизитам:___________________________________________________________________.

Указанная в настоящем пункте плата за пользование жилым помещением не подлежит изменению в течение всего срока действия настоящего договора, если иное не будет предусмотрено дополнительным соглашением Сторон.

3.3. Размер ежемесячных платежей указанный в п. 3.2. настоящего договора установлен без учета расходов Нанимателя по оплате содержания жилого помещения и коммунальных услуг, включающих в себя: ТО и эксплуатационные расходы, водопотребление, электроэнергия, пользования телефоном, в том числе абонентской

платы, внутризоновых, междугородних, международных переговоров, охрана, отопление, вывоз мусора, сборы по уборке снега и озеленения (сезонные затраты на экообустройство), Интернет и иных расходов, связанных с пользованием жилым помещением.

3.4. Стороны договорились, что по настоящему договору устанавливается Страховой депозит в размере ___________________________________ рублей. Страховой депозит передается Наймодателю в качестве гарантийного платежа за поврежденное имущество, неоплаченные за время проживания счета за платные услуги (интернет, электроэнергия, вода, междугородние и международные телефонные переговоры и др.) и не может использоваться в качестве оплаты за проживание Нанимателя в Квартире.

3.5. В случае временного отсутствия Нанимателя или совместно с ним проживающих лиц в жилом помещении плата за наем изменению не подлежит.

3.6. При подписании настоящего договора, Наниматель передает Наймодателю плату за первый месяц в размере _______________________________ рублей и выплачивает страховой депозит в размере _______________________________ рублей.

3.7. Страховой депозит возвращается Нанимателю после передачи жилого помещения Наймодателю по Акту приема-передачи при условии отсутствия задолженности по оплате коммунальных услуг, содержания жилого помещения и иных платежей предусмотренных пп. 2.1., 3.3. настоящего договора, а также при отсутствии вреда и ущерба, причиненного жилому помещению, установленному в нем оборудованию и имуществу. При наличии задолженности или вреда и ущерба, причиненного жилому помещению, установленному в нем оборудованию и имуществу, из депозита удерживается сумма для оплаты указанных задолженностей и возмещения причиненных убытков. Разница возвращается Нанимателю. Страховой депозит возвращается после подписания Акта приема-передачи и предъявления всех оплаченных квитанций. В случае если на момент передачи квартиры оплату счетов МосЭнэрго, МГТС и перерасчёт воды произвести невозможно по причине отсутствия квитанции соответствующих организаций, Наниматель оставляет залог на оплату счетов в размере __________________________ рублей, а сумма депозита возвращается. В случае не достижения согласия по размеру причиненных убытков, Стороны имеют право привлечь независимую экспертизу, что согласовывается Сторонами в письменном виде. Услуги независимой экспертизы оплачивает Сторона, которая заказывает экспертизу. В случае, если Сторона, намеревающаяся расторгнуть настоящий договор досрочно, уведомит об этом вторую Сторону позднее чем за ________ месяц до предполагаемого расторжения, то Сторона расторгающая договор досрочно обязана уплатить второй Стороне штраф в размере _______________ рублей. В случае направления уведомления менее чем за один месяц до предполагаемого расторжения, размер штрафа составляет ____________________ рублей.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ

4.1. Наниматель возмещает Наймодателю все убытки, связанные с потерей, повреждением имущества, взятого внаем, в порядке, установленном законодательством.

4.2. В случае несвоевременного внесения сумм платы за наем Наниматель уплачивает пени в размере 1% от не выплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки.

4.3. В случае несвоевременной передачи Наймодателем Нанимателю нанятого жилого помещения Наймодатель уплачивает Нанимателю штраф в размере 1% за каждый день просрочки.

4.4. Уплата штрафных санкций не освобождает Стороны от исполнения своих обязательств по настоящему договору.

4.5. Наймодатель имеет право расторгнуть настоящий договор в любое время, письменно уведомив об этом Нанимателя не менее чем за _______ месяца до расторжения.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ПРАВА СТОРОН ПО ИСТЕЧЕНИИ СРОКА ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий договор заключен сроком на 11 месяцев до «____» ____________ 20__ года. Договор вступает в силу с момента его подписания со всеми приложения, являющимися неотьемлимой частью настоящего договора.

6. ФОРС-МАЖОР

6.1. Стороны освобождаются от частичного или полного исполнения обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего договора в результате событий чрезвычайного характера, которые стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.

К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые ни одна из Сторон не может оказать влияния и за возникновение которых ни одна из Сторон не несет ответственности, например: землетрясение, наводнение, пожар, а также забастовка, правительственные постановления или распоряжения государственных органов.

6.2. Сторона, попавшая под влияние форс-мажорных обстоятельств, обязана уведомить об этом другую сторону не позднее 5 (Пяти) календарных дней со дня наступления таких обстоятельств.

7. УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ

7.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего договора, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров, обмена письмами, уточнением условий настоящего договора, составлением его дополнений и изменений и др. При этом каждая из сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов. В случае если Стороны не придут к соглашению, спор подлежит решению в судебном порядке в Хорошевском районном суде города Москвы. Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны в случае, если они составлены в письменном виде и подписаны представителями Сторон.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ И СВЕДЕНИЯ О СТОРОНАХ

8.1. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим договором, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации.

8.2. Настоящий договор заключен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой стороны.

8.3. Неотъемлемой частью настоящего договор являются:

8.3.1. Акт приема-передачи жилого помещения;

8.3.2. Информационный лист с номерами телефонов экстренных служб, управляющей и иных обслуживающих организаций, распорядком их работы и др.;

8.3.3. Оригиналы инструкций по эксплуатации оборудования и имущества установленного в передаваемом внаем жилом помещении;

8.3.4. Дополнительное соглашение № 1 об аренде парковочного места ______, закрепленного за жилым помещением, указанным в п. 1.2. настоящего Договора.

8.4. Стороны обязуются считать положения настоящего Договора конфиденциальной информацией и не разглашать его условия третьим лицам.

Заключение договора найма жилого помещения в письменной форме выгодно обеим сторонам

Автор: К. Балакин

Заключение договора найма жилого помещения в письменной форме выгодно обеим сторонам

В правовом обществе договор найма при аренде квартиры или комнаты вполне обыденное явление, однако в России оно пока еще не получило широкого распространения. Тем не менее правильно составленный договор позволяет избежать множества неприятных ситуаций. Об этом мы поговорили с юристом Татьяной Родыгиной.

Какими документами и нормативными актами регулируются отношения арендодателя и съемщика?

— Договор аренды и договор найма жилого помещения относятся к договорам имущественного найма. Так как это разные договоры, отношения сторон в первом случае регулируются главой 34 ГК РФ («Аренда»), а во втором случае — главой 35 ГК РФ («Наем жилого помещения»).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По договору найма жилого помещения одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (пункт 1 статьи 671 ГК РФ).

Юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено только на условиях аренды. При этом арендатор обязан использовать его исключительно для проживания граждан. Следовательно, если квартира сдается юридическому лицу, заключается договор аренды. В нем недопустимо заменять наименование сторон и называть такой договор договором найма. Договор найма заключается только в том случае, если жилое помещение сдается физическому лицу, так как нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (пункт 1 статьи 677 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 данного Федерального закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Следовательно, договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор найма жилого помещения, независимо от того, на какой срок он заключен, не требует государственной регистрации.

Почему в России мало распространена практика заключения договоров?

— Как правило, если квартира сдается юридическому лицу, договор аренды заключается сторонами в большинстве случаев. Если квартира передается физическому лицу, договор найма в письменной форме заключается намного реже. Думаю, среди причин сложившейся ситуации можно назвать доверчивость людей, отсутствие у них необходимых юридических знаний и жизненного опыта, желание сэкономить время и деньги. Многие считают заключение договора формальностью, рутиной. Некоторые собственники, желающие сдать свое жилье за плату, наивно полагают, что если нанимателями являются их знакомые, друзья, знакомые друзей, друзья знакомых, то заключение с ними договора является проявлением недоверия. Среди желающих снять квартиру также немало тех, кто считает заключение договора необязательным. Люди не осознают всех последствий, к которым может привести отсутствие договора. Только грамотно составленный договор поможет защитить интересы каждой стороны в случае возникновения конфликтных ситуаций.

Кому более выгоден договор?

— Считаю, что заключение договора найма жилого помещения в письменной форме выгодно обеим сторонам, так как несоблюдение данной формы договора хотя и не влечет его недействительность, но лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в случае спора.

Представим ситуацию, в которой может оказаться собственник квартиры, если по вине нанимателя начался пожар или произошло затопление соседей на нижних этажах. Пострадавшие вправе предъявить свои требования о возмещении причиненного им ущерба владельцу квартиры. В случае отсутствия договора ему будет трудно доказать что-либо в суде. Виновник может попросту скрыться, забрав вещи. Не исключено, что впоследствии он будет отрицать факт проживания в этой квартире.

Если говорить о нанимателе, то следует отметить, что он также может пострадать в случае отсутствия договора. Представим следующую ситуацию. Вы сняли квартиру на длительный срок. Вас все устраивает, устно все условия согласованы с другой стороной. Вы оплачиваете арендную плату за первый месяц. Через неделю к вам приходит собственник и сообщает, что он решил изменить ранее согласованные условия, в том числе размер оплаты. Он также может в любое время потребовать освободить занимаемую вами площадь, не объясняя причин. Согласитесь, неприятно оказаться в подобной ситуации на месте нанимателя. При наличии грамотно составленного договора подобные ситуации исключены.

С чьей стороны больше встречается нарушений договора?

— Ввиду того, что я не изучала статистику по данному вопросу, судить об этом могу лишь исходя из собственного опыта работы юристом. Чаще ко мне обращаются собственники квартир (физические лица), столкнувшиеся с проблемой нарушения нанимателями условий договора об оплате. В большинстве случаев договор в письменном виде не заключался либо был составлен неграмотно.

На какие пункты договора стоит обращать особое внимание обеим сторонам?

— Хочется особо выделить некоторые условия договора найма.

Размер, сроки, способы оплаты. Размер платы за жилое помещение является существенным условием договора найма и устанавливается по соглашению сторон. Если сроки в договоре не предусмотрены, оплата производится ежемесячно. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. При оплате очередного периода советую нанимателю брать с собственника квартиры расписку. В ней должно быть указано, какую сумму он принял в качестве оплаты, а также за какой период произведена оплата. Известны случаи, когда после получения денег собственник впоследствии утверждал, что денег ему никто не давал. Или, пересчитав купюры, которые находились в конверте, он констатировал факт, что их намного меньше, чем должен наниматель. Так что составление расписки поможет избежать обмана и недоразумений.

Срок договора. Договор найма может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет.

Кроме того, необходимо обратить внимание на следующие пункты:

— опись имущества и его состояние в передаваемой квартире, условия об ответственности съемщика за его сохранность;

— порядок возмещения ущерба в случае его причинения;

— условия оплаты телефонных переговоров, электроэнергии, коммунальных платежей;

— условия расторжения договора и порядок сдачи нанимателем квартиры при прекращении договора.

Арендодателям (наймодателям) можно посоветовать приложить к договору ксерокопии паспортов жильцов.

Необходимо также составить акт приема-передачи. В нем указывается, что арендодатель (наймодатель) сдал, а арендатор (наниматель) принял квартиру по указанному адресу, прилагается перечень передаваемого вместе с квартирой имущества (мебели, бытовой техники), отмечается, сколько комплектов ключей получил арендатор. После подписания сторонами акт приема-передачи можно подшить к договору.

Таким образом, стороны должны включить в договор все важные условия, которые они хотят для себя определить. При согласовании текста договора нужно быть предельно внимательными и не торопиться. Чтобы договор был составлен правильно, защищал интересы каждой стороны и не противоречил российскому законодательству, советую обратиться за помощью к юристу или адвокату.

Если договор составлен грамотно, возможно ли возникновение спорных ситуаций?

— Следует отметить, что от возникновения спорных ситуаций застраховаться невозможно. Грамотно составленный договор и внимательное отношение к документам поможет избежать многих проблем, а в случае судебного разбирательства станет средством защиты интересов каждой из сторон.

Какие сложности могут возникнуть, если у квартиры несколько собственников?

— Сложности в данном случае заключаются в том, что собственник, владеющий долей квартиры, не может сдать ее внаем без согласия остальных собственников. Поэтому в договоре должны быть поставлены подписи всех собственников, а если среди них есть несовершеннолетние, то подписи их полномочных представителей — родителей. Если обеспечить личное присутствие всех собственников невозможно, один из них может предоставить нотариальную доверенность на свое имя или письменное согласие других собственников, оформленное нотариально.

Действительно ли договор в простой письменной форме, не заверенный нотариусом, имеет юридическую силу в случае разбирательств или здесь есть нюансы?

— Согласно статье 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Нотариальное его удостоверение необязательно. Но замечу, что в случае спора договор, заверенный нотариусом, имеет ряд преимуществ. Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса. Он удостоверяет их личности, проверяет право собственности владельца (или владельцев) квартиры и их дееспособность. Поэтому сделку, удостоверенную нотариусом, оспорить сложнее.

Как съемщику убедиться, что арендуемая квартира юридически чиста? Делать запросы в инстанции, в какие?

— В наше время рынок аренды жилья привлекает многих участников в поисках доходов. Это и риэлторы (профессиональные агенты по недвижимости), и частные маклеры-одиночки, и различные информационные агентства. К сожалению, мошенники могут принимать вид и первых, и вторых, и третьих. Чтобы избежать возможных рисков и не стать жертвой мошенников, советую нанимателю перед заключением договора внимательно изучить следующие документы:

1. Паспорт собственника. Он должен иметь необходимые средства защиты от подделки, отчетливые печати, не иметь исправлений, быть действительным.

2. Документ, подтверждающий право собственности арендодателя на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права).

3. Правоустанавливающий документ, показывающий, на основании чего собственник приобрел право собственности на объект (договор продажи, мены, дарения, раздела имущества, свидетельство о праве на наследство и др.).

Необходимо сверить адрес объекта сделки, указанный в документах, с фактическим адресом, а также все технические параметры квартиры (этаж, количество комнат, площади и т.д.).

В некоторых случаях может оказаться, что в отношении объекта сделки есть решение об аресте или решение суда о разделе имущества на доли. Для проверки этой информации можно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сделав запрос в Управление Федеральной службы государственной регистрации. В выписке указываются следующие данные: описание объекта недвижимости, данные о правообладателях, зарегистрированные на объект права, ограничения, обременения прав, сведения о правопритязаниях и заявленных в суде правах требования.

Если вы убедились в том, что арендодатель является единственным собственником жилья, нужно удостовериться также в том, что отсутствуют лица, сохранившие право пользования квартирой. Для этого попросите собственника получить выписку из домовой книги. Советую вам присутствовать лично при получении им этого документа. Из архивной выписки можно узнать о том, кто и когда был зарегистрирован по месту жительства в этой квартире, куда выбыл, кто ее приватизировал. Убедитесь в том, что среди ранее зарегистрированных нет убывших в места заключения или в психоневрологический диспансер на лечение. Несмотря на все предпринятые вами меры, арендодатель может оказаться недееспособным, т.е. не имеющим права распоряжаться своим имуществом. Сделки, заключенные недееспособным лицом, являются ничтожными. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, попросите у арендодателя справку из психоневрологического и наркологического диспансеров о его здоровье. Рекомендую также лично присутствовать при получении справок, чтобы исключить риск фальсификации.

Немногие знают, что есть такое понятие, как договор поднайма. Расскажите, что он собой представляет, когда используется, чем отличается от договора найма?

— Согласно пункту 1 статьи 685 ГК РФ по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на некоторый срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Договор поднайма может заключить наниматель жилого помещения, предоставленного ему по договору социального найма. Он имеет право передать часть занимаемого им помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем в соответствии со статьей 76 ЖК РФ. Для этого необходимо согласие в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должен быть заключен в письменной форме, причем экземпляр такого договора подлежит передаче наймодателю (часть 1 статьи 77 ЖК РФ). При вселении поднанимателя должны также соблюдаться действующие правила о регистрации граждан по месту временного жительства. Главным основанием прекращения договора поднайма является истечение срока действия договора. В этом случае поднаниматель обязан освободить жилое помещение, а при отказе он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого помещения (часть 5 статьи 79 ЖК). В таком же порядке он выселяется и в случае, если досрочно прекратилось право самого нанимателя на помещение, которое он занимал по договору социального найма (например, в связи с его выездом в другое место жительства, смертью и т.п.), поскольку в случае прекращения договора найма по любому основанию поднаниматель не имеет никаких правовых оснований занимать помещение.

Если договор поднайма заключен без указания срока, он считается заключенным на один год (часть 3 статьи 77 ЖК).

В случае сдачи в поднаем неприватизированной квартиры (муниципальной, государственной) поднаниматель также не застрахован от рисков. Известно немало примеров, когда двое зарегистрированных в квартире договариваются между собой с целью обмана квартиранта. Один сдает квартиру, забирает деньги и уезжает, а другой неожиданно появляется и требует выселения квартиранта, так как ему негде жить. Но возможны и случаи, когда разногласия в семье (муж сдал, а жена против) вынуждают нанимателя покинуть квартиру, в которой он жил всего несколько недель. Поэтому я рекомендую всем перед заключением договора поднайма обращаться за помощью к юристу или адвокату.

Вам нередко приходилось заниматься спорными делами, расскажите о каком-нибудь случае из практики?

Полная статья в печатной версии Жилищное право или через 3 месяца на сайте.

Еще по теме:

  • Учебник техническая эксплуатация и безопасность движения Техническая эксплуатация дорог и безопасность движения На основе положений Правил технической эксплуатации железных дорог Российской Федерации изложены требования к общим обязанностям […]
  • Протокол очной ставки образец заполнения Протокол очной ставки (образец заполнения) ПРОТОКОЛ очной ставки 29 сентября 201* г. Очная ставка начата в 16 час. 00 мин. Очная ставка окончена в 17 час. 10 мин. Старший следователь […]
  • Зубово-полянский мировой суд республики мордовия Судебный участок мирового судьи № 1 - Зубова Поляна д. Ачадовка д. Киселевка д. Красовка д. Крюковка д. Чуфаровка ИК-1 ИК-11 ИК-13 ИК-14 ИК-19 ИК-22 ИК-5 ИК-7 п. Выселки п. Дубитель п. […]
  • Права и обязанности водителя скорой помощи Должностные инструкции водителя скорой помощи ДОЛЖНОСТНАЯ ИНСТРУКЦИЯ фельдшера-водителя скорой медицинской помощи 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 1.1. Настоящая должностная инструкция определяет […]
  • План счетов 2 раздел Раздел II плана счетов. Производственные запасы: Производственные запасы Счета этого раздела предназначены для обобщения информации о наличии и движении предметов труда, предназначенных […]
  • Трудовой кодекс водителя 2018 Чиновники уточнили норму часов для водителей Что случилось Министерство транспорта приказом от 03.05.2018 № 170 внесло изменения в Положение об особенностях режима рабочего времени и […]