Договор уступки прав подлежит регистрации

Обсуждения

Регистрация договора уступки прав требования в части неустоки по ДДУ

34 сообщения

Росреестр по Ленинградской области отказывает в регистрации договора уступки прав требования неустойки за просрочку строительства и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя.
Росреестр сам на своем сайте пишет ( https://rosreestr.ru/site/press/news/dolshchik-mozhet.. ) и по телефону 8 800 100-34-34 отвечает, что регистрация НУЖНА, а сами сотрудники отказывают.

Как это объяснить?

Сейчас отправлено заявление в аппеляционную комиссию, как вы думаете есть шанс победить Росреестр?

На последней 3-ей странице следующий текст:
«Дополнительно сообщаю, что вышеперечисленные обстоятельства могут являться основанием для отказа в государственной регистрации.
Одновременно сообщаю, что до истечения регистрационных действий, в соответствии со ст.30 закона о регистрации, государственная регистрация прав может быть приостановлена на срок до шести месяцев на основании Вашего заявления с указанием причин и срока приостановления регистрации.
Государственный регистратор Челнокова Е.А.»

Государственный регистратор пишет что обстоятельства МОГУТ являться основанием для отказа. Но они же НЕ ЯВЛЯЮТСЯ основаниями для отказа, потому что согласно главе 24 ГК РФ и 214 ФЗ можно уступить отдельно право требования неустойки (пени) и штрафа при этом не переступая права на квартиру.

Куда обращаться на обжалование Государственный регистратор не пишет.
Что её нужно для продолжение регистрации Договора цессии она не пишет.

О регистрации соглашения об уступке права на денежное требование, вытекающее из договора аренды, подлежащего государственной регистрации (Шеховцова А.С.)

Дата размещения статьи: 31.01.2018

В современной юридической литературе вопросы правовой природы цессии и уступки прав требований исследованы достаточно хорошо . В то же время, несмотря на то, что в число новелл ГК РФ включены нормы об особенностях уступки прав по денежным обязательствам, юридическая конструкция такого договора на практике вызывает множество спорных ситуаций. Анализ практики применения норм гражданского законодательства, отражающих особенности уступки требований по денежным обязательствам, показывает, что суды далеко не во всех случаях учитывают изменение подхода законодателя к уступке требований по денежным обязательствам и верно применяют соответствующие положения гражданского законодательства. Так, зачастую при применении судами норм об уступке отдельных прав по денежным обязательствам, вытекающим из договоров, подлежащих государственной регистрации, судами практически полностью игнорируются указанные новеллы гражданского законодательства, на что неоднократно указывалось в научной литературе .
———————————
Лескова Ю.Г. Гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право // Юрист. 2004. N 9. С. 11 — 15.
Параскевова Д.В., Параскевова С.А. Особенности уступки требований по денежным обязательствам // Власть Закона. 2015. N 4. С. 42; Диденко А.А. О действительности договора уступки права требования неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства // Власть Закона. 2016. N 4. С. 81 — 92.

Представляется, что достаточно серьезную проблему создает общая норма о необходимости государственной регистрации сделок об уступке отдельных прав по обязательствам, вытекающим из договоров, подлежащих государственной регистрации. В то же время считаем, что данную норму необходимо применять с учетом норм об уступке именно прав по денежным обязательствам. Рассмотрим необходимость регистрации такого договора цессии на примере уступки отдельных прав по денежным обязательствам, вытекающим из договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее года.
Общие нормы гражданского законодательства о форме сделок императивны и предусматривают, что уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (ст. 389 ГК РФ). Данная статья также дополняет общее правило, что если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (ст. 164 ГК РФ). В силу данной нормы уступка по сделке — договору аренды зданий и сооружений, заключенной на срок более одного года, зарегистрированной в установленном законом порядке, также подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для договора аренды объекта недвижимости .
———————————
Данный подход был сформирован ФАС СКО в обобщении судебной практики применения положений раздела 3 части 1 ГК РФ (за исключением гл. 23). URL: http://pravo.ru (дата обращения: 31.05.2017). Иной подход содержится в Постановлении ФАС Московского округа от 3 июня 2011 г. по делу N КГ-А40/4808-11 // СПС «Гарант».

В пользу регистрации такой сделки говорит и правило о том, что в силу положений п. 1 ст. 382 ГК РФ и ст. 153 ГК РФ уступка требования является сделкой. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, также подлежит государственной регистрации. Таким образом, уступка денежного требования является изменением условия этого договора в части стороны, которой причитается исполнение по договору.
Для закрепления указанной позиции судами также указывается, что требование о регистрации обременения прав на недвижимое имущество является самостоятельным . Отсутствие возникновения обременения вещных прав на недвижимое имущество в результате заключения соглашения об уступке требования не исключает обязательность его государственной регистрации в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 389 ГК РФ. Поскольку в силу п. 4 ст. 391 ГК РФ к форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в ст. 389 Кодекса, заявленный вывод косвенным образом подтверждается и п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» , где сказано, что соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным.
———————————
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 окт. 2015 г. N Ф06-1659/2015 по делу N А06-12157/2014 // СПС «Гарант».
«Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февр. 2001 г. N 59 // СПС «Гарант».

В то же время относительно государственной регистрации договора и правовых последствий такой регистрации новая редакция ст. 433 ГК РФ предусматривает правило, что государственная регистрация указывает на момент заключенности договора для третьих лиц, а не на возникновение обязательственной связи непосредственно между сторонами договора. Применительно к договору аренду зданий и сооружений данная позиция законодателя полностью согласуется с п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. N 165 , разъяснившим, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. По смыслу ст. ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
———————————
«Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 февр. 2014 г. N 165 // Вестник ВАС РФ. 2014. N 4.

Таким образом, более пристальный анализ специальных норм законодательства об аренде зданий и сооружений показал, что дополнительные соглашения об изменении условий такого договора аренды, не прошедшие необходимую государственную регистрацию, всего лишь не порождают правовых последствий, предусмотренных ст. 617 ГК РФ и п. 1 ст. 621 ГК РФ, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. А само отсутствие государственной регистрации дополнительных соглашений об изменениях условий договора долгосрочной аренды здания и сооружения не влечет его недействительность.
В то же время анализ судебной практики показал, что судам при исследовании вопроса о необходимости регистрации договора уступки прав требований по договору долгосрочной аренды зданий и сооружений, подлежащему государственной регистрации, следует обращать внимание на характер передаваемого права требования и объем передаваемых прав по договору.
Исследуя вопрос об объеме уступаемого права, необходимо установить, изменились ли стороны договора аренды.
Так, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в деле о взыскании с арендатора долга указал, что договоры, предметом которых являлся переход прав арендатора земельного участка, подлежали государственной регистрации в силу закона. Однако при совершении сделок по уступке прав требования платы за уступленные права арендатора земельного участка арендатор не изменялся. По спорному договору цессионарию не передавались права и обязанности арендатора либо арендодателя по договору аренды земельного участка. Напротив, новому кредитору передано право требования исполнения денежного обязательства, возникающего из договора уступки права требования задолженности за приобретенные права и обязанности арендатора земельного участка. В соответствии с действующим законодательством соглашения о денежных обязательствах, об уплате задолженности не требуют государственной регистрации. В связи с этим суды правомерно отклонили довод ответчика о незаключенности данной сделки .
———————————
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 июня 2015 г. по делу N А32-41339/2013 // СПС «Гарант».

По другому делу в споре о взыскании задолженности по компенсации за произведенные неотделимые улучшения предмета договора аренды суд отметил, что кредитор в договоре аренды нежилого помещения, имеющий право требовать исполнения денежного обязательства от должника, мог уступить указанное право (требование) другому лицу. Заключая такой договор уступки права требования, лицо лишается возможности предъявить требование об исполнении к должнику. Но при этом положение должника в арендном обязательстве остается прежним. В результате такая частичная уступка права (требования) арендных платежей влечет за собой замену кредитора в конкретном обязательстве, в состав которого входит уступаемое денежное право (требование), а не замену стороны в договоре. Суд указал, что уступка права (требования) по обязательству, в котором уступающий требование кредитор является одновременно лицом, обязанным перед должником, не влечет перевод на цессионария соответствующих обязанностей цедента. Цедент не освобождается от исполнения продолжающих лежать на нем обязанностей. В результате суд поддержал выводы судов нижестоящих инстанций об отсутствии основания для государственной регистрации такой сделки .
———————————
Постановление ФАС Московского округа от 3 июня 2011 г. N КГ-А40/2381-11 по делу N А40-35715/10-141-305. Похожий подход см.: Постановление ФАС Уральского округа от 14 февр. 2013 г. N Ф09-12103/12 по делу N А07-278/12 // СПС «Гарант».

В другом деле арбитражный суд занял аналогичную позицию и отметил, что истец не получил в силу договора об уступке прав никаких правомочий в отношении недвижимого имущества, принадлежащих стороне договора аренды, т.е. права собственника (арендодателя) или арендатора. Аренда согласно статье 606 ГК РФ есть временное владение и пользование (либо только пользование) имуществом. Собственность в силу пункта 1 ст. 209 ГК РФ есть право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Таких прав истец не получил, в связи с чем договор об уступке прав не подлежит государственной регистрации, так как не вносит никаких изменений в обременение права на недвижимое имущество .
———————————
Постановление ФАС Уральского округа от 14 февр. 2013 г. по делу N Ф09-12103/12; Определением ВАС РФ от 8 авг. 2013 г. N ВАС-6252/13 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ // СПС «Гарант».

Анализ приведенных выше судебных подходов показывает, что арендодатель вправе уступить другому лицу право на получение арендных платежей либо неустойки, оставаясь арендодателем недвижимого имущества, т.е. выполняя все обязанности арендодателя согласно закону (капитальный ремонт и т.д.) и, соответственно, оставаясь собственником имущества. Тем самым ни собственник имущества, ни арендатор имущества не меняются, следовательно, нет необходимости внесения изменений в зарегистрированный договор аренды.
Исследуя вопрос о характере уступаемого права, следует учесть приведенные выше особенности уступки денежного обязательства.
Цессия, по которой передается исключительно денежное требование (неустойка, дебиторская задолженность по арендным платежам), является самостоятельной сделкой, государственная регистрация которой законом не предусмотрена. Исходя из смысла ст. 8.1 ГК РФ, ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрации в ЕГРП подлежат исключительно права на недвижимое имущество, ограничения и обременения прав на недвижимость. Регистрации же, в силу вышеуказанных норм, подлежат сделки с недвижимым имуществом. Так, например, не подлежит регистрации договор цессии по неустойке, поскольку он вытекает из обязательственных требований, не связанных с правами на недвижимое имущество. В силу закона обязательства, не влекущие обременения прав на недвижимость, в ЕГРП не отражаются и государственной регистрации не подлежат .
———————————
Собрание законодательства Российской Федерации. 2015. N 29 (ч. 1). Ст. 4344.
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2017 г. N 10АП-1727/2017 по делу N А41-80163/16; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2017 г. N 09АП-2082/2017 по делу N А40-170889/16 // СПС «КонсультантПлюс».

В доктрине гражданского права при исследовании права собственности, его пределов и ограничений В.П. Камышанским предложено различать понятия «правовые ограничения», «ограничения права», «обременения» . По мнению ученого ограничения права собственности оправданны только в исключительных случаях . В.П. Камышанский верно отмечает, что правовые ограничения — это совокупность элементов механизма правового регулирования, направленных на установление пределов (границы) дозволенного поведения субъектов. Ограничения же права «позволяют в рамках собственных границ субъективного права очень гибко учитывать и обеспечивать наиболее важные права и законные интересы других лиц и общества в целом. Границы права призваны охранять свободу личности внутри обозначенных пределов» . Следуя данному теоретическому подходу признавать за неустойкой и дебиторской задолженностью качества правовых ограничений и ограничений права собственности нельзя.
———————————
Камышанский В.П. Право собственности. Пределы и ограничения. М.: Дана, 2006. С. 7.
Камышанский В.П. Конституционные ограничения права собственности // Российский судья. 2004. N 4. С. 22; Камышанский В.П. Конституционные ограничения права собственности // Правовые вопросы недвижимости. 2004. N 2. С. 2 — 3.
Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. Элиста: Дело, 1999. С. 13 — 14.

Уступка права получения арендных платежей и неустойки не подлежит государственной регистрации, так как никаких изменений в обременение права она не вносит. Недвижимое имущество, в отношении которого установлено обременение, собственник имущества, которое обременено, и лицо, в пользу которого зарегистрировано обременение, остаются те же самые.
Российское законодательство допускает, что арендодатель вправе уступить другому лицу право на получение арендных платежей, оставаясь арендодателем недвижимого имущества, то есть выполняя все обязанности арендодателя в соответствии с законом (капитальный ремонт и т.д.) и, соответственно, оставаясь собственником имущества. В результате такой уступки арендодатель и арендатор недвижимого имущества не меняются. Тем самым не вносятся изменения в действующий договор долгосрочной аренды и, соответственно, нет необходимости внесения изменений в зарегистрированный договор аренды.
Таким образом, в рассматриваемом случае неустойка и дебиторская задолженность по уплате арендных платежей не связаны с правами на недвижимое имущество и не вносят изменения в действующий договор. На основании изложенного общее правило о том, что уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом, должно применяться с учетом системного толкования норм закона о регистрации недвижимости. В случае, если лицо получает право на взыскание арендных платежей или неустойки, но не получает никаких прав на недвижимое имущество, государственная регистрация такого договора уступки прав исключается.

Библиографический список

1. Лескова Ю.Г. Гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право // Юрист. 2004. N 9. С. 11 — 15.
2. Параскевова Д.В., Параскевова С.А. Особенности уступки требований по денежным обязательствам // Власть Закона. 2015. N 4. С. 42 — 52.
3. Диденко А.А. О действительности договора уступки права требования неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства // Власть Закона. 2016. N 4. С. 81 — 92.
4. Камышанский В.П. Право собственности. Пределы и ограничения. М.: Дана, 2006. 240 с.
5. Камышанский В.П. Конституционные ограничения права собственности // Российский судья. 2004. N 4. С. 22 — 25.
6. Камышанский В.П. Конституционные ограничения права собственности // Правовые вопросы недвижимости. 2004. N 2. С. 2 — 3.
7. Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. Элиста: Дело, 1999. 220 с.

ООО «ФК «КАРТОЧКА плюс»

Уступка права требования (цессия) — производное от основного обязательства, которое получило широкое применения в современном деловом обороте; сделка, на основании которого происходит передача права требования (к должнику) от первоначального кредитора (цедента) к новому кредитору (цессионария). Операция уступки права требования является одним из распространенных способов решения проблем, связанных с погашением задолженности. Для цессии (уступки права требования) необходимо соглашение между первоначальным и новым кредитором, то есть между цедентом и цессионарием. Согласия должника на осуществление цессии не требуется, поскольку она ни в коей мере не ухудшает его положение. Действительно, для должника не имеет значения кому передавать выполнение обязательства — первоначальном или новому кредитору. Отношения сторон при уступке права требования регулируются Гражданским кодексом.

Гражданский Кодекс Украины (ст.512) определяет уступки права требования, — одним из способов замены кредитора в обязательстве. По итогам заключения сделки новый кредитор получает все права первоначального кредитора в обязательстве, существовавших на момент перехода этих прав, если иное не установлено договором или законом. Для цессионария сохраняют силу все средства обеспечения обязательства (залог, задаток, поручительство и т.п.). По общим правилам Гражданского Кодекса Украины, цессия может применяться в любых обязательствах, исключения установлены только для требований, уступка которых противоречит закону или договору.

Статья 513 Гражданского Кодекса Украины устанавливает, что сделка по замене кредитора в обязательстве совершается в той же форме, что и сделка, на основании которого возникло обязательство, право требования по которому передается новому кредитору. Сделка по замене кредитора в обязательстве, которое возникло на основании сделки, подлежащей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Соответственно, если основной договор заключен в письменной нотариальной форме, то и цессия подлежит нотариальному удостоверению. Если основной договор подлежит государственной регистрации, то и цессия подлежит. Передача прав требования обязательства другому кредитору не требует согласия должника; Но есть обязанность уведомить должника о том, что он теперь будет нести обязательства перед другим лицом.

Договор уступки права требования является оплачиваемым и заключается между первоначальным и новым кредиторами в той же форме, что и основной договор, права по которым отступают. Так, если основной договор подлежит государственной регистрации, то и договор уступки должен быть зарегистрирован в том же порядке (ст. 513 ГК). Как правило, договор уступки права требования заключается в письменной форме и вступает в силу с момента его подписания сторонами (ст. 639 ГК). При заключении договора уступки права требования необходимо соблюдать требования, установленные ст. 638, 639 ГК. В частности, договор должен содержать следующие существенные условия: определение права требования, которое отступается; сумма, на которую стороны оценивают право требования, которое отступается; сроки, в которые первоначальный и новый кредиторы выполняют взаимные обязательства; форма договора; сроки, в которые новый кредитор платит первоначальному кредитору сумму оценки права требования, которое отступается. Условиями договора уступки права требования может быть предусмотрена передача новому кредитору права требования не только основного долга, но и неустойки в связи с неисполнением должником обязательств перед первоначальным кредитором. К новому кредитору переходят права первоначального кредитора в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода этих прав, если другие условия не установлено законом или договором (ст. 514 ГК). Первоначальный кредитор обязан передать новому кредитору документы, подтверждающие наличие прав, передаваемых, а также информацию, которая важна для их реализации (ч. 1 ст. 517 ГК).

©2018
Финансовая компания «Карточка Плюс»
г. Киев, ул. Киквидзе 14, офис 4.
(044) 220-28-89

Уступка прав (цессия) (ст.382-390 ГК РФ)

В отличие от перевода долга продажа взыскателем своих прав по взысканию долга находит гораздо больше заинтересованных лиц. Уступку прав можно назвать продажей долга, продажей «дебиторской задолженности», при которой новый взыскатель, независимо от того, по какой цене им куплен долг, получает право на взыскание с должника всей суммы долга, процентов, неустоек и обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласие должника на это не требуется. Для взыскателя плюсом уступки прав является и закрытие задолженности по бухгалтерскому учету.
Кто является потенциальным покупателем долга?
— Должники должника. Заинтересованность выражена в покупке долга с дисконтом с целью зачета обязательств перед должником.
— Кредиторы должника. Интерес выражен в получении полного пула долгов должника, например, для последующего банкротства должника и становлении главным кредитором должника.
— Лица, которым интересно обеспечение по обязательству. Например, ради получения в собственность недостроенного многоэтажного офисного центра без различных конкурсов на право аренды земельного участка и получения разрешений многие организации готовы купить крупные банковские кредиты, в обеспечение которых заложены данные объекты с целью оставления за собой или выгодной продажи.
— Коллекторские агентства и иные профессиональные взыскатели. Заинтересованы в покупке пулов долгов с большим дисконтом, вплоть до цены в 1% от размера основного долга. И взыскатели порой соглашаются на это, поскольку не видят перспектив взыскать долг даже в минимальном размере. Основная цель коллекторов — взыскать в дальнейшем с должников деньги и таким образом получить выгоду. Порой только сообщение должнику о том, что его долг может быть продан, тем более коллектору, стимулирует его к полному погашению обязательств.
— Лица, которым интересны неустойки и проценты. Покупка по цене основного долга актуальна в большей степени при надлежащем исполнении должником своих обязательств. Сфера применения — банковские кредиты с ежемесячным погашением задолженности. В этом случае размер выплачиваемых заемщиком процентов, например, по ипотечным кредитам, порой превышает сумму основного долга.
При принятии решения об уступке прав взыскатель должен произвести расчет стоимости продажи исходя из реальных перспектив, сроков и затрат на взыскание собственными силами.

Итак, право (требования), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона (п.1 ст.382 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (ст.384 ГК РФ).

Уступка прав (иное название — цессия) оформляется соглашением между взыскателем (цедент) и покупателем долга (цессионарий). При заключении соглашения об уступке прав следует знать следующие особенности и требования:
1. У нового или прежнего кредитора нет обязанности уведомлять должника о состоявшейся уступке. Закон говорит лишь о последствиях неуведомления (п.3 ст.382 ГК РФ) — в этом случае должник вправе исполнять свои обязанности прежнему кредитору, который, в свою очередь, обязан направлять исполнение актуальному кредитору. Однако все неблагоприятные риски, связанные с неуведомлением, несет новый должник.
2. Взыскатель, уступая права, отвечает за то, действительно или нет требование. Это означает, что при признании такого требования недействительным взыскатель будет обязан возместить новому должнику убытки. Вместе с тем за неисполнение должником этого обязательства взыскатель ответственности перед новым кредитором не несет.
3. В практике банков возникал вопрос: вправе ли банк уступить права по кредитному договору некредитной организации? В данном случае ответ положительный, поскольку банковской операцией, подлежащей лицензированию, является только выдача кредита, уступается же право на получение возврата кредита, что к банковским операциям не отнесено, кроме того, такая сделка гражданским законодательством не запрещена*(334).

4. Цена, уплачиваемая за уступаемые права, не зависит от размера долга, и это не является основанием для признания ничтожным соглашения об уступке права, заключенного между коммерческими организациями.
5. Договор об уступке прав заключается в письменной форме, а если основная сделка нотариально удостоверена, то нотариально удостоверяется.
Отметим и случаи обязательности государственной регистрации договоров уступки прав. Уступка прав по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, не подлежит государственной регистрации, однако новый кредитор вправе обратить взыскание на предмет ипотеки только после регистрации себя залогодержателем.

Об этом говорит ВАС РФ в п.13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005г. N90:
«Арбитражный суд удовлетворил иск акционерного общества о взыскании с индивидуального предпринимателя долга по договору займа и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на здание и земельный участок, заложенные предпринимателем в обеспечение исполнения им своих обязательств по договору займа. Суд указал, что при уступке прав по основному обязательству, исполнение которого обеспечено договором об ипотеке, к цессионарию переходят и права по договору об ипотеке. Как предусмотрено абзацем вторым пункта 3 статьи47 Закона об ипотеке, уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, что и договор, из которого это обязательство возникло. Так как договор займа был заключен в простой письменной форме, уступка требования, вытекающего из этого договора, хотя бы она и влекла уступку права по договору ипотеки, заключенному в нотариальной форме, должна была быть совершена в этой же форме.
Вместе с тем в соответствии с пунктом 2 статьи389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Следовательно, переход требования по договору ипотеки в результате уступки требования по основному обязательству подлежал государственной регистрации. Истец как новый залогодержатель, к которому права по договору об ипотеке переходят не в порядке уступки права требования, а по иным основаниям, установленным законом, вправе в любой момент потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в регистрационную запись на основании одного лишь своего собственного заявления.
Поскольку такая государственная регистрация к моменту вынесения судом решения еще не была произведена, то в отличие от прав по договору займа права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение обязательства по возврату займа, к истцу еще не перешли».

Однако есть иная практика, в соответствии с которой следует регистрировать уступку прав по договору об ипотеке*(335).
Вместе с тем, по нашему мнению, оба вывода можно подвергнуть сомнению, поскольку при уступке прав по основному обязательству уступка прав по обязательствам, обеспечивающим исполнение основного обязательства, осуществляется в силу закона на основании ст.387 ГК РФ. В данном случае нет уступки права по сделке, требующей регистрации — производится уступка по основному обязательству, которое не подлежит регистрации.
В целях исключения данной проблемы в принципе целесообразно оформлять закладную (ст.13-18 Закона об ипотеке), удостоверяющую права как по основному договору, так и по договору об ипотеке. Права по закладной передаются в результате обычной ее продажи по договору купли-продажи, и это не требует регистрации, а к новому владельцу закладной переходят права кредитора и залогодержателя.

Процедура регистрации договора цессии в Росреестре

Регистрация договора цессии в Росреестре необходима только в нескольких случаях. О том, какие обстоятельства влекут необходимость регистрации сделки, нужно ли при этом регистрировать переход прав и какие последствия повлечет уклонение от обращения в уполномоченные органы, расскажем подробнее в настоящей статье.

Форма соглашения о цессии

Правила оформления цессии, т. е. уступки цедентом (первоначальным кредитором) цессионарию (новому кредитору) права требования к должнику, зависят от того, в каком виде было заключено первоначальное соглашение между цедентом и должником (ст. 389 Гражданского кодекса):

  • если сделка была заключена в простой письменной форме, достаточно оформить документ на бумаге;
  • если передаются правомочия по соглашению в нотариальной форме, например по договору ренты, придется обратиться к нотариусу за удостоверением цессионного соглашения;
  • если уступаются права по сделке, подлежащей государственной регистрации, одним из этапов цессии станет обращение в регистрирующий орган.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В соответствии со ст. 164 ГК юридические последствия сделки, в отношении которой существует требование о госрегистрации, наступают только после нее. Соответственно, непредставление цессионного соглашения в Росреестр будет означать, что соглашение между цедентом и цессионарием не порождает правовых последствий.

При этом сторонам необходимо учитывать позицию Верховного суда, который указал, что несоблюдение установленного порядка госрегистрации сделки не влечет негативных последствий для должника, который, получив от цедента уведомление об уступке, предоставил новому кредитору исполнение (п. 2 постановления Пленума ВС от 21.12.2017 № 54).

Когда требуется регистрация договора переуступки в Росреестре

Одной из функций Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенно — Росреестр) является государственная регистрация сделок с недвижимостью и прав на такое имущество (п. 1 Положения, утв. постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457).

Однако не все договоры, связанные с передачей прав на недвижимость, необходимо передавать в Росреестр для регистрации. Например, не нужно обращаться в Федеральную службу с просьбой зарегистрировать договор, если заключены соглашения о смене кредитора в сделке о купле-продаже квартиры, дома, земельного участка или иной недвижимости (ст. 551 ГК), даже если она входит в состав предприятия (ч. 8 ст. 2 закона «О внесении изменений…» от 30.12.2012 № 302-ФЗ).

Обращаться в Росреестр с заявлением о регистрации сделки, предметом которой выступает смена кредитора, нужно только в двух случаях:

  • если изначальный договор касался аренды недвижимости (ст. 609 ГК);

ВАЖНО! Если арендуется здание или сооружение, то регистрация необходима только в том случае, если соглашение заключено минимум на год (ст. 651 ГК), однако если такое здание, сооружение включено в состав предприятия, то срок аренды значения не имеет (ст. 658 ГК).

  • если изначальное соглашение касалось участия в долевом строительстве (ст. 48 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Порядок регистрации договора цессии

Отдельного нормативного акта, устанавливающего порядок действий при регистрации Росреестром сделок, в настоящее время не существует, поэтому при необходимости уведомить государственный орган о заключении цессионного соглашения заявителю следует руководствоваться нормами закона № 218-ФЗ и ориентироваться на положения Административного регламента, утв. приказом Минэкономразвития от 07.06.2017 № 278.

Для регистрации соглашения необходимо:

  1. Подготовить пакет документов. Он будет разниться. К примеру, если по цессии переданы права участника долевого строительства, необходимо иметь в наличии (ч. 10 ст. 48 закона № 218-ФЗ):
  • договор об уступке права требования;
  • выданную застройщиком или банком справку о том, что участник строительства полностью или частично передал оплату застройщику.
  1. Уплатить государственную пошлину.
  2. Обратиться в регистрирующий орган с пакетом документов. Это можно сделать путем личного обращения, направления документов по почтовой связи или путем заполнения форм, размещенных на официальном сайте службы.
  3. Дождаться проведения сотрудниками регистрирующего органа необходимых административных процедур. Они включают:
  • регистрацию заявления;
  • направление межведомственных запросов для получения информации из иных государственных структур;
  • правовую экспертизу документов и проверку законности соглашения о цессии;
  • непосредственно регистрацию, в ходе которой делается отметка о проведенной процедуре на договоре.

Регистрация передачи прав по цессионному соглашению в Росреестре

Помимо постановки на учет самого договора, цедент и цессионарий должны зарегистрировать передачу прав по нему.

Переход прав подлежит регистрации не только в случаях, когда первоначальное соглашение касалось аренды недвижимости и участия в долевом строительстве, но также в случаях, когда меняется кредитор в соглашениях, касающихся:

  • продажи или дарения недвижимого имущества;
  • отчуждения недвижимости под выплату ренты;
  • аренды имущественного комплекса (предприятия);
  • и в других предусмотренных законодательством случаях.

При этом проходить процедуру регистрации сделки не требуется, ключевым будет зафиксированный в Едином государственном реестре недвижимости факт перехода прав.

Процедура оформления перехода прав от цедента к цессионарию

Порядок регистрации перехода прав между контрагентами по соглашению о цессии установлен Административным регламентом, утв. приказом Минэкономразвития от 07.06.2017 № 278. В соответствии с этим актом процедура начинается с подачи заявителем (собственником недвижимости, его представителем или иным лицом, которому такое право предоставлено законом № 218-ФЗ) пакета документов, таких как:

  • заявление;
  • документ, удостоверяющий переход права (в данном случае оба договора);
  • карта-план территории, если в соглашении должника и кредитора передаваемым объектом выступал земельный участок;
  • если пакет бумаг представляется представителем, удостоверяющий его полномочия документ.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Порядок предъявления документов утвержден приказом Минэкономразвития от 26.11.2015 № 883.

К моменту обращения заявителем должна быть уплачена государственная пошлина. В соответствии с п. 22 ст. 333.33 Налогового кодекса ее величина по общему правилу варьируется от 2 тыс. для физических лиц до 22 тыс. руб. для организаций. При этом размер госпошлины в некоторых случаях отличается. Например, при отчуждении прав на предприятие госпошлина может составлять до 60 тыс. руб. (п. 21 ст. 333.33 НК).

Представлять в Росреестр квитанцию об уплате пошлины не требуется — эти данные работники службы получат из Государственной информационной системы о государственных и муниципальных платежах (ГИС ГМП).

Регистрация производится в течение 7 рабочих дней после приема должностным лицом госоргана заявления и приложенных к нему документов (9 рабочих дней, если документы были поданы через многофункциональный центр).

Подводя итоги, необходимо вновь обратить внимание на различие оснований и процедур регистрации сделки и перехода прав по ней. Переход прав на недвижимость в любом случае подлежит учету, а вот регистрация сделки об уступке права требования требуется только в 2 случаях: если первоначальный договор касался аренды недвижимости (за некоторыми исключениями) или участия в долевом строительстве.

Определение СКЭС ВС РФ от 12.04.2018 по делу № 305-ЭС17-17670: договор уступки права требования неустойки к застройщику за нарушение сроков по ДДУ подлежит государственной регистрации

26.04.2018 изготовлен полный текст определения Судебной коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации по делу № 305-ЭС17-17670.

Суть спора заключалась в следующем.

Индивидуальный предприниматель, которому дольщиком было уступлено право требования взыскания неустойки, предусмотренной статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также дольщик обратились в Управление Росреестра по Московской области с заявлениями о регистрации договора уступки права требования, в чем им было отказано.

Дольщик уступил ИП право требования за период времени с 16.04.2016 до даты подписания акта приема-передачи указанной квартиры, т.е. на момент цессии квартира еще не была передана, т.е. договор долевого участия не был исполнен.

Основания для отказа были следующие:

. договор не содержит необходимые для внесения в ЕГРП сведения о совершившем сделку физическом лице. Управление Росреестра также пришло к выводу, что, поскольку право требования квартиры от цедента к цессионарию не переходит, не представляется возможным определить объект сделки. Со ссылкой на статью 17 Закона № 214-ФЗ, статью 25.1 Закона № 122-ФЗ Управление Росреестра указало на то, что государственной регистрации подлежит договор долевого участия в строительстве. Между тем, так как на основании договора уступки предприниматель получает право на взыскание неустойки, но не получает иных прав участника долевого строительства на объект долевого строительства, государственная регистрация договора уступки, по мнению Управления Росреестра, действующим законодательством не предусмотрена.

ИП оспорил отказ, но суды всех трех инстанций отказали ему в удовлетворении требований.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований предпринимателя, суды, руководствуясь статьей 6, пунктом 2 статьи 11, статьей 17 Закона № 214-ФЗ, пунктами 1, 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 9, пунктом 1 статьи 13, пунктом 1 статьи 18, пунктом 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ, статьей 164, пунктом 1 статьи 382, статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), пришли к выводу, что право требования взыскания неустойки, предусмотренной законом, не связано с правами на недвижимое имущество, цедентом было уступлено право требования не по договору долевого участия в строительстве, а право требования законной неустойки, никак не изменяющее условия зарегистрированной сделки, что исключает государственную регистрацию такого договора уступки.

СКЭС ВС РФ, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, исходила из следующего:

Поскольку на момент совершения уступки прав требования у Александровой Л.Г. существовало право на взыскание неустойки, возникшее у нее в связи с нарушением застройщиком сроков передачи квартиры по заключенному с ней договору участия в долевом строительстве и по которому она передала его как имущественное требование новому кредитору, о чем имеется ссылка в договоре уступки, к такому договору, в соответствии с частью 1 статьи 389 Гражданского кодекса, подлежат применению правила, установленные для договора участия в долевом строительстве. Договор, заключенный 10.04.2015 Александровой Л.Г. и застройщиком, был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 2 постановления Пленума № 54 договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 Гражданского Кодекса). Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было разъяснено назначение государственной регистрации, цель которой — обеспечение стабильности гражданского оборота (пункт 38) и, соответственно, защита гражданских прав и законных интересов всех участников оборота при передаче прав на основании договоров уступки, тем более в сфере, связанной с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц. Осуществление государственной регистрации договора уступки обеспечивает уведомление всех третьих лиц об изменении существующих прав участника долевого строительства к застройщику по сравнению с первоначальным объемом его прав, что способно исключить неопределенность в правах такого участника, особенно при уступке не всех или не одному лицу принадлежащих ему прав.

Ссылку Управления Росреестра в обоснование отказа в государственной регистрации договора уступки на то, что по названному договору не приобретаются права на недвижимое имущество и в связи с этим не имеется оснований для осуществления регистрации, нельзя признать обоснованной. Согласно положениям части 2 статьи 389 Гражданского кодекса необходимость государственной регистрации договора уступки предусмотрена не только при передаче прав в отношении объекта строительства новому кредитору, но и при переходе иных существующих у кредитора прав к этому моменту по сделке, требующей государственной регистрации.

Поскольку при заключении договора уступки у Александровой Л.Г. уже существовало право на взыскание неустойки в связи с нарушением сроков передачи ей квартиры застройщиком, ссылка судов на то, что это право было ей предоставлено законом, а не договором, не влияет на объем существующих у нее прав, передаваемых новому кредитору на этот момент, а также не учитывает возможность реализации права на законную неустойку только в случае наличия у нее статуса участника договора на участие в долевом строительстве, не иначе как по которому она может его передать. Такой подход не противоречит разъяснению, изложенному в пункте 4 постановления Пленума № 54 о том, что первоначальный кредитор не может уступить новому кредитору больше прав, чем имеет сам, но вместе с тем на основании закона новый кредитор, в силу его особого правового положения, может обладать дополнительными правами, которые отсутствовали у первоначального кредитора.

Наличие зарегистрированного права собственности Александровой Л.Г. на квартиру, переданную ей застройщиком во исполнение договора участия в долевом строительстве к моменту обращения сторон договора уступки за его государственной регистрацией, не является препятствием для ее осуществления, поскольку приобретение Александровой Л.Г. вещного права на указанный объект недвижимости не может служить основанием для прекращения обязательства по уплате неустойки должником, кредитором в котором может быть иное лицо.

Судебная коллегия также считает несостоятельным довод Управления Росреестра о технической невозможности государственной регистрации договора уступки по договору участия в долевом строительстве.

В принципе, когда цессия заключатся до передачи квартиры, то требование государственной регистрации договора вполне обоснованно. Существуют застройщики, допускающие многомесячные просрочки исполнения обязательства перед дольщиками. В таком случае дольщики часто передают права по ДДУ за плату другим лицам. Новый дольщик, если не производить регистрацию договора уступки права требования неустойки, может не знать о том, что его правопредшественник уже продал требования по взысканию неустойки. Между тем, определяя цену, по которой новый потенциальный дольщик будет приобретать права по ДДУ, наличие права на взыскание неустойки может иметь существенное значение при определении цены приобретаемого права.

Совершенно иная ситуация, на мой взгляд, возникает, когда осуществляется уступка права требования неустойки после передачи квартиры. В данном случае ДДУ уже полностью исполнен и никаких замен стороны ДДУ уже не может произойти, что лишает смысла регистрацию уступки права требования неустойки. Будем надеяться, что судебная практика будет учитывать эти различия.

Еще по теме: