Договор долевого участия оплата по договору

Оглавление:

Как правильно составить договор участия в долевом строительстве

Рынок строящейся недвижимости постоянно растёт. Приобрести квартиру в новостройке можно разными способами. Один из них — долевое строительство. Как правильно составить соответствующий договор, на какие нюансы следует обратить внимание — об этом в нашем материале. Материал специально актуализирован ко Дню строителя — 14 августа. Компания «КАДИС» и Петербургский правовой портал поздравляют всех строителей с профессиональным праздником и желают успехов в их нелегком, но очень важном труде!

Долевое строительство на сегодняшний день является одной из самых востребованных форм финансирования строительства жилья. Договор о долевом строительстве направлен на защиту прав застройщика и дольщика и является очень важным документом для них обоих. Компания «КАДИС» — официальный представитель Консультант Плюс в Санкт-Петербурге и Петербургский правовой портал поздравляют всех строителей с профессиональным праздником и рассказывают, как составить договор на участие в долевом строительстве без ошибок.

Общие сведения

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. А тот в свою очередь обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Материалы по теме

Контроль за долевым строительством ужесточен

В соответствии с действующим законодательством договор долевого участия — основной способ для привлечения денежных средств граждан для строительства жилой недвижимости. Чтобы вы могли снизить риски при покупке квартиры в строящемся доме, предлагаем ознакомиться с рекомендациями по составлению договора долевого участия.

Существенные условия договора

В соответствии с п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ для того, чтобы договор считался заключенным, в нём должны быть определены существенные условия.

К ним относятся:

  • предмет договора долевого участия в строительстве — объект, подлежащий передаче дольщику;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику;
  • цена сделки, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства.

Объект долевого строительства

Предмет договора — конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика, который подлежит передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Как напрямую следует из пункта 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, конкретный объект долевого строительства должен быть определен в соответствии с проектной документацией застройщика.

Определение объекта долевого строительства четко в соответствии с проектной документацией позволит в будущем говорить о качестве построенного объекта и о его соответствии договору. А в случае существенного изменения проектной документации позволит дольщику расторгнуть договор долевого участия в судебном порядке.

В договоре долевого участия также должны быть отражены точные характеристики объекта строительства. К ним относятся общая проектная площадь объекта, место расположения путем указания на номер секции, этаж, проектный номер и строительные оси, в которых объект запланирован к созданию в соответствии с утвержденной и согласованной проектной документацией застройщика.

Подобное описание объекта позволит установить его, когда у дольщика возникнет право требования после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

По первому требованию участника долевого строительства застройщик должен предоставить для ознакомления всю имеющуюся документацию относительно строящегося объекта, в том числе и проектную документацию.

Срок завершения строительства объекта

Пункт 1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ устанавливает, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Срок должен быть единым для всех участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать квартиры, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта.

Как правило, срок передачи объекта долевого строительства определяется периодом времени, в течение которого объект должен быть передан дольщику. Такой способ определения сроков передачи объекта долевого участия не противоречит действующему законодательству и вписывается в общие правила определения сроков в гражданско-правовых договорах.

Стоит обратить внимание еще на положение договора. Оно касается продления сроков передачи объекта долевого строительства дольщику. Здесь могут быть два варианта. Первый сводится к тому, что стороны подписывают дополнительное соглашение к договору. Второй вариант предполагает автоматическое продление сроков. В этом случае застройщик направляет дольщику письмо с предложением подписать дополнительное соглашение и в случае отсутствия реакции с его стороны новые сроки будут считаться согласованными.

Чаще всего застройщики предпочитают второй вариант, тем самым ограждая себя от возможного судебного разбирательства по взысканию неустойки за задержку сроков передачи объекта участнику долевого строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Цена договора, сроки и порядок уплаты

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ под ценой договора участия в долевом строительстве понимается размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора устанавливается самим застройщиком императивно и может быть разной для одинаковых объектов долевого строительства в одном строящемся многоквартирном жилом доме. Стоимость объекта долевого строительства зависит от многих факторов. Например, от местоположения объекта, способа строительства и так далее.

Застройщик может предоставить рассрочку по оплате цены договора. Она, как правило, прописывается в дополнительном соглашении к договору.

Стоит обратить внимание, что оплата по договору долевого участия должна осуществляться только после регистрации договора в государственном органе. Застройщики, чтобы обезопасить себя от возможной неуплаты со стороны дольщика и для обеспечения исполнения обязательств, прописывают в договоре аккредитивную форму расчётов. Само по себе внесение суммы платежа на счет аккредитива не является платежом застройщику, но позволяет ему при предъявлении в банк зарегистрированного договора долевого участия получить данную сумму в счёт оплаты по договору. При такой форме расчёта дольщику гарантируется, что до момента государственной регистрации договора, денежные средства не поступят на расчётный счёт застройщика.

Основанием для изменения цены договора могут быть изменение площади квартиры (увеличение/уменьшение фактической площади квартиры по сравнению с проектной), которые определяются по результатам обмера ПИБ . Условие об изменении цены договора по результатам обмера ПИБ обычно включается в текст договора и является общепринятой практикой всех застройщиков. Подобная оговорка позволяет застройщику требовать доплаты по результатам обмеров. Уклониться от оплаты в этом случае у дольщика не получится.

Часто в договоре прописывается и минимально возможное отклонение от проектной площади квартиры, при котором доплата не потребуется.

Гарантийные сроки

В соответствии с пунктами 5 и 5.1 статьи 7 Федерального закона 214-ФЗ гарантийный срок должен быть установлен договором. Для объектов долевого строительства он не может быть меньше пяти лет, для технологического и инженерного оборудования — меньше трёх. При этом гарантийный срок начинает исчисляться с момента подписания акта-приема передачи квартиры владельцу.

Гарантийные сроки, прописанные в договоре, позволят дольщику в случае выявления недостатков в полученной квартире, предъявить претензии застройщику.

На что еще нужно обратить внимание

Перечисленные условия необходимы для того, чтобы договор долевого участия считался заключенным. Все остальные условия договора стандартны, но на некоторых из них можно остановиться подробнее.

Стоит обратить внимание на раздел «Ответственность сторон по договору». Здесь оговаривается ответственность сторон за нарушение условий договора. Как правило, она полностью соответствует требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, а порой и полностью копирует соответствующие разделы закона.

Однако в последнее время многие застройщики стали прибегать в договоре к формулировкам, которыми пытаются снять с себя ответственность за задержку во вводе дома в эксплуатацию и передаче объекта участнику строительства по причине неисполнения обязательств со стороны поставщиков энерго-, тепло- и водоснабжения. В судебном разбирательстве такие положения договора не учитываются.

Некоторые застройщики пытаются включать в текст договора положения, которые противоречат действующему законодательству и ущемляют права участника долевого строительства. Например, прописать в договоре подсудность споров, вытекающих из исполнения договора долевого участия, только по месту нахождения застройщика. Часто в договорах встречается возложение на дольщика обязанности заплатить аванс за шесть месяцев за услуги управляющей организации.

В подобных случаях следует принимать во внимание, что в силу пункта 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей, которое предоставляет гражданам дополнительные гарантии защиты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 « О защите прав потребителей » условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если вы встретите в договоре такие положения, стоит обратить на них внимание, но иметь ввиду, что они являются недействительными.

Что нужно знать об оплате по ДДУ

Оформление договоров долевого участия с застройщиками является довольно распространенным вариантом покупки жилья. Известно, что квартиры в уже построенных и сданных в эксплуатацию домах стоят на порядок дороже. Проще найти застройщика, который собирается возводить многоэтажное здание или уже находится в процессе строительства, и заключить с ним договор о долевом участии. Однако здесь возникает пикантный вопрос – как осуществляется оплата ДДУ? Нередко строительные компании предлагают своим клиентам оплатить все при составлении договора, но законно ли это? Как потом вернуть свои деньги, если что-то пойдет не так?

Как должна осуществляться оплата по договору долевого участия?

Все потенциальные покупатели, желающие стать обладателями квадратных метров, отлично понимают, что покупка жилья у застройщика будет гораздо выгоднее в финансовом плане. Существует негласное правило, что чем раньше заключить договор долевого участия, тем дешевле будет стоить квартира. Фактически на последних этапах строительства квадратные метры уже по стоимости ненамного уступают ценам, представленным на вторичном рынке жилья. Поэтому, в идеале наиболее выгодно купить жилье можно в период, когда объект строительства еще находится только в проекте.

Итак, вы нашли застройщика, выбрали квартиру с комфортным расположением, менеджеры строительной компании вас активно уговаривают заключить договор. Как будет осуществляться оплата по нему? В законодательстве четко установлено, что оплата по договору долевого участия должна осуществляться после регистрации такого документа в Росреестре. Таким образом, сначала должно произойти заключение договора, потом – его регистрация, и только затем – перечисление средств.

Тут существует еще один интересный момент – с вами должны заключать именно договор долевого участия. Следует понимать, что в данном случае вам еще могут предложить:

  • договор инвестирования;
  • договор предварительной купли-продажи.

Каждая из вышеперечисленных сделок отличается своими рисками и возможностями. Однако ни один из таких договоров не защищается законом об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ). Соответственно, если что-то пойдет не так (замораживание строительства, банкротство застройщика, срыв сроков сдачи объекта), вы не будете защищены законодательством от причиненного вам ущерба. Однако это не относится к договору переуступки прав – после его заключения новый дольщик получает те же права, что и предыдущий. Такие договоры защищены ФЗ о застройщиках.

Способы расчета с застройщиком

Обычно покупателей, решивших приобрести жилье по договору участия в долевом строительстве, привлекает возможность расплатиться за квартиру частями, периодически делая на счет застройщика взносы. Размер таких взносов и порядок оплаты предусматриваются заключаемым договором. Однако расплатиться можно и сразу, если у дольщика есть такая возможность.

Основные способы расчета по ДДУ могут быть следующими:

  • оформление аккредитивных счетов;
  • перевод средств на счет застройщика;
  • наличный расчет;
  • ипотечный кредит.

Риски при расчете с застройщиком

При оформлении аккредитивного счета гарантом будет выступать сам банк. Клиент (дольщик) заводит счет, помещает туда необходимую сумму средств, предназначенную для строительной компании – девелопера. Последний сможет получить средства только в том случае, если предоставит банку оформленный и зарегистрированный в Росреестре ДДУ. Негативным моментом в данном случае является то, что к сумме договора добавляется еще комиссия банка.

Следует отметить, что к этому способу расчета часто прибегают в случае, если часть оплаты вносится при заключении договора, еще до регистрации документа. То есть застройщик не сможет получить средства, если договор будет незарегистрированным, что защищает дольщика от возможного мошенничества.

Расчет безналичными средствами осуществляется на счет компании-девелопера, и все риски в данном случае ложатся на плечи самого дольщика. Согласно нормам № 214-ФЗ, оплата по договору долевого участия должна производиться только после регистрации документа в Росреестре.

Наличный расчет с застройщиком осуществлять вовсе не рекомендуется. Это очень рискованная процедура. Во-первых, вы рискуете быть ограбленным, направляясь с крупной суммой денег в офис строительной компании, а во-вторых, застройщик потом легко может заявить, что никаких денег от вас не получал. И доказать обратное будет очень непросто. Поэтому в таких делах лучше всего проводить сделки через официальные структуры – через банки. Так ваша оплата будет зафиксирована операционной системой, а подтверждением реализованной сделки будет служить соответствующая квитанция и выписка по счету.

Одним из наиболее оптимальных вариантов расчета с застройщиком является оформление ипотеки. Как показывает практика, обычно банки выплачивают до 85% от суммы стоимости приобретаемой квартиры, остальные 15% должен выплатить сам дольщик. Такая сделка защищена, поскольку банки выдают ипотеку только после регистрации договора в Росреестре.

Почему покупатели платят до регистрации ДДУ?

Несмотря на четкую позицию законодательства, касательно сроков и порядка оплаты жилья по договору долевого участия, многие дольщики все же идут на риск, и вносят часть средств по ДДУ до регистрации документа. Самая распространенная причина – желание «перехватить» выгодную жилплощадь. Не секрет, что вначале в новостройках разбираются самые ликвидные варианты (солнечная сторона, красивый вид, нужный этаж, расположение), и многие покупатели попросту не хотят упустить выгодное предложение.

Еще одна причина – низкая стоимость. Когда застройщик предлагает хороший вариант жилплощади по сравнительно низкой цене, покупатели в основном сознательно идут на нарушение, частично оплачивая жилье до регистрации. К тому же, менеджеры строительных компаний грамотно преподносят все выгоды такой сделки, требуя «символическую» предоплату. Как правило, она составляет 15%. Также довольно часто застройщики привлекают клиентов скидками и бонусами, а при покупке недвижимости даже скидка в 1-5% является ощутимой в финансовом эквиваленте.

Если вы не уверены в репутации и порядочности выбранного вами застройщика, обратитесь за помощью к квалифицированным юристам. В частности, наши специалисты всегда готовы помочь с юридическим сопровождением при заключении сделок со строительными компаниями.

Налогообложение по ДДУ

Все финансовые средства, внесенные дольщиками, привлекаются как инвестиционные вложения в строящийся объект. Далее, в бухгалтерском учете, они распределяются на средства, затраченные на возведение здания, и на средства, которые классифицируются как вознаграждение за услуги застройщика в договоре долевого участия. Согласно нормам Налогового кодекса, средства дольщиков не могут облагаться налогом на прибыль или НДС. Однако средства, которые предназначены в качестве вознаграждения застройщику, в обязательном порядке облагаются НДС.

После завершения строительства объекта проводится бухгалтерский анализ по затратам и полученным средствам. Соответственно, от общей суммы вычитается размер затрат, в результате чего выходит полученная прибыль, облагаемая налогом.

Дольщик, в процессе регистрации договора участия в долевом строительстве в Росреестре, обязан уплатить госпошлину. Она установлена в следующем размере:

  • при регистрации ДДУ: 350 рублей;
  • при регистрации дополнительных соглашений к договору: 350 рублей.

Что делать, если оплата была произведена до регистрации договора?

Юристы настоятельно не рекомендуют рисковать финансовыми средствами и не оплачивать ничего до регистрации ДДУ. Однако что делать, если частичная предоплата была внесена после заключения договора, но до его регистрации?

В данном случае возможно 2 варианта развития событий: в первом случае застройщик зарегистрирует договор долевого участия в строительстве в Росреестре, и все вопросы о риске отпадут сами. Однако может быть такое, что Росреестр попросту откажет в осуществлении регистрационных мероприятий. Такое, в частности, может случиться, если со стороны застройщика зафиксированы какие-либо нарушения (двойная продажа жилья, арест объекта и другое). В таком случае возникнет проблема с возвратом уплаченных средств, к тому же, дольщик так и не получит никаких юридических прав на квартиру.

В данной ситуации обманутому дольщику потребуется помощь квалифицированных юристов. Вы можете обратиться за защитой своих интересов в Общество защиты прав дольщиков. Мы являемся некоммерческой организацией. Направлением нашей основной деятельности является защита прав и интересов пострадавших участников ДДУ. Благодаря тому, что наша деятельность имеет некоммерческое основание, юридические услуги предоставляются только с частичной предоплатой, а некоторые из них оказываются на бесплатной основе.

Обращайтесь, мы знаем, как защитить ваши права, в соответствии с Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве»! Чтобы связаться с нами, зайдите в раздел «Контакты» или заполните форму обратной связи справа.

Момент оплаты по договору долевого строительства

А какие именно должны быть подлинные платежные документы?
Кассовая операция по наличному платежу — квитанция к приходному кассовому ордеру.

Безналичная операция по счету в банке — платежное поручение с отметкой о списании или выписка со счета с подтверждением списания денежных средств в адрес конкретного адресата.

Оксана или к застройщику или подумайте про установление юридического факта (факта оплаты).
Если решение суда конечно же устроит налоговую.

«Каждый сторона несет последствия совершения/несовершения действий» (с) где-то из кодексов

Ну а сначала проконсультируйтесь по срокам для вычетов. Может они уже истекли с 2008 года.

Что делать, если я провела оплату застройщику по ДДУ №. ранее срока регистрации в штампе.
Застройщик предлагает мне написать заявление начальнику : Мне известно,что по договору ДДУ я обязан произвести оплату в течение 3-х рабочих дней с момента регистрации договора. Я нарушил условия указанного договора и в добровольном порядке перечислил сумму в размере . на счет Застройщика до государственной регистрации ДДУ. Прошу вас указанные средства, как ошибочно уплаченные, мне не возвращать по причине того, что я не могу Вам предоставить реквизиты для их перечисления, также прошу указанные средства не перечислять на депозит нотариуса во избежание уплаты мной услуг нотариуса.

Мне что-то не нравится это заявление, я все делала по рекомендации менеджеров отдела продаж, нобеда в том что платеж прошел быстро и обогнал срок регистрации ДДУ.
Дата. (поступления денег на расчетный счет застройщика)
Подпись
Скажите, как правильно написать заявление, чтобы не влипнуть. Елена

Липочка, тут вопрос законности (в вашем понимании) натолкнется на понимание законности со стороны застройщика.
Тут у вас у каждого своя правда. Ведь явно не указано на какую сумму поднимается: до текущего уровня цены застройщика, на уровень роста индекса цен, на уровень роста коммерческих затрат и и т.п.

Упростите ситуацию и себе и застройщику: или цена повышения вас устраивает и вы ее платите, или она вас не устраивает и вы идете в суд.

А убедительные для вас документы о росте цен на 30% любой снабженец застройщика вам за неделю нарисует.
И вы будете убеждены, что размер повышения обоснован. Так зачем тратить время на реально ненужные вам вещи?

Что нужно знать об оплате по ДДУ

Оформление договоров долевого участия с застройщиками является довольно распространенным вариантом покупки жилья. Известно, что квартиры в уже построенных и сданных в эксплуатацию домах стоят на порядок дороже. Проще найти застройщика, который собирается возводить многоэтажное здание или уже находится в процессе строительства, и заключить с ним договор о долевом участии. Однако здесь возникает пикантный вопрос – как осуществляется оплата ДДУ? Нередко строительные компании предлагают своим клиентам оплатить все при составлении договора, но законно ли это? Как потом вернуть свои деньги, если что-то пойдет не так?

Как должна осуществляться оплата по договору долевого участия?

Все потенциальные покупатели, желающие стать обладателями квадратных метров, отлично понимают, что покупка жилья у застройщика будет гораздо выгоднее в финансовом плане. Существует негласное правило, что чем раньше заключить договор долевого участия, тем дешевле будет стоить квартира. Фактически на последних этапах строительства квадратные метры уже по стоимости ненамного уступают ценам, представленным на вторичном рынке жилья. Поэтому, в идеале наиболее выгодно купить жилье можно в период, когда объект строительства еще находится только в проекте.

Итак, вы нашли застройщика, выбрали квартиру с комфортным расположением, менеджеры строительной компании вас активно уговаривают заключить договор. Как будет осуществляться оплата по нему? В законодательстве четко установлено, что оплата по договору долевого участия должна осуществляться после регистрации такого документа в Росреестре. Таким образом, сначала должно произойти заключение договора, потом – его регистрация, и только затем – перечисление средств.

Тут существует еще один интересный момент – с вами должны заключать именно договор долевого участия. Следует понимать, что в данном случае вам еще могут предложить:

  • договор инвестирования;
  • договор предварительной купли-продажи.

Каждая из вышеперечисленных сделок отличается своими рисками и возможностями. Однако ни один из таких договоров не защищается законом об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ). Соответственно, если что-то пойдет не так (замораживание строительства, банкротство застройщика, срыв сроков сдачи объекта), вы не будете защищены законодательством от причиненного вам ущерба. Однако это не относится к договору переуступки прав – после его заключения новый дольщик получает те же права, что и предыдущий. Такие договоры защищены ФЗ о застройщиках.

Способы расчета с застройщиком

Обычно покупателей, решивших приобрести жилье по договору участия в долевом строительстве, привлекает возможность расплатиться за квартиру частями, периодически делая на счет застройщика взносы. Размер таких взносов и порядок оплаты предусматриваются заключаемым договором. Однако расплатиться можно и сразу, если у дольщика есть такая возможность.

Основные способы расчета по ДДУ могут быть следующими:

  • оформление аккредитивных счетов;
  • перевод средств на счет застройщика;
  • наличный расчет;
  • ипотечный кредит.

Риски при расчете с застройщиком

При оформлении аккредитивного счета гарантом будет выступать сам банк. Клиент (дольщик) заводит счет, помещает туда необходимую сумму средств, предназначенную для строительной компании – девелопера. Последний сможет получить средства только в том случае, если предоставит банку оформленный и зарегистрированный в Росреестре ДДУ. Негативным моментом в данном случае является то, что к сумме договора добавляется еще комиссия банка.

Следует отметить, что к этому способу расчета часто прибегают в случае, если часть оплаты вносится при заключении договора, еще до регистрации документа. То есть застройщик не сможет получить средства, если договор будет незарегистрированным, что защищает дольщика от возможного мошенничества.

Расчет безналичными средствами осуществляется на счет компании-девелопера, и все риски в данном случае ложатся на плечи самого дольщика. Согласно нормам № 214-ФЗ, оплата по договору долевого участия должна производиться только после регистрации документа в Росреестре.

Наличный расчет с застройщиком осуществлять вовсе не рекомендуется. Это очень рискованная процедура. Во-первых, вы рискуете быть ограбленным, направляясь с крупной суммой денег в офис строительной компании, а во-вторых, застройщик потом легко может заявить, что никаких денег от вас не получал. И доказать обратное будет очень непросто. Поэтому в таких делах лучше всего проводить сделки через официальные структуры – через банки. Так ваша оплата будет зафиксирована операционной системой, а подтверждением реализованной сделки будет служить соответствующая квитанция и выписка по счету.

Одним из наиболее оптимальных вариантов расчета с застройщиком является оформление ипотеки. Как показывает практика, обычно банки выплачивают до 85% от суммы стоимости приобретаемой квартиры, остальные 15% должен выплатить сам дольщик. Такая сделка защищена, поскольку банки выдают ипотеку только после регистрации договора в Росреестре.

Почему покупатели платят до регистрации ДДУ?

Несмотря на четкую позицию законодательства, касательно сроков и порядка оплаты жилья по договору долевого участия, многие дольщики все же идут на риск, и вносят часть средств по ДДУ до регистрации документа. Самая распространенная причина – желание «перехватить» выгодную жилплощадь. Не секрет, что вначале в новостройках разбираются самые ликвидные варианты (солнечная сторона, красивый вид, нужный этаж, расположение), и многие покупатели попросту не хотят упустить выгодное предложение.

Еще одна причина – низкая стоимость. Когда застройщик предлагает хороший вариант жилплощади по сравнительно низкой цене, покупатели в основном сознательно идут на нарушение, частично оплачивая жилье до регистрации. К тому же, менеджеры строительных компаний грамотно преподносят все выгоды такой сделки, требуя «символическую» предоплату. Как правило, она составляет 15%. Также довольно часто застройщики привлекают клиентов скидками и бонусами, а при покупке недвижимости даже скидка в 1-5% является ощутимой в финансовом эквиваленте.

Если вы не уверены в репутации и порядочности выбранного вами застройщика, обратитесь за помощью к квалифицированным юристам. В частности, наши специалисты всегда готовы помочь с юридическим сопровождением при заключении сделок со строительными компаниями.

Налогообложение по ДДУ

Все финансовые средства, внесенные дольщиками, привлекаются как инвестиционные вложения в строящийся объект. Далее, в бухгалтерском учете, они распределяются на средства, затраченные на возведение здания, и на средства, которые классифицируются как вознаграждение за услуги застройщика в договоре долевого участия. Согласно нормам Налогового кодекса, средства дольщиков не могут облагаться налогом на прибыль или НДС. Однако средства, которые предназначены в качестве вознаграждения застройщику, в обязательном порядке облагаются НДС.

После завершения строительства объекта проводится бухгалтерский анализ по затратам и полученным средствам. Соответственно, от общей суммы вычитается размер затрат, в результате чего выходит полученная прибыль, облагаемая налогом.

Дольщик, в процессе регистрации договора участия в долевом строительстве в Росреестре, обязан уплатить госпошлину. Она установлена в следующем размере:

  • при регистрации ДДУ: 350 рублей;
  • при регистрации дополнительных соглашений к договору: 350 рублей.

Что делать, если оплата была произведена до регистрации договора?

Юристы настоятельно не рекомендуют рисковать финансовыми средствами и не оплачивать ничего до регистрации ДДУ. Однако что делать, если частичная предоплата была внесена после заключения договора, но до его регистрации?

В данном случае возможно 2 варианта развития событий: в первом случае застройщик зарегистрирует договор долевого участия в строительстве в Росреестре, и все вопросы о риске отпадут сами. Однако может быть такое, что Росреестр попросту откажет в осуществлении регистрационных мероприятий. Такое, в частности, может случиться, если со стороны застройщика зафиксированы какие-либо нарушения (двойная продажа жилья, арест объекта и другое). В таком случае возникнет проблема с возвратом уплаченных средств, к тому же, дольщик так и не получит никаких юридических прав на квартиру.

В данной ситуации обманутому дольщику потребуется помощь квалифицированных юристов. Вы можете обратиться за защитой своих интересов в Общество защиты прав дольщиков. Мы являемся некоммерческой организацией. Направлением нашей основной деятельности является защита прав и интересов пострадавших участников ДДУ. Благодаря тому, что наша деятельность имеет некоммерческое основание, юридические услуги предоставляются только с частичной предоплатой, а некоторые из них оказываются на бесплатной основе.

Обращайтесь, мы знаем, как защитить ваши права, в соответствии с Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве»! Чтобы связаться с нами, зайдите в раздел «Контакты» или заполните форму обратной связи справа.

Оплата по договору с Застройщиком

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

После того, как мы поставили свой автограф на договоре, у нас тут же возникает обязанность по этому договору – произвести платеж. Неприятно, но – надо!

По сравнению со Откроется в новой вкладке.»>вторичным рынком, где принято рассчитываться за квартиру наличными, и иногда в валюте, на Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке оплата по договору с Застройщиком обычно происходит по безналу, и в рублях.

Наличные могут потребоваться в отдельных случаях, например, при внесении предоплаты за квартиру (бронирование/резервирование квартиры). Это может трактоваться как первый взнос по договору.

К слову, при заключении Договора долевого участия (ДДУ), любые платежи по нему Откроется в новой вкладке.»>Застройщик (Девелопер) вправе принимать только после регистрации этого договора. Это требование Откроется в новой вкладке.»>закона ФЗ-214. Соответственно, если Застройщик предлагает дольщику произвести оплату по Договору долевого участия в строительстве сразу после его подписания, не дожидаясь его регистрации, то это нарушение закона.

Поэтому перед перечислением денег Застройщику, нам полезно будет самостоятельно проверить, Откроется в новой вкладке.»>зарегистрирован ли наш ДДУ в Росреестре (как это сделать – см. по ссылке).

«Страховка» денег дольщика при оплате договора с Застройщиком

Еще нам нужно учесть, что для договоров ДДУ, заключенных после октября 2017 года, Застройщик должен сделать отчисления (1,2% от стоимости каждого ДДУ) в Откроется в новой вкладке.»>Компенсационный фонд долевого строительства. Это гарантирует дольщику «страховку» от фонда, в случае банкротства Застройщика. Без такого отчисления ДДУ не зарегистрируют в Росреестре. Но дольщик может и сам проверить факт такого отчисления на сайте самого фонда – Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Правда, есть исключение из этого правила. Если Застройщик принимает оплату по договору через Откроется в новой вкладке.»>специальный счет эскроу (подробнее о нем – см. по ссылке), то отчисления в Компенсационный фонд он делать не обязан (эскроу-счет и так прекрасно защищает деньги дольщика).

Полная сумма оплаты по договору перечисляется с банковского счета Покупателя на расчетный счет Застройщика. В случае с Откроется в новой вкладке.»>ипотекой кредитные средства перечисляются со счета банка-кредитора. Если Застройщик использует для расчетов с дольщиками эскроу-счет, то вся сумма оплаты по Договору долевого участия (ДДУ) переводится именно на этот счет и депонируется там до самого окончания строительства.

Основанием для проведения платежа является выставленный Застройщиком счет, в соответствии с условиями договора.

Сумму и порядок платежей мы выяснили у Застройщика на предыдущих шагах. Общая сумма обязательно присутствует в договоре, а порядок платежей может фиксироваться в приложении к нему. Сейчас наша задача – пунктуально выполнить то, что от нас ждет Застройщик. Тогда и мы сможем требовать от него выполнения его обязательств по договору.

Технику проведения безналичных платежей мы здесь описывать не будем, в надежде, что этим искусством сегодня владеют даже домохозяйки. Добавим только, что платеж может быть как разовым, так и в рассрочку – этапами.

Если Застройщик дает возможность оплаты ДДУ в рассрочку и без процентов, то это, очевидно, выгодная сделка для Покупателя (фактически – бесплатный кредит). В этом случае, как и при выплате ипотечного кредита, Покупатель вносит первый взнос (например, 30-40%), а остальные платежи выплачивает равными долями помесячно, в процессе строительства дома.

Важно сохранить все платежные документы, задействованные при переводе денег. Это подтверждает факт выполнения нами своих обязательств по договору.

Если Застройщик принимает первый взнос за квартиру наличными, то деньги вносятся в кассу компании, а нам должны выдать чек контрольно-кассовой машины (ККМ) и квитанцию к приходному кассовому ордеру.

С момента оплаты всей суммы, мы выполняем свои обязательства перед Застройщиком, и приобретаем в полном объеме права требования на квартиру по Откроется в новой вкладке.»>Договору долевого участия (ДДУ).

Напомним, что в случае передачи денег под Откроется в новой вкладке.»>Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) и/или Откроется в новой вкладке.»>вексель, прав требования на квартиру мы иметь не будем.

Эти права требования являются основой для последующего получения Откроется в новой вкладке.»>права собственности на квартиру, после того, как дом будет достроен и сдан госкомиссии.

Но пока дом строится, нам остается только ждать, следить за процессом стройки и новостями Девелопера.

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, с деньгами мы, скрепя сердце, расстались. Пытаемся отмахнуться от навязчивой идеи вернуть их назад, и концентрируемся на мысли о будущем обладании шикарной новой квартирой. Или не очень шикарной…

Теперь нам надо запастись терпением, и ждать результата. Непременно положительного. Но на месте сидеть мы, конечно же, не будем. Мы будем следить за ходом стройки!

Что именно мы будем контролировать – об этом на следующем шаге.

Еще по теме:

  • Код основного вида деятельности для ип 2018 Коды видов деятельности для ИП в 2018 году Коды видов деятельности для ИП в 2018 году — это специальные статистические сведения, которые определяют сферу деятельности предпринимателя при […]
  • Закон об страховании ответственности перевозчика Федеральный закон от 14 июня 2012 г. N 67-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности перевозчика за причинение вреда жизни, здоровью, имуществу пассажиров и о порядке […]
  • Трудовой кодекс о приеме на работу несовершеннолетних Прием на работу несовершеннолетних Актуально на: 14 июня 2016 г. Несовершеннолетний, т. е. лицо не достигшее возраста 18 лет (ст. 1 Федерального закона от 24.06.1999 № 120-ФЗ ), может […]
  • Федеральный закон от 27 июля 2006 г N 152-фз о персональных данных Закон "О персональных данных" Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ"О персональных данных" С изменениями и дополнениями от: 25 ноября, 27 декабря 2009 г., 28 июня, 27 июля, 29 […]
  • Как учитывать товар с ндс при усн НДС при УСН Актуально на: 14 января 2016 г. По общему правилу организации и ИП, применяющие упрощенную систему налогообложения, НДС не начисляют и не платят, т.к. не признаются […]
  • Профессиональная проба юрист Профессиональная проба «Профессия-юрист» В рамках проекта Чебоксарского кооперативного института (филиала) Российского университета кооперации «Профессиональное моделирование» 14 декабря […]