Чем отличается кредитный договор от договора ипотеки

Оглавление:

Чем отличается кредитный договор от договора ипотеки

В настоящее время банки, а так же другие кредитные организации, предлагают несколько программ для приобретения жилья. Две основные из них: ипотечный кредит и кредит на недвижимость. Чем они отличаются? Как сделать правильный выбор? Сначала разберемся, что такое ипотечный кредит. Ипотечный кредит – это кредит, выдаваемый на приобретение жилья (квартиры, дома), обеспечением которого является залог приобретаемой недвижимости. При этом нет необходимости искать желающих стать вашими поручителями, так как иного обеспечения банк не потребует. Размер кредита, процентная ставка по нему, а так же срок выплаты по кредиту определяются с учетом кредитоспособности заемщика.

Ипотечный кредит выдается не на всю стоимость приобретаемого жилья. Как правило, одним из требований банка (за редким исключением), является наличие у заемщика суммы в размере 10-30% от стоимости приобретаемого жилья, то есть наличие, так называемого, первоначального вноса. Размер первоначального взноса тоже может влиять на размер процентной ставки. Еще одним из условий ипотечного кредита является оформление договора страхования на закладываемую недвижимость, что сопряжено, конечно же, с дополнительными расходами заемщика. К приобретаемой квартире банк предъявляет определенные требования, при несоответствии которым может отказать в выдаче кредита на приобретение данной недвижимости.

Заложенную недвижимость, в течение всего срока ипотечного договора, заемщик не может продать, подарить или совершить с ней какое-либо аналогичное действие без ведома банка. Фактически, право собственности на квартиру принадлежит банку, а не заемщику. Прописка родственников в квартире, находящейся в залоге у банка, осуществляется только с разрешения самого банка. В случае, когда заемщик не исполняет свои обязанности по кредитному договору, банк имеет право компенсировать свои расходы за счет реализации заложенной недвижимости, то есть фактически, при неисполнении своих обязательств, заемщик может остаться без приобретенной квартиры.

При оформлении ипотечного кредита оформление в органах Росрегистрации свидетельства о собственности на приобретенное жилье производится в самые короткие сроки (менее недели), тогда как в обычных случаях документ выдается на руки покупателю лишь через месяц. Другие статьи о кредитовании можно почитать на сайте http://www.scfactoring.ru . Вторым способом взять кредит на приобретение квартиры, является, так называемый, кредит на недвижимость. Это целевой кредит. А значит, у заемщика возникает обязанность предоставить в банк все документы, подтверждающие, что полученные средства использованы им по назначению, то есть на приобретение недвижимости. Основное его отличие от ипотечного кредита заключается в том, что обеспечение кредита может быть любым, за исключением залога приобретаемой недвижимости. В качестве обеспечения могут приниматься только поручительства третьих лиц, если сумма выдаваемого кредита не превышает установленного банком лимита. Если запрашиваемая сумма превышает лимит, банк может потребовать дополнительное обеспечение (залог имущества, кроме того, на которое выдается кредит). Кредит на недвижимость, так же, как и ипотечный кредит, выдается не на всю сумму приобретаемого жилья, соответственно заемщик и в этом случае должен иметь собственные средства для первоначального взноса.

Поскольку, приобретаемое жилье не становится предметом залога, не возникает и необходимости в его страховании.

Кредитный договор ипотека

1. Разновидности договора ипотеки

2. Что в себе содержит договор ипотеки

3. Особенности кредитного договора ипотеки

Договор ипотеки – это одна из разновидностей формы залога, при которой недвижимость остается в пользовании заемщика. Различают два вида кредитных договоров ипотеки: первый это когда кредит выдается на покупку недвижимого имущества под залог приобретаемой недвижимости или уже имеющейся в собственности недвижимости. Второй вариант — это когда вы получаете деньги на определенные цели под залог имеющейся в собственности недвижимости, при этом кредит вы можете потратить на ремонт, оплату других обязательств, покупку вещей или на любые иные потребительские цели.

Находящаяся в залоге у банка недвижимость (и в первом и во втором варианте) является для банка гарантией возврата полученных денежных средств.

Кредитный договор ипотеки содержит в себе много важных моментов на которые стоит обратить внимание при его подписании. Как правило сторонами договора всегда выступают залогодатель и залогодержатель. Собственник недвижимого имущества всегда выступает залогодателем. Вторая сторона — это залогодержатель, в этой роли выступает банк или иное кредитное учреждение, которое предоставляет кредитные средства. Одним из обязательных условий является, то что обе стороны кредитного договора ипотеки должны быть дееспособными.

Кредитный договор ипотеки обязательно должен содержать в себе следующие сведения:

— предмет ипотеки (квартира, дом, земельный участок, комната и пр.)

— оценочная стоимость предмета ипотеки (сколько стоит ваша недвижимость)

— место нахождения предмета залога (точный адрес)

— размер предоставляемого кредита и срок исполнения кредитных обязательств, процентная ставка, размер платежа

— полная стоимость кредита

— цель использования кредитных средств (вы покупаете недвижимость или закладываете)

— описательная часть недвижимости (кадастровый номер, метраж, этажность и пр.)

— обязательная ссылка на 77 статью ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»

— размер штрафов и пени в случае неисполнения условия договора

— права и обязанности сторон

— при залоге недвижимости: документы, подтверждающие факт владения залогодателем закладываемой недвижимостью (свидетельство о праве собственности, договор долгосрочной аренды и т.д.)

Договор ипотеки после его составления и подписания обязательно подается в Регистрационную Палату вместе с остальными документами. Подача документов для регистрации ипотеки происходит только по месту территориального расположения недвижимости.

При заключении кредитного договора ипотеки, где обеспечением выступает дом — будьте готовы к тому, что вместе с домом в залог пойдет и земельный участок на котором расположен дом. Поэтому обязательно следует обратить внимание на то, чтобы в кредитном договоре ипотеки указали правильный адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель и его разрешенное использование.

Еще одной особенностью договора ипотеки является то, что залогом не может выступать недвижимость, которая находится в государственной и муниципальной собственности.

Стоимость приобретаемой либо закладываемой недвижимости определяется из отчета об оценке, который проводится независимой оценочной компанией. Как правило банк предлагает на выбор несколько оценочных компаний, а вы уже самостоятельно определяете какая из компаний будет проводить оценку. Но бывают и исключения, когда банку вовсе не требуется отчет об оценке и стоимость объекта недвижимости банк определяет самостоятельно исходя из ее рыночной стоимости.

Одно из основных преимуществ кредитного договора ипотеки заключается в том, что недвижимость остается в полном правопользовании у залогодателя. Как правило, в договоре ипотеки не прописаны какие-либо ограничения права залогодателя по пользованию заложенным имуществом. Другими словами вы может проживать в заложенной недвижимости и пользоваться ей. Продать объект залога без предварительного согласования с банком невозможно.

Банк в праве периодически выезжать на заложенный объект с целью проверки его состояния. В случае, если банк обнаружит нарушение установленных правил и норм в объекте, то он вправе потребовать от вас досрочного погашения полученного ранее кредита. Но на практике банки никогда не выезжают к клиентам, если все платежи вносят своевременно и в полном объеме.

Если вы не оплачиваете кредит вовремя, то банк также может потребовать досрочное расторжение договора ипотеки. Если вы не закрываете кредит досрочно, то банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость. Недвижимость заложенная по договору ипотеки, на которую было обращено взыскание суда, реализуется путем продажи с публичных торгов. Банк забирает причитающуюся ему сумму (основной долг и проценты на день продажи), а вы забираете остаток.

Банк – «кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц» (выдержка из Федерального закона №395-1 «О банках и банковской деятельности»). Для ипотечника важно, кто и на каких условиях его прокредитует ((мы часто встречали операторов на рынке, которые, не являясь банками, выдавали ипотечные кредиты). Поэтому не так важно, где получить кредит, важно, на каких условиях он выдан (например, каковы требования к недвижимости) и каковы первоначальный взнос и итоговая переплата. При этом стоит опасаться разного рода потребительских кооперативов и касс взаимопомощи (практика показывает, что любая даже самая кабальная ипотека лучше (дешевле) в несколько раз, чем эти формы кредитования, поэтому настоятельно не рекомендуем обращаться в любые компании-кооператива).

Чем отличается кредит от ипотеки?

Развитие банковского сектора привело к тому, что многие банковские продукты сопровождают жизнь современного человека день за днем: люди активно пользуются кредитными карточками, получают зарплату в банках, оплачивают коммунальные услуги. Большинство экспертов отмечают, что среди широкого спектра банковских услуг наиболее востребованы стали стандартные кредиты и ипотечное кредитование. Вместе с тем, чем отличается кредит от ипотеки, знают далеко не все.

Любая ипотека – это кредит.

С экономической точки зрения любая ипотека, будь то ипотека в силу закона или договора, представляет собой кредит, где в качестве обеспечения (залога) выступает недвижимое имущество заемщика. В большинстве случаев ипотека берется с целью приобретения заемщиком недвижимости – квартиры, земельного участка, дома, коттеджа, однако в ряде случаев заемщик имеет право использовать полученные в банке кредитные денежные средства на свое усмотрение. Переданное в залог имущество служит для банка гарантией исполнения заемщиком своих обязательств по кредиту и, если заемщик их не исполнит, банк будет вправе продать заложенную заемщиком недвижимость.

Несмотря на то, что ипотека является частным случаем кредита, большинство граждан выделяет для себя ипотеку как особый вид банковской услуги, а под кредитом подразумевает нецелевые займы, которые выдают банки в виде так называемых потребительских нецелевых кредитов.

Пять главных отличий ипотеки от кредита.

  1. Главное, чем отличается ипотека от кредита – обязательное наличие залога недвижимого имущества. Получить ипотеку без возникновения прав залога на недвижимость у кредитора невозможно. Сегодня заемщик может воспользоваться ипотекой, заложив банку не только уже имеющееся у него жилье, но и покупаемую за счет заемных средств недвижимость. При использовании стандартного кредита необходимость передавать в залог недвижимость не возникает.
  2. Другим немаловажным отличием является сумма кредита, на которую может рассчитывать потенциальный заемщик. На сегодняшний день сумма ипотеки может в десятки раз превосходить размер стандартного нецелевого кредита наличными.
  3. Третьим отличием кредита от ипотеки, о котором необходимо упомянуть, является срок кредитования. В то время, как стандартный срок обычного необеспеченного кредита редко превышает 5лет, рынок ипотечного кредитования позволяет найти заемщику ипотеку, срок которой может достигать 30 лет.
  4. Немаловажным отличием является также уровень процентных ставок за пользование заемными средствами. Ввиду того, что риски банка в случае ипотеки минимальны, ставка по ней значительно отличается от обычных кредитов в меньшую сторону.
  5. Последним, чем отличается ипотека от кредита, является цель, ради которой заемщик планирует получить заем. В большинстве случаев к использованию ипотеки прибегают для того, чтобы улучшить свои жилищные условия, а стандартные кредиты могут быть использованы заемщиком на различные цели – от покупки бытовой техники до приобретения автомобиля. Однако необходимо отметить, что в ряде случаев, обычный кредит может также быть использован для приобретения недвижимости, в связи с чем, вопрос — что выгоднее кредит или потека, не потерял своей актуальности.

Таким образом, ипотека позволяет заемщику взять заем под более низкую процентную ставки, в большем размере и на более длительный срок, чем в рамках стандартного кредита. Однако ее получение невозможно без залога недвижимости.

Чем отличается ипотека от кредита и что выгоднее взять

Решение по потребительскому кредиту выносится банком в течение 2-3 рабочих дней, а заявка на ипотеку может рассматриваться несколько недель, за которые продавец недвижимости может найти другого, более «оперативного» покупателя.

С другой стороны банк заинтересован в том, чтобы заёмщик не лишился права собственности на залоговое имущество, поэтому при оформлении ипотечного кредита лично проверяет правомочность продажи приобретаемой недвижимости и тщательно контролирует ход сделки.

ПОДБОРКИ ЛУЧШИХ КРЕДИТНЫХ ПРОДУКТОВ БАНКОВ НА ОСЕНЬ 2018

Оформлением ипотечных кредитов занимаются только крупные банки с хорошей репутацией, поэтому выбор среди кредиторов и предлагаемых условий будет весьма невелик.
Выдачей потребительских кредитов занимаются абсолютно все банки, а также микро-финансовые организации, отчего ассортимент предложений просто огромен.

Одним из главных минусов ипотечного займа считаются внушительные расходы на его оформление: общая стоимость услуг нотариусов и оценщиков, госрегистрации сделки и страхования недвижимости может превысить несколько тысяч долларов.

Поэтому перед подачей заявки на ипотеку советуем изучить реальные условия и скрытые платежи по ипотечному кредиту и особенности обязательного страхования ипотеки и жизни заёмщиков.

Менее выгодна ипотека чем кредит и наличием обязательного первоначального взноса, который обычно составляет не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья. Впрочем, существуют и программы ипотечного кредитования без первоначального взноса, однако их количество ограничено, а условия менее выгодны, чем по стандартной ипотеке.

Что выгоднее: ипотека или кредит?

В зависимости от Вашей ситуации выгода может склоняться в сторону того или иного банковского продукта, для более полного понимания ответьте на несколько вопросов:

Какой долей собственных средств вы располагаете?

Имеются ли аргументы в силу снижения %-ой ставки?

Учитываете ли Вы риски связанные с покупкой жилья?

Для более полного ответа на вопрос «Чем отличается ипотека от кредита?» мы проведём сравнение стандартных условий и того, и другого банковского продукта.

Что выгоднее ипотека или кредит: ставки и лимит кредитования

Важным показателем, по которому можно определить, что лучше ипотека или кредит, является средняя процентная ставка по кредитному продукту. Так, размер среднерыночной ставки по ипотеке сейчас составляет около 13,7% годовых, что на 5-10% ниже аналогичного показателя в сфере потребительского кредитования. Например, на срок до 5 лет ипотеку можно взять по ставке 9,95-11,5%, а потребительский кредит обойдётся вам в 16-20% годовых. Впрочем, величина процентной ставки по ипотечному займу во многом зависит не только от срока кредитования, но и от размера обязательного минимального первоначального взноса.

Кроме того, выгоднее ипотека обычного кредита и суммой возможного займа: под залог недвижимости банки готовы выдать от 300-500 тыс. до 45 млн. рублей. Размер потребительского кредита без поручителя обычно не превышает 1 млн. руб., с двумя поручителями – 3 млн. рублей.

Что лучше ипотека или кредит: порядок получения и сроки погашения

Отметим, что отличается ипотека от кредита также сроками погашения и оформления займа. Ипотечный кредит можно оформить на срок до 30 лет, а потребительский – на 2-3 года, максимум 5-7 лет. Однако решение по потребительскому кредиту выносится банком в течение 2-3 рабочих дней, а заявка на ипотеку может рассматриваться несколько недель, за которые продавец недвижимости может найти другого, более «оперативного» покупателя.

С другой стороны банк заинтересован в том, чтобы заёмщик не лишился права собственности на залоговое имущество, поэтому при оформлении ипотечного кредита лично проверяет правомочность продажи приобретаемой недвижимости и тщательно контролирует ход сделки.

Чем отличается ипотека от кредита: дополнительные условия кредитования и расходы на оформление

Анализируя, что выгоднее — ипотека или кредит, стоит обратить внимание на некоторые невыгодные заёмщикам аспекты ипотечного кредитования. Одним из главных минусов ипотечного займа считаются внушительные расходы на его оформление: общая стоимость услуг нотариусов и оценщиков, госрегистрации сделки и страхования недвижимости может превысить несколько тысяч долларов. Поэтому перед подачей заявки на ипотеку советуем изучить реальные условия и скрытые платежи по ипотечному кредиту и особенности обязательного страхования ипотеки и жизни заёмщиков.

Менее выгодна ипотека чем кредит и наличием обязательного первоначального взноса, который обычно составляет не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья. Впрочем, существуют и программы ипотечного кредитования без первоначального взноса, однако их количество ограничено, а условия менее выгодны, чем по стандартной ипотеке.

Когда потребительский кредит лучше ипотеки?

Несмотря на тот факт, что в целом ипотека обходится дешевле потребительского кредита, в некоторых ситуациях оформление последнего более выгодно для заёмщика. Итак, ипотека не лучше кредита в следующих случаях:

1. Для покупки жилья не хватает 10-20% его стоимости – экономия на процентной ставке будет «перекрыта» расходами на оформление ипотеки.

2. Когда срочно нужна относительно небольшая сумма денег – например, для доплаты при обмене на другую жилплощадь.

К тому же потребительский кредит может стать альтернативой ипотеке, если приобретаемое вами жилье не подходит банку в качестве залога, но вполне устраивает вас: например, при покупке квартиры в панельном пятиэтажном доме.

Отправьте заявку сейчас

Получите предложения банков сегодня!

Желаете снизить ставку по ипотеке?

Отправьте заявку на рефинансирование ипотеки с нашего сайта и получите предложения от нескольких банков по снижению % жилищного кредита. Это реально работает!

Договор ипотеки, что в нём должно быть, образец, советы на что обратить внимание

Договор ипотеки – главный документ, который регулирует отношения между заемщиком и банком, предоставившим ипотечный кредит. Так как ипотека – особый вид кредита, то формально документ, заключенный между клиентом банка и финансовой организацией – это кредитный договор, обладающий своими особенностями. Каждый такой документ обладает большим количеством пунктов, и отличается в зависимости от банка. Но, несмотря на это, есть обязательные пункты, которые будут в любом договоре.

Типовой договор

Закон предусматривает ряд обязательных требований, которые должны присутствовать в договоре ипотеки. Согласно ст.9 Федерального закона «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года, в документе должны быть прописаны предмет ипотеки, оценка объекта недвижимости, размер обязательств и срок их исполнения. Кроме этого договор может содержать пункт о возможности обращения во взыскание заложенного имущества, а также условия реализации имущества.

В договоре ипотеки можно выделить следующие разделы:

  1. Участники сделки
  2. Предмет ипотечного договора и способ обеспечения обязательств
  3. Порядок предоставления кредита
  4. Порядок пользования денежными средствами и их возврата
  5. Права и обязанности кредитора и заемщика
  6. Ответственность сторон
  7. Иные условия, не противоречащие закону

С типовым ипотечным договором, который содержит все обязательные пункты и структуру, можно ознакомиться здесь.

Кредитный договор содержит общие и индивидуальные условия кредитования.

Общие условия жилищного кредитования содержат параметры ипотечного договора, одинаковые для всех заемщиков. В общих условиях также содержится информация о правилах обслуживания и погашения кредита, порядок расчета суммы ежемесячного платежа и иные условия.

Индивидуальные условия отражают условия кредита, применимые к конкретной сделке, а именно: сумму и срок займа, способ обеспечения, процентная ставка и порядок погашения.

С общими условия кредитования можно ознакомиться на сайте банка, а с индивидуальными – в офисе финансовой организации перед заключением сделки.

Участники ипотеки

В данном разделе указываются реквизиты заемщика и кредитора – уполномоченного представителя банка. Следует внимательно проверять указанные данные.

  • ФИО
  • Серия и номер паспорта
  • Адрес регистрации
  • Способ связи – мобильный телефон или электронная почта
  • Название организации
  • Юридический адрес компании
  • Номер банковской лицензии, выданной Банком России
  • Данные лица, уполномоченного подписывать документы от лица банка (обычно, кредитный менеджер или начальник кредитного отдела)

Предмет ипотеки

В этом разделе прописывается суть договора: цель займа, сумму и срок, вид платежей, процентная ставка, штрафы, пени. Здесь же указывается способ исполнения обязательств.

Здесь же детально прописываются характеристики, позволяющие однозначно идентифицировать объект залога. К таким сведениям относятся:

  • Типа объекта (квартира, комната, дом, т.д.)
  • Полный адрес (фактический или строительный, если объект находится в стадии строительства)
  • Количество комнат, общая и жилая площадь
  • Иная информация, необходимая для идентификации объекта

Права и обязанности сторон

Документ содержит большой перечень прав и обязанностей заемщика и кредитора. Ниже приведены основные обязанности заемщика, из которых вытекают права банка.

  • Своевременно вносить платежи по основному долгу и процентам, оплатить все необходимые комиссии и госпошлину
  • Не продавать и не сдавать внаем заложенную недвижимость без письменного разрешения банка
  • Осуществлять необходимый ремонт объекта
  • Своевременно оплачивать коммунальные платежи, налоги, связанные с владением имуществом, отчитываться перед банком по требованию
  • Оформить закладную на объект недвижимости
  • Застраховать свою жизнь и здоровье, а также заложенный объект

Банк в свою очередь имеет право потребовать исполнения заемщиком своих обязанностей, а также выдвинуть требование о полном досрочном погашении кредита в случае недобросовестного исполнения обязательств по внесению платежей.

До полного погашения ипотечного кредита залогодатель, т.е. заемщик, имеет право владеть заложенным помещением в соответствии с его назначением, производить перепланировку помещения с согласия банка.

Любой ипотечный кредит вне зависимости от банка предполагает нескольких видов страхования.

  1. Страхование жизни и здоровья заемщика (от травм, полученных в результате несчастного случая, осуществления профессиональной деятельности и т.д.)
  2. Страхование объекта недвижимости от повреждения или утраты (в результате пожара, затопления, природного бедствия)
  3. Страхование титула (риск утраты права собственности в результате двойных продаж или мошенничества)

Регистрация договора ипотеки

Ипотечный договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре по месту нахождения объекта недвижимости и вступает в силу со дня регистрации, о чем на документе ставится отметка федерального органа. Для государственной регистрации потребуются следующий комплект документов:

  • Заявление от обеих сторон договора
  • Оригинал договор ипотеки и его копии
  • Все приложения и иные акты, на которые есть ссылки в основном документе
  • Квитанция или чек об оплате госпошлины за регистрацию

После того, как заемщик исполнит все обязательства по ипотечному кредиту, стороны подают в регистрирующий орган заявление о снятии с объекта недвижимости обременения ипотекой – запись о регистрации ипотеки погашается.

Договор купли-продажи и ипотеки регистрируются отдельно. Ипотечный договор необходим для регистрации залога и оформления закладной.

Ипотечный договор ВТБ 24, Сбербанка

Эти 2 банка с государственным участием являются лидерами рынка ипотечного кредитования, поэтому при выборе кредитной организации есть смысл рассмотреть их в качестве кредиторов. Но, несмотря на лидирующие позиции, в открытом доступе нет ипотечных договоров данных финансовых организаций. Возможно, это объясняется тем, что такие документы носят строго индивидуальный характер и зависят от конкретной ситуации. Еще одной причиной может являться то, что формы документов постоянно меняются и невозможно гарантировать актуальность того или иного документа, размещенного в интернете.

Общие условия жилищного кредитования Сбербанка можно скачать по ссылке PDF.

Договор купли-продажи квартиры с привлечением денежных средств, полученных в Сбербанке

Все нюансы ипотеки в Украине: что предлагают под ее видом

Ипотека в Украине: спрос на кредиты под залог недвижимости, по сравнению с докризисными периодами, почти отсутствует. Но банки уже готовятся к активизации интереса во второй половине 2016 г.

Кризисные годы уменьшили возможности банков/клиентов в части раздачи/получения некогда популярной в Украине ипотеки – кредитов под залог недвижимости.

Количество финучреждений, предлагающих ипотеку, резко сократилось. Хотя оформить заем, заложив квартиру или дом, все еще можно, заверил UBR.ua финансовый директор компании «Простобанк Консалтинг» Александр Седых.
Одолженные средства можно использовать на самые разные нужды: оплата крупных покупок, ремонт, обучение, путешествие, покупка оборудования, пополнение оборотных средств.

Не предоставляются кредиты под залог недвижимости на лечение, рефинансирование займов других банков, уплату налогов, погашение коммуналки, покупку недвижимости либо земли, приобретение ценных бумаг разного вида/класса. Подобные перечни используются многими финучреждениями. Правда, не все подтверждают необходимость предоставления документов, свидетельствующих о целевом использовании кредитных средств. Условие присутствует, как правило, у банков с иностранным капиталом.

«Любой вид ипотеки предполагает обязательную проверку целевого использования, поскольку речь идет о существенных объемах кредитования. Плюс сам заемщик оценивает возможность обслуживания кредита после его получения, интересуется затратами, связанными с оформлением залога», — рассказала UBR.ua начальник управления продаж кредитных продуктов UniCredit Bank Татьяна Никитина.

По данным «Простобанк Консалтинг» из 50 крупнейших банков Украины пока выдают ипотеку 12 финучреждений – двукратное снижение количества сравнительно с 2013 годом. Кредитующие организации готовы предоставлять 50-70% финансирования от стоимости недвижимости максимум до 20 лет. «Хотя 3 года назад наиболее встречаемый среди предложений банков лимит кредитования составлял 50% от стоимости залога на срок до 10 лет», — напомнил Александр Седых.

Для обеспечения ипотеки физических лиц рассматриваются квартиры или же домовладения. Для кредитования микро/малого бизнеса – любой вид коммерческой либо жилой недвижимости, основным критерием которых является ликвидность, отметила эксперт UniCredit Bank.

Требования к залогам у банков могут отличаться зависимо от рисковости его политики. Поэтому среди критериев могут фигурировать: год возведения постройки, срок эксплуатации, удаленность объекта от центральных населенных пунктов, присутствие по месту дислокации недвижимости отделения банка.

«Привилегии, конечно же, отдаются более ликвидной недвижимости, расположенной на территории населенных пунктов с представительствами банка. Но по каждой заявке решение о выделении займа, его сумме принимается индивидуально. Оно зависит не только от качества и расположения объекта залога», — подчеркнул UBR.ua начальник управления залогового кредитования и страховых продуктов ТАСКОМБАНКа Сергей Савченко.

Ценовые условия ипотеки в Украине

Реальные ставки по ипотеке сегодня колеблются от 23,1% до 30,59% годовых. Их средний показатель, при кредитовании на 10 лет, составляет 26,49% годовых. Три года назад он находился у отметки 22,96% годовых.

При этом, как подметил Александр Седых, десятилетний кредит под покупку недвижимости на вторичном рынке обойдется чуть дешевле — 24,10% годовых.

Как показало сопоставление условий ряда банков, процентная ставка выше у тех учреждений, которые не выставляют требования по оплате единоразовой/ежемесячной комиссии. Размеры этих дополнительных проплат у банков с меньшими показателями варьируются от 1,5% до 2,24%.

Также к дополнительным расходам предстоит добавить страхование залогового имущества (0,1-0,6% от стоимости недвижимости) плюс ежегодное страхование заемщика — 0,3-0,7% от остатка задолженности по кредиту.
Дополнительным платежом пойдет нотариальное оформление с, возможно, оплатой услуг оценщика недвижимости.

Зачастую банки делают акцент на том, что оценка проводится по тарифам оценочных компаний, хотя встречаются одинокие случаи предоставления этой услуги за счет банка.

Удешевить ипотеку могут клиенты, продолжительное время обслуживающиеся банком-кредитором. Некоторые финучреждения размер скидки по процентной ставке устанавливают объемом 0,5-1%, но при условии:

  • страхования жизни заемщика страховой компанией, работающей по партнерской программе банка;
  • для членов семьи заемщика, имеющих с ним совместный семейный бюджет;
  • для тех, кто брал банковский кредит, имеет положительную кредитную историю;
  • для клиентов – работников государственных учреждений;
  • для сотрудников, работодатель которых обслуживается банком по зарплатному проекту.

Также банки отмечают: рассматривая уровень платежеспособности клиента, готовы включать альтернативные источники получения средств заемщиками.

Небанковские условия ипотеки в Украине

Получить кредит под залог недвижимости, теоретически, возможно от небанковских финансовых учреждений, предоставляющих ссуды. По меньшей мере, интернет пестрит десятками подобных предложений.
Финансовые эксперты связывают их наличие с тем, что населению нужна подобная услуга. Банки же очень неохотно предлагают ипотеку ввиду опасений по качеству заемщика, из-за собственных нормативных требований, некоторых ограничений по ликвидности.

Но реально подобные предложения, скорее, экзотика для рынка, чем устоявшийся тренд.

«Финансовые компании, как правило, интересуются беззалоговым кредитованием под очень высокие проценты тех клиентов, которым нечего предъявить. Там они зарабатывают от 200% годовых. Ипотека не так интересна – она менее доходна. К тому же, под залог и банки дадут кредит. Особого смысла для финкомпаний нет», — заметил Александр Седых.

Однако, подобных предложений много. На первый взгляд, условия, предлагаемые финорганизациями, могут даже выгодно отличаться от условий банков, по меньшей мере – ставкой кредитования.

Так, они предлагают большую сумму финансирования (сравнительно с банками) — до 80% от рыночной стоимости недвижимости. Небанковские финучреждения могут выдать валютный заем, срок кредитования предлагают от 30 дней до 10 лет, ежемесячную процентную ставку 2-2,5%, бесплатную оценку объекта, отсутствие единоразовой комиссии, декларируют отсутствие платы за досрочное погашение кредита. Также на сайтах отсутствуют требования к страхованию объекта ипотеки и личности заемщика.

Но, как предупреждают финансисты, комиссии, штрафы за досрочное погашение, прочие «неожиданности» могут появиться вместе с дополнительными условиями. Низкая декларируемая ставка (ежемесячные 2-2,5%, что соответствует 25-30% годовых) грозит оказаться, как минимум еще в 1,5 раза выше.

Это минимальная разница цены ресурса, которая стандартно наблюдается между ценой денег банков и финкомпаний Украины. Поэтому советуют читать документы гораздо внимательнее, чтобы не запутаться, изучая договоры займа, ипотечные договоры, договоры об удовлетворении требований держателя ипотеки.

«Условия кредитования от таких компаний по ставке, другим условиям более жесткие, чем у банков. Для них также нет жестких ограничений на изъятие объекта залога, отсутствуют механизмы изъятия либо продажи, как для банковского сектора.

При невыплате возможны более жесткие подходы к принуждению. Соответственно – потеря залога (недвижимости) или его продажа, что дополнительно накладывается на более высокий процент. Как результат, при принятии решения о такой ипотеке необходимо многократно подумать, оценить все возможности», — предупредил UBR.ua ведущий эксперт информационно-аналитического центра Forex Club Украина Андрей Шевчишин.

Советы небанковских юристов для желающих оформить ипотеку в Украине

Юристы первоочередно обращают внимание заемщиков на то, что практически все банки работают исключительно по типовым договорам, которые крайне сложно изменить. Поэтому советуют заемщикам: при определении рисков, которые содержит договор ипотеки, и невозможности их корректировки отказаться от подписания документа.

Как сообщил UBR.ua юрист KPMG Украина Антон Каганец, при получении кредита под залог банк оформляет два документа: кредитный договор плюс договор ипотеки, по которому недвижимость стает залогом для банка.

«Иногда оформляется договор залога. Такой документ также предусмотрен законодательством, но чаще оформляется именно ипотека: она лучше урегулирована законодательством Украины», — отметил Каганец.

Наиболее важными моментами, которые, по утверждению юриста, необходимо проверять при подписании договора кредита, являются:

  • сумма кредита, точный расчет его совокупной стоимости (проценты с денежным выражением); необходимо учитывать проценты, а также стоимость всех сопутствующих услуг: регистратора, нотариуса, страховки, оценки имущества…;
  • дата выдачи кредита (если кредит выдается частями – даты с суммами таких частей), а также сроки его погашения;
  • право досрочного погашения кредита;
  • годовая процентная ставка; важно указывать именно годовую ставку: ежемесячные 2,5-3,5% – куда больше годовых 35%;
  • штрафные санкции, особенно за просрочку платежа; порядок начисления / уплаты штрафных санкций;
  • условия досрочного расторжения договора (необходимо учитывать, что могут быть прописаны условия, по которым банк имеет право требовать досрочного возврата всего кредита за небольшое нарушение: например, за 2-3 просрочки платежа или за отказ от страхования залогового имущества).

Также, напоминает юрист, при оформлении договора ипотеки очень важно помнить, что:

  • договор обязательно заверяется нотариусом;
  • договор должен содержать размер основного обязательства (необходимо указывать, что обеспечивают кредитные обязательства на конкретную сумму);
  • описание предмета ипотеки (недвижимое имущество);
  • указание о выдаче или невыдаче закладной;
  • порядок обращения взыскания на объект ипотеки при просрочке платежа;
  • желательно предусмотреть условия замены кредитора только по согласию должника (для случаев, когда банк пойдет на продажу долгов другому лицу, во избежание столкновения с новым кредитором по пересмотру условий).

Также эксперты KPMG рекомендуют не откладывать оплату кредита на последний день. Желательно это сделать за несколько дней до конца срока очередного платежа: деньги могут перечисляться с одного счета на другой несколько дней. Тогда возникнет просрочка, о которой должник даже не подозревает. При этом следует помнить, что порядок погашения задолженности чаще всего предусматривает сначала оплату штрафных санкций, далее процентов, только после этого — тело кредита.

«Таким образом, даже если из-за задержки банковского перевода, банк насчитает лишь 100 грн. штрафа, то за будущий месяц будут уже более ощутимые проценты. При этом, банки не всегда сразу уведомляют заемщиков о наличии таких проблем. За год из безобидной просрочки как снежный ком может накрутиться кругленькая сумма», — предупреждает Антон Каганец.

Очень важно внимательно относиться к продлению страховки. Одним из условий для досрочного возврата кредита часто является отсутствие перезаключения договора страхования объекта ипотеки (иногда дополнительно страхуется должник). Необходимо обращать внимание на порядок взыскания недвижимости.

«Несмотря на то, что взыскание недвижимости по решениям третейских судов запретили, все еще возможно взыскание по исполнительной надписи нотариуса. То есть банку достаточно обратиться к нотариусу, выждать 30-40 дней, идти в исполнительную службу за квартирой. Само собой, банк имеет право и обратиться в суд» — подчеркивает юрист.

Но, при нынешних условиях, дополняет коллегу юрист из ЮК Prove Group Юрий Захарченко, банки стараются предусмотреть все юридические механизмы, позволяющие быстро обратить взыскание на предмет обеспечения без судебного обращения. Судебные процессы длительные, дорогие.

«Если финучреждение предлагает заключить договор залога недвижимого имущества, то, скорее всего, он будет содержать положения о внесудебном порядке урегулирования обращения взыскания на предмет ипотеки. Как следствие, банк сможет без суда зарегистрировать право собственности на предмет ипотеки на себя или же продать от своего имени предмет ипотеки любому третьему лицу», — объяснил Захарченко.

Как отмечает адвокат, у банка согласно закону есть обязанность вынести предупреждение и уведомить ипотекодателя не менее чем за 30 дней о невыплате по кредиту. «Но часто должники узнают о смене собственника недвижимости уже постфактум», — подтвердил Захарченко.

Хотите первыми получать важную и полезную информацию о ДЕНЬГАХ и БИЗНЕСЕ? Подписывайтесь на наши аккаунты в мессенджерах и соцсетях: Telegram, Twitter, Google+, Facebook, Instagram.

Еще по теме:

  • Расчет пени за задержку выплаты заработной платы калькулятор Калькулятор расчета компенсации за задержку заработной платы, оплаты отпуска, выплат при увольнении и иных выплат, причитающихся работнику Предназначен для расчета в соответствии с ч. 1 […]
  • Проценты за незаконное пользование чужими денежными средствами расчет Калькулятор расчета процентов за пользование чужими денежными средствами (по ст. 395 ГК РФ) Предназначен для расчета процентов, начисляемых за пользование чужими денежными средствами […]
  • Мировой суд ковров телефон Мировой суд ковров телефон Судебный участок №2 г.Коврова и Ковровского района Аппарат мирового судьи мировой судья судебного участка № 2 г.Коврова Телефон: 8 (49232)4-27-55 факс […]
  • Уголовный кодекс рк 2018 года статьи Уголовный Кодекс РКСтатья 194. Вымогательство 1. Вымогательство, то есть требование передачи чужого имущества или права на имущество или совершения других действий имущественного характера […]
  • Как подать иск в суд на военкомат Как я в суд на военкомат подавал Я не особо хотел судиться с военкоматом, но суд был неизбежен, если я хотел оставаться в рядах диванной армии. Итак, на руках у меня была заветная выписка […]
  • Ищу работу юриста в якутске Работа юриста в Якутске По запросу работа юристом в Якутске на сайте HotWork.ru собрано 5 вакансий. За эту неделю добавлено 30 свежих вакансий. Успешно закрыто 25 вакансий. Новые вакансии […]