Жк рф дом под снос

Какими правами обладают собственники жилья, подлежащего сносу?

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

В РФ право частной собственности охраняется законом (ст. 35 Конституции РФ). Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

До введения в действие ЖК РФ (то есть до 1 марта 2005 г.) законодательство предусматривало предоставление собственникам жилья, подлежащего сносу, равноценного жилья (ст. 49.3 ЖК РСФСР). В настоящее время собственникам предлагается заключить соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда (ч. 1, 9 ст. 32 ЖК РФ).

Предварительное уведомление об изъятии жилого помещения

Собственнику жилого помещения направляется уведомление о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, установленные законом (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого объекта недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).

Варианты возмещения за изымаемое жилье

При определении размера возмещения за жилое помещение собственник может рассчитывать на выплату ему рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также на возмещение всех убытков, причиненных изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Особенности сноса аварийных многоквартирных домов

Действующим законодательством установлены особенности сноса и реконструкции многоквартирных домов, признанных в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Орган, принявший решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, может предъявить к собственникам помещений в этом доме требование о его сносе или реконструкции в разумный срок. Если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию дома, земельный участок, на котором расположен этот дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).

Если дом, в котором находится жилое помещение, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, размер стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений, предоставляемых гражданам, будет определен именно в этой программе (ч. 2 ст. 16 Закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ).

Собственникам жилых помещений в домах аварийного жилищного фонда предоставляется ряд гарантий. Так, жилое помещение, предоставляемое гражданам при переселении их из аварийного жилищного фонда, может находиться по месту их жительства в границах соответствующего населенного пункта или с согласия в письменной форме этих граждан в границах другого населенного пункта субъекта РФ, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. При этом отказы граждан от предоставляемого им жилого помещения в границах другого населенного пункта, в том числе неоднократные, не могут являться основанием для отказа в предоставлении им других жилых помещений в целях переселения из аварийного жилищного фонда в границах населенного пункта по месту их жительства или в границах другого населенного пункта субъекта РФ, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение (ч. 3 ст. 16 Закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ).

Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома

СТ 86 ЖК РФ.

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального
найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или
органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются
другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Комментарий к Ст. 86 Жилищного кодекса РФ

Снос жилых помещений, как правило, обусловлен необходимостью изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (строительство дорог, промышленных объектов, спортивных сооружений, современного жилья и т.п.).

Как отмечалось в комментарии к ст. 32 Кодекса, вопросы изъятия земельных участков должны решаться на основе норм земельного, градостроительного и гражданского законодательства.

Как предусматривает ст. 83 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами развития городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки.

Сносу жилого помещения должно предшествовать решение об отводе земельного участка для государственных или муниципальных нужд с официальными данными, свидетельствующими об отсутствии других возможностей размещения будущих объектов.

При рассмотрении дел о выселении в связи с официальным решением о сносе жилого помещения для государственных или муниципальных нужд следует проверить, принято ли решение компетентными органами об изъятии и предоставлении земельного участка.

Следует также обратить внимание на то, отвечает ли предоставляемое жилое помещение степени благоустроенности.

Если наниматель и члены его семьи занимали отдельную квартиру, им следует предоставить такую же по размерам квартиру, т.е. по размеру жилое помещение должно быть не менее занимаемого с ориентиром на норму предоставления жилья, установленную органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 50 Кодекса).

Если размер занимаемого жилья оказался менее нормы предоставления, следует руководствоваться также положением ч. 1 ст. 50 Кодекса.

В ряде случаев следует учитывать право нанимателя на дополнительную жилую площадь (в случаях, предусмотренных законодательством), если наниматель фактически пользовался с учетом предусмотренных жилищным законодательством норм и обычной, и дополнительной жилой площадью.

Действующие в данном населенном пункте нормы предоставления жилья должны соблюдаться, как отмечалось, и в случае, если размер занимаемого жилья был меньше этих норм. Решая вопрос о количестве предоставляемых комнат, необходимо иметь в виду, что заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ч. 1 ст. 58 Кодекса).

При этом следует ориентироваться на то, что заселение одной комнаты лицами разного пола, даже несовершеннолетними, нежелательно. Следует также учитывать состояние здоровья выселяемых граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства, затрудняющие пользование предоставленным жилым помещением (транспортная доступность для инвалидов, ветеранов, пожилых людей, медицинских, торговых учреждений и организаций и т.п.).

Выселению должно предшествовать и реальное выделение свободного жилья по конкретному адресу со сроком предоставления.

Жк рф дом под снос

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Порядок (процедура) выплаты собственнику компенсации за аварийное жилье (выкуп)

Межведомственной комиссией наш дом признан аварийным и подлежащим сносу, однако никаких действий после этого орган местного самоуправления не предпринял. Должна ли соблюдаться какая то процедура (порядок действий) по выплате собственнику денежной компенсации (или предоставления взамен иного жилья) за жилое помещение в доме признанном комиссией аварийным?

«признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 настоящей статьи».

В соответствии с частями 1-3, статьи 32 ЖК РФ,

«1. жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

2. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.

3. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с частями 5-9,

статьи 32 ЖК РФ , «5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

6. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

7. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

9. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи».

Таким образом порядок таков:

1. Многоквартирный жилой дом признается межведомственной комиссией аварийным и подлежащим сносу;

2. Признание аварийным дома является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок;

3. В случае, если собственники в установленный в требовании о сносе срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Управление Росреестра по субъекту Федерации).

Решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции. Об этом можно почитать и в «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2009г». (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25 ноября 2009 года):

«Вопрос 3. Является ли соблюдение процедуры, установленной ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации , предшествующей изъятию у собственника жилого помещения, обязательным, и вправе ли суд по заявлению заинтересованных лиц признать неправомерным бездействие органа местного самоуправления, уклоняющегося от совершения указанных действий в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу?

Ответ. В соответствии с разъяснением, которое дано в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой, исходя из принадлежности жилого дома, федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы чч. 1 — 3, 5 — 9 ст. 32 ЖК РФ .

Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Бездействие органа местного самоуправления по принятию соответствующих решений, необходимых для соблюдения процедур, перечисленных в ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, является основанием для его обжалования гражданами в порядке, предусмотренном гл. 25 ГПК РФ»

Вернуться к оглавлению публикации «вопрос-ответ» по теме : » Аварийное и ветхое жилье, снос домов, расселение, выселение из непригодного для проживания жилья . Предоставление иного жилья или выкуп. Вопросы-ответы (обзор судебной практики)».

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

СТ 32 ЖК РФ.

1. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

2. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

3. Утратил силу с 1 апреля 2015 года. — Федеральный закон от 31.12.2014 N 499-ФЗ.

4. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

6. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

7. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

9. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 настоящей статьи.

11. В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.

12. Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.

Комментарий к Ст. 32 Жилищного кодекса РФ

1, 2, 3, 4. а) Вопросы изъятия земельных участков должны решаться на основе норм земельного, градостроительного и гражданского законодательства.

На основании ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В частности, в случаях необходимости размещения на изымаемых землях объектов федеральных энергетических систем, обороны и безопасности, федеральных транспортных путей, информации и связи, объектов электро-, газо-, тепло-, водоснабжения муниципального значения, автомобильных дорог и др.

Земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами развития городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки (ст. 83 Земельного кодекса Российской Федерации).

Последовательно должны соблюдаться требования ст. 36 — 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации относительно градостроительного регламента, видов разрешенного использования и размеров земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в частности для строительства.

При наличии права собственности (ч. 5 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации) на землю земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. И в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Собственник земельного участка должен быть письменно уведомлен (не позднее чем за год до предстоящего изъятия) органом, принявшим решение об изъятии (ч. 3 ст. 279 ГК РФ).

Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения (в частности, о выкупной цене) или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением (ст. 280 ГК РФ);

б) выкуп жилого помещения — это, по существу, принудительное изъятие жилого помещения у собственника (за исключением части помещения) на возмездных началах для государственных или муниципальных нужд.

При рассмотрении вопросов, связанных с изъятием жилья у собственника, заинтересованные лица должны иметь документы и данные:

1) решение об отводе земельного участка для государственных или муниципальных нужд (в том числе путем выкупа) с официальными данными, свидетельствующими об отсутствии других возможностей размещения будущих объектов (с соблюдением сроков и порядка уведомления землевладельца);
———————————
Предоставление земельных участков товариществам, обществам, кооперативным общественным объединениям рассматривается как изъятие земли для государственных или муниципальных нужд. Но затраты при этом возмещаются за счет средств этих организаций и объединений.

2) решение об изъятии у собственника жилого помещения путем выкупа, вынесенное компетентным органом государственной власти (Российской Федерации, субъектов Российской Федерации), администрациями городов и районов.

Решение должно основываться на материалах об отводе, изъятии земельного участка; при этом его законность и обоснованность связаны с последующим этапом государственной регистрации;

3) данные о письменном уведомлении собственника о принятых решениях об изъятии (выкупе) земельного участка, о выкупе жилого помещения с соблюдением требования годичного срока. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником уведомления допускается только с учетом интересов собственника и только с его согласия.

5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться им по своему усмотрению. Собственник вправе, в частности, вселить в жилое помещение лиц, ставших членами его семьи (зятя, невестку, усыновленного и др.) (см. комментарий к п. «ж» ч. 1 ст. 31 Кодекса). Но права распоряжения жильем у него существенно ограничены. Он не вправе совершать сделки, связанные с отчуждением жилого помещения (договоры купли-продажи, продажи, дарения). Ограничиваются права собственника по заключению договоров аренды (имущественного найма), безвозмездного пользования имуществом. Это очевидно, ибо принято решение об изъятии (выкупе) жилого помещения.

Собственник по своему усмотрению вправе производить необходимые затраты, обеспечивающие рациональное использование жилого помещения. Но при этом он должен проявить осмотрительность, ибо несет риск отнесения на него (как на собственника) при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями (не оправдавшими себя).

6, 7. В письменное соглашение между собственником и компетентным органом Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования включаются взаимные обязательства сторон, в частности, по внесению согласованной суммы выкупа, сроку и порядку передачи причитающегося платежа; сроку освобождения жилого помещения собственником (может быть предусмотрено право проживания в изымаемом жилом помещении до приобретения другого жилого помещения), оказанию помощи и содействия собственнику со стороны названных органов в организации перевозок вещей, оборудования, материалов (выделение транспортных средств на возмездных началах).

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются:

а) рыночная стоимость жилого помещения (по ценам спроса и предложения, где находится помещение, и на время ведения переговоров по выкупу).
———————————
Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

При возникновении сложностей по определению выкупной цены следует руководствоваться положениями Закона Российской Федерации от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп. на 27 февраля 2003 г. ). Договором между оценщиком (специалистом в данной области) и заказчиком (собственником жилого помещения и (или) органом при выкупе) может быть предусмотрено проведение оценки конкретного объекта, ряда объектов либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.
———————————
Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 9. Ст. 805.

Оценка может быть проведена на основании определения суда, а также по решению уполномоченного органа; при несогласии собственника с оценкой жилого дома необходимо обращаться в суд;

б) рыночная стоимость надворных построек (сарая, бани, теплицы, погреба и других построек, связанных с удовлетворением жилищно-бытовых потребностей собственника и его членов семьи);

в) стоимость плодово-ягодных насаждений, посевов на основе нормативов, утвержденных правительствами республик, органами исполнительной власти краев, областей (субъектов Российской Федерации) ;
———————————
Продолжает действовать Постановление Совета Министров РСФСР от 27 января 1984 г. (с изм. от 3 марта 1992 г.) «О возмещении гражданам стоимости принадлежащих им жилых домов, строений и устройств, подлежащих сносу в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд, и о порядке определения и утверждения нормативов для оценки плодово-ягодных насаждений и посевов» (СП РСФСР. 1984. N 4. Ст. 28; за исключением п. п. 1, 2; изменений в п. 3 (изменения не опубликованы)).

г) затраты в связи с изменением места проживания, временным пользованием жилым помещением. Сюда входят издержки и расходы по найму транспортных средств, вспомогательной рабочей силы; платежи, связанные с проживанием по договору имущественного найма (поднайма);

д) расходы, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него; с оформлением права собственности (временное прекращение выполнения обязанностей по трудовому договору, оформление отпуска без содержания, платежи при оформлении договоров и их регистрации);

е) затраты и причитающиеся платежи в связи с досрочным прекращением обязательств по гражданско-правовым договорам (вынужденное досрочное прекращение договора аренды (имущественного найма) и выселение нанимателей); вынужденный возврат заранее полученных сумм в счет причитающихся платежей и др.

8. а) По специальному письменному соглашению (договору с собственником жилого помещения) собственнику может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену, т.е. ту цену, которая образуется из перечисленных пп. «а» — «е». Возмещение оставшейся суммы стоимости жилья или возврат излишней суммы с указанием их срока должны быть предусмотрены в соглашении.

Изымаемое жилое помещение по выкупу при отсутствии споров переходит в полное хозяйственное ведение или оперативное управление органа, непосредственно заинтересованного в сносе в связи с изъятием земельных участков. Собственник жилого помещения не обладает правом на использование материалов, связанных с разборкой и переносом помещения;

б) в этом же специальном соглашении (договоре) должны быть предусмотрены:

— размеры предоставляемого жилья (на праве собственности) с учетом членов семьи, совместно проживающих с собственником, на основе норм предоставления жилья (ч. 1 ст. 50 Кодекса);

— место нахождения предоставляемого жилья (в пределах городской черты, конкретного района и т.п.);

— недопустимость требований об освобождении собственником сносимого дома до реального предоставления ему жилья на праве собственности.

9. При несогласии собственника с изъятием жилого помещения иск органа государственной власти или органа местного самоуправления о выкупе этого помещения подается в суд по месту нахождения сносимого жилого помещения не позднее двухлетнего срока с момента направления собственнику жилого помещения уведомления. При наличии уважительных причин этот срок может быть восстановлен судом по правилам ст. 205 ГК РФ.

При вынесении судом решения об удовлетворении исковых требований о выкупе (и вступлении его в законную силу) собственник и его члены семьи подлежат выселению с предоставлением выделенного жилого помещения (ч. 8 этой статьи) либо без предоставления жилья с указанием порядка и сроков передачи собственнику выкупной суммы (см. комментарий к ст. 35 Кодекса).

10. Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категориям ветхих или аварийных утверждаются соответствующими службами по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству .
———————————
Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных, как отмечалось, утверждены Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 20 февраля 2004 г.

Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) не пригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, которые с учетом региональных особенностей расположения муниципальных образований и по согласованию с органами местного самоуправления могут создавать комиссии, действующие на территории одного или нескольких муниципальных образований.

Комиссия после изучения соответствующих представленных документов и осмотра жилого дома (жилого помещения) принимает решение:

а) о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;

б) о пригодности жилого дома (жилого помещения) после проведения капитального ремонта, реконструкции, перепланировки;

в) о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены.

Орган местного самоуправления в срок не более 10 дней принимает решение о мерах по обеспечению жильем граждан, проживающих в жилых домах (жилых помещениях), признанных непригодными для проживания (за исключением индивидуальных жилых домов, находящихся на праве личной собственности).

Если собственники индивидуальных жилых домов на праве личной собственности не снесли подлежащий сносу дом, то по требованию муниципальных органов такие дома подлежат сносу за счет средств собственников. При отсутствии средств на снос у собственника местные органы власти и управления обязаны оказывать помощь и содействие в сносе таких домов.

При применении этой нормы следует иметь в виду: в ряде случаев здесь допускаются нарушения требований законодательства, т.е. с целью передачи особо ценных земельных участков (в центрах городов, зеленых зонах) предпринимателям-инвесторам компетентные должностные лица-чиновники «подводят» под аварийные дома, вполне пригодные для проживания. Поэтому при наличии признаков необоснованности, незаконности решений об аварийности домов следует обжаловать их в судебном порядке.

Жк рф дом под снос

Дом на снос, а что жильцам ?

Как показал двухлетний период действия ЖК РФ, законодатель, слегка изменив одни и исключив другие положения действовавшего ранее Жилищного кодекса РСФСР, значительно ужесточил положение граждан, освобождающих жилые помещения в связи с их сносом.

В период действия ЖК РCФСР граждане, проживающие в домах, подлежащих в будущем сносу, старались не приватизировать занимаемые жилые помещения, а приватизированные, получив информацию о предстоящем сносе дома, расприватизировать с тем, чтобы получить новые квартиры по социальной норме ( 18 кв. м на человека). Ведь собственникам жилых помещений при сносе предоставлялось жилье, равное по площади занимаемому. А какие права имеют собственники жилых помещений в связи со сносом дома по новому жилищному законодательству?

Начнем со ст. 32 ЖК РФ, которая регламентирует правоотношения по обеспечению жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ч.ч. 1–3 данной статьи Кодекса изъятие у собственника жилого помещения в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется путем выкупа. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе, как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется РФ, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Решение об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Часть 4 ст. 32 ЖК РФ устанавливает, что собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с ч. 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Согласно ч. 5 ст. 32 ЖК РФ собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения о его изъятии до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа, как установлено ч. 6 ст. 32 ЖК РФ, определяются соглашением с собственником жилого помещения. При этом ч. 7 данной статьи предусмотрено, что при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение 2 лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в ч. 4 настоящей статьи (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).

Таким образом, ст. 32 ЖК РФ установлено 2 способа компенсации собственнику за сносимое жилое помещение: выкуп помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ) и предоставление собственнику по соглашению с ним другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). При этом право на выкуп жилого помещения собственник имеет по закону, тогда как предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого возможно только по соглашению сторон. Это означает, что о предоставлении другого жилья стороны могут лишь договариваться. Отселяющий орган не вправе принудительно, в том числе в судебном порядке, предоставить собственнику другое жилое помещение, точно так же и собственник изымаемого жилого помещения не вправе требовать предоставления ему другого жилья.

Законодателем включены в ст. 32 ЖК РФ также положения, регламентирующие порядок изъятия у собственников жилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, в случае признания дома аварийным.

Так, согласно ч. 10 данной статьи признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч.ч. 1–3, 5–9 ст. 32 Кодекса.

В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством РФ о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее 6 месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если такое заявление в определенном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с ч. 10 настоящей статьи (ч. 11 ст. 32 ЖК РФ).

Наконец, изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в ч. 11 настоящей статьи, согласно ч. 12 ст. 32 ЖК РФ допускается только с согласия собственника.

К сожалению, в случае сноса аварийного дома, грозящего обвалом, перевода в нежилой фонд или реконструкции получить возмещение, полагающееся собственнику изымаемого жилого помещения, намного сложнее, чем при изъятии земельного участка.

К., А. обратились в суд с иском к администрации Екатеринбурга о предоставлении в собственность взамен сносимого другого жилого помещения, пригодного для постоянного проживания, в виде трехкомнатной благоустроенной квартиры общей площадью не менее 58 кв. м .

Истцы указали, что имеют в собственности трехкомнатную квартиру, расположенную в доме № 6 по ул. Мусоргского. Квартира приобретена по договору передачи квартиры в собственность граждан. Дом, в котором расположена квартира, находится в аварийном состоянии, грозит обвалом, что подтверждается заключением экспертов.

Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе истцы просили отменить решение суда, который мотивировал отказ в удовлетворении иска тем, что решение о признании дома непригодным для проживания выносится межведомственной комиссией, а поскольку такого решения нет, на предоставление жилого помещения в рассматриваемой ситуации могут претендовать только лица, проживающие в доме по договору социального найма.

Суд не принял во внимание имеющееся заключение экспертизы, что дом грозит обвалом, поэтому проживание в нем опасно.

Судебная коллегия по гражданским делам отменила решение суда первой инстанции в связи с несоответствием его выводов обстоятельствам дела.

Из материалов дела следует, что вышеуказанный дом является аварийным и грозит обвалом.

Постановлением главы города от 9 августа 2005 г . № 732 утвержден перечень жилых домов, расположенных на территории муниципального образования «город Екатеринбург», которые подлежат сносу. В указанный перечень среди домов, планируемых к сносу в 2005 г . в связи с признанием последних непригодными для постоянного проживания, включен и дом № 6 по ул. Мусоргского.

Жилищное законодательство является составной частью гражданского права, и на него в силу ст. 6 ГК РФ распространяется положение об аналогии закона. Судебная коллегия при разрешении данного спора считает необходимым исходить из этого.

Судебная коллегия принимает во внимание то обстоятельство, что дом № 6 по ул. Мусоргского вышеуказанным постановлением главы города от 9 августа 2005 г . за № 732 включен в перечень жилых домов, подлежащих сносу, поэтому отсутствие решения межведомственной комиссии о судьбе спорного дома в данном случае значения не имеет. Вопрос о сносе дома уже решен.

В связи с тем, что речь идет о многоквартирном доме и в настоящее время дальнейшая судьба этого дома решена, собственник вправе требовать выкуп принадлежащего ему имущества (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ) либо защищать свои права иным предусмотренным законом способом (Определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 4 апреля 2006 г ., по делу № 33-2212/2006).

Как следует из данного примера, требовать в судебном порядке выселения собственника из жилого помещения, признанного аварийным, с возмещением этому собственнику в виде выкупа принадлежащего ему имущества вправе не только отселяющий орган, но и сам собственник жилого помещения.

На практике собственникам изымаемых жилых помещений предоставляются другие жилые помещения, а не стоимость изъятого жилья. Причем вопросы предоставления этих других жилых помещений решаются по большей части в судебном порядке.

Префект СВАО г. Москвы обратился в суд с иском к ответчикам С. и Г. о прекращении их права собственности и выселении, передаче им в собственность другого жилого помещения, ссылаясь на то, что согласно постановлению правительства Москвы от 6 июля 1999 г . № 608 «О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 г .» и распоряжению Префекта СВАО г. Москвы «О переселении граждан из пятиэтажных, ветхих, аварийных жилых домов, подлежащих отселению и сносу в связи с реконструкцией на территории САВО в 2006 г .» дом, в котором расположена квартира ответчиков, подлежит сносу. Ответчики являются собственниками трехкомнатной квартиры, поэтому им для передачи в собственность была предложена трехкомнатная квартира в доме-новостройке. Однако они от предложенного варианта переселения отказались, в связи с чем истцом предъявлен вышеуказанный иск.

Суд, выслушав представителей истца, ответчиков, прокурора, изучив материалы дела, считает иск подлежащим удовлетворению.

Статья 32 ЖК РФ регулирует правоотношения по изъятию у собственника жилого помещения только при изъятии земельного участка. Дом, в котором находится квартира ответчиков, подлежит сносу в связи с комплексной реконструкцией жилых домов первого индустриального домостроения. Нормы права, регулирующей изъятие у собственника жилого помещения в многоквартирном доме в ситуации, когда земельный участок не изымается, в действующем законодательстве не имеется. Но поскольку ст. 32 ЖК РФ регулирует сходные правоотношения, суд при рассмотрении настоящего иска применяет нормы этой статьи ЖК РФ по аналогии.

Статьей 13 ЖК РФ установлено, что к компетенции органов государственной власти субъекта РФ в области жилищных отношений относится определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ.

Учитывая, что нормы ст. 32 ЖК РФ применяются по аналогии, суд также применяет при рассмотрении настоящего иска Закон г. Москвы от 9 сентября 1998 г . № 21-ФЗ «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения», действовавший в период возникновения спорных правоотношений.

Согласно указанному Закону г. Москвы основанием для освобождения жилых помещений является постановление правительства Москвы о сносе жилых домов в рамках выполнения городских жилищных программ (п. 6 ст. 1). А в соответствии со ст. 3 названного Закона собственникам, освобождающим жилые помещения, предоставляется предварительное и равноценное возмещение.

Возмещение (компенсация) собственнику предоставляется по его выбору в виде другого благоустроенного жилого помещения в районе проживания или в денежном выражении по соглашению сторон (от авт.: в настоящее время действует Закон г. Москвы от 31 мая 2006 г . № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» (в ред. от 26 декабря 2006 г .), содержащий аналогичные положения).

Суд приходит к выводу, что ответчикам при сносе дома должна быть предоставлена равноценная компенсация за сносимое жилое помещение либо в виде равноценного жилого помещения либо в виде его выкупной стоимости.

Ответчики от получения денежной компенсации отказались, просили предоставить им в порядке компенсации жилые помещения.

Предоставленное жилое помещение равноценно по площади занимаемому ответчиками и по своим характеристикам его даже превосходит. Стоимость предоставленной квартиры также значительно выше стоимости занимаемой ответчиками квартиры, что подтверждается оценкой МосгорБТИ.

При таких обстоятельствах суд считает, что ответчикам предоставлено равноценное жилое помещение как по стоимости, так и по количеству комнат и размеру общей и жилой площади.

Довод ответчиков, что им должны быть предоставлены две отдельные квартиры, не основан на законе и судом не принимается (Решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 15 декабря 2006 г . по делу №2-3767/06).

Комментируя данный способ возмещения, замечу, что если стоимость жилого помещения, передаваемого взамен изымаемого жилья, ниже цены освобождаемой собственности, то разница должна быть выплачена собственнику. Однако если стоимость предоставляемого жилого помещения будет выше выкупной цены изымаемого жилья, то обязать собственника уплатить разницу недопустимо.

Такое мнение базируется на разъяснениях, данных Президиумом Верховного Суда РФ в Постановлении от 2 апреля 2003 г . № 48пв02. Хотя эти разъяснения даны по поводу применения норм старого ЖК РСФСР, они остаются актуальными и сегодня, тем более, что новое жилищное законодательство также не возлагает на собственника изымаемого жилого помещения обязанность уплатить разницу.

В указанном Постановлении Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов, которые посчитали, что гражданин должен выплатить разницу в стоимости жилых помещений, если предоставляемая квартира более ценна, поскольку такая обязанность, по мнению судов, вытекает из норм гражданского законодательства, регулирующих договор мены. При этом, по мнению судов, нужно учитывать норму п. 2 ст. 568 ГК РФ, устанавливающую, что в случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Однако эти выводы судов основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

Возникшие правоотношения регулируются как нормами гражданского законодательства о порядке реализации и защиты права собственности на жилое помещение, так и специальными нормами жилищного законодательства, предусматривающими порядок предоставления жилых помещений гражданам, по тем или иным причинам лишившимся жилья. Следует также иметь в виду, что права собственников жилых помещений и членов их семей в связи с особой значимостью конституционного права граждан на жилище защищаются нормами не только гражданского, но и жилищного законодательства.

Поскольку при сносе дома нарушаются законные права собственников квартир и членов их семей, названные лица вправе требовать восстановления их прав в полном объеме путем предоставления равноценного жилья без установления каких-либо встречных обязательств перед органами и организациями, обязанными восстановить жилищные права этих граждан.

В случае сноса дома возникают не отношения по договору мены, основанные на свободе договора (ст. 421 ГК РФ), а отношения, основанные на обязанности органов и организаций, осуществляющих снос дома, предоставить собственникам сносимого жилья другое равноценное жилое помещение. При этом закон не устанавливает обязанность собственника квартиры в сносимом доме компенсировать разницу в стоимости сдаваемого им и предоставляемого ему жилья.

Предоставление собственникам изымаемых жилых помещений другого жилья, а не выкупной стоимости изымаемого вызвано нежеланием не только органов, изымающих жилье, предоставлять возмещение именно таким способом, но и самих выселяемых, которые, учитывая особенности российского ценообразования на недвижимость и тот факт, что стоимость жилья рассчитывается исходя из квадратных метров, опасаются, что на полученные в качестве выкупа деньги они не смогут купить жилье, равноценное изъятому. И опасаются обоснованно. У собственника изымаемой двухкомнатной малогабаритки в старом жилом фонде нет шансов переселиться в аналогичную в новом доме. Малогабариток в наше время не строят, поэтому в случае получения за свое жилье выкупной цены бывший собственник сможет позволить себе приобрести новое только в таком же ветхом фонде и ожидать следующего переселения.

Согласно п. 7 ст. 32 ЖК РФ выкупная стоимость складывается из нескольких составляющих.

1. Рыночная стоимость изымаемого жилого помещения. Оценка этой стоимости осуществляется профессиональными оценщиками. По общему правилу, обязанность произвести оценку стоимости жилого помещения должна возлагаться на отселяющий орган. Если собственник не согласен с результатами оценки, он вправе произвести такую оценку самостоятельно и за свой счет. Споры о размере возмещения должны разрешаться в судебном порядке. Суд в таком случае в целях соблюдения законности и прав сторон в гражданском процессе обязан назначить судебную экспертизу оценки стоимости изымаемого жилого помещения. Если спор по стоимости жилого помещения, оцененной отселяющим органом в досудебном порядке, между сторонами отсутствует, суд должен принять эту оценку. Однако необходимо иметь в виду, что оценка должна быть проведена не более чем за 6 месяцев до обращения в суд (п. 20 Постановления Правительства РФ от 6 июля 2001 г . № 519 «Об утверждении стандартов оценки» (в ред. от 14 декабря 2006 г .).

Префектура ЮЗАО г. Москвы обратилась в суд с иском к П. и П.Ю. о выселении, прекращении права собственности, предоставлении жилого помещения, ссылаясь на то, что домовладение, собственником 16/200 долей которого П. является, подлежит отселению и сносу. П.Ю. сособственником данного помещения не является, как член семьи собственника он имеет лишь право пользования.

Решением Зюзинского районного суда г. Москвы от 18 апреля 2006 г . постановлено выселить П., П.Ю. из жилого помещения в другое жилое помещение.

Удовлетворяя требования префектуры ЮЗАО г. Москвы, суд пришел к выводу о том, что предлагаемое ответчику жилое помещение является равноценным по отношению к изымаемой собственности в виде части домовладения. При этом суд исходил из представленных истцом в качестве доказательств отчета оценщика рыночной стоимости предоставляемой квартиры и заключения об определении выкупной стоимости 16/200 долей домовладения.

Между тем отчет № 161.05 об оценке рыночной стоимости доли города составлен независимым профессиональным оценщиком по состоянию на 16 сентября 2005 г . В деле имеется сопроводительное письмо независимого профессионального оценщика, в котором указано, что оценка произведена в соответствии с уровнем цен, сложившимся на московском рынке недвижимости в сентябре 2005 г ., и выполнена в соответствии с требованиями Международных стандартов оценки МСО 2003 г . Отчет № 05/БК-114-9 об определении выкупной цены за изымаемый земельный участок составлен специалистами Секции «Инженерные проблемы стабильности и конверсии» Российской инженерной академии 2 декабря 2005 г ., тогда как решение было постановлено судом в апреле 2006 г ., то есть спустя длительное время после проведения соответствующих оценок.

Президиум Московского городского суда отменил решение Зюзинского районного суда г. Москвы и направил дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином его составе (Постановление Президиума Московского городского суда от 28 сентября 2006 г . по делу № 44г-617).

2. Убытки, которые собственник несет в связи с изменением места проживания. В частности, в случае нахождения нового места жительства дальше, чем предыдущее, от места работы или учебы собственника для него возрастает стоимость проезда к месту работы или учебы.

3. Убытки, связанные с оплатой пользования иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилья. Например, собственник изымаемого жилого помещения вынужден будет снимать квартиру.

4. Убытки, связанные с переездом. Например, оплата транспортных услуг, услуг по погрузке и выгрузке вещей, приобретение мебели, взамен встроенной по индивидуальному проекту.

5. Расходы, которые несет собственник изымаемого жилого помещения в связи с поиском другого жилого помещения для проживания, в том числе для приобретения его в собственность. К этим расходам может быть отнесена оплата риелторских услуг, оплата за размещение в газетах объявлений и т.п.

6. Убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение. Например, суммы, необходимые для оплаты нотариального удостоверения договора купли-продажи жилого помещения и государственной регистрации такого договора.

7. Потери, которые несет собственник изымаемого жилого помещения вследствие досрочного прекращения своих обязательств перед третьими лицами. Например, собственник сдавал жилое помещение внаем и в силу договора обязался оплатить нанимателю расходы по переезду в случае досрочного прекращения договора.

8. Упущенная выгода. Под упущенной выгодой в гражданском праве понимаются неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (ст. 15 ГК РФ). Применительно к утрате жилого помещения под упущенной выгодой можно понимать суммы, которые собственник получил бы в виде платы в случае сдачи этого помещения внаем, если бы вследствие его изъятия договор найма не прекратился. Или, к примеру, стоимость непроизведенного капитального ремонта дома, так как в случае его произведения квартира стоила бы дороже.

Казалось бы, законодатель предусмотрел все убытки, которые могут понести собственники, выселяемые из своего жилья. Однако, когда должны быть компенсированы убытки собственника, в ст. 32 ЖК РФ не говорится.

Напомним, что по ранее действовавшему законодательству (ч. 3 ст. 49 ЖК РСФСР) собственник вправе был получить равноценное жилое помещение. При этом, как разъяснил Верховный Суд РФ, сама по себе стоимость квартиры не является достаточным доказательством ее равноценности. Жилые помещения предназначены для проживания в них граждан, поэтому имеет значение сравнение потребительских качеств квартиры: размер, планировка, степень благоустройства и т.д. (Бюллетень Верховного Суда РФ, 2002, № 5. С. 22, 23).

Законодатель, убрав в ст. 32 ЖК РФ из положения о предоставлении собственнику взамен изымаемого другого жилого помещения только одно слово «равноценное», изменил в корне права собственников жилых помещений, которым, кстати, как и всем гражданам РФ, ст. 40 Конституции РФ гарантировано право на жилище.

Уже длительное время законодателем обсуждаются два проекта федеральных законов о внесении изменений в ст. 32 ЖК РФ. Данными законопроектами предлагается включить в Кодекс положение о том, что жилое помещение может быть изъято у собственника при условии предварительного предоставления ему равнозначного и равноценного помещения (по количеству комнат, качеству дома, сложившейся инфраструктуре). Такие изменения привели бы ст. 32 ЖК РФ в соответствие со ст.ст. 35 и 40 Конституции РФ и оградили граждан от излишних потерь при изъятии жилых помещений. Ведь для большинства собственников жилых помещений важны в первую очередь качество проживания, сумма потребительских характеристик жилища, а не рыночная стоимость их домашнего очага.

Ухудшил ЖК РФ и права лиц, проживающих в жилом помещении, принадлежащем собственнику. В соответствии с ранее действовавшим законодательством жилье собственнику взамен изымаемого предоставлялось с обременением его правами лиц, проживавших в изъятом у собственника жилом помещении. Теперь согласно ст. 32 ЖК РФ жилое помещение выкупается у собственника без возложения на него обязанности обеспечить членов семьи другим жилым помещением, что может привести к жилищным нарушениям прав социально незащищенной категории лиц.

В частности, Президиум Московского городского суда, отменяя приведенное выше решение Зюзинского районного суда г. Москвы о выселении собственника с проживающим на площади членом семьи, рекомендовал суду принять во внимание, что выселяемый член семьи собственника части домовладения П.Ю. является лишь пользователем этой части. При этом Мосгорсуд не разъяснил, как суду следует решить вопрос с пользователем.

Впоследствии префектура ЮЗАО г. Москвы как только ни пыталась применить эту рекомендацию к другим членам семьи (бывшим членам семьи) собственников изымаемых жилых помещений: подавала иски о признании их не приобретшими права пользования жилым помещением, хотя по закону наниматель жилого помещения обладает этим правом; после заключения договора мены с собственником жилого помещения добровольно-принудительно рекомендовала уже бывшему собственнику обращаться в суд с иском к бывшим членам семьи о прекращении их права пользования данным жилым помещением по ст. 31 ЖК РФ. Ни один из этих способов предприимчивой префектуры по отселению знаменитого Южного Бутова не был основан на законе. Это и неудивительно, ибо разрешить дело законно в отсутствие закона невозможно.

Еще по теме:

  • Должностные оклады в ск рф Постановление Правительства Российской Федерации от 20 июня 2011 г. N 481 г. Москва "Об установлении должностных окладов сотрудников Следственного комитета Российской Федерации, в том […]
  • Военный комиссариат кировского района г ростова на дону Военкоматы Ростова-на-Дону: адреса и телефоны На данной странице находятся адреса и контактные телефоны военных комиссариатов в Ростове-на-Дону. С помощью данного списка вы можете с […]
  • Курсовая работа право частной собственности на землю Частная собственность на землю – история и современность Готовая авторская курсовая работа Данные о работе: 35 страниц, 36 сносок по тексту, выполнена в 2013 году. СОДЕРЖАНИЕ ГЛАВА 1. […]
  • Административные наказания виды и их содержание Статья 3.2. Виды административных наказаний Статья 3.2. Виды административных наказаний См. комментарии к статье 3.2 КоАП РФ 1. За совершение административных правонарушений могут […]
  • Списки детей в детский сад 2018 Списки детей, которые попали в детсады Вологды, опубликуют 7 апреля В этом году списки детей, которые попали в детские сады, выложат раньше, рассказала начальник управления образования […]
  • Как оформляется вид на жительство в россии Вид на жительство (ВНЖ) в России Наши услуги Вид на жительство в РФ – это документ, который подтверждает право иностранного гражданина постоянно проживать на территории России в течение […]