Риск заключить договор арены

Какие риски при аренде земельного участка?

Добрый день! Покупаю ЗУ в Аренде. Хочу оформить собственность. Участок под ИЖС, земли Поселков. Беспокоит, что могут расторгнуть договор, а деньги немалые. Какие официальные основания, кроме договорных для расторжения Аренды? Как часто это происходит?

Ответы юристов (1)

В соответствии с общими нормами Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Собственником земельного участка, аренду которого Вы хотите выкупить, является город?

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Риск заключить договор арены

Среди физических лиц, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, одним из самых распространенных договоров считается договор аренды, связанный с арендой движимого имущества, например, автомобилей и недвижимого, например, офисного помещения, склада, торговых площадей или жилого фонда для сотрудников. Но перед тем, как подписать договор аренды, необходимо уделить время для его внимательного изучения, дабы избежать рисков, например, потери денежных средств.

Подготовительный этап

Для того чтобы минимизировать возникновение рисков по договору аренды, следует начать работу по их снижению еще на стадии подготовки договора, которая предшествует его составлению и подписанию.
Первое на что нужно обратить внимание – это стороны договора аренды. На первый взгляд ничего сложного здесь нет, поскольку сторонами являются арендатор и арендодатель. Но в качестве последнего может выступать только собственник или лицо им уполномоченное. Поэтому, перед составлением договора аренды проверьте у лица, выступающего в качестве арендодателя, наличие правоустанавливающих документов на объект недвижимости. После предоставления Свидетельства на право собственности или иного документа, сверьте данные, указанные в нем, с данными арендодателя.

В тех случаях, когда лицо, выступающее в качестве арендодателя, на основании документов собственником не является, он должен представить документ, дающий право на заключение договора аренды в отношении данного объекта недвижимости. Например, заверенную нотариально доверенность, договор на оказание посреднических услуг или иной документ, в котором четко выражена воля собственника на делегирование этому лицу права сдавать вещь в аренду.

Кроме того, при выборе контрагента, отдайте предпочтение не частному лицу, а компании, обладающей статусом юридического лица, в особенности, если вы желаете заключить договор длительной аренды недвижимого имущества. Данная рекомендация актуальна потому, что все расходы, связанные с ремонтом арендуемого имущества юридическое лицо — арендатор может учесть в расходах при налогообложении прибыли.

Срок аренды

Срок аренды можно назвать не только существенным условием договора, но и тем фактором, от которого зависит обязанность сторон пройти процедуру государственной регистрации, что связано с материальными и временными затратами.

Нужно помнить, что все договора, заключенные на срок один год и более, подлежат обязательной государственной регистрации, без которой договор аренды будет считаться незаключенным.
Учитывая это правило, большинство арендаторов идут на маленькую, но законную хитрость: заключая длительные договора аренды недвижимости сроком на одиннадцать месяцев с условием автоматической пролонгации на аналогичный срок.

В итоге, мы получаем длительные договорные отношения и отсутствие обязанности проходить процедуру государственной регистрации.

Еще одним вариантом, позволяющим избежать государственной регистрации, является отсутствие срока в договоре аренды недвижимого имущества, что делает его бессрочным.

Выбирая один из двух законных способов, стороны освобождаются от обязанности оплачивать государственную пошлину за государственную регистрацию и экономят время, которое могло уйти на эту процедуру.

Распределение расходов

На стадии составления договора аренды особое внимание следует уделить и самому рискованному пункту — распределение текущих расходов по содержанию недвижимого имущества. С одной стороны действующий Гражданский Кодекс РФ прописывает, что расходы по содержанию имущества несет арендатор. С другой стороны, в отличие от теории, на практике все оказываемые коммунальные услуги должен оплачивать арендодатель, с которым заключены все договора с коммунальными службами.

Поэтому арендатор, выполняя правила установленные нормами ГК РФ, должен компенсировать арендодателю понесенные им расходы по договорам с коммунальными службами.

В настоящее время сложилось несколько вариантов документального оформления такой компенсации, начиная от наиболее распространенного — включения коммунальных услуг в арендную плату и заканчивая составлением дополнительных соглашений к договору аренды или вовсе дополнительных договоров, например поручительства.

Но, несмотря на такое многообразие оптимальным вариантом, который полностью соответствует правилам ГК РФ, является включение в текст договора аренды пункта об обязанности арендатора перечислять оплату за коммунальные услуги сверх установленной сторонами арендной платы. Кроме того, этот способ совершенно прозрачен для учета доходов и расходов, и для налогообложения.

Окончательно отпадет повод для споров о начислении или не начислении НДС при выборе этого варианта, если сумма, подлежащая перечислению для оплаты за коммунальные услуги, будет прямо указана в договоре аренды недвижимости.

Улучшения имущества

Еще одним важным моментом, к которому нужно подойти ответственно является указание в договоре на последствия проведения улучшений арендуемого имущества, т.к. именно от точных и четких формулировок договора зависит размер подлежащего уплате налога на прибыль.

В действующем гражданском законодательстве содержится указание на то, что если арендатор, произведший с согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества, имеет право на получение материального возмещения стоимости улучшений после прекращения договора аренды. Иной порядок для компенсации таких улучшений может быть установлен в договоре.

Таким образом, сторонам предоставляется абсолютная свобода для определения условий возмещения расходов, понесенных в связи с улучшением имущества.

Первый вариант

Одним из вариантов, который стороны могут включить в договор аренды, является условие о том, что все понесенные арендатором расходы на улучшение имущества, должны быть возмещены сразу после их совершения при помощи зачета в счет текущей арендной платы. Прописывая данный вариант в договоре нужно знать, что он изменит порядок начисления амортизации по улучшениям, поскольку право на возмещение понесенных расходов возникнет у арендатора сразу же, а не после окончания действия договора аренды. Это означает, что вместе с зачетом стоимости улучшений в арендную плату, право на амортизацию таких улучшений переходит от арендатора к арендодателю вместе со всеми документами являющимися основанием для начисления амортизации.

Поэтому рекомендуется зафиксировать в договоре аренды недвижимости обязанность арендатора по передаче документов в установленный срок и установить ответственность за нарушение настоящих условий.

Второй вариант

Еще одним интересным вариантом, связанным с улучшением и понесенными арендатором расходами, является включение в договор аренды условия о не возмещении стоимости неотделимых улучшений. Подобные договора встречаются чаще предыдущих, но это никак не влияет на желание арендаторов заключать подобные договора.

Выкуп имущества

Интересным условием, которое может быть вписано в договор аренды и которое установлено в ГК РФ, является пункт о том, что арендуемое имущество может перейти в собственность арендатора после окончания срока аренды или до его истечения при условии внесения всей выкупной цены, установленной сторонами в договоре.

Такое условие весьма редко можно найти в договорах аренды недвижимого имущества, но если вы все же решили включить его в текст договора, то следует четкого определить стоимость объекта. Подобное условие объясняется тем, что выкуп арендуемого имущества с точки зрения налогового права является реализацией товара, а значит порождает право на вычет входного НДС по приобретенному имуществу у арендатора, вместе с правом на начисление амортизации на имущество.

А арендодателю придется заплатить и НДС, и налог на прибыль с проданного товара, которым является объект недвижимости. При этом все налоги будут исчисляться с выкупной цены имущества, которую нужно прописать в договоре.

При подготовке, составлении и подписании договора аренды недвижимого имущества необходимо уделить внимание не только вышеизложенным моментам, но и всем остальным пунктам договора, поскольку при заключении столь важного документа, риск несения финансовых потерь может крыться и в иных разделах.

Договор аренды нежилого помещения

нужна проверка договора аренды. все недостатки предоставленного договора, анализ рисков для арендатора

Ответы юристов (9)

Добрый день Денис во первых

1.1.С момента
передачи Арендодателем Помещения
по настоящему Договору Арендатору, Арендатор несет риск случайной гибели, повреждения или кражи оборудования, материалов или инженерных систем, расположенных в
арендуемом Помещении.

Обратите внимание на инженерные строение и коммуникации в помещении, чтоб они были не пожароопасными.

Есть вопрос к юристу?

предоставляется слишком маленький срок, для перевозки вещей, в том числе и мебели. За пять дней как правило организации могут только найти фирмы по транспортировке грузов.

Добрый день, Денис.

В целом стандартный договор.Каких-либо пунктов, нарушающих права арендатора здесь не вижу.

Могу отметить следующее:
1. По поводу ремонта помещения — данный пункт лучше прописать самим — кто за что отвечает.

Все споры или разногласия, возникающие между Сторонами по настоящему Договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между Сторонами, в судебном порядке на основании действующего законодательства.

Здесь есть смысл подумать над тем, чтобы конкретно прописать суд, в котором будет рассматривать спор, но здесь сами смотрите

5.4. В случае изменения каких-либо обстоятельств деятельности Стороны
Договора, указанные в п.1.4. обязаны письменно уведомить все Стороны Договора.

Здесь лучше прописать сроки такого уведомления.

4. Возможно также имеет смысл дополнить договор формулировкой о том, что досудебный порядок урегулирования споров является для сторон обязательным.

5. Если планируете в том числе вести диалог по электронной почте, то есть смысл этот момент также прописать в договоре.
С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Так же денис ставка изменений арендной платы 10% слишком велика, рекомендую снизить до 5%

3.6. Ставка арендной платы может пересматриваться Арендодателем ежегодно на сумму не более 10% от стоимости установленной п. 3.1 договора.

Денис, Выделил основные положения в договоре, на что следует обратить особое внимание. Остальное вроде бы основано на стандартных условиях.

Так же добавлю, что если выделенные пункты Вас не устоят при заключении договора и вы захотите изменить некоторые из них, Вам необходимо будет составить Протокол разногласия.

Здравствуйте, п. 4.3. — срок — 15 апреля уже прошел, дату измените

п. 7.4. — срок уменьшить до 30 дней

главу 6 по срокам проверьте

О судебном порядке рассмотрения споров ничего не нашла, рекомендую данный пункт прописать и определить сразу подсудность, в каком суде будет рассматриваться дело

В целом договор не плохой

Денис, добрый день!

П. 2.1.4. договора содержит условие, которое невыгодно для Арендатора. Имущество, которое будет находится в Помещении Арендодатель сначала имеет право удержать в соответствии с п. 2.1.3., а потом распорядиться им в очень короткий срок- через 5 дней. Советую настаивать на удалении данного пункта.

П.3.8. договора предлагаю в следующей редакции, т.к. на коммунальные услуги скидка видимо не предоставляется:

» 3.8. В случае надлежащего выполнения договора Арендатором, Арендодатель предоставляет скидку в размере 50 % от суммы арендной платы, установленной п. 3.1. настоящего договора, за два последних месяца аренды.»

П. 6.1. Если предполагается, что договор заключен на 11 месяцев, то корректней звучит до 24 февраля.

Если договор действует с 25 марта, а подписывается сейчас, то целесообразно включить следующий пункт:

«Действие настоящего договора распространяются на отношение сторон, возникшие до заключения настоящего договора, а именно с 25 марта 2016 года.»

Всего хорошего Вам!

1) п. 2.1.3. об удержании имущества при отказе от оплаты (а «отказ» это или «задержка оплаты» — будет изначально решать арендодатель) или неоднократном (то есть 2 раза и более)неисполнении (ЛЮБОГО) условия договора. Удержание фактически может быть осуществлено только прекращением доступа к помещению. Практика разная есть. В частности, говорится, что если такое условие в договоре есть, то арендодатель вправе запирать от арендатора помещение. Вместе с тем, есть и другая практика: Арендодатель не вправе заблокировать принадлежащее ему помещение, в случае неоплаты арендатором арендной платы, поскольку арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, в соответствии со ст.619 ГК РФ. (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 г. по делу № А40-145241/12; Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 г. № 13689/12 по делу № А67-3141/2011)Лучше, конечно, это условие убрать. Потому как задержка по оплате — и вы не сможете зайти в помещение. А как суд рассмотрит — не известно, да и убытки «накапают».

2) п. 2.1.4. из той же серии, что обозначено выше. Исключать.

3) п. 2.2.5. следовало бы изменить до вида:

Арендатор обязуется обеспечить беспрепятственный допуск представителей государственных органов надзора, Арендодателя в Помещение для осуществления ими своих должностных функций в рабочее время Арендатора с 9:00 до 19:00 с понедельника до пятницы включительно.

Иначе арендодатель будет приходить «в гости» ночью в воскресенье.

4) Изменить 2.2.6 в такой редакции:

Арендатор обязуется компенсировать Арендодателю в судебном порядке штрафы, оплаченные Арендодателем, за нарушения, допущенные Арендатором в ходе пользования Помещения.

Можно было бы исключить как само собой разумеющееся (арендодатель бы в общем порядке требовал компенсировать причиненные ему убытки, вызванные штрафами предъявленными ему за нарушения арендатора), но можно изменить и оставить. В любом случае, если вы откажетесь что-либо оплачивать, он будет взыскивать компенсацию через суд. Если же оставить как было, то надо помнить о п. 2.1.3. об удержании за неоднократное неисполненеие любого условия.

5) 2.2.7. возложена обязанность по страхованию имущества арендодателя. То есть дополнительные расходы.Впрочем, вопросы страхования в арендном бизнесе всегда перекладывают на арендатора.

6) 2.2.11. необходимо удалять:

2.1.1. Арендатор обязуется содержать Помещение в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии, соответствующем требованиям, и стандартам, установленным в Российской Федерации.

Норм и требований очень много, ваши сотрудники эти нормы в глаза не видели и будут их постоянно нарушать. Соблюдать их, конечно, обязаны в силу прямого действия самих этих норм, а не потому что они включены в договор.

Вместе с тем, включение этого требования в договор делает его условием договора. И формально нарушение любого требования, установленного различными нормами (ГОСТ, СанПиН, СНиП, СП и т. д., и т.п.), будет и нарушением договора, у которого есть свои санкции за его нарушение, вспомнить тот же п. 2.1.3.

7) в пункте 2.2.12. говорится о требованиях Арендодателя о пожарной безопасности. Вместе с тем, они не приложены к договору. А соглашаться исполнять любые требования, которые придут в голову Арендатодателю потом, неосмотрительно. Поэтому в части о его, Арендодателя, требованиях пункт надо изменить.

8) п. 2.1.13 следует изложить в следующей редакции:

Арендатор обязуется сообщать Арендодателю о возникших перебоях в энерго-, тепло- и водоснабжении, кондиционировании, вентиляции, канализации, а также о любых событиях и действиях третьих лиц, которые могут нанести ущерб Торговому центру и/или ущерб жизни и здоровью людей в Торговом центре, в случае их обнаружения.

Иначе придется бесплатно подрабатывать охранником, сантехником и электриком торгового центра.

9) 2.1.14. изменить:

Арендатор обязуется устранять любые повреждения, загрязнения и/или
неисправности, нанесенные и/или причиненные Арендатором и/или сотрудниками Помещениям и имуществу Арендодателя, находящемуся в них, и/или инженерным системам Торговому центру (в том числе Оборудованию, Коммуникациям),
либо компенсировать Арендодателю расходы, понесенных последним на
устранение указанных повреждений (неисправностей), при условии, что доказана причастность Арендатора и его сотрудников к указанным видам ущерба.

10) 2.2.18 изменить:

Арендатор несет полную ответственность за сохранность своего имущества, включая имущество своих сотрудников и своих посетителей (этот кусок надо исключить потому, как арендатор не может отвечать за действия третьих лиц, не говоря уже о сохранности того же авто посетителя на парковке возле ТЦ) находящегося в Торговом центре и на земельном участке на котором расположен Торговый центр, а также за безопасность своего персонала и посетителей, третьих лиц, привлеченных им для выполнения работ и оказания услуг на территории Торгового Центра.

11) 2.2.19 изменить, потому как такое условие ничтожно, изложив в следующей редакции:

Арендодатель дал полное безотзывное согласие на передачу помещения, арендуемого по настоящему Договору в субаренду Обществу с ограниченной ответственностью «РИБЛ-МСК».

Дело в том, что в соответствие со ст. 615 ГК передача в субаренду осуществляется с согласия арендодателя, а не без согласия. Поэтому указывать, что арендатор вправе передать без согласия — не соответствует закону, а значит ничтожно и вызывает массу рисков по договору субаренды, если бы он был заключен при не измененной редакции этого пункта, в частности налоговые риски, свзязанные с доначислением налога на прибыль у субаренатора, проблемы с НДС и прочие риски убытков.

12) п. 3.6. изменить, иначе есть риск увеличения арендной платы на следующий же день после заключения договора аренды:

Ставка арендной платы может пересматриваться Арендодателем раз в год на сумму не более 10% от стоимости, установленной п. 3.1 договора. Ставка может быть пересмотрена не ранее, чем через год после заключения настоящего договора.

13) п. 3.2. изменить иначе платить аренду будете с момента допуска к проведению ремонтных работ:

Сумма арендной платы уплачивается Арендатором Арендодателю в срок до 05 (пятого) числа каждого месяца. Первый платеж уплачивается не ранее, чем через пять дней с момента подписания акта приемки передачи помещения, в сумме, пропорциональной количеству дней оплачиваемого месяца, оставшемуся до его окончания.

За просрочку уплаты/неуплаты платежей по настоящему Договору, Арендатор
уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый операционный день просрочки до момента фактического погашения задолженности.

15) 7.4. изменить, потому как прогнозировать проблемы с бизнесом на 60 дней веперед трудно и, соответственно в течение двух месяцев придется ждать истечния срока прежде, чем съехать:

Арендатор вправе в любое время отказаться от исполнения настоящего договора аренды нежилого помещения в одностороннем внесудебном порядке путем направления Арендодателю письменного уведомления за 30 (тридцать) дней до отказа от исполнения настоящего договора аренды нежилого помещения, в этом случае п.3.8 не применяется.

16) 7.5. Надо настаивать на исключении. Это та же песня, что и с п. 2.1.3., 2.1.4.

В случае, систематического (двух и более раз) неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором любого из обязательств, предусмотренных разделом 3 настоящего договора, Арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, предупредив об этом Арендатора в письменном виде не менее, чем за 30 (Тридцать) дней до такого расторжения, в этом случае п.3.8 не применяется.

17) Срок возврата помещения, свободного от имущества Арендатора, в последнем условии договора в 10 дней маловат.

18) Не указана возможность пользования туалетной комнатой. Арендодатель покрывает все туалеты на замок, отдав ключи приближенным и сотрудники будут ходить на лужайку.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор аренды с физическим лицом

Добрый день! Я ИП. Взяла в аренду площадь и сделала там своими силами ремонт, а так же оснастила оборудованием под салон красоты. Сотрудников я пока не наняла поэтому деятельности в этой сфере не веду. Хочу сдать эти места в субаренду мастерам-парикмахерам. Но дело в том, что мастера не зарегистрированы как индивидуальные предприниматели. Могу ли я сдать свое помещение частному лицу в субаренду? Каким образом мне нужно составить договор, чтобы не нести за них никакой ответственности?

18 Февраля 2015, 09:50 Ольга, г. Уфа

Уточнение клиента

Разрешение Арендодателя на субаренду есть. Меня больше волнует вопрос ответственности с прочими службами: ростехнадзор, пожарники, налоговые. Надо ли вставать на учет как салон красоты, если я как предприниматель не оказываю парикмахерские услуги. Кто несет ответственность за соблюдение санитарных норм? И прочие тонкости.

20 Февраля 2015, 10:39

Ответы юристов (19)

Могу ли я сдать свое помещение частному лицу в субаренду? Каким образом мне нужно составить договор, чтобы не нести за них никакой ответственности?

Сдать можете, это не запрещено законом.

Просто оформляйте договор субаренды (с разрешения арендодателя конечно), и всё. Вы за них в любом случае ответственности не несёте. Вы сдаёте помещение в субаренду, а не принимаете их на работу.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Есть вопрос к юристу?

Договор самый обычный Вы же им сдаете помещения, как они дальше его используют не важно.

Согласно ст. 606 ГК РФ

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Да, можете передать в субаренду помещение парикмахерам. Однако для этого необходимо согласие арендодателя.

Согласно ст.615 ГК РФ

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Однако вы будете отвечать перед арендодателем за действия по пользованию помещением лицами, которым вы сдали это помещение в субаренду.

Добрый день, Ольга.

Могу ли я сдать свое помещение частному лицу в субаренду? Каким образом мне нужно составить договор, чтобы не нести за них никакой ответственности?

Если такое право предусмотрено у Вас в договоре аренды, то да, можете. Если же не предусмотрено, то Вам необходимо будет получить согласие арендодателя (в письменном виде).

Статья 615 ГК РФ Пользование арендованным имуществом

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Добрый день, Ольга! Если в договоре аренды, который вы заключили с собственником помещения, предусмотрено ваше право сдавать в субаренду данное помещение (его часть), то вы вполне можете сдать часть помещения в субаренду физическим лицам, с соблюдением правил регистрации прав на недвижимое имущество, если договоры будут заключаться на срок более 11 месяцев. Но вы должны в договоре субаренды индивидуализировать ту часть помещения, которую будете сдавать физическим лицам, то есть прилагать к договору план помещения с указанием конкретной площади и место расположение сдаваемой части. Обязанность зарегистрироваться в качестве субъекта предпринимательской деятельности, при её осуществлении, лежит на ваших субарендаторах, и вы в данном случае не несёте за них никакой ответственности. Вы обязаны выполнять обязанности налогоплательщика только в отношении своих доходов.

Могу ли я сдать свое помещение частному лицу в субаренду? Каким образом мне нужно составить договор, чтобы не нести за них никакой ответственности?

Сдать можете в том случае, если в Ваш арендодатель даст согласие на сдачу помещения в субаренду.

При этом за нарушение субарендатором условий аренды ответственность перед арендодателем будете нести именно Вы.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Каким образом мне нужно составить договор, чтобы не нести за них никакой ответственности?

Никаким. Вы как арендатор будете нести перед арендодателем ответственность за ущерб, причиненный помещению действиями субарендаторов:

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору
аренды другому лицу(перенаем), .

В указанных случаях, за исключением перенайма,
ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Субаренда не относится к перенайму, поэтому в исключения из данного правила не попадает, следовательно, при заключении договоров субаренды ответственным по договору перед арендодателем останетесь Вы.
Иными словами — в случае повреждения помещения субарендаторами возмещать ущерб будете Вы, а потом вам придется взыскивать данные суммы с субарендаторов. Подумайте, готовы ли Вы к такому повороту событий.

Скажу Вам основываясь на собственном опыте. Так работает достаточно много парикмахерских и салонов красоты.

то есть просто заключаться договора аренды с физ.лицами. никакого нарушения для вас в этом нет. можете спокойно заключать такие договора.

Главное, чтобы Вашим договором аренды была предусмотрена возможность суб.аренды. при необходимости (если это не прописано в договоре) получите письменное согласие на суб.аренду у арендодателя.

Единственный момент о котором вам следует знать (хотя на прямую он Вас не касается), физ.лица, которые будут брать у Вас в аренду площадь должны уплачивать со своего дохода НДФЛ. В идеале, конечно лучше им оформить ИП, это и выгоднее — налог будет меньше.

У меня на родственницу оформлено аналогичное ИП с аналогичным видом деятельности. И хотя в ОКВЭД указано оказание услуг парикмахерскими и салонами красоты, я всячески препятствую для работы по данному ОКВЭД, так как появляются дополнительные проблемы с Роспотребнадзором, санитарными условиями и прочим.

Вся деятельность оформлена именно на договорах аренды и никаких вопросов ни у каких органов не возникает. Всех все устраивает.

Вы спросили пр риски, я про них и отвечу, хоть они практически ПОКА не работают.

В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ:

Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, чтопредпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 23 ГК РФ:

1. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Таким образом, в рамках предпринимательской деятельности лицо может выступать в качестве арендатора по договору аренды нежилого помещения только при наличии статуса ИП.

За незаконную предпринимательскую деятельность физическим лицом предусмотрена ответственность вплоть до уголовной.

1. В случае возникновения спора по задолженности арендной платы суд может признать сделку субаренды недействительной как нарушающей требования закона и отказать в иске.

2 Вас могут расценить как соучастника осуществления незаконной предпринимательской деятельности, так как Вы при выборе субарендатора не проявили должную осмотрительность. Для подтверждения должной осмотрительности при выборе субарендатора по сделке необходимо запросить у него надлежащим образом заверенные копии учредительных документов.

Добрый день. Добавлю к вышесказанному, что в договоре субаренды Вам надо прописать, как именно и в каких целях будет использоваться данное помещение субарендаторами, а также чётко прописать их ответственность за сохранность имущества собственника помещения и ваше имущество (оборудование под салон красоты). Во избежание споров с собственником помещения и субарендаторами в случае повреждения имущества, советую в качестве приложения к договору субаренды составить акт приёма-передачи помещения с указанием поимённо всего имущества, находящегося в нём, а также с указанием, кому именно принадлежит это имущество (вам или собственнику помещения). Также можете в акте приёма-передачи прописать примерную среднерыночную стоимость тех предметов, которые вы передаёте субарендаторам.

Добрый день обратите внимание на данную статью гражданского кодекса

Статья 615. Пользование арендованным имуществомПозиции высших судов по ст. 615 ГК РФ >>> Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 615 ГК РФ >>> 1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. 3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Смотрите пункт второй данной статьй, вы имеете право сдавать в суб аренду если это уже указано в договоре аренды либо получить согласие и подписать доп соглашение с арендодателем !

Вы имеете право сдавать в суб аренду любому лицу, главное чтобы использовали бы помещение по назначению либо условиям договора! Вы отвечаете за сохранение имущества, а то, что субаренда доктор физ лица или ип это не имеет значение !

вы только отвечаете перед арендодатором за сохранение имущества а все остальное можете договариватся на взаимовыгодных условиях с субарендадотором

Вы можете заключить договор субаренды с любым лицом, независимо от того, является он предпринимателем или нет. Данный договор возможно при этом заключить только с согласия Вашего арендодателя.

Что касается рисков, то в любом случае вы несете ответственность перед арендодателем за действия третьих лиц, которыми и являются субарендаторы. Никакой подстраховки для Вас в этом плане не существует. Вы сможете конечно взыскать потом с них ущерб в порядке регресса, но первоначальная ответственность будет на Вас.

Ольга, добрый день.

Но дело в том, что мастера не зарегистрированы как индивидуальные предприниматели. Могу ли я сдать свое помещение частному лицу в субаренду?

В данном случае отсутствие у потенциапьного субарендатора статуса ИП не влияет на возможность заключить с ним договор субаренды.

Большее значение имеет наличие или отсутствие в Вашем договоре с арендодателем пункта о субаренде.Разрешена она или нет.

Так, согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).

Таким образом в настоящем случае Вам необходимо внимательно ознакомиться с Вашим договором аренды, если в нем содержится пункт о запрете сдавать помещение, то заключать договор субаренды нельзя.

В случае наличия пункта о Вашем праве сдать помещение в субаренду, рекомендую заручиться согласием арендодателя, выраженном в письменной форме. Так, как я понимаю, сдавать в субаренду Вы собираетесь часть помещения?

Получить письменное согласие важно во избежании дальнейших споров с Вашим арендодателем.

При этом если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя. (согласно правовой позиции, изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)

Каким образом мне нужно составить договор, чтобы не нести за них никакой ответственности?

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Обращаю Ваше внимание, что согласно ч. 1 ст. 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Разрешение Арендодателя на субаренду есть. Меня больше волнует вопрос ответственности с прочими службами: ростехнадзор, пожарники, налоговые. Надо ли вставать на учет как салон красоты, если я как предприниматель не оказываю парикмахерские услуги. Кто несет ответственность за соблюдение санитарных норм? И прочие тонкости.

Если вы просто сдаете места в аренду, то Вы не оказывайте услуги парикмахерских. Никаких проблем у Вас с органами не возникнет. по крайней мере в настоящее время, так работают очень многие. Гос.органы пока претензий к такой деятельности не имеют.

Меня больше волнует вопрос ответственности с прочими службами: ростехнадзор, пожарники, налоговые.

С ними будет взаимодействовать тот, кто занимается предпринимательской деятельностью — т.е. ваши субарендаторы. Н-р, если налоговой выявится ведение предпринимательской деятельности без регистрации в установленном порядке — а оно с очень большой долей вероятности выявится, ведь клиентам не будут выдаваться документы об оплате, явление носит массовый характер — мастер не один, а несколько, возможны жалобы от соседей и т.д., — привлечены к ответственности будут субарендаторы. Но нельзя исключить, что ваши действия при этом могут попасть под пристальное внимание — зачастую такую форму субаренды выбирают недобросовестные работодатели, прикрывая тем самым трудовые отношения с мастерами и выдавая их за субарендаторов и т.д.

Разрешение Арендодателя на субаренду есть. Меня больше волнует вопрос ответственности с прочими службами: ростехнадзор, пожарники, налоговые. Надо ли вставать на учет как салон красоты, если я как предприниматель не оказываю парикмахерские услуги. Кто несет ответственность за соблюдение санитарных норм? И прочие тонкости.

Помещение должно быть оборудовано в соответствии со всеми нормами, если будете сдавать в субаренду для осуществления парикмахерской деятельности.

Можете прописать в договоре субаренды, что обязаны субарендаторы сделать: заключить договора на вывоз мусора, на уничтожение грызунов/насекомых, выполнить оборудование помещения в соответствии с пож. нормами, поддерживать санитарное состояние помещения.

Ответ: В соответствии с действующим законодательством ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в равной мере может быть возложена как на собственника, так и на арендатора помещения.При этом законодательство прямо не предусматривает обязанности арендодателя предоставлять по договору аренды помещение, соответствующее всем противопожарным требованиям.В то же время, в случае если из договора аренды или назначения арендуемого помещения вытекает необходимость предоставления помещения, соответствующего противопожарным требованиям, арендодатель обязан предоставить помещение, соответствующее всем этим требованиям, и несет ответственность за недостатки сданного в аренду помещения, за исключением случаев, когда арендатор осведомлен о таких недостатках.Однако, поскольку в договоре аренды указано, что соблюдение норм пожарной безопасности является обязанностью арендатора, последний считается осведомленным о недостатках помещения и, заключая договор аренды, принимает на себя добровольные обязательства по соблюдению норм пожарной безопасности.Следовательно, в случае проверки именно арендатор несет ответственность за их несоблюдение.
Обоснование: В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы существенными в правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.Таким образом, для договора аренды помещения с учетом положений ст. ст. 650 и 651 ГК РФ существенными условиями являются: предмет договора (данные, позволяющие точно идентифицировать арендуемое помещение) и размер арендной платы. Исходя из чего состояние помещения (соответствие нормативным требованиям) и прочие условия не являются существенными условиями договора и согласуются сторонами на добровольной основе.При этом согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.А в силу ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.В то же время, к примеру, согласно ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности» (далее — Закон N 69-ФЗ) ответственными за нарушение требований пожарной безопасности среди прочих являются собственники имущества (арендодатели) и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом (арендаторы). Указанные лица могут быть привлечены за правонарушения в области пожарной безопасности к дисциплинарной, административной или уголовной ответственности.Аналогично в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее — Закон N 123-ФЗ) каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности. Собственник объекта защиты или лицо, владеющее объектом защиты на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином законном основании, предусмотренном федеральным законом или договором, должны в рамках реализации мер пожарной безопасности в соответствии со ст. 64 Закона N 123-ФЗ разработать и представить в уведомительном порядке декларацию пожарной безопасности. Собственник объекта защиты или лицо, владеющее объектом защиты на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином законном основании, предусмотренном федеральным законом или договором, представившие декларацию пожарной безопасности, несут ответственность за полноту и достоверность содержащихся в ней сведений в соответствии с законодательством Российской Федерации.Исходя из чего арендатор в рамках правоотношений, возникающих из Закона N 69-ФЗ, так же, как и собственник, признается лицом, уполномоченным владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом. Следовательно, ответственность за
нарушение требований пожарной безопасности в равной мере может быть возложена как на собственника, так и на арендатора помещения.Аналогичного мнения в своих разъяснениях придерживается и Верховный Суд РФ (вопрос 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 27.09.2006 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года»).Так, Верховный Суд РФ указывает, что, поскольку стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности, к ответственности за нарушение этих правил должно быть привлечено лицо, которое не выполнило возложенной на него обязанности. Однако, в случае если данный вопрос в договоре аренды не урегулирован, ответственность за нарушение требований пожарной безопасности может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя в зависимости от того, чье противоправное, виновное действие (бездействие) образовало состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 20.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях.Необходимо учитывать, что позиция Верховного Суда РФ основана на положениях утратившего силу Приказа МЧС России от 18.06.2003 N 313 «Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03)», однако считаем возможным распространить представленные выводы Верховного Суда РФ и в отношении указанной ситуации по аналогии.Таким образом, из совокупности указанных положений вытекает, что законодательство прямо не предусматривает обязанность арендодателя предоставлять по договору аренды помещение, соответствующее всем противопожарным требованиям.В то же время, в случае если из договора аренды или назначения арендуемого помещения вытекает необходимость предоставления помещения, соответствующего противопожарным требованиям, арендодатель обязан предоставить помещение, соответствующее всем этим требованиям, и несет ответственность за недостатки сданного в аренду помещения, за исключением случаев, когда арендатор осведомлен о таких недостатках.Однако, поскольку в договоре аренды указано, что соблюдение норм пожарной безопасности является обязанностью арендатора, последний считается осведомленным о недостатках помещения и, заключая договор аренды принимает на себя добровольные обязательства по соблюдению норм пожарной безопасности.Следовательно, в случае проверки именно арендатор несет ответственность за их несоблюдение.
И.С.ШукаловЗАО «Сплайн-Центр»Региональный информационный центрСети КонсультантПлюс11.12.2013

Так как данной деятельностью не вы будете заниматься, а субарендатор, все вами указанные стандарты и требования возлагаются на них! Это их забота и ответственность !

Оформление: договор должен называться «Договор субаренды» в нем указываются, на основании чего Вы пользуетесь данным имуществом (реквизиты договора аренды с указанием сторон, а также срока его действия). Цели передачи имущества в субаренду должны соответствовать целям основного договора аренды — часть 1 и абзац 3 части 2 статьи 615 ГК РФ.

Уведомление о субаренде: в целях избежания нарушения Ваших прав необходимо получить письменное согласие на заключение договоров аренды от арендатора, что будет являться доказательством правомерности Ваших действий в суде. Если в Вашем договоре аренды закреплено право сдавать имущество в субаренду, то получение согласия не требуется.

Регистрация: если основной договор подлежал государственной регистрации на основании требований части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) (аренда недвижимого имущества), то в отношении договора субаренды также действует требование о его регистрации, иначе данный договор будет ничтожным — вывод из судебной практики.

Срок субаренды: срок договора субаренды не должен превышать срока основного договора аренды — абзац 2 части 2 статьи 615 ГК РФ.

Ответственность при договоре субаренды: арендатор (то есть Вы) несет(е) ответственность за действия субарендаторов — часть 2 статьи 615 ГК РФ (норма императивная). Однако в случае спора вы вправе предъявить регрессное требование к субарендатору.

За соблюдение санитарных норм отвечает субарендатор, так именно он использует данное помещение и осуществляет предоставление тех или иных услуг.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Еще по теме:

  • Расторжение договора задатка образец Расторжение договора задатка на квартиру Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, что может служить основанием для расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры по инициативе […]
  • Детский оздоровительный лагерь алёнушка Оздоровительный комплекс "Аленушка" Питание: 3х разовое (завтрак - 170 руб., обед - 300 руб., ужин - 200 руб.). В качестве дополнительного места - раскладушка или диван. Дети до 4 […]
  • Изменение и расторжение договора по гк рф § 4. Изменение и расторжение договора Одним из принципов обязательственного права является принцип неизменности договоров, который означает, что договоры должны исполняться на условиях, […]
  • Договор коммерческого залога Закон ЭР от 05.06.1996 (ред. от 21.11.2007) "О КОММЕРЧЕСКОМ ЗАЛОГЕ" (Объявлен Президентом ЭР 20.06.1996) Архив постановлением Президента Республики от 20 июня 1996 г. N 734 ЗАКОН О […]
  • Билеты пдд онлайн категории cd в гибдд Билеты ПДД CD 2018 Билеты ПДД категорий «CD» и подкатегорий «C1» «D1» для подготовки к экзамену в ГИБДД. Содержание билетов по Правилам Дорожного Движения полностью соответствует […]
  • Расторжение договора ниокр Энциклопедия решений. Расторжение и односторонний отказ от договора на выполнение НИОКР Расторжение и односторонний отказ от договора на выполнение НИОКР Расторжение договора в общем […]