Права продавца на прописку

Оглавление:

Право пользования квартирой при ее продаже

Основанием для права пользования квартирой, чаще всего, служит регистрация по месту жительства («прописка»).

Но право пользования может возникнуть и без «прописки» – например, на основании договора найма или договора безвозмездного пользования, а также на основании так называемого завещательного отказа. Рассмотрим все эти случаи по порядку, применительно к сделке купли-продажи квартиры.

Основанием для регистрации в приватизированной/частной квартире может служить как Откроется в новой вкладке.»>право собственности на эту квартиру, так и согласие собственника на «прописку» в своей квартире другого человека, в т.ч. члена своей семьи.

Основанием также может служить решение суда о праве пользования квартирой конкретному человеку (не собственнику), либо Откроется в новой вкладке.»>завещательный отказ.

Вообще, право пользования существует отдельно от права собственности на квартиру. Т.е. собственник квартиры может быть в ней «не прописан», а «прописанный» в квартире человек может не являться ее собственником. Прописка и выписка жильцов при продаже квартиры, вследствие этого, должна рассматриваться отдельным вопросом.

По сути, право пользования – это один из видов Откроется в новой вкладке.»>обременений прав на квартиру (с позиции Покупателя). В большинстве случаев такое обременение НЕ регистрируется в Откроется в новой вкладке.»>Росреестре и, соответственно, его НЕ видно в Откроется в новой вкладке.»>Титуле. Можно списать это на несовершенство нашего законодательства.

Выписка собственников и членов их семей из квартиры при ее продаже – обычная практика рынка, но именно по этому поводу часто возникают юридические коллизии. Закон в этом вопросе не всегда однозначен. Поэтому Покупателю, как минимум, нужно собрать сведения обо всех, кто имеет право пользования квартирой, т.е. о людях, которые прописаны в квартире, или имеют другие основания для проживания в ней.

Чтобы узнать, кто «прописан» в продаваемой квартире, необходимо получить Откроется в новой вкладке.»>Выписку из Домовой книги (лучше архивную – это более полный вариант). Такую выписку в местном паспортном столе или в многофункциональном центре госуслуг (МФЦ) предоставляют по запросу только собственников, либо «прописанных» в квартире жильцов, а также по запросу органов правопорядка.

Риэлторы и покупатели квартир заказывают такие архивные Выписки из Домовой книги, обычно, через специализированные организации (см. пример-ссылку ниже).

Сведения о зарегистрированных в квартире на текущую дату жильцах представлены также в Откроется в новой вкладке.»>Едином жилищном документе (ЕЖД).

При этом ни Выписка из Домовой книги, ни ЕЖД не требуются для Откроется в новой вкладке.»>регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре. Эти документы имеют ценность только для Покупателя, чтобы выяснить, кто на момент сделки имеет право пользования квартирой, кого надо будет выписывать из нее при ее продаже, и кто из прежних жильцов может претендовать на восстановление проживания в квартире (данные из архива Домовой книги).

Кто сохраняет право пользования квартирой после ее продажи

Само наличие «прописки» не является безусловным правом пользования квартирой. Например, в условиях Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи квартиры может (и должно!) быть прописано условие о снятии с регистрационного учета всех членов семьи Продавца, проживающих в квартире на момент сделки, т.к. продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника (Откроется в новой вкладке.»>п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Соответственно, каждый из «прописанных» в квартире, несмотря на наличие «прописки», после сделки должен выполнить условие договора, и сняться с регистрационного учета («выписаться«). Если он этого не сделает, то Покупатель (новый собственник квартиры) может снять его с учета, предъявив договор в паспортном столе, либо решением суда, которое также предъявляется в паспортный стол, и является обязательным к исполнению.

Здесь, правда, есть несколько исключений для лиц, проживающих (зарегистрированных) в квартире, которые по закону могут сохранить свое право пользования квартирой после ее продажи:

  • Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры;
  • Лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа;
  • Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей;
  • Проживающие в квартире получатели ренты.

Отказ от приватизации. При продаже такой квартиры, право пользования теряют все члены семьи собственника, в т. ч. бывшие, за исключением тех, кто ранее Откроется в новой вкладке.»>отказался от приватизации этой квартиры. Такие жильцы имеют право пользования квартирой бессрочно (подробнее – по указанной ссылке).

Это некий законодательный нонсенс, вызывающий много споров, тем не менее, приходится иметь это в виду.

Завещательный отказ возникает в случае, когда квартира была получена Продавцом в наследство по завещанию, и в завещании присутствует Откроется в новой вкладке.»>завещательный отказ, устанавливающий право проживания в наследуемой квартире для какого-либо лица (не наследника). Это право проживания сохраняется за указанным лицом даже после продажи квартиры (Откроется в новой вкладке.»>п.2 ст. 1137 ГК РФ).

Находящиеся под опекой, или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние дети, проживающие в квартире, и не являющиеся ее собственниками, также могут сохранить свое право пользования квартирой при ее продаже. Для их выписки необходимо до сделки получить разрешение Органов опеки и попечительства (Откроется в новой вкладке.»>п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Получатели ренты – это бывшие собственники этой же квартиры, продавшие ее по Откроется в новой вкладке.»>Договору пожизненного содержания с иждивением, с условием своего проживания в ней до конца жизни. При последующей продаже квартиры ее новым собственником (плательщиком ренты), рентополучатель сохраняет за собой право пользования квартирой, согласно условиям Договора пожизненного содержания с иждивением (Откроется в новой вкладке.»>ст. 34 ЖК РФ).

Кроме того, независимо от «прописки», права пользования квартирой имеют те, кто проживают в ней на основании договора найма (Откроется в новой вкладке.»>ст. 675 ГК РФ), или на основании договора безвозмездного пользования (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст.700 ГК РФ).

При продаже квартиры собственником, эти персонажи сохраняют свои права пользования по договору, а Покупатель, как новый владелец квартиры, становится стороной этого договора, автоматически превращаясь в арендодателя. Т.е. Покупатель в таком случае получает квартиру с обременением.

Прекращение прав пользования таких лиц происходит либо по истечении срока действия такого договора пользования, либо путем его расторжения (в т. ч. новым собственником квартиры).

Бывшие члены семьи разведенного собственника (бывшая жена, теща и т.п. – не собственники), «прописанные» в квартире, после его развода теряют право пользования квартирой (Откроется в новой вкладке.»>п.4 ст. 31 ЖК РФ), и могут быть выписаны в принудительном порядке. Логичнее это сделать ДО продажи.

Для этого собственнику (Продавцу) необходимо обратиться в суд, сославшись на данную статью закона, и передать решение суда в паспортный стол.

Исключением являются Откроется в новой вкладке.»>несовершеннолетние дети в продаваемой квартире, которые не могут считаться бывшими членами семьи отца или матери, даже в случае их развода.

Принудительная выписка несовершеннолетних из квартиры (для ее продажи, например) возможно только в судебном порядке. Причем, это не зависит от согласия родителей или опекунов.

Так как ситуация с правами пользования квартирой имеет ряд нюансов, и не всегда трактуется однозначно (нередки судебные споры именно из-за права проживания), то при наличии сомнений, рекомендуется дополнительная консультация юриста по этому вопросу применительно к конкретной сделке.

Чтобы таких споров было меньше, закон предусмотрел обязанность сторон при заключении Договора купли-продажи квартиры указывать в договоре всех лиц, которые сохраняют право пользования квартирой после сделки, с явным указанием их прав на такое пользование (Откроется в новой вкладке.»>п.1 ст.558 ГК РФ). Это условие относится к Откроется в новой вкладке.»>существенным условиям договора.

На практике Покупатели также страхуются от нежелания Продавцов выписываться из проданной квартиры после сделки, недоплачивая им определенную сумму за квартиру. Недоплаченный остаток Продавец может получить только после того, как все члены его семьи выпишутся из квартиры.

Что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры, рассмотрено также отдельным вопросом (см. по ссылке).

Вообще, в сделках купли-продажи квартир право пользования может быть отнесено (в числе прочих) к правам т.н. Откроется в новой вкладке.»>«третьих лиц».

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Прописка сразу после покупки квартиры

Зарегистрироваться, прописаться, в новой квартире нужно следующим образом. Берете с собой зарегистрированный Договор купли-продажи, свидетельство о регистрации права собственности по новому жилищу, паспорт и идете в местный паспортный стол по новому адресу. Вас регистрируют по новому адресу и автоматически снимают с регистрации по старому адресу. Никаких согласий от старых собственников нет, новое жилище уже Ваша собственность после гос. регистрации.
Вариант невыписки старых собственников из их бывшего жилища редок — но возможен, все решается всудебном пордке — Закон полностью на Вашей стороне, если нет никаких подводных камней по самой квартире и т.д. Надеюсь их нет!

Во как! Пока набирал — уже третий, однако. ))

Здравствуйте, Егор! Вы можете сразу после покупки квартиры прийти и зарегистрироваться в ней, не зависимо от того, зарегистрировались ли уже по новому месту жительства старые собственники или нет. Никакого согласия получать не нужно, присутствие старых собственников тоже не нужно.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день. Вы можете сделать это самостоятельно, ничье согласие и присутствие для этого не потребуется. Со списком необходимых документов можете предварительно ознакомится в паспортном столе (можно просто позвонить и уточнить).

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

После получения свидетельства о собственности, вы являетесь законным собственником, так что ничье согласие вам получать не надо. Идите в паспортный стол с документами на собственность и вас зарегистрируют по месту жительства.

как остановить регистрацию

Юлия Гузеева

Лена, а они-то чем виноваты. Им что теперь без жилья остаться? Цену ведь альтернатива подняла и не на сто тысяч, а на миллион — считай нолики. Наверняка это агент уговорил их разорвать сделку во времени, или покупатели на других условиях квартиру их брать не хотели.
Юлия, подавайте заявление надо не на приостановку, а на возврат документов. Если не возобновите сами регистрацию в течение месяца, то будет отказ в регистрации и вернут документы
Ст. 19 122ФЗ
«. Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением. Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.»

Но клиентов таких и вправду, не дай бог!

Но имейте ввиду, что покупатели вправе обратится в суд и, каково будет решение, предсказать не возьмусь.

Срочно пишите заявление на приостановку и отмену регистрации, отказ от перехода права , и подавайте в любое мфц или Рос реестр,
потом необходимо забрать Договор, и его расторгнуть, возможно в судебном порядке.

157 Статью ГК (Сделка под условием) в ДКП внесли?

Статья 157. Сделки, совершенные под условием

«1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.»

Вот для этого нужен хороший опытный специалист рядом при проведении сделки и составления ДКП, а также его согласования с контрагентами.

Приостановку-то сделаете, но потом в суде будете доказывать, свою объективную причину отказа в продаже.
Повышение цен на квартиры, повышение курса доллара и т.п. — не поможет.
Суд, может принять решение в регистрации перехода прав.
Можете здесь озвучить причину? А мы вам скажем -стоит затевать приостановку или бесполезно.

нам отказали продавцы у которых мы должны были покупать, даже не отказали а подняли на 1000000 руб
У нас была не альтернатива, продали свою заложили деньги, документы на регистрации
а у кого покупаем мы снимают с продажи или на 1000000 просят больше
И на рынке сейчас нет квартир свободных по нашей стоимости и что нам делать, в этом случае?
просто нельзя было затевать все это при нынешних условиях, когда на рынке квартир мало и по непонятным стоимостям
Одни мыльные пузыри на рынке, если не пузырь то не реальная стоимость или затяжная альтернатива
Альтернативные не рассматриваем

Я уже запутался кто вы. Юля, если ваши покупатели грамотные и пойдут по моему пути, то вы проиграете. Не нужно было разрывать сделку, а идти альтернативой.
Вы заключили договор, подписались под ценой. Как вы можете легко от него отказаться от него?

Оформляя договор купли-продажи квартиры, выясните, нет ли среди ее владельцев осужденных или несовершеннолетних

Процесс купли-продажи квартиры всегда вызывает у людей опасения. Ведь иногда по своей неосмотрительности граждане теряют и квартиру, и деньги. К примеру, недавно один из читателей «ФАКТОВ» рассказал, что его квартира была продана без его ведома. Как выяснилось, желая сдать свою квартиру внаем, он доверился малоизвестному маклеру и дал ему на время все необходимые документы. На следующий день «специалист» вернул бумаги, пообещал перезвонить и… исчез. Каково же было удивление незадачливого владельца жилья, когда через неделю к нему явились люди с документами на покупку его квартиры. Нотариус подтвердил, что хозяин жилья собственноручно подал документы и подписал договор. Только со временем удалось установить, что маклер, воспользовавшись документами и используя двойника, провернул аферу.

Рассказать о том, как правильно оформлять операции с недвижимостью, чтобы не оказаться в подобной ситуации, «ФАКТЫ» попросили председателя совета директоров брокерских контор Киевской универсальной биржи Юрия Базелинского.

«Продавец и покупатель квартиры имеют право требовать, чтобы им предоставили регистрационные и уставные документы фирмы-посредника»

— Как человеку, решившему продать или купить недвижимость, провести сделку и обезопасить себя от возможных афер?

— Давайте сначала рассмотрим вариант с продажей квартиры. Есть два пути ее реализации. Первый, это размещение объявления в рекламных газетах. Но не стоит рассчитывать, что сразу удастся связаться с реальным покупателем. В основном будут звонить посредники, которые либо просто собирают информацию для своей базы данных, либо предлагают заключить предварительный договор о том, что именно эта фирма будет заниматься продажей данной квартиры. В привлечении посредников нет ничего страшного, тем более что все расходы, связанные с оформлением документов и оплатой услуг брокеров, как правило, берет на себя покупатель.

— А как удостовериться в том, что фирме можно доверять?

— Часто люди обращаются к специалистам, которых им посоветовали родственники или друзья, пользовавшиеся ранее их услугами и оставшиеся довольными. Тем, у кого таких рекомендаций нет, я бы посоветовал обратиться за консультацией во Всеукраинскую ассоциацию риэлторов. Эта организация располагает информацией о брокерских конторах, работающих на рынке недвижимости много лет и хорошо себя зарекомендовавших.

Даже когда предварительный выбор уже сделан, настоятельно рекомендую, прежде чем соглашаться на сотрудничество с брокером, посетить офис фирмы, где он работает, поговорить с директором и получить информацию об этом сотруднике. Кроме того, и продавец квартиры, и покупатель имеют право требовать, чтобы им предоставили регистрационные и уставные документы фирмы.

После того как Верховная Рада приняла ряд законов, касающихся торговли недвижимостью, ситуация на рынке несколько изменились. Некоторые агентства и отдельные маклеры стали работать самостоятельно и нередко «в тени». Иногда выясняется, что брокер, представившийся сотрудником фирмы, давно там не работает, но пользуется оставшимися у него удостоверением и бланками документов. И нет никакой гарантии, что он не попытается провернуть какую-либо махинацию.

«Владелец жилья может предоставить агентству копии документов на квартиру»

— Выбрав агентство недвижимости, человек должен заключать с ним договор?

— Да. Обычно подписывают договор-поручение о том, что гражданин N доверяет фирме (в лице ее брокера или директора) продажу квартиры или подбор недвижимости для покупки. В свою очередь фирма обязуется эту работу выполнить. При этом она берет на себя расходы, связанные с размещением рекламы в печатных изданиях, а также проверку документов и истории квартиры. Фирма также оказывает юридическую помощь при оформлении купли-продажи. Существует и такая форма документа, как эксклюзивный договор.

— Когда клиент берет на себя обязательство работать только с данной фирмой и не обращаться к другим брокерам. А фирма проводит полный цикл предпродажных мероприятий, гарантирует «чистоту» сделки и обеспечивает послепродажную юридическую поддержку.

Каждая система имеет свои достоинства и недостатки. Если продажей занимается несколько фирм, то постепенно квартира превращается в проходной двор, и не исключено, что этим могут воспользоваться преступники. Хотя, с другой стороны, кажется, что чем больше брокеров занимаются квартирой, тем скорее она продастся.

Однако, имея дело с одной фирмой, клиент всегда знает, кого он пускает в дом и с кого спросить. Что же касается скорости продажи, то в этом плане человек практически ничего не теряет — большинство брокерских контор имеют общую информационную сеть.

— Нередко фирмы требуют от клиентов документы на квартиру. Насколько это безопасно для владельца жилья?

— Брокеры должны располагать всей информацией о квартире. Именно поэтому им нужны правоустанавливающие документы. Но чтобы обезопасить себя, владелец жилплощади может предоставить копии документов или передать бумаги агентству на ответственное хранение, оформив соответствующий договор.

— Как заказчик может проконтролировать работу брокеров?

— Все условия должны быть оговорены в договоре. Клиент вправе требовать от агентства отчет о проделанной работе, документы, подтверждающих факт проведения рекламной кампании и так далее.

— На что должен обратить внимание человек, который хочет купить квартиру?

— Обязательно нужно выяснить, кто является владельцем недвижимости и кто прописан в квартире. Бывает, что в квартире прописаны несколько человек, но они не являются владельцами жилья. Прописка же дает право только на проживание.

Также нужно выяснить, не отбывает ли кто-либо из хозяев квартиры срок в тюрьме. Несмотря на то, что заключенных выписывают из квартиры, право собственности за ними остается. Так что по возвращении человека из тюрьмы, у нового владельца могут возникнуть проблемы.

Кроме того, необходимо проверить, кто был прописан в квартире на момент ее приватизации. Если жилплощадь не приватизирована, то выяснить, по каким причинам.

Есть еще несколько интересных нюансов. К примеру, в паспортах нового образца не ставят штамп о разводе. Бывают случаи, когда, купив кооперативную квартиру, человек вдруг узнает, что женщина, продавшая ему жилье, много лет назад развелась, муж переехал, но имущество, приобретенное в браке, является общим, и теперь бывший супруг хочет получить компенсацию. Вот и возникают проблемы.

«Справку об отсутствии долгов за телефон желательно взять в день заключения договора купли-продажи»

— Сейчас все хотят приобрести квартиру с телефоном. Но иногда у людей возникают проблемы с его переоформлением, или выясняется, что старый хозяин оставил долги. Как избежать подобных неприятностей?

— Около десяти процентов телефонных номеров находятся в частной собственности. То есть человек его выкупил и может поставить в любой квартире или офисе.

Остальные девяносто процентов людей, имеющих телефоны, являются абонентами. То есть на них оформлен телефонный номер, но они — только пользователи: владельцем номера остается телефонная компания. Поэтому, покупая квартиру с телефоном, человек должен знать, что вместе с квартирой он получает право переоформления этого телефона на себя. Когда человек продает телефонизированную квартиру и тут же покупает другую, он может обратиться на телефонный узел с заявлением, что один номер он сдает, а второй получает. Эта услуга стоит всего 7 грн. 80 коп. Причем не имеет значения, в каком городе он сдал телефонный номер. Он может продать квартиру во Львове и переехать в Киев, все равно за ним остается право на переоформление телефона.

Если же человек просто покупает телефонизированную квартиру, то он является первым претендентом на данный номер. При этом покупатель квартиры должен знать, что переоформление, а фактически установка номера, без сдачи предыдущего обойдется в кругленькую сумму (в Киеве в среднем 240—360 грн. ).

Но не стоит забывать, что номер может быть отдан другому претенденту, хотя сейчас это случается довольно редко.

Если же телефонный номер передадут льготнику, а нового владельца жилья поставят в общую очередь, он может приобрести коммерческий номер. Но это стоит значительно дороже — в среднем 700—800 грн.

Что же касается долгов по оплате, то брокер обязан потребовать от продавца справку из центрального телефонного узла об отсутствии задолженности. Причем желательно, чтобы она была взята накануне заключения договора купли-продажи, а еще лучше в тот же день. Также советую перед покупкой квартиры выяснить, не стоит ли телефон на блокираторе.

«Если дети являются совладельцами квартиры, для ее продажи нужно получить разрешение опекунского совета»

— Как быть, если в квартире прописаны дети?

— Если дети не включены в свидетельство о праве собственности, то при продаже квартиры их просто выписывают. Но сейчас работники паспортного стола требуют указать, где дети будут прописаны. Если по каким-то причинам несовершеннолетние не будут прописаны на новом месте, не исключено, что дело может попасть в суд, который пропишет их обратно в принудительном порядке. Поэтому брокер, занимающийся этой сделкой, должен добиться, чтобы продавец жилья сообщил ему, куда он переезжает.

Если дети являются собственниками, то для продажи квартиры обязательно нужно получить разрешение опекунского совета. Оно может быть дано только в том случае, если взамен проданной квартиры приобретается другая не меньшей площадью, чтобы права детей не были ущемлены. Поэтому опекунский совет обычно настаивает на том, чтобы продажа старой и покупка новой квартиры проводились одновременно.

— Какие документы необходимо подготовить, чтобы максимально обезопасить сделку при купле-продаже квартиры?

— Во-первых, свидетельство на право собственности, справку-характеристику БТИ и справку об отсутствии запрета на отчуждение. На свидетельстве на право собственности (которым является, приватизационное свидетельство), дарственной, на документах о наследовании, договоре обмена, решении суда или договоре пожизненного содержания должны быть печати нотариуса и БТИ.

В справке-характеристике БТИ должны быть перечислены все технические данные и владельцы жилья, а также указано, на основании какого документа выдана эта справка. Причем данные в документе БТИ и свидетельстве на право собственности должны совпадать.

Справку об отсутствии запрета на отчуждение можно получить у любого нотариуса. Но ее нужно брать перед самым заключением сделки. На этом документе обязательно указываются дата и время получения информации.

В зависимости от ситуации могут потребоваться: разрешение опекунского совета (если дети имеют право собственности на квартиру), согласие супруга на продажу (если они в разводе, а имущество приобреталось в браке), разрешение лиц, находящихся в заключении.

— В договоре купли-продажи указывается сумма сделки. Однако многие, пытаясь сэкономить на налогах, пишут в договоре не реальную цену недвижимости, а стоимость, указанную в справке БТИ. Насколько это безопасно?

— Лучше указать в договоре реальную цену. Особенно это важно для покупателя. Если сделка неожиданно будет расторгнута, он сможет на основании договора получить свои деньги. В противном случае ему придется довольствоваться гораздо меньшей суммой.

— Какие налоги уплачивают при купле-продаже недвижимости?

— Два процента от суммы сделки: 1 процент — госпошлина и 1 процент — в пенсионный фонд. Обычно эти расходы берет на себя покупатель.

— Как лучше организовать передачу денег?

— В солидных фирмах для этого существует специальное помещение. Но можно передать деньги через банк. Покупатель кладет деньги на счет или в сейф, а продавец забирает их оттуда, предъявив договор купли-продажи.

— К сожалению, сделки с недвижимостью всегда привлекали разного рода мошенников. Какие аферы сейчас встречаются чаще всего?

— За последние два-три года количество афер с недвижимостью резко сократилось. Раньше часто проворачивали махинации с поддельными документами, но сейчас это бывает крайне редко, ведь документы проверяют несколько раз. Это делают брокеры, юристы, нотариусы.

Но чтобы полностью обезопасить себя от неприятностей, можно застраховать сделку. Существуют компании, предоставляющие подобные услуги. Стоит это полпроцента, но зато в случае расторжения договора в судебном порядке страховая компания возмещает все убытки.

Прописка продавца в квартире перед продажей свободной квартиры

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Александр здравствуйте! Можно будет условием получения денег прописать в банке эту выписку ,взятую после гос.регистрации.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Виктория,а кто помешает продавцу за день до сделки пойти и кого то зарегистрировать? Шанс не большой.но он есть!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Продавец не сможет этого сделать по той простой причине, что ему для своей регистрации (прописки) потребуются оригиналы документов на право собственности. А они сдаются в Росреестр.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер!
Специально для Виктории Парфеновой: уже около двух лет оригиналы документов специалисты Росреестра на приёме не имеют право требовать — достаточно им и ксерокопий, если первичная регистрация прошла и данные об объекте внесены в электронную базу ЕГРП!
Александр, в Вашем случае это теоретически возможно — со стороны Продавца в этом случае будет просматриваться уголовно наказуемое деяние! Подстраховаться? — см. ответ Щетинина С.!

Доступ к ячейке кроме свидетельства и ДКП на имя нового собственника еще и обновленная выписка из домовой, с датой не ранее регистрации права.

Здравствуйте, Александр! Теоретически — это возможно. Если продавец ранее предоставлял в бухгалтерию или ЕИРЦ оригиналы правоустанавливающих документов, и они заверили для себя их копии — при прописке с него не будут требовать оригиналы правоустанавливающих документов. Застраховаться от этого нельзя, но перестраховаться — можно. В условиях доступа к ячейке с деньгами прописываются данные продавца, и в том числе, как существенное, условие можно указать адрес постоянной регистрации. Если за время регистрации продавец перепропишется по другому адресу — он просто не сможет получить деньги. Береженого — бог бережет, но такая ситуация выходит за рамки здравого смысла.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Владимир,а если продавец зарегистрирует другое лицо?

Сделки с недвижимостью по-новому: право собственности лучше зарегистрировать заранее

Новый год начался с масштабных изменений в порядке перехода и регистрации прав собственности на недвижимость и землю. «ФАКТЫ» уже сообщали о некоторых новшествах и проблемах, с которыми столкнулись люди. Так, в последнее время в редакцию все чаще звонят читатели и жалуются на сложности с оформлением договоров купли-продажи или дарения домов и квартир. Например, житель Одессы рассказал, что после новогодних праздников продавал дом. Сделка состоялась, но продавец с покупателем провели у нотариуса чуть ли не весь рабочий день, пока нотариус оформил необходимые документы и осуществил процедуру регистрации. И таких жалоб довольно много.

О том, как теперь проводится оформление перехода права собственности на недвижимость, «ФАКТАМ» рассказала нотариус, член методического совета Нотариальной палаты Украины Людмила Шандыба.

— Я не могу сказать, что нотариусы были в восторге от новых функций регистратора прав собственности. Ведь это не только большой объем работы, но и очень высокая ответственность, — отметила Людмила Шандыба. — Если раньше на оформление сделки уходил примерно час, то удостоверение первого договора в нынешнем году заняло около трех часов. Осложнения были вызваны техническим сбоем в процессе доступа к базе данных реестра, нам пришлось вызвать инженера. Многое зависит и от количества участников сделки. Например, на второй договор, в котором указывались только один продавец и один покупатель, мы потратили полтора часа. А на днях сделку, в которой участвовали три продавца, завершили за два с половиной часа, так как право собственности каждого из них фиксируется отдельным документом.

Но есть в нынешней ситуации и явные преимущества. По словам одного из продавцов квартиры, не надо теперь в пять утра занимать очередь в БТИ или платить за место в очереди. Не приходится стоять целый день в узких коридорах, а можно удобно сидеть в приемной у нотариуса. Покупатель же, который по завершении сделки получил на руки правоустанавливающие документы, не мог поверить, что больше никуда не нужно идти и отдельно регистрировать бумаги. Теперь покупатель, выходя из кабинета нотариуса, уже является полноправным владельцем недвижимости. А раньше между подписанием договора и регистрацией права собственности проходило несколько дней, и это, конечно, создавало ряд неудобств.

— Что делать, если продавец имеет все правоустанавливающие документы на квартиру, но в реестре информации о ее собственнике нет?

— Еще до оформления сделки сведения об объекте недвижимости и владельце обязательно должны быть в едином реестре. К сожалению, пока далеко не все объекты внесены в эту базу данных. И во время заключения сделки купли-продажи нотариусу приходится тратить немало времени на то, чтобы сначала внести в реестр информацию о собственнике квартиры, то есть продавце. Поэтому я советую людям, планирующим в будущем продавать, дарить или завещать недвижимость, заранее обратиться в территориальное отделение Укргосреестра и зарегистрировать свое право собственности. Особенно в случае завещания, поскольку у наследников могут возникнуть проблемы с оформлением недвижимости.

— Как теперь выглядит процедура сделки купли-продажи недвижимости?

— Сделку можно условно разделить на три фазы. Первая — внесение информации о продавце в реестр прав собственности на недвижимость. Сначала продавец пишет заявление с просьбой внести данные в реестр и оплачивает эти услуги. Нотариус заполняет и распечатывает карточку приема заявления и решение о госрегистрации. Затем проверяет, не находится ли квартира под арестом, и только после этого регистрирует право собственности продавца.

Вторая фаза — заключение договора купли-продажи квартиры или дома. Третья — внесение в реестр информации о новом владельце, то есть о покупателе, и выдача ему выписки, подтверждающей его право собственности. Все это делается последовательно, но в один день, за один прием. Пока нотариус выполняет первую фазу, продавец и покупатель знакомятся с проектом договора купли-продажи.

Но не забывайте, что нотариус проводит и подготовительную работу. Когда к нам приходят продавец и покупатель недвижимости, мы первым делом проверяем паспорта участников сделки. Затем — все документы на квартиру, выясняем, сможем ли приступить к оформлению договора, и при необходимости делаем запрос в БТИ.

Приведу несколько примеров. На днях ко мне пришел дедушка, который хотел подарить своему внуку квартиру, полученную от застройщика. Поскольку это новое жилье, информация о собственнике в реестре уже была и дедушка имел выписку из реестра. Поэтому первую фазу мы пропустили, быстро подписали договор дарения и внесли в базу информацию о новом собственнике. Все заняло около часа.

В другом случае продавалась квартира, свидетельство о праве собственности на которую было выдано в 1997 году в соответствии с Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда». Ни о каком электронном реестре тогда еще и речь не шла. В документе не было указано ни количество комнат, ни размер жилой площади. В таких свидетельствах записывалась только общая площадь квартиры. Поэтому возникла необходимость получить более подробную информацию о жилье. Я сделала запрос в БТИ и рекомендовала оформить новый технический паспорт. Следует отметить, что за БТИ осталась функция проведения технической инвентаризации. Оказалось, что уточненные параметры, на основании которых я затем составляла договор купли-продажи, существенно отличались от тех, что фигурировали в свидетельстве на право собственности.

Зачастую нотариус делает запрос в БТИ даже в том случае, если у продавца есть на руках правоустанавливающие документы. Объясню почему. Допустим, когда-то свидетельство о праве собственности на квартиру было потеряно. Владелец получил дубликат и зарегистрировал его в БТИ до 1 июня 2010 года, то есть до запуска электронного реестра. Учтите, что после выдачи дубликата свидетельства о праве собственности оригинал становится недействительным. А теперь представьте, что к нам приходит продавец с оригиналом договора, который уже недействителен, но из-за отсутствия информации в реестре нотариус об этом не знает. То есть возникает огромный риск как для покупателя, так и для нотариуса, несущего материальную ответственность. Именно поэтому я считаю, что в тех случаях, когда документы о праве собственности продавца не внесены в электронный реестр БТИ, целесообразно убедиться, не зарегистрирован ли за это время дубликат правоустанавливающего документа. Тем более что закон позволяет нам требовать дополнительные документы при сделках купли-продажи недвижимости, право собственности на которую оформлялось до 1 января 2013 года.

— Может покупатель проверить, была ли сделана перепланировка приобретаемой квартиры, и вообще получить техническую информацию о жилье в момент нотариального заверения сделки? Ведь техпаспорт на квартиру уже не обязательно предъявлять и обновлять.

— Да, без БТИ вопрос перепланировки проверить невозможно. Поэтому теперь за этим должен следить сам покупатель и либо настаивать на предоставлении соответствующего документа, либо самостоятельно проверять состояние квартиры. Но нужно помнить, что после подписания договора купли-продажи все претензии, в случае выявления факта перепланировки, будут предъявлены новому владельцу, то есть покупателю. Это обязало нотариусов дополнительно внести в договор пункт о том, что в квартире не проводились самовольное переоборудование или перепланировка.

— Людмила Ивановна, сегодня часто можно слышать нарекания, что помощники нотариусов не умеют работать с единым реестром. Они не проходили обучение?

— Обучение проходили все нотариусы, а для помощников проводились специальные семинары. Кроме того, еще несколько месяцев назад на наши компьютеры была установлена учебная программа для работы с реестром. Она почти не отличается от полноценной версии, и ее осваивали и нотариусы, и их помощники. Однако коды доступа к базе данных имеют, как правило, только нотариусы. Нотариус может входить в реестр исключительно в связи с совершением нотариального действия. Например, для получения выписки или изменения собственника на основании нотариально заверенного договора. То есть каждый вход в реестр должен быть обоснован документально, и это контролируется Минюстом. Следовательно, обратиться с вопросом о регистрации права собственности на недвижимость (без продажи квартиры) можно только в региональное отделение регистрационной службы.

— Сколько придется платить за нотариальное оформление сделки и регистрацию прав собственности?

— Если в сделке участвует один продавец и один покупатель, то первый платит по квитанциям 310 гривен, а второй — 322 гривни (с учетом услуг банка). Кроме того, оплачиваются услуги нотариуса. Сумма зависит от многих фактов. Например, стоимость нотариальных услуг по удостоверению договора с тремя участниками составляет около 1 тысячи 500 гривен. Бывают сделки, при которых плата за услуги вовсе не взимается. Но в среднем она составляет около тысячи гривен.

Хочу отметить, что новый порядок оплаты тоже заметно продлевает процедуру оформления сделки. Раньше нотариус имел право принимать все платежи на месте, а потом раз в месяц перечислять средства на соответствующие счета. Теперь оплата регистрации должна быть произведена в тот же день, когда осуществляется сама регистрация права собственности. То есть и продавец, если его право собственности регистрируется до сделки, и покупатель обязаны через учреждение банка внести госпошлину и оплатить услуги по получению информации из госреестра.

— Как вы считаете, введение нового порядка регистрации недвижимости положительно скажется на защищенности прав владельцев?

— Время покажет. Давайте к этому вопросу вернемся через полгода или год. Как говорится, практика покажет. Станут возникать вопросы, на них будут находиться ответы. Конечно, ко всему новому люди обычно относятся настороженно. Да и в работе реестра есть шероховатости. Он пока только наполняется. Но я думаю, что в ближайшее время будут учтены ошибки и возникшие проблемы удастся решить. Главное, что теперь вся процедура перехода права собственности осуществляется в одном кабинете и людям не приходится бегать по разным инстанциям и стоять в очередях.

Должна сказать, что департамент нотариата Минюста и Нотариальная палата Украины постоянно мониторят режим работы госреестра, изучают недостатки в программе. Закон уже действует, и следует его выполнять, а не обсуждать, и совместными усилиями с Минюстом и Нотариальной палатой делать все возможное, чтобы работа с госреестром была комфортной и для нотариусов, и для посетителей.

Еще по теме:

  • Деловое письмо это документ Деловые (служебные) письма – понятие, виды, составление и оформление Как известно, всю информационную документацию, на основе которой принимаются управленческие решения, условно разделяют […]
  • Договор купли-продажи недействительным гк рф Признание сделки купли-продажи недействительной Купить квартиру, зарегистрировать свое право на нее, сделать там ремонт, купить диван, растянуться на нем, и расслабиться – вот мечта […]
  • Налоговая декларация за 4 квартал 2018 Бланк декларации единого налога Смотрите также: Чaсто задаваемые вoпросы об отчетности упрощенцев 01) для физических лиц - предпринимателей (группы 1, 2, 3) - Скачать. ; 02) для […]
  • Написать письмо в инспекцию по труду Как написать жалобу в трудовую инспекцию? Образец Жалоба в трудовую инспекцию подается в случаях, когда работодатель нарушает какие-либо права работников, отказывает в предоставлении […]
  • Типовой договор на оказание возмездных услуг с физическим лицом Договор на оказание услуг с физическим лицом Договор на оказание услуг с физическим лицом — это альтернатива трудовому договору или отдельная форма договора? В чем принципиальное отличие […]
  • Адвокат лисичанска Письменная консультация: [email protected] Письменная консультация: [email protected] Письменная консультация: [email protected] Адвокаты Лисичанска ЛИСИЧАНСКИЙ ОФИС: г. Лисичанск, […]