Нотариус договор цессии

Оглавление:

Договор цессии, договор уступки права требования

Нотариус совершает договор цессии (договор уступки права требования, договор переуступки права требования)

Договор цессии, договор уступки права требования относится к особым договорам — в большинстве случаев путем заключения договора цессии осуществляется уступка требования. Виды договоров, по которым переходят права по сделке, не определены, область их применения достаточно обширна. Обычно договоры цессии заключаются, если необходим именно факт перехода прав как результат.

О нотариусе

Нотариус г. Москвы – Адлейба Светлана Павловна.
1980 год – 1992 год – государственный нотариус,
с 1994 года – частнопрактикующий нотариус.
Лицензия № 000434
выдана Главным Управлением Юстиции г. Москвы 12 мая 1994 г.

В нашей нотариальной конторе Вы можете оформить договор цессии
и получить необходимую помощь по данному нотариальному действию.

Наш адрес: Москва, Большой Кисловский пер., дом 6, этаж 1, офис 1
Ближайшие станции метро: Арбатская, Библиотека им. Ленина, Александровский сад
Время работы: Пн-Чт с 10-00 до 18-00 (без обеда), Пт с 10-00 до 17-00 (без обеда).

Приём осуществляется в максимально короткие сроки, возможна предварительная запись.
Мы делаем всё, чтобы принять Вас быстро и грамотно!

©2010-2018 Нотариус города Москвы : Адлейба Светлана Павловна
Москва, Б. Кисловский пер., дом 6, офис 1
+7 (495) 668-26-03, +7 (495) 668-36-03, +7 (926) 871-66-65, +7 (925) 518-65-02

Нотариус договор цессии

Для того, что бы получить pin-код для доступа к данному документу на нашем сайте, отправьте sms-сообщение с текстом zan на номер

Абоненты GSM-операторов ( Activ, Kcell, Beeline, NEO, Tele2 ) отправив SMS на номер , получат доступ к Java-книге.

Абоненты CDMA-оператора ( Dalacom, City, PaThword ) отправив SMS на номер , получат ссылку для скачивания обоев.

Стоимость услуги — тенге с учетом НДС.

1. Перед отправкой SMS-сообщения Абонент обязан ознакомиться с Условиями предоставления услуг.
2. Отправка SMS-сообщения на короткие номера 7107, 7208, 7109 означает полное согласие и принятие условий предоставления услуг Абонентом.
3. Услуги доступны для всех казахстанских сотовых операторов..
4. Коды услуг необходимо набирать только латинскими буквами.
5. Отправка SMS на короткий номер отличный от номера 7107, 7208, 7109, а также отправка в теле SMS неправильного текста, приводит к невозможности получения абонентом услуги. Абонент согласен , что Поставщик не несет ответственности за указанные действия Абонента, и оплата за SMS сообщение не подлежит возврату Абоненту, а услуга для Абонента считается осуществленной.
6. Стоимость услуги при отправке SMS-сообщения на короткий номер 7107 — 130 тенге, 7208 — 260 тенге, 7109 — 390 тенге.
7. По вопросам технической поддержки SMS-сервиса звоните в абонентскую службу компании «RGL Service» по телефону +7 727 356-54-16 в рабочее время (пн, ср, пт: с 8:30 до 13:00, с 14:00 до 17:30; вт, чт: с 8:30 до 12:30, с 14:30 до 17:30).
8. Абонент соглашается, что предоставление услуги может происходить с задержками, вызванными техническими сбоями, перегрузками в сетях Интернет и в сетях мобильной связи.
9. Абонент несет полную ответственность за все результаты использования услуг.
10. Использование услуг без ознакомления с настоящими Условиями предоставления услуг означает автоматическое принятие Абонентом всех их положений.

  • Корреспонденты на фрагмент
  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки
  • Добавить комментарий
  • Судебные решения

Уступка права требования

К нотариусу обращаются граждане и юридические лица с вопросами по заключению различного рода договоров, соглашений, обязательств, после заключения которых у сторон возникают права и обязанности.

На практике нередки случаи обращения к нотариусу за удостоверением договора уступки права требования в сфере жилищного строительства. По этому вопросу обращаются граждане, желающие передать или приобрести право требования на строящуюся квартиру.

Сторонами по договору долевого участия являются дольщик и застройщик. Дольщик, полностью исполнивший свое обязательство по оплате строящейся квартиры, является кредитором застройщика, а застройщик, принявший на себя обязательство построить квартиру, является должником дольщика.

Свое право требования квартиры дольщик может передать другому лицу по договору уступки права требования (цессии). В таком случае лицо, передающее право требования принято называть цедент, а лицо, принимающее право требования — цессионарий.

Для заключения договоров уступки права требования (цессии) необходимо наличие ряда условий, предусмотренных гражданским законодательством, а именно:

— Лицо, желающее уступить право требования, должно предоставить документы, подтверждающие принадлежность ему этого права. Это непосредственно сам договор долевого участия в строительстве со всеми приложениями к нему, а также все заключенные к нему дополнительные соглашения и дополнения, предоставить все ранее заключенные договоры цессии.

— Уступка права требования возможна только после полной уплаты дольщиком цены договора. При этом лицо, уступающее право требования (цедент) обязано предоставить все документы, подтверждающие полную оплату по договору долевого участия. В соответствии с законодательством согласие должника (застройщика) на заключение договора уступки требования не требуется, если иное не предусмотрено законодательными актами и договором долевого участия, однако лицам, приобретающим право требования, чтобы избежать возможных рисков я бы рекомендовала в любом случае требовать согласие на это застройщика, так как у должника (застройщика) могут быть встречные требования и претензии к дольщику, возникшие до заключения договора цессии, которые он впоследствии может предъявить к новому кредитору.

— Уступка требования может быть как возмездной, так и безвозмездной. К возмездному договору уступки права требования применяются положения, применяемые гражданским законодательством к договорам купли-продажи. Безвозмездные договоры уступки права требования рассматриваются как разновидность договора дарения. В любом случае при отчуждении права требования лицом, которое приобрело право требования в период совместного брака (т. е. за счет совместных средств) допускается только с согласия супруга. Возмездное приобретение права требования также возможно только с согласия супруга лица, состоящего в браке.

Особенности заключения договора цессии в Украине

В связи с ожиданием новой волны экономической дестабилизации, необходимость попыток реструктуризации корпоративного долга заемщиков по кредиту может снова обрести актуальность. Одним из распространенных составляющих элементов реструктуризации задолженности по кредитному договору является уступка права требования (цессия) кредитором новому кредитору на взаимовыгодных для сторон условиях.

Согласно ч. 1 ст. 512 Гражданского кодекса Украины, уступка права требования является одним из способов замены кредитора в обязательстве, которая заключается в передаче кредитором своих прав другому лицу по сделке.

Согласно ст. 514 ГКУ к новому кредитору переходят права первоначального кредитора в обязательстве в объеме и на условиях, которые были на момент перехода этих прав, если иное не установлено договором или законом.

Возможность уступки права требования по кредитному договору нерезиденту предусматривается Положением «О порядке получения резидентами кредитов, займов в иностранной валюте от нерезидентов и предоставления резидентами займов в иностранной валюте» (далее — Положение), утвержденным постановлением Правления НБУ № 270 от 17.06.2004.

Юридическое оформление права требования

Уступка права требования должно оформляться путем заключения соответствующего договора цессии и внесением изменений в кредитный договор путем заключения дополнительного соглашения к существующему кредитному договору с:

  • указанием определенных изменений, которые вносятся, или
  • полным изложением кредитного договора в новой редакции.

В случае наличия обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору (залог, поручительство и т.п.) необходимо также прекратить отношения с первоначальным кредитором и по этим договорам. Это необходимо оформить путем внесения соответствующих изменений в обеспечительные договора (путем заключения дополнительных соглашений), которыми:

  • заменяется одна сторона по каждому из таких договоров, или
  • действие таких договоров прекращается вообще.

Обязательная регистрация кредитного договора в НБУ

Положение предусматривает обязательную регистрацию кредитного договора в НБУ в случае уступки первоначальным кредитором права требования нерезиденту. В этом случае будет осуществляться регистрация кредитного договора, в котором одной из сторон выступит нерезидент.

Замена кредитора в обязательстве осуществляется без согласия должника, если иное не установлено договором или законом (ст. 516 ГКУ). Однако, письменное уведомление должника о замене кредитора в обязательстве является обязательным для надлежащего исполнения должником обязательства в пользу нового кредитора. Если этого не сделать, новый кредитор несет риск наступления неблагоприятных для него последствий. Во избежание такой ситуации рекомендовать можно заключать трехсторонний договор об уступке права требования, одной из сторон которого является должник (заемщик).

Важным моментом является то, что в договоре об уступке права требования, согласно п. 1.21 Положения, уполномоченный коммерческий банк обязан обязательно предусмотреть положение о том, что такой договор вступает в силу с момента регистрации кредитного договора (с учетом изменений). Аналогично, согласно п. 1.18 Положения резидент-заемщик обязан указывать в дополнительном соглашении к кредитному договору о том, что кредитный договор в новой редакции вступает в силу с момента его регистрации в НБУ.

Поскольку Положение не содержит отдельного перечня документов, который необходимо представить для регистрации кредитного договора (с учетом изменений вследствие цессии), следует руководствоваться стандартным перечнем документов, необходимых для получения регистрационного свидетельства:

  1. письмо-обращение в произвольной форме на имя начальника соответствующего территориального отделения НБУ;
  2. оригинал кредитного договора или нотариально заверенную на территории Украины копию с соответствующими изменениями в отношении лица кредитора;
  3. сообщение о договоре по соответствующей форме с отметкой обслуживающего банка о подтверждении соответствия указанной в этом сообщении информации условиям договора;
  4. оригинал письменного подтверждения на имя начальника соответствующего территориального управления о согласии уполномоченного банка на обслуживание операций по договору.

При этом, Положение не предусматривает обязательного представления договора об уступке права требования, поскольку в п. 2.1 Положения только предусмотрено, что уполномоченный банк должен указывать об уступке первоначальным кредитором нерезиденту права требования по кредитному договору о получении резидентом-заемщиком кредита в иностранной валюте от первоначального кредитора, а также сумму полученного резидентом-заемщиком кредита и состоянии задолженности по кредиту.

Однако, подача экземпляра договора об уступке права требования представляется рекомендованной для избежания возможных проблем при регистрации.

Особенности взаимоотношений кредитора и должника

Первоначальный кредитор может оказаться не заинтересованным в быстром оформлении уступки права требования, поскольку должник уже априори потерял доверие банка, не заплатив вовремя необходимые средства по кредиту. Учитывая, что у первоначального кредитора прекратятся любые отношения с должником, для кредитора возникают существенные риски остаться ни с чем вообще.

Заинтересовать банк-кредитора можно дополнительными гарантиями. Примером может служить частичное погашение долга должником, уплата банком-нерезидентом денежных средств по уступке права требования и другие (например, продажа НДС-облигаций банку-кредитору).

Вместе с тем, отражение в договоре дополнительных условий для вступления договора уступки права требования (кроме регистрации измененного кредитного договора) прямо не предусмотрено законодательством, что может выступить основанием для отказа в такой регистрации. Обосновывать свою позицию в таком случае можно ссылаясь на общеразрешительный принцип, согласно которому разрешено все, что прямо не запрещено законом. Во избежание таких противоречий, следует более четко урегулировать этот вопрос, изложить это положение иным образом или прямо разрешить вносить дополнительные условия.

По тем или иным причинам, кредиторы-банки довольно часто устанавливают короткие периоды, в течение которых возможно вступление в силу договора об уступке права требования. И хотя регистрация договора осуществляется в срок, не превышающий пяти рабочих дней со следующего дня после даты поступления уведомления, территориальное управление НБУ имеет право обратиться с требованием предоставить дополнительную информацию или внести изменения в сообщение, оформленное должным образом.

В частности, это может быть дополнительное требование предоставить копии учредительных документов, подтвердить полномочия лица, подписавшего сообщение со стороны уполномоченного банка и т.д.. Для этого необходимо заблаговременно вести переговоры с обслуживающим банком о предоставлении достаточного документального подтверждения таких полномочий (доверенность, копия приказа о приеме на работу такого лица и т.п.).

То есть, регистрация договора может занять довольно много времени, несмотря на дополнительное внутренне корпоративное согласование вопроса уступки права требования в обслуживающем банке, а также время, необходимое для перечисления средств со счета нерезидента на счет первоначального кредитора в Украину (который, как правило, составляет минимум два дня).

Учитывая это, рекомендуется либо вообще не устанавливать временных ограничений вступления в силу договора уступки права требования (кроме того, что прямо предусмотрено Положением), или устанавливать такой временной промежуток, которого бы гарантированно хватило с достаточным запасом для осуществления всех необходимых регистрационных процедур.

Кроме того, желательно по возможности привлекать первоначального кредитора-банк в качестве уполномоченного банка на обслуживание выплат по тому же кредиту в пользу нерезидента. Таким образом, банк не будет оставаться в стороне от всего процесса и непосредственно участвовать в процессе подготовки необходимых для регистрации документов как ответственная сторона.

Порядок приобретения уступленного права

По общему правилу договор уступки права требования может быть как возмездным, так и безвозмездным. Если договор уступки права требования является бесплатным, т.е. права по обязательству переходят к новому кредитору без какого-либо встречного предоставления, такие отношения регулируются нормами договора дарения.

Однако, для предпринимательских обществ устанавливаются определенные ограничения. Согласно ч. 3 ст. 720 ГК Украины предпринимательские общества могут заключать договор дарения между собой, если право осуществлять дарение прямо установлено учредительным документом дарителя.

Учитывая это, мы бы советовали заключать именно возмездный договор. В таком случае на эти отношения распространяются положения о договоре купли-продажи. При этом, законодательство не устанавливает ни максимальной, ни минимальной цены такого договора.

При уступке права требования следует обращать внимание на ограничение максимального размера процентных ставок для кредиторов-нерезидентов. Постановление Правления НБУ № 363 от 03.08.2004 «Об установлении процентных ставок по внешним заимствованиям резидентов» закрепляет следующие максимальные размеры для фиксированной процентной ставки:

  • Со сроками займов до 1 года — не выше 9,8% годовых;
  • Со сроками займов от 1 до 3 лет — не выше 10% годовых
  • Со сроками займов свыше 3 лет — не выше 11% годовых.

Желательно максимально анализировать и учитывать вышеупомянутые потенциальные риски до первой подачи пакета документов для регистрации в НБУ — это позволит избежать возможных возвратов его на доработку и минимизировать общие временные затраты на документальное оформление.

Не пропустите новые статьи. Подписывайтесь на рассылку!

Опубликовано на сайте: 25.04.2012

Автор: Антон Кравченко, старший юрист, Екатерина Донец, стажер Юридической фирмы «ОМП»

Поделитесь с друзьями ссылкой на эту страницу:

Случаи обязательного нотариального удостоверения сделок

В этой статье расскажем, какие сделки подлежат обязательному заверению у нотариуса, плюсы и минусы этой процедуры.

Сделки с недвижимостью

К сделкам, подлежащим нотариальному удостоверению, относится ряд сделок с недвижимостью.

Нотариальное заверение сделки потребуется, если в ходе сделки отчуждают долю в праве общей собственности на объект недвижимости. Например, продают, меняют, дарят и т. п.

Однако это правило не распространяется на сделки с долями земли, а также собственностью паевого инвестиционного фонда или объектами, которые приобретают для включения в состав такого фонда (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 218-ФЗ).

Сделка касается объекта недвижимости, которым распоряжаются на условиях опеки.

Также к договорам, подлежащим нотариальному удостоверению, относятся соглашения об отчуждении объекта недвижимости, который принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину (ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ).

Залог и уступка требований

К сделкам, требующим нотариального удостоверения, в ряде случаев относится уступка права и залог

Заверению договора у нотариуса подлежат некоторые соглашения об уступке прав, временной передаче имущества и соглашения другого типа. На это влияет форма исходной сделки.

К таким соглашениям в частности относятся договор залога, если залог оформляют для обеспечения договора, подлежащего обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 44 постановления от 01.071996 Пленума ВС РФ, ВАС РФ № 6/8).

Договор залога, если участники сделки хотят предусмотреть возможность обратить взыскание на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса, без необходимости подавать заявление в суд (п. 6 ст. 349 ГК РФ).

Договор цессии, если было нотариальное заверение договора, на котором основан данный договор (п. 1 ст. 389 ГК РФ).

Договор перевода долга, если исходный договор заверили у нотариуса (п. 4 ст. 391 ГК РФ).

Предварительный договор, если основной договор подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Соглашение об изменении или о расторжении договора, если было нотариальное удостоверение сделки при ее заключении (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Сделки с долями в ООО

Нотариальную форму договора должны иметь договоры по некоторым операциям с долями ООО.

Обязательное нотариальное удостоверение договора распространяется на договоры в отношении доли ООО, если это договоры по отчуждению доли или части доли.

Договор залога доли или части доли (п. 2 ст. 22 закона № 14-ФЗ).

Преимущества сделок, оформленных нотариально

Если стороны выберут нотариальную форму сделки, это дает определенные преимущества.

Нотариус разъясняет участникам соглашения его условия, их права и обязанности. Если в договоре присутствует дисбаланс интересов, нотариус на это укажет.

Удостоверение договора у нотариуса дает дополнительную гарантию от оспаривания. Если нотариус подтвердил некий факт, такой факт не нужно доказывать в суде. Исключение составляют случаи, когда подлинность такого факта или документа опровергли установленным образом.

На нотариусе, который занимается частной практикой, лежит полная имущественная ответственность, если он нарушит закон при совершении нотариального действия и тем самым причинит имущественный вред (ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

Минусы нотариальных сделок

При этом есть и отрицательная сторона выбора нотариальной формы договора.

Это потребует дополнительных затрат как денежных средств, так и времени. Перед тем, как осуществить удостоверение сделки, нотариус проверит правоспособность обеих сторон сделки, а также полномочия представителей сторон.

Представителям или самим участникам сделки придется лично посетить нотариальную контору.

Нужно ли заверять договор цессии (переуступки долга на крупную сумму)

у нотариуса и сколько это будет стоить для физ. лица?

3 ответa на вопрос от юристов 9111.ru

На крупную сумму лучше заверить. Стоимость у нотариуса узнавайте.

Заверять у нотариуса договор уступки прав требования (цессии) не обязательно, для придания договору юридической силы достаточно соблюдения простой письменной формы.

Преимущество заверения нотариусом такого договора состоит в том, что в этом случае при неисполнении договора Вы сможете минуя суд обратиться к приставам за принудительным исполнением (сила исполнительной надписи).

Долги для других

Что должны знать банки и их клиенты об уступке права требования?

№11 (1101) 16.03—22.03.2013

Иван Титаренко, юрист

На рынке финансовых услуг ожидается новая волна уступок права требования. При таких условиях следует рассмотреть проблемные аспекты в этой сфере и проанализировать нормы законодательства, регулирующие данные процессы.

Особенности факторинга

Замена кредитора в обязательстве на основании правочина происходит по договору цессии или факторинга. Последним считается финансовая услуга, требующая оплаты. Если по поводу того, что факторинг — это финансовая услуга, не возникает никаких сомнений, то сама суть оплаты нуждается в некотором разъяснении.

Так, в распоряжении Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг «Об отнесении операций с финансовыми активами к финансовым услугам» от 3.04.2009 №231 говорится, что неотъемлемой частью факторинга, в совокупности с финансированием клиентов — субъектов хозяйствования, заключивших договор, из которого следует право денежного требования, и приобретением уступ­ленного права денежного требования к должникам — субъектам хозяйствования, в том числе права требования, которое возникнет в будущем, является получение фактором от клиента платы за предоставление своих услуг.

При этом плата за пользование средствами, предоставленными в распоря­жение клиента, может выражаться и в дисконтировании суммы долга, делении процентов, вознаграждения, если другой способ оплаты не предусмотрен договором, на котором базируется уступка. При этом платой считается, в частности, и разница между рыночной ценой требования и его ценой, предусмотренной в договоре.

Такая позиция, изложенная в распоряжении, совпадает с положениями ст.1 Конвенции УНИДРУА «О международном факторинге». Этими нормами установлено ограничение относительно субъектного состава третьих лиц (должников) по основному обязательству. Отмечено, что должниками могут быть исключительно субъекты хозяйствования.

Однако в соответствии с ч.1 ст.1077 Гражданского кодекса «по договору факторинга (финансирование под уступку права денежного требования) одна сторона (фактор) передает или обязуется передать денежные средства в распоряжение другой стороны (клиента) за плату (любым предусмотренным договором способом), а клиент уступает или обязуется уступить фактору свое право денежного требования к третьему лицу (должнику)». Следовательно, действующим ГК, который обычно имеет большую юридическую силу, не обусловлены ограничения, установленные регулятором рынка финансовых услуг и конвенцией УНИДРУА.

Кредитные особенности

Здесь следует остановиться на правочинах уступки права требования, заключаемых с участием банков как стороны, которая уступает право требования. Согласно такому правочину, заключенному между банком и его клиентом, к последнему переходит право требования по кредитному договору. После этого клиент считается кредитором в указанном договоре. В случае наличия нотариально заверенного договора обеспечения кредита (ипотеки, залога и т.п.) во исполнение предписания ч.1 ст.513 ГК дополнительно заключается договор уступки права требования, в соответствии с которым новый кредитор приобретает права залогодержателя или ипотекодержателя по соответствующему договору обеспечения.

Распространено мнение о том, что необходимо заключать нотариальный договор о внесении изменений в договор обеспечения с целью замены стороны в обязательстве. Однако думается, что это не является обязательным. Ведь право требования по договору ипотеки переходит по договору уступки, и документом, подтверждающим этот факт, является именно договор уступки, а не договор о внесении изменений в договор ипотеки. Также, поскольку замена стороны в обязательстве может происходить без согласия должника или ипотекодателя, заключение такого договора о внесении изменений может оказаться невозможным в случае несогласия должника или ипотекодателя с самой уступкой. Так или иначе, наличие или отсутствие такого договора ничего существенно не изменит.

В ГК не говорится об обязательстве сообщать должнику об уступке права требования по кредитному договору. Однако законодатель четко обговорил такое обязательство относительно уведомления ипотекодателя об отступке права требования по договору ипотеки (ч.2 ст.24 закона «Об ипотеке») и то, что обязательство уплаты должником фактору средств возникает после получении соответствующего сообщения с указанием самого денежного требования и фактора, в интересах которого необходимо платить задолженность (ч.1 ст.1082 ГК).

Необходимо отметить, что уступка права требования по ипотеке является неотъемлемой частью уступки права требования по основному обязательству, которое следует из договора кредита и возможно лишь в случае уступки права требования по кредитному договору, что определяется ч.1 ст.24 закона «Об ипотеке».

Логично, что вместе с правами по кредитным и договорам обеспечения к новому кредитору перейдет также право обращения взыскания на предмет залога.

Обращение взыскания на недвижимость

Существует несколько способов обращения взыскания. В частности, на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя. Стоит остановиться на последнем — обращении взыскания на основании договора об удовлетворении требований ипотекодержателя.

В соответствии с положением ст.36 закона «Об ипотеке», данный способ обращения взыскания является способом внесудебного урегулирования. В ч.1 этой статьи указано, что соответствующая оговорка в ипотечном договоре приравнивается к договору об удовлетворении требований ипотекодержателя, а в чч.4 и 5 говорится, что обращение взыскания может преду­сматривать «передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения обязательства» или путем продажи ипотекодержателем предмета ипотеки от своего имени третьим лицам.

Таким образом, в случае наличия задолженности по ссуде банк имеет право уступить право требования по кредитному договору и договору ипотеки. Поскольку сама уступка не меняет сути обязательства, возникшего по этому договору (порядка уплаты задолженности, размера процентов и т.п.), оно не требует получения согласия от должника или ипотекодателя, если иное не предусмотрено договором.

Законодатель четко урегулировал порядок обращения взыскания. Так, преду­смотрена обязанность кредитора сообщить должнику и ипотекодателю (если это разные лица) о нарушении основного обязательства или ипотечного договора. Содержание такого сообщения четко урегулировано ст.35 закона «Об ипотеке». В частности, оно обязательно должно содержать краткое содержание нарушенных обязательств, требование о выполнении нарушенного обязательства в не менее чем 30-дневный срок и предупреждение об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения этого требования. Отсутствие в таком сообщении какой-то информации, обусловленной ст.35 закона «Об ипотеке», суды могут расценить как нарушение процессуальных норм обращения взыскания и в случае судебного обжалования должником или ипотекодателем обращения взыскания принять решение в пользу истца.

Поскольку ст.35 закона «Об ипотеке» не обусловлена дата, с которой начинается отсчет 30 дней, предоставленных для устранения нарушения основного обязательства или договора ипотеки, банки по-разному подходят к решению этого вопроса. Так, не единичны случаи, когда определяли дату начала отсчета этих 30 дней с даты направления банком сообщения об устранении нарушения. Эта позиция является неверной в связи с тем, что направление такого сообщения по почте не гарантирует его получение ипотекодателем или должником. Кроме того, подобный подход создает сложности в случае регистрации права собственности на предмет ипотеки.

Так, п.34 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного постановлением КМ от 22.06.2011 №703, обусловлена обязанность предоставить государственному регистратору документ, подтверждающий истечение 30-дневного срока с момента получения сообщения ипотекодателем и должником (если это разные лица), письменного требования ипотекодержателя, если более длительный срок не указан в посланном ипотекодержателем письменном требовании.

Также в ч.2 ст.38 закона «Об ипотеке» четко сказано, что отсчет 30 дней начинается с момента получения сообщения ипотекодателем или другим лицом, имеющим зарегистрированные требования или права на предмет ипотеки. Таким образом, законодатель четко отметил момент, с которого начинается отсчет такого срока.

Поэтому правильной является практика отсчета 30 дней со времени получения ипотекодателем письменного требования об устранении нарушения, а не с момента его направления ипотекодержателем. Это связано с тем, что, с одной стороны, в случае принятия в собственность предмета ипотеки есть необходимость предоставить государственному регистратору документ, который бы подтверждал истечение такого срока, а с другой — в случае неуведомления ипотекодателя и должника об обращении взыскания на предмет ипотеки или отсутствия у должника и ипотекодателя 30 дней на устранение нарушений будут нарушены нормы закона «Об ипотеке».

Существующие трудности

К сожалению, в случае обращения взыскания на предмет ипотеки путем приобретения его в собственность остается неопределенным момент перехода права собственности на заложенное недвижимое имущество. Если с договорами дарения, купли-продажи или другими, заключенными с целью отчуждения имущества, все ясно — моментом перехода права собственности является подписание самого договора, если иное не предусмотрено его условиями, то как быть с договором ипотеки, который заключается не с целью приобретения права собственности?

Существует практика, связанная с необходимостью регистрации права собственности на недвижимое имущество в соответствии со ст.182 ГК. В этом случае моментом перехода права собственности считается момент государственной регистрации имущества. Решение этого вопроса таким образом является простым, однако не самым эффективным.

Проанализировав содержание ст.37 закона «Об ипотеке», можно отметить: один из способов обращения взыскания — это именно приобретение предмета ипотеки в собственность, а не государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество. Поэтому после приобретения права собственности на предмет ипотеки взаимоотношения между кредитором и ипотекодателем, которые возникли на основании договора ипотеки, можно считать прекращенными, поскольку выполнены условия ст.599 ГК — обязательство прекращено выполнением.

Следовательно, банки и их клиенты обязаны самостоятельно определять момент перехода права собственности на предмет ипотеки на согласованную сторонами конкретную дату, а не привязывать ее к какому-то событию. Такой подход также является правильным с той точки зрения, что регистрации права собственности должно предшествовать приобретение этого права.

Однако, как известно, любая теория работает до того момента, пока не столкнется с проблемами, существующими на практике. Допустим, ипотекодатель и банк путем заключения договора ипотеки, учтя, что законодателем дано 30 дней для устранения нарушений обязательств, указанных в договорах кредита и ипотеки, пришли к согласию, что в случае обращения взыскания путем приобретения права собственности данное право собственности перейдет к взыскателю на 35-й день с момента получения требования об устранении нарушения.

Как предусмотрено ст.182 ГК, право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации. В п.6 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений говорится, что «государственная регистрация прав, предоставление отказа в ней проводятся в срок, не превышающий 14 рабочих дней с момента принятия заявления о государственной регистрации прав и их обременений». Таким образом, учитывая нормы законодательства, возникает ситуа­ция, когда у ипотекодержателя есть незарегистрированное право собственности на недвижимое имущество, которое подтверждается только договором ипотеки с соответствующей оговоркой об обращении взыскания согласно ст.36 закона «Об ипотеке» и документом, подтверждающим истечение 30-дневного срока с момента получения требования об устранении нарушения.

Также есть некоторая нелогичность и в том, что в соответствии с ч.3 ст.37 закона «Об ипотеке» «ипотекодержатель приобретает предмет ипотеки в собственность по стоимости, определенной на момент такого приобретения на основании оценки предмета ипотеки субъектом оценочной деятельности». В случае если временем приобретения права собственности на предмет ипотеки определен 31-й день с момента получения ипотекодателем и должником сообщения об устранении нарушения, именно на этот 31-й день у ипотекодержателя уже должна быть проведена оценка.

На ряду с этим п.34 порядка обусловлено, что для регистрации права собственности в случае обращения взыскания заявитель, помимо прочего, обязан подать отчет об оценке имущества, проведенной по истечении 30-дневного срока с момента получения сообщения об устранении нарушения. Если проведение оценки не является проблематичным, то необходимость проведения двух оценок недвижимого имущества с периодом менее чем в месяц выглядит не совсем логично, ведь рыночные цены на этот вид имущества меняются не так быстро.

Следовательно, в действующем законодательстве относительно обращения взыскания есть ряд пробелов. Речь идет как о приобретении права собственности, так и о продаже предмета ипотеки от своего имени. Однако наличие каких-либо неточностей в отечественном законодательстве не новость для юристов. В конце концов они должны не просто применять законодательство, но и квалифицированно трактовать его, и улучшать.

Еще по теме:

  • Если ндфл с минусом при увольнении Если вычет на детей больше суммы дохода Нет, в данной ситуации НДФЛ сотруднику не возвращается. Стандартный налоговый вычет и на первого, и второго ребенка предоставляется в размере 1400 […]
  • Бюро технической инвентаризации брянск официальный сайт Бюро технической инвентаризации (БТИ) БРЯНСКОБЛТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ БРЯНСКОБЛТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ принадлежит к рубрике «Бюро технической инвентаризации (БТИ)». Предприятие осуществляет работу в […]
  • Региональный материнский капитал тульская область в 2018 году Материнский капитал в Тульской области В целях повышения рождаемости и поддержки семей с детьми в России уже более 10 лет действует федеральная программа материнского капитала за второго […]
  • Юфу юрфак повышение квалификации адвокат Юфу юрфак повышение квалификации адвокат Факультет юридический Южный Федеральный Университет (+7 863) 218-40-00 ул. Большая Садовая, 105/42 Поступление Государственная научная […]
  • Кредит в залог депозита Кредит под залог депозита: преимущества и недостатки Кредит можно взять под залог депозита в банке. Благодаря вычету процентов по депозиту кредитные ставки в этом случае будут почти […]
  • Юрист армен Юрист армен Краснодар и ещё 1 город консультации, представительство в судах, юридическое сопровождение Стоимость консультации — от 3000 руб Юрист ООО "Юридическое Бюро "Защитник" […]