Что входит в наем квартиры

Оглавление:

Правила сдачи/съема квартиры. Как избежать ошибок

Арендная плата может стать неплохим источником дохода для того, у кого есть более двух квартир (домов) и альтернативой дорогим кредитам на недвижимость для тех, у кого таковой не имеется вовсе. И арендодатель, и арендатор должны быть заинтересованы в том, чтобы оформить свои взаимоотношения юридически. Ведь заключения договора аренды в надлежащей форме стимулирует стороны к выполнению своих обязательств и гарантирует возможность защиты нарушенного права в суде.

Поэтому даже необходимость уплаты подоходного налога не должна останавливать арендодателя при подписании договора. Кроме того, арендатор сможет зарегистрироваться по новому месту жительства в паспортном столе органов внутренних дел. О том, на какие моменты следует обратить внимание при заключении договора аренды квартиры, пойдет речь далее.

Форма договора и стороны

Договор аренды жилья должен заключается в простой письменной форме. Нотариальное заверение и государственная регистрация сделки в данном случае не требуются вне зависимости от срока, на который заключается договор.

Если сторонами договора являются физические лица достаточно собственноручной подписи арендодателя и арендатора на договоре, который может быть изложен как в виде одного документа, так и в виде обмена письмами, телеграммами и т.д. Если же одной из сторон договора аренды выступает юридическое лицо, подпись полномочного представителя компании заверяется печатью предприятия.

Выступая арендатором жилых помещений, юридическое лицо может использовать их исключительно для проживания физических лиц (например, своих сотрудников). Для того чтобы использовать помещение в других целях необходимо перевести помещение из жилого фонда в нежилой (2). Эта процедура является достаточно сложной и занимает много времени. Кроме того, по большей части речь идет о помещениях, неприспособленных более для постоянного проживания (3).

Права и обязанности

Законом установлены такие права и обязанности сторон по договору аренды жилого помещения:

  • использовать жилье только по назначению, то есть исключительно для проживания;
  • обеспечивать сохранность жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии;
  • производить перепланировку и реконструкцию только с согласия арендодателя;
  • своевременно вносить арендную плату за жилье;
  • самостоятельно оплачивать коммунальные услуги;
  • производить текущий ремонт жилого помещения.

Арендатор имеет право:

  • с согласия арендодателя вселять в жилье других лиц для постоянного проживания в нем;
  • предварительно уведомив арендодателя, вселить в жилье других лиц для временного в нем проживания без взыскания с них арендной платы;
  • с согласия арендодателя сдавать помещение в субаренду.
  • передать арендатору жилое помещение в состоянии, которое отвечает условиям договора и его назначению;

Арендатор в присутствии арендодателя должен убедиться в том, что состояние жилья соответствует условиям договора. Если же имеются какие-то недостатки, не упомянутые в договоре, следует составить акт, в котором подробно их описать, подписать его вместе с арендодателем и приложить к договору. Это поможет избежать недоразумений по окончании срока действия аренды.

  • производить капитальный ремонт жилья;
  • без согласия арендатора не производить перепланировку, если таковая существенно изменить условия пользования жильем;
  • предупредить арендатора о правах третьих лиц на недвижимое имущество, которое передается в аренду. В противном случае арендатор может претендовать на уменьшение размера арендной платы или расторжение договора и возмещение убытков.

Условия, предусмотренные законом, в договоре указывать не обязательно. А вот, если стороны желают предусмотреть какие-то дополнительные условия или по-иному, чем в законе, урегулировать отношения между собой, такие пункты нужно будет внести в договор.

Например, договором можно предусмотреть обязанность арендатора застраховать жилье. Законом такая обязанность предусмотрена только, если предметом договора аренды является государственное или коммунальное имущество. Договором также может быть предусмотрено право арендатора сдавать помещение в субаренду без согласия арендодателя. Или, к примеру, на арендатора может быть возложена обязанность осуществлять не только текущий, но и капитальный ремонт жилья с последующим зачислением стоимости ремонта в счет арендной платы.

Договором обязательно устанавливается размер платы за пользование жильем, сроки и форма оплаты. Может быть предусмотрен периодический пересмотр, изменение (индексация) размера арендной платы. Коммунальные услуги обычно оплачиваются арендатором отдельно, если же их стоимость входит в стоимость аренды, это должно быть обязательно указано в договоре.

Срок действия договора и его пролонгация

Договора аренды жилья заключается на срок, установленный договором. Если в договоре срок не установлен, он считается заключенным на 5 лет.

Договор аренды жилого помещения, заключенный на срок менее одного года, считается краткосрочным наймом. К таким договорам не применяется ряд положений, применимых к долгосрочным договорам. А именно: право арендатора на вселение других лиц для постоянного проживания, а также право на вселение временных жильцов; преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, а также преимущественное право арендатора на покупку жилья; право арендатора на заключение договора субаренды.

По истечении срока действия договора арендатор имеет преимущественное право на заключение договора найма жилья на новый срок, а в случае его продажи – на приобретение жилья. Это значит, что если арендодатель имеет намерение в дальнейшем сдавать или продать квартиру, он должен в первую очередь предложить сделку арендатору и только в случае его отказа может заключить договор с третьим лицом.

Не позднее 3 месяцев до окончания срока действия договора арендодатель может предложить арендатору заключить новый договор на тех же или на других условиях, либо сообщить о своем намерении более не сдавать помещение в аренду. Если же, сообщив о своем отказе заключить договор аренды на новый срок, арендодатель сдаст помещение другому лицу, ему придется возместить бывшему арендатору убытки, связанные с отказом от договора. Бывший арендатор также будет иметь право требовать переведения на него прав нанимателя.

Расторжение договора

Договор аренды может быть расторгнут досрочно по инициативе одной из сторон.

Арендатор имеет право в любой момент отказаться от договора аренды, предупредив об этом арендодателя письменно за три месяца. В противном случае, арендодатель может требовать выплаты арендной платы за три месяца, если докажет, что в течение этого срока не мог заключить договор аренды на тех же условиях с другим лицом.

Если отказ мотивирован тем, что помещение стало неприспособленным для проживания, срок в три месяца не применяется.

Арендодатель может требовать расторжения договора аренды в случае необходимости использования помещения для проживания его самого или членов его семьи. В таком случае он должен предупредить арендатора не позднее, чем за два месяца.

Если жилье используется не по назначению, систематически нарушаются права и законные интересы соседей, арендодатель может предупредить арендатора о необходимости устранить правонарушения, а в случае, если предупреждение будет проигнорировано, расторгнуть договор. Все предупреждения следует делать в письменной форме в виде заказного письма с уведомлением о вручении.

По требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут решением суда, в случае невнесения арендной платы в течение 6 месяцев, а при краткосрочном найме – более двух раз.

Если арендодатель докажет, что арендатор разрушает или портит жилье суд также может принять решение о расторжении договора. Доказательством в данном случае может служить протокол об административном правонарушении, акт обследования жилого помещения представителями ЖЭКа и т.д. В некоторых случаях арендатору может быть дан срок не более года на восстановление жилья.

Договором можно предусмотреть другие условия расторжения договора. Например, может быть установлен более длительный, чем 6 месяцев срок задолженности по арендной плате, при котором договор может быть расторгнут.

Список нормативных актов в порядке их упоминания в тексте.

  1. ст.811 Гражданского кодекса Украины.
  2. ст. 7,8 Жилищного кодекса Украины.
  3. «Положение о порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и помещений неприспособленными для проживания», утверждено Постановлением Совета Министров УССР от 26.04.1984 г. №189.

Не пропустите новые статьи. Подписывайтесь на рассылку!

Опубликовано на сайте: 23.12.2010

Аренда квартир и домов: правовые нюансы

Реалии нашей жизни таковы, что далеко не каждый гражданин Украины обеспечен собственным жильем. Возможность накопить достаточную сумму для покупки квартиры (дома) есть не у всех, а взять ипотечный кредит не каждый решится. Именно для таких граждан ст. 47 Конституции Украины закрепляет право на аренду жилья. Его реализация осуществляется на основании договора аренды, который является одним из видов гражданско-правовых соглашений, направленных на временную передачу имущества арендодателя в пользование нанимателю (на определенный срок и за плату).

Как правильно составить договор аренды квартиры (дома, коттеджа)?

В соответствии со статьей 811 Гражданского кодекса Украины, договор найма жилья заключается в письменной форме. Участниками арендных отношений могут быть физические и юридические лица. При этом, если нанимателем является юрлицо, использовать жилое помещение можно только для проживания в нем физлиц (ст. 813 ГКУ). Сдача квартир, коттеджей и домов без заключения договора аренды ограничивает права и усложняет защиту интересов как арендодателя, так и нанимателя.

При съеме квартиры, дома или коттеджа на срок более трех лет, потребуется нотариальное заверение соглашения с последующей государственной регистрацией (статьи 793, 794 ГК). Несоблюдение данного требования позволяет признать договор аренды недействительным в судебном порядке. При продлении договора найма, заключенного на период до 3 лет, нотариальное удостоверение и государственная регистрация права пользования недвижимым имуществом не требуется.

Какие условия аренды домов, квартир в Украине?

При оформлении арендных отношений в договоре найма должны быть прописаны такие условия:

  • наименование и реквизиты сторон
  • срок заключения договора аренды жилья
  • права, обязанности и ответственность сторон
  • размер, способ и сроки внесения платы за аренду
  • условия досрочного расторжения договора найма
  • технические данные арендованной недвижимости

Кроме того, во избежание возможных недоразумений в будущем, в договоре можно прописать любые дополнительные условия, например, ответственность за оплату коммунальных услуг, проведение косметического или капитального ремонта, возможность проживания с арендатором другие лиц и домашних животных. Законодательство Украины не предусматривает ограничений для внесения дополнительных условий в договор аренды жилых помещений (квартира, дом, комната, коттедж, дача).

Важно! Внимательное изучение документов до их подписания предотвращает вероятные проблемы.

На какой срок можно арендовать дом, квартиру?

Срок действия арендных обязательств является договорным условием и определяется сторонами самостоятельно. В случаях, когда продолжительность найма жилых помещений не была прописана, договор считается заключенным на пять лет. Квартиросъемщики, заключившие договора на период менее одного года (краткосрочный договор найма), согласно украинскому законодательству несколько ограничены в правах. В частности, арендаторы лишены преимущественного права на перезаключение аренды, а также не имеют права допускать проживания в доме посторонних лиц.

Какими правами обладают квартиросъемщики?

Квартиранты имеют право: использовать арендованную жилплощадь и находящееся в ней имущество (по целевому назначению и в соответствии с договором); подселять временных жителей и сдавать жилье в субаренду — с согласия арендодателя и при заключении договора найма на срок свыше 1 года; требовать возмещения ущерба, причиненного жизни или здоровью вследствие ненадлежащего или опасного состояния арендуемой квартиры (дома); настаивать на уменьшении размера арендной платы, в случае ухудшения качества жилья — на основании соглашения сторон.

Кроме того, наниматели квартир и домов имеют право на изъятие улучшений, сделанных ими в жилом помещении. Обычно это касается установки дополнительного оборудования, к примеру, кондиционера. Если такие улучшения произведены с согласия арендодателя — арендатор имеет право на возмещение своих расходов или на зачисление их стоимости в счет арендной платы. Такой порядок регламентирован частью 3 статьи 778 Гражданского кодекса. Также квартиросъемщики имеют преимущественное право на перезаключение договора аренды жилья на новый срок (ч. 1 ст. 822 ГКУ).

Какие обязанности возлагаются на нанимателя жилья?
  • осуществлять текущий ремонт жилого помещения
  • своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату
  • не препятствовать арендодателю в проведении проверки арендуемого помещения
  • содержать снимаемое имущество в чистоте и порядке, предотвращать его повреждение
  • компенсировать убытки и устранять повреждения, произошедшие по вине квартиранта
  • вовремя оплачивать коммунальные услуги (если иное не установлено договором найма)
  • не совершать без согласия арендодателя перестройку и перепланировку квартиры (дома)
  • обеспечивать сохранность арендованной квартиры (дома) и находящегося в нем имущества
Кто оплачивает коммунальные услуги за съемное жилье?

Если речь идет не о посуточной аренде квартир (домов), а о более длительном периоде найма жилых помещений, оплата коммунальных платежей, согласно ст. 815 Гражданского кодекса, возлагается на нанимателя (если другое не установлено договором аренды). Законодательство Украины не запрещает сторонам самостоятельно решить кто должен оплачивать услуги ЖКХ — арендодатель или арендатор.

Как избежать повышения арендной платы?

Сумма арендной платы и порядок ее внесения (наличный или безналичный расчёт, срок уплаты) в обязательном порядке должны быть зафиксированы в договоре. Это поможет избежать конфликтных ситуаций и незаконного повышения стоимости аренды. Согласно норм статьи 820 ГК, одностороннее изменение размера арендной платы не допускается, если иное не установлено договором.

Кто должен делать ремонт: квартирант или арендодатель?

В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса Украины, текущий ремонт жилого помещения (комнаты, квартиры, дома, дачи, коттеджа), переданного в аренду, обязан осуществлять наниматель, капитальный ремонт – арендодатель, при условии, что в договор найма не были внесены другие обязательства. Участники арендных отношений могут отойти от этого правила, например, договориться, что арендатор проводит капитальный ремонт в счет будущих арендных платежей.

Как расторгнуть договор аренды и вернуть деньги?

По своей сути договор аренды – это соглашение сторон, которое может быть расторгнуто как по инициативе наймодателя, так и нанимателя жилья. Если договором предусмотрены иные основания для его прекращения (помимо прописанных в Гражданском кодексе Украины), стороны вправе сослаться на них. Согласно статье 825 ГК, квартиросъемщик имеет право в любое время отказаться от договора найма, письменно предупредив об этом владельца квартиры за 3 месяца до выезда.

Обратите внимание! Уведомление о расторжении договора найма может осуществляться и в устной форме, но обязанность доказывания факта предупреждения возлагается на нанимателя. Если квартирант не сможет подтвердить надлежащее информирование арендодателя, собственник жилья имеет право требовать в суде взыскать арендную плату за три месяца после выезда арендатора.

В соответствии со ст. 784 Гражданского кодекса наниматель вправе требовать расторжения договора аренды, если арендодатель: передал помещение не надлежащего качества, не выполняет свои обязанности по проведению капитального ремонта, а также существенно нарушает условия договора.

Скачать образец договора аренды жилого помещения можно по ссылке: договор найма квартиры

Что включает в себя оплата за найм жилого помещения?

Рынок аренды жилья постепенно входит в цивилизованное русло.

Граждане всё больше доверяют не устным обсуждениям, а бумаге.

Одна из причин – болезненная тема стоимости аренды и порядка внесения платежей, которая часто становится причиной испорченных отношений между жильцом и арендодателем.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-41-92 . Это быстро и бесплатно !

О том, как составить, заключить и зарегистрировать договор аренды квартиры, можете узнать на нашем сайте.

Регламентация

Самый важный документ, которым регламентируется плата за аренду жилья, — это договор. Гражданский кодекс в статье 682 указывает, что вопросы, касающиеся объема денежных средств, порядка их внесения и возможности изменения этих условий, должны быть урегулированы в соглашении.

  1. Размер периодических взносов за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон. Если в соответствии с законом установлен максимальный уровень, то цифры, обозначенные в соглашении, не должны превышать его.
  2. Одностороннее изменение размера требуемых средств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или соглашением.
  3. Деньги за жилое помещение должны вноситься нанимателем в документально установленные сроки. Если это не предусмотрено, средства должны вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Сложно себе представить ситуацию, когда не прописаны условия внесения денег за найм квартиры. Поэтому следует не только обсудить, но и расписать в этом документе все детали, касающиеся этого вопроса.

Что оплачивает арендатор?

Всю стоимость можно разделить на 2 части:

  • Коммунальные платежи. Когда видите объявление о сдаче помещения для проживания в наём, то будьте уверены – указанная сумма в этом объявлении не включает в себя коммунальные услуги. За свет, воду, отопление и прочие блага цивилизации платит тот, кто их потребляет. Единственное исключение – аренда комнаты. В такой ситуации сложно подсчитать, сколько воды и электричества истратил каждый жилец, потому арендодатель занимается коммуналкой сам, компенсируя из денег, полученных за жилье.
  • Плата за пользование жилым помещением. Собственно, это арендная плата в классическом понимании. Новый жилец приобретает право жить в квартире, использовать комнаты, мебель, бытовую технику по назначению для удовлетворения своих нужд.
  • Также арендатору придётся потратиться на залог. Он вносится в том случае, если помещение сдаётся с «обстановкой». Собственник хочет быть уверенным, что его бытовая техника останется на месте и будет использоваться по назначению.

    О том, как составить акт приема-передачи к договору аренды, а также опись имущества жилой площади, можете узнать из наших статей.

    Как производить оплату? Существует два наиболее распространённых способа:

    1. Передача наличных денег под расписку хозяину жилья.
    2. Зачисление на банковский счет, указанный собственником.

    Таким образом, останется документ, с помощью которого можно подтвердить перечисление денег в случае спора. Ни в коем случае не передавайте денег «просто так», без документального подтверждения. Не соглашайтесь отдавать деньги родственникам владельца, его друзьям или знакомым.

    Узнайте из нашей статьи о том, как составить расписку о получении денежных средств.

    Если коммуналка возложена на арендатора, то тому проще всего выполнять свою обязанность через банковские переводы.

    Во-первых, инструментов для держателей карт придумали много — терминалы, интернет-банкинг и так далее.

    Во-вторых, в отделении банка можно без проблем взять распечатку и подтвердить внесение средств за коммунальные услуги.

    Какова плата за наем приватизированной квартиры? Если жилье приватизировано, то собственнику дополнительно придётся отдать налог на имущество. Арендатора вопросы налогообложения не касаются.

    Практически всегда арендатор платит за будущий месяц. Это обусловлено практикой заключения таких соглашений – после подписания документов вносится залог и оплачивается первый месяц. Средства за следующий месяц вносится авансом, до его наступления.

    Стороны должны оговорить и зафиксировать даты, до наступления которых должны быть внесены денежные средства. Например, не позднее 20 числа текущего месяца необходимо оплатить следующий.

    Случаи просрочки

    Что делать, если арендатор просрочил платёж? Для такой ситуации предусмотрены условия о штрафных санкциях, применяемых в случае задержки перечисления средств: пеня, расторжение договора и так далее. И всё же владельцу помещения стоит подходить к такой проблеме с пониманием.

    Следует связаться с жильцом, уточнить, чем вызвано его недобросовестное поведение. Вероятно, у человека просто возникли материальные трудности, что может случиться с каждым человеком.

    Если же просрочка начинает становиться неприемлемой, например, вам уже месяц обещают заплатить, а денег так и нет, то придётся задействовать официальные методы.

    Владелец жилья направляет письмо временному жильцу с требованием выплатить задолженность.

    Можно сразу обращаться в суд с заявлением.

    Вызов полиции в этой ситуации не поможет. Речь идёт не о преступлении, а о невыполнении условий гражданского договора. Когда об этом узнают сотрудники органов, они быстро отправят хозяина в суд по всем вопросам.

    К сожалению, арендодатель находится в заведомо проигрышной ситуации. Жильца он выселить не может без решения суда, а разбирательство займёт от месяца до полугода, с учётом обжалований.

    Некоторые расстроенные владельцы квартир пишут заявления в управляющую компанию, чтобы та отключала электроэнергию. После этого пользоваться помещениями становится очень сложно, и жильцы спешно съезжают.

    Сторонам не следует пренебрегать нюансами внесения платежей за пользование жильем. Следует наоборот, максимально подробно расписать, как и когда оплачивается наем квартиры, чтобы в будущем не возникло конфликтных ситуаций по этому поводу.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 110-41-92 (Москва)
    +7 (812) 385-57-31 (Санкт-Петербург)

    Плата за наем жилья по договору найма жилищного фонда социспользования

    Как рассчитывается плата за наем по договору соцнайма, за что платит арендатор и как происходит тарификация предоставляемых услуг?

    К особенностям договоров найма относится то, что одной из сторон соглашения (собственником помещениячастного жилфонда) являются органы госвласти либо уполномоченные организации, которые выступают от имени РФ как собственники жилплощади (ст. 91.2 ЖК РФ).

    Вследствие этого условия оплаты за аренду жилплощади по договору соцнайма отличаются от условий оплаты стандартного соглашения по аренде жилья. Как рассчитывается плата за наем по договору соцнайма, за что платит арендатор и как происходит тарификация предоставляемых услуг?

    Определение размера оплаты по договору соцнайма

    Статья 67 ЖК устанавливает важнейшую обязанность нанимателя — своевременный расчет за наем помещения ипредоставленные услуги. Как правило, оплата должна осуществляться не позже 10 числа месяца, следующего за прожитым. Договором могут быть установлены иные сроки расчетов за проживание.

    В какой форме и в каком размере будет осуществляться плата по договору найма жилья, должно оговариваться сторонами до подписания соответствующего договора и указываться в самом соглашении.

    Размеры оплаты, согласно жилищному законодательству, определяются органами госвласти, местными органами самоуправления инаймодателем на основании договоров об освоении территории.

    Согласно Постановлению от 12 декабря 2014 года №1356, объем оплаты определяется из расчета за один метрквадратный от общей площади помещения.

    В марте 2015 г. установлен граничный максимальный размер оплаты, которую муниципалитет может взимать зааренду жилых помещений. Установленный размер за аренду жилья может изменяться не чаще 1 раза на протяжении 3 лет (без учета процесса индексации).

    Что включается в плату за наем жилого помещения

    Одним из существенных отличий между соглашениями об аренде жилого помещения из жилфонда социспользования и соглашениями о найме является размер оплаты за жилплощадь и предоставляемые услуги.

    Так, согласно ч. 1.1 ст. 154 и ч. 2 ст. 156.1 ЖК, плата за аренду жилого помещения и за услуги по договорам найма жилфонда социспользования включае оплату за аренду жилплощади и за коммунальные услуги.

    Оплату за аренду жилплощади включает в себя выплаты:

    • связанные с приобретением, строительством или реконструкцией дома социспользования;
    • связанные с содержанием и текущим ремонтом квартиры;
    • на капитальный ремонт дома социспользования;
    • другие законодательно установленные расходы.

    Проживание в квартире, предоставленной по соглашению найма объектов жилфонда социспользования, обходится нанимателям дороже, чем по договорам соцнайма. Такая плата не является символической, как при аренде социального жилья. Размер платы устанавливается из расчета компенсации всех издержек из бюджета и затрат на строительство дома.

    Предоставляемые услуги также полностью оплачиваются нанимателями. В результате не требуется выделятьбюджетные средства на капитальный и текущий ремонты, на содержание здания. По предварительным данным, установленный размер платы позволяет окупить затраты, связанные с приобретением или постройкой домовсоциального использования через 25 лет.

    Расчет платы за пользование жильем

    Постановлением Правительства от 12.12.2014 №1356 определен новый порядокиндексации расчета за соцнаем жилых помещений по договору социального найма жилфонда соцального использования.

    Так, в размер платы по договору соцнайма жилых помещений входят:

    • расходы на приобретение и строительство помещения (строительно-монтажные работы, приобретение прав собственности, аренда, приобретение права на аренду земучастка, подготовка проектной документации,экспертиза, работы по строительству системы инженерно-технических сетей, расходы на подключение дома кинженерно-техническим сетям, расходы на благоустройство и так далее);
    • расходы на капитальные ремонтные работы, на само содержание здания социального использования;
    • расходы на оборудование бытовых помещений; расходы по укомплектованию жилого помещения техникой, мебелью, предметами обихода;
    • расходы по оплате кредитных процентов;
    • расходы, связанные с уплатой налогов, сборов и иных обязательных платежей;
    • расходы на возмещение господдержки при создании и эксплуатации дома социального пользования.

    Изменение платы, установленной соглашением

    Размер оплаты, указанный в договоре, может быть изменен наймодателем, но не чаще одного раза в 3 года. Исключение составляет ежегодная индексация. При изменении платы по договору найма жилого помещениясобственник должен сообщить нанимателю об этом за три месяца.

    В свою очередь, обязанностью нанимателя является информирование собственника об изменениях условий, которые дают право пользоваться жилплощадью по договору социального найма. К примеру, при повышении доходов нанимателей (что является основанием для пересмотра условий договора), последний должен проинформировать вторую сторону о таких изменениях в течение 10 дней со дня увеличения доходов.

    Кроме прочего, изменение размеров оплаты за жилье по договору социального найма происходит в результате приватизации жилья.

    Снятие начисления за услуги социального найма жилплощади и другие начисления должны проводиться с момента выдачи документа о госрегистрации прав собственности на квартиру. Если в квитанцию включают вышеуказанные начисления, но жилое помещение является собственностью лица, следует обратиться вотделение ЕРЦ (Единый Расчетный Центр) с заявлением, паспортом, документами о праве собственности.

    Коммунальные услуги: состав и порядок расчета

    Кроме оплаты за использование жилого помещения, плата по согласшениям социального найма включает также оплату предоставляемых услуг.

    Размер фактически потребленных услуг определяется на основании показаний учетного прибора(индивидуального или коллективного). В его отсутствие в расчет принимается норматив потребления,утвержденный госорганами (нормативы потребления электро- и газоснабжения) и местными органами самоуправления.

    В России существует два вида учета потребления услуг:

    • Учет поставляемых ЖКХ услуг согласно установленному на доме коллективному счетчику. Расчет происходит таким образом: от показателей общего счетчика отнимаются показания индивидуальных учетных приборов и вычитаются приблизительные услуги, предоставленные для нежилых помещений (к примеру, в зданиинаходятся офисные помещения или магазин). Итог «разбрасывают» на потребителей в зависимости от метража жилого помещения.
    • Учет услуг при отсутствии общедомового счетчика. В этом случае норматив множится на общую площадьздания. Результат распределяют также в зависимости от метража жилого помещения.

    Нормативы потребляемых услуг

    С 1 января 2016 года для тех граждан, у кого не установлены учетные приборы, нормативы увеличились наповышающий коэффициент. Но это относится к потребителям, которые имеют техническую возможность для установки счетчиков, но не устанавливают их.

    Согласно Постановлению Правительства РФ от 17 декабря 2014 №1380, размер повышающего коэффициентасоставляет:

    • с 01.01.2016 по 30.06.2016 — 1,4;
    • с 01.07.2016 по 31.12.2016 — 1,5;
    • с 01.01.2017 — 1,6.

    Отметим, что согласно индексации размеров оплаты, ее рост варьируется в зависимости от регионов. Так, для жителей Москвы граничный порог повышения составит 7,5%, Санкт-Петербурга – 6,5. Тогда как для Новосибирской области тарифы вырастут не больше чем на 3,5%.

    Эта разница обусловлена климатическим и территориальным местоположением, развитостью инфраструктуры, степенью загруженности, видом энергоносителей и так далее.

    Что такое социальный найм жилья

    Социальный найм квартиры – способ обеспечения жилплощадью лиц, которые не имеют возможности без помощи реализовать свое конституционное право.

    Социальный найм жилого помещения представляет собой передачу в аренду недвижимости из жилищного социального фонда (далее – фонд) во временное распоряжение гражданам, нуждающимся в улучшении условий проживания, и которые при этом не могут арендовать недвижимость по причине недостаточного уровня дохода.

    Согласно Закону «О жилищном фонде социального назначения», который регулирует порядок, условия получения такого жилья и прочие нюансы, связанные с этой недвижимостью, социальное жилье предоставляется бесплатно, а вот его пользование платное. При этом часть средств за аренду вносится государством в рамках госпомощи, а часть – самим нанимателем.

    В 28 статье того же закона сказано, что при использовании жилья социального назначения предстоит вносить средства за аренду, оплачивать коммунальные услуги, содержание дома и придомовой территории. Сумма, которую должен платить арендатор за жилье, не может превышать пятой доли совокупного дохода членов семьи, проживающих с ним.

    Социальное жилье: что это

    Социальное жильё (англ. social housing) — способ обеспечения граждан жильем, при котором право собственности на домовладение принадлежит государству или муниципалитету. Для указания на государственную или муниципальную собственность используется более узкий термин «общественное жильё» (англ. public housing).

    Законом определяется, что социальное жилье – это помещения жилого типа любой формы собственности, входящие в фонд за исключением социальных общежитий. Закон относит их к отдельной категории социального жилья, которое предоставляется гражданам, находящимся на социальном квартирном учете, что ожидают очереди на жилплощадь и в это время не имеют возможности проживать в другом месте.

    Жилищный соцфонд сформирован для реализации конституционного права лиц, не имеющих соцзащиты. В него входит недвижимость, которая предоставляется в использование по договору найма социального жилья, а также социальные общежития.

    Согласно трактовкам законодательства социальные общежития входят в жилищный соцфонд, но не относятся к социальному жилью, предоставляемому по договору найма. Они представляют собой промежуточное звено, предназначенное для временного проживания людей, которые ждут своей очереди на социальную квартиру или дом.

    Социальное жилье можно использовать исключительно по предусмотренному назначению. С ним запрещено проводить такие операции:

    • приватизировать;
    • сдавать в субаренду;
    • бронировать;
    • дарить;
    • продавать;
    • выкупать;
    • использовать как залог.

    Кроме того, недвижимость из социального фонда нельзя переводить в какой-то иной фонд. Вопрос о предоставлении заявителю недвижимости из фонда, в том числе и о необходимости обеспечить его комнатой в социальном общежитии, решается на уровне госорганов местного самоуправления. Они же занимаются формированием фонда.

    Кто может взять в распоряжение жилье по договору социального найма

    Право на социальный найм жилого помещения имеют лица, находящиеся на социальном квартирном учете (далее – учет). Стать на него можно в случае соответствия таким обстоятельствам:

    • возникла необходимость в улучшении жилищных условий;
    • социальное жилье – единственный возможный вариант обеспечить себя жилплощадью;
    • совокупный доход за год меньше прожиточного минимума и средней стоимости аренды жилья в соответствующем населенном пункте;
    • отсутствие места работы не по вине заявителя;
    • утеря дееспособности (как постоянная, так и временная);
    • проживание в приюте для взрослых или потеря кормильца.

    Для получения помещения социального найма заявителю предстоит дождаться своей очереди. Под исключения попадают случаи, оговоренные в законодательстве. Воспользоваться первоочередным правом могут такие категории населения:

    • семьи, имеющие более пяти детей, или родившие сразу троих малышей;
    • граждане, не имеющие в распоряжении пригодного для жизни дома или квартиры;
    • инвалиды войны и приравненные к ним лица;
    • ветераны войны;
    • семьи погибших при выполнении гражданских или служебных обязательств;
    • лица, пострадавшие в результате аварии на ЧАЭС и др.

    Полный перечень тех, кто имеет вправе получать социальное жилье в первоочередном порядке, указан в ст. 11 и 12 рассматриваемого закона.

    Как стать на социальный квартирный учет

    Если вы попадаете под рассмотренные категории граждан, подавайте заявление о постановке на учет. Обратитесь с ним в местный отдел учета и распределения жилплощади. Это можно сделать в Центре предоставления административных услуг (ЦПАУ). К заявлению, заполненному по образцу, прикладываются такие документы:

    • справка о месте проживания и составе семьи;
    • копии паспортов или свидетельств о рождении и идентификационных кодов;
    • справки членов семьи об уровне дохода за прошедший год;
    • ведомости о стоимости имущества;
    • справки из мест работы;
    • правоустанавливающие документы на занимаемую жилплощадь;
    • копия свидетельства о заключении или расторжении брака;
    • справка о регистрации места пребывания лица без определенного места жительства (при наличии);
    • справки, подтверждающие льготные условия (при наличии).

    Исчерпывающий перечень бумаг устанавливают органы местного самоуправления, поэтому в разных населенных пунктах и в разных ЦПАУ они могут отличаться. Документы можно подать лично или через представителя, оформив доверенность. Услуга предоставляется бесплатно. На рассмотрение заявления и вынесение решения о постановке на учет выделен срок в 30 дней.

    По факту постановления заявителя на учет, орган местного самоуправления направляет ему в течение семи рабочих дней соответствующее уведомление. Вместе с постановкой на учет госорган предоставляет заявителю для временного проживания комнату в общежитии. Он сможет там жить, пока не наступит его очередь на жилье, использующееся в социальном найме.

    Причины отказа от постановки на учет

    По закону в отдельных случаях местная власть может отказать заявителю в постановке на учет. Это может произойти при следующих обстоятельствах:

    • предоставление неполного пакета документов;
    • отсутствие документального подтверждения необходимости получения соцжилья;
    • наличие в документах исправлений;
    • предоставление заявителем неправдивой информации.

    В остальных случаях отказ можно обжаловать через суд. Если органы власти решили не ставить заявителя на учет, они обязаны оповестить его об этом не позднее трехдневного срока после принятия решения.

    Если у лица меняются обстоятельства, в связи с которыми оно теряет основания для получения социальной недвижимости, его снимают с учета.

    Договор социального найма

    Договор социального найма – соглашение, заключенное в письменной форме, согласно которому производится передача недвижимости из соответствующего фонда во временное использование. Документ заключается между органом местного самоуправления и лицом, социальные права которого в результате будут защищены. В договоре помимо нанимателя прописываются все лица, которые будут здесь проживать. В рамках соглашения на них распространяются те же обязанности и права, что и на нанимателя.

    Обязанности и права арендатора

    Законом предусмотрен перечень того, на что имеет право и что обязана делать каждая из сторон договора. Арендодатель вправе:

    • требовать от нанимателя своевременную оплату, соблюдение правил эксплуатации помещения и придомовой территории;
    • иметь доступ к помещениям для проведения осмотра, выполнения ремонта ликвидации аварий;
    • требовать от арендатора своевременно исправить поломки, возникшие по его вине.

    В числе обязанностей арендодателя, которые прописываются в договоре найма, следующее:

    • предоставить незаселенное жилое помещение и проводить текущий и капитальный ремонт дома, инженерных сетей согласно нормам законодательства;
    • обеспечивать качественное предоставление коммунальных услуг;
    • предоставлять информацию по коммунальным услугам: тарифам, использованным объемам и др.;
    • возмещать убытки при несвоевременном выполнении аварийно-восстановительных работ;
    • подготавливать дом для эксплуатации в зимний период;
    • обустраивать объект средствами для беспрепятственного использования инвалидами.

    Социальный найм жилья: что обязан и не обязан делать наниматель

    Проанализировав перечень обязательств арендатора, который описан в законе, наниматель сможет проконтролировать, чтобы соответствующие пункты были указаны в договоре. В свою очередь арендатор также имеет ряд обязательств, в том числе:

    • использовать жилое помещение исключительно по его назначению;
    • поддерживать жилье в надлежащем состоянии, ухаживать за ним и исправлять поломки, возникшие по вине жильцов;
    • проводить текущий ремонт непосредственно жилого помещения;
    • не проводить перепланировку, не переоборудовать инженерные системы;
    • менять санитарно-техническое оборудование и прочие устройства, если они требуют замены по вине арендатора;
    • своевременно оплачивать жилье и коммунальные услуги;
    • соблюдать порядок;
    • информировать арендодателя по поводу изменения обстоятельств, в связи с которыми наниматель теряет право на использование социального жилья.

    Кроме обязанностей законом регламентирован целый перечень прав нанимателя социальной недвижимости. В том числе:

    • меняться жильем с другим арендодателем социальной недвижимости по согласию всех проживающих вместе с ним совершеннолетних членов семьи и арендатора;
    • требовать от арендатора удерживать дом в надлежащем состоянии и качественно предоставлять коммунальные услуги;
    • получать исчерпывающую информацию о предоставляемых коммунальных услугах;
    • получать возмещение при наличии убытков из-за некачественного предоставления коммунальных услуг, а также требовать ликвидировать недостатки при реализации этих услуг в порядке, установленном законодательством;
    • требовать снизить суммы по оплате коммунальных услуг, если они предоставляются некачественно;
    • получать субсидии и льготы по нормам, регламентированным законом;
    • не оплачивать ЖКУ в период подтвержденного документально отсутствия и др.

    Жилье в социальном найме: принципы подбора недвижимости

    Уполномоченные органы обязаны передавать помещения социального найма в использование, принимая во внимание права и интересы другой стороны, поэтому при их подборе они должны учитывать следующие нормы:

    • не допускается заселение в одну комнату несовершеннолетних лиц разного пола (для взрослых норма не действует, если они супруги или дали на это согласие);
    • инвалидам, пожилым и больным людям, а также многодетным семьям предоставляются квартиры на нижних этажах;
    • при заселении людей с ограниченными физическими возможностями учитываются особенности дома (наличие пандусов и др.);
    • в случае заселения граждан в однокомнатное жилье или при наличии определенных хронических заболеваний нормы жилплощади могут быть превышены.

    Как и почему расторгают договор социального найма

    Послужить поводом для расторжения договора может несоблюдение условий как одной, так и другой стороной. Кроме того, если арендодатель не выполняет свои обязанности, арендатор может потребовать снизить плату за жилплощадь или возместить ему ущерб, если он имеет место.

    Если процедура расторжения договора проводится по инициативе нанимателя, например, в случае улучшения материального состояния, переезда в другую квартиру, достаточно его заявления. Арендодатель же может выселить арендатора из социального жилья только по решению суда.

    Обратите внимание, став на социальный квартирный учет, вы имеете право одновременно быть в списках претендентов на недвижимость, как лицо, требующее улучшения условий проживания, а также регистрироваться в госпрограммах, если соответствуете их условиям.

    Еще по теме:

    • Билеты пдд онлайн категории cd в гибдд Билеты ПДД CD 2018 Билеты ПДД категорий «CD» и подкатегорий «C1» «D1» для подготовки к экзамену в ГИБДД. Содержание билетов по Правилам Дорожного Движения полностью соответствует […]
    • Должностные оклады в ск рф Постановление Правительства Российской Федерации от 20 июня 2011 г. N 481 г. Москва "Об установлении должностных окладов сотрудников Следственного комитета Российской Федерации, в том […]
    • Протокол согласования цены форма Оформление нового протокола согласования цен для розницы. Печать протокола согласования цен на жизненно важные лекарственные средства. Для печати нового протокола согласования цен на […]
    • Юридическая помощь самара СКОРАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ Юридические услуги по всем отраслям права! Получить консультацию БЕСПЛАТНО Добро пожаловать! Зачастую в нашей жизни возникают ситуации, справиться с которыми без […]
    • Договор сотрудника по совместительству Совместительство: разбираемся со сложными вопросами Работа по совместительству последние годы получает все большее распространение. Оно и понятно. С одной стороны, на рынке наблюдается […]
    • Протокол учредительного собрания ооо о ликвидации Образец протокола о ликвидации ООО Довольно часто руководители сталкиваются с необходимостью ликвидации организации. Это может быть связано с различными причинами, но вне зависимости от […]